コンパクトマンションとは？メリット・デメリットや選び方、売却のコツなどを解説

利便性が高く、価格が比較的安価な「コンパクトマンション」が、近年、主に単身世帯や二人暮らし世帯の方から注目を集めています。

本記事では、コンパクトマンションの概要、メリット・デメリットや物件の選び方、売却のコツなどについて解説します。コンパクトマンションへの理解を深めたうえで、購入・売却を行ないましょう。

1.コンパクトマンションとは？

コンパクトマンションとは、単身世帯や二人暮らし世帯が快適に暮らせる広さのマンションです。一般的にファミリータイプより狭く、ワンルームより広いマンションのことを意味します。

「コンパクトマンション」「ファミリータイプ」という言葉に明確な定義はありませんが、前者は1～2人の世帯向け、後者は主に夫婦と子どもで構成される3人以上の世帯向けのマンションを指すことが一般的です。

なお、コンパクトマンションといっても建物全体の住戸数が少ないわけではありません。各住戸がコンパクトに設計されている点から、このような名称で呼ばれています。

物件にもよりますが、広さは30～50平米程度、間取りは1DK～2LDK程度が一般的です。専有面積はそれほど大きくありませんが、ファミリータイプ並の設備が備わっているので、ハイクオリティな生活空間を実現できます。

【無料】一括査定依頼スタート

2.コンパクトマンションが増加した背景

近年、コンパクトマンションが増加していますが、その背景には以下のような事情があります。

それぞれ詳細をまとめました。

2-1.ファミリータイプの需要減少

1990年代前半まで、マンションの物件はいわゆるファミリータイプが主流でした。しかし、未婚率の増加や出生率の低下による少子化などが原因で、ファミリータイプの需要は徐々に減少しています。

特に近年は価値観やライフスタイルの変化とともに、単身者やDINKS（共働きで子どもを意識的に持たない夫婦）が増加しています。それに伴い、「ワンルームだと狭いけれど、ファミリータイプだと広すぎる」というニーズが顕在化し、コンパクトマンションの需要が高まっているのです。

DINKSマンションとは？メリットや選び方、購入時の注意点を解説

住み替えを検討するにあたり、「DINKSマンションについて詳しく知りたい」

2-2.単身者のニーズの変化

一方、単身者向けの物件は2000年（平成12年）頃までワンルームが主流でした。そのうち分譲マンションは、ほとんどが投資用物件として購入されていたという背景もあります。

しかし、近年は自宅兼資産として分譲マンションを購入する方が増えています。テレワークの普及を背景に、仕事場としてコンパクトマンションを選ぶ方も見受けられます。

また、ワンルームは住宅ローンの専有面積要件を満たせないという問題もありますが、コンパクトマンションならクリアできる物件も多くあります。

2-3.ワンルーム規制の強化

東京23区では、2007年（平成19年）頃にワンルームマンションの新築規制条例が施行されました。区によって内容の違いはありますが、最低専有面積は25平米以上と定めた区域が多いため、1戸あたり20平米程度のワンルームマンションは新築できなくなったのです。

このような背景から、代わりにコンパクトマンションを建てるケースが増えています。

参考：“新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例”. 新宿区

3.コンパクトマンションのメリット

コンパクトマンションには、主に以下のようなメリットがあります。

各メリットについて詳しく解説します。

3-1.立地条件が良い

コンパクトマンションは、駅の近くや市街地など、利便性の高いエリアに建てられた物件が多いのが特徴です。通勤・通学の負担が軽くなるのはもちろん、ショッピング、外食、通院、行政手続きなどを近場で済ませることができるのは大きなメリットです。

「買い物や通院に時間をかけたくない」「プライベートの時間をきちんと確保したい」と考える方にとっては、立地条件の良さは大きな魅力といえるでしょう。

3-2.設備・共用施設が充実している

コンパクトマンションの多くは、キッチン、バスルーム、トイレなどに最新鋭の設備を導入しているため、居住性に優れています。オートロックやモニター付きインターホンなど、セキュリティ面の設備も充実しているので、一人暮らしの女性や高齢者の方でも安心・安全に暮らすことができます。

また、宅配ボックス、ゲストルーム、ワークスペースといった共用施設も充実していることが多いため、便利で快適な生活を実現できるでしょう。

3-3.生活上の無駄を省ける

マンションの専有面積が広いことは、必ずしも良いこととは限りません。家が広すぎると光熱費が高くついたり、掃除に手間がかかったりしやすいためです。1日で最も長い時間を過ごす場所であるからこそ、住居によって生じるストレスは軽視できません。

一方、コンパクトマンションの住戸は1～2人の世帯を想定し、あらかじめコンパクトに設計されています。居住人数やライフスタイルに合わせて、最適な生活空間で無駄のない生活ができるでしょう。

3-4.物件価格が安い

コンパクトマンションは専有面積が小さい分、ファミリータイプより物件価格が安い傾向にあります。もちろん、地域や築年数といった条件次第で変動しますが、比較的手頃な価格で購入できることは大きなメリットです。

賃貸物件の家賃より、毎月の住宅ローンの返済額のほうが安くなるケースもあります。価格がリーズナブルでも立地条件や設備には恵まれているため、コストパフォーマンスに優れているといえるでしょう。

3-5.税制優遇が適用される

50平米以上のコンパクトマンションであれば、以下のような税制優遇を受けることができます。

（※）2022年（令和4年）1月1日から2022年（令和5年）12月31日までの間に行なわれた直系尊属からの贈与にのみ適用可能

参考：
“No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)”. 国税庁
“No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税”. 国税庁
“不動産取得税に係る特例措置”. 国土交通省
“新築住宅に係る税額の減額措置”. 国土交通省
“No.7191 登録免許税の税額表”. 国土交通省. （参照2024-03-29）をもとに、HOME4Uが独自に作成

ただし、コンパクトマンションは30～50平米未満であるケースも多いため、適用可否をよく確認しましょう。

なお、税制優遇の適用要件にある「床面積」とは、登記事項証明書（登記簿謄本）上の「内法面積」のことを指します（詳細は次章で解説）。これは、不動産会社のホームページや物件のチラシに記載されている「床面積」とは異なる場合があるため、あらかじめ注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるには？住宅購入時の確定申告のやり方

住宅を購入した場合、要件を満たせば税金が軽減される制度があります。住

不動産を購入するときにかかる税金

マンションや家、土地などの不動産を購入すると、税金がかかります。あら

3-6.資産価値を保ちやすい

コンパクトマンションは利便性に優れており、なおかつ都市部を中心に需要が高まっているため、資産価値を維持しやすい点もメリットです。結婚、転職、住み替えなどをきっかけに売却を検討する場合にも、高値で取引しやすい傾向にあります。

また、将来的に賃貸物件として運用し、入居者から家賃収入を得るのも一案です。立地条件が良く、各種設備が整ったコンパクトマンションなら、高い需要が見込めるでしょう。

駅近マンションの資産価値に影響する15条件と査定額の調べ方

マンションの売却をご検討の方は、そのマンションの資産価値が気になります

家賃収入を得る仕組みと確定申告の必要性｜家賃収入と副業の関係性と注意点

不動産所得に該当する家賃収入を得た場合には、毎年、確定申告をする必要が

【無料】一括査定依頼スタート

4.コンパクトマンションのデメリット

一方、コンパクトマンションには以下のようなデメリットもあります。

メリットと一緒に押さえておきましょう。

4-1.世帯人数の増加に対応しづらい

コンパクトマンションは単身世帯や二人暮らし世帯向けの物件なので、世帯人数が3人以上になると手狭に感じるかもしれません。

今はそのつもりがなくても、将来的に結婚して子どもを持ったり、両親の介護のために同居したりする可能性は十分に考えられます。世帯人数が1人増える程度なら対応できる可能性もありますが、2人以上増えるとスペースや部屋数がほぼ確実に不足するので、住みづらくなってしまうでしょう。

リノベーションによって間取りを変えることも可能ですが、コンパクトマンションはそもそも専有面積が小さいため、各部屋も狭くなりがちです。家具を置くスペースがなくなったり、生活動線が狭くなったりするので、生活の利便性も下がってしまいます。

4-2.広さに対する物件価格が高くなりやすい

コンパクトマンションは専有面積が小さい性質上、水回り部分の割合が大きくなります。ファミリータイプと比較した場合、どうしても1平米あたりの単価が高くなりやすいため、広さに対する物件価格は割高になりがちです。

また、コンパクトマンションは狭い敷地に建てられるケースが多いので、敷地外で重機を使ったり、資材置き場を設けたりする必要があります。そのため、高騰する施工費に比例して物件価格も上がりやすいのです。

4-3.税制優遇の対象にならない物件もある

メリットで紹介した税制優遇の恩恵を受けるためには、床面積が50平米以上（一部は40平米以上）という適用要件を満たす必要があります。しかし、コンパクトマンションの広さは一般的に30～50平米で、適用対象にならない物件も少なくありません。

また、床面積は、登記事項証明書（登記簿謄本）上に記載されている「内法面積（うちのりめんせき）」で判断されます。内法面積とは、壁・柱の内側部分のみで算出される床面積のことです。

壁・柱の中心線より内側の部分を指す「壁芯面積（へきしんめんせき）」とは異なるため、物件情報をよく確認しましょう。

4-4.管理の品質が低い可能性もある

不動産投資目的でコンパクトマンションを購入する投資家のなかには、マンションの管理組合の運営状況にあまり関心を持っていない方もいます。あくまで収益を得るための物件であり、実際に自分が住むわけではないため、どうしても意識が向きにくいのです。

管理組合が十分に機能していない場合、設備の保全やメンテナンスがきちんと行なわれていなかったり、修繕積立金が不足していたりするケースも考えられます。このように管理の品質が低い物件は、居住性や利便性のみならず資産価値も下がりやすいので、売却や賃貸運用にも悪影響が生じやすいといえるでしょう。

また、小規模のコンパクトマンションだと管理人を置いていないケースも多いため、資産価値の維持が難しい傾向にあります。

5.コンパクトマンション|物件の選び方

実際に物件を選ぶ際には、以下のようなポイントを意識することが大切です。

各ポイントの詳細を解説します。

5-1.立地条件は現地でチェックする

コンパクトマンションには多くの強みがありますが、一番の魅力はやはり利便性の高さでしょう。特に立地条件は利便性に大きく影響するため、購入前にしっかりチェックすべきポイントです。

地図やアプリなど机上の情報を調べるだけではなく、実際に現地へ行って駅までの距離や周辺環境を確かめるのも重要です。「思ったより移動時間がかかる」「街灯が少ないから夜は危ない」など、現地だからこそ見えてくる問題点もあるでしょう。

また、最寄り駅からターミナル駅までのアクセスは見落としやすいポイントです。急行の停車駅や乗り換え時間、始発・終電の時刻なども含めて細かくチェックしましょう。

5-2.内覧を申し込む

コンパクトマンションを購入する場合、住戸内の設備はもちろん、共用部分や共用施設についてもしっかりと確認すべきです。そのため、内覧は欠かせません。

近年では、インターネット上で物件を見学できる「Web内覧」もありますが、特別な事情がない限りスケジュールを調整して現地で内覧することを推奨します。日当たりや風通しなど、現地でしか確認できない要素も多いため、Web内覧はあくまで事前の情報収集と捉えておくことが大切です。

物件タイプ別の内覧申し込みの流れは、以下のとおりです。

また、内覧に行く際には、以下の持ち物を持参しましょう。

また、中古物件だと売主がまだ住んでいるときに内覧するケースもあります。売主に悪い印象を与えると、取引を断られてしまう可能性もあるので、カジュアルすぎる服装や清潔感のない服装は避けましょう。

5-3.間取りにゆとりがある物件を選ぶ

結婚、出産、介護などにより、将来的に世帯人数が増加する可能性は否定できません。したがって、ライフステージの変化をある程度想定して、間取りにゆとりがある物件を選ぶことも大切です。

例えば、2LDK以上の物件を選択すれば、世帯人数が3人に増えても対応しやすいでしょう。また、生活スタイルの変化も考慮して、家事動線や収納スペースの容量・配置なども確認しておきたいポイントです。

5-4.将来の資産価値を考慮する

コンパクトマンションは世帯人数の増加に対応しづらい性質上、終の棲家にはなりにくいといわれています。結婚などを機に売却したり、賃貸物件として運用したりすることを検討しているなら、将来的に資産価値が下がりにくい物件を選ぶことも大切です。

特に立地条件の良さなどは、資産価値に直結するポイントなので、しっかり見極める必要があります。好条件がそろうと物件価格も高くなりやすいため、予算と相談しながら無理のない範囲で購入しましょう。

5-5.中古物件は築年数もチェックする

中古のコンパクトマンションを購入する場合、築年数は重要なポイントです。築年数が経過している物件は、設備や共用施設が劣化していたり、耐震性が低かったりするケースもあります。

物件価格だけで判断せず、建物の状態をできるだけ詳細に調べたいところです。状態が良くない物件を選んでしまうと、メンテナンスや修繕で余計な費用がかかる可能性もあります。

6.コンパクトマンションは売却しにくい？

中古マンション市場の現状を見ると、広さは60～80平米程度、間取りは2LDK～3LDKの物件が人気です。コンパクトマンションはそれより小さいので、「なかなか売れない」といった意見も見受けられます。

しかし実際には、コンパクトマンションだから売れないのではなく、以下のような問題点があるケースも少なくありません。

自身に当てはまるものがないか、ぜひチェックしてみてください。

6-1.適切なターゲットに訴求できていない

コンパクトマンションは、単身者、DINKS、シニア世代の夫婦、投資家など、ターゲットが明確に決まっています。したがって、そういったターゲットに絞って訴求をしないと、売却活動がスムーズに進まない恐れもあります。

売却を成功させるには、各ターゲットの性質を踏まえて、物件の魅力をうまくアピールすることが大切です。例えば、単身者やDINKSは利便性にこだわる傾向にあるため、立地条件や設備をメインに訴求すれば、関心を引きやすくなるでしょう。

6-2.売出価格が高すぎる

コンパクトマンションは物件価格が安いことが魅力なので、当初の売出価格が相場より高いと、購入候補から外れやすくなります。

したがって、周辺地域のマンションの価格相場を調べたうえで、適切な売出価格を設定するようにしましょう。また、希望の販売価格での売却を実現できる、コンパクトマンションの売却実績が豊富な不動産会社と媒介契約を結ぶことも重要です。

【無料】一括査定依頼スタート

6-3.内覧対応に問題がある

定期的に問い合わせがあっても売れない場合、内覧対応に失敗している可能性もあります。

居住中のマンションを売却する際は、いつでも内覧できるよう部屋をこまめに整理整頓しておくことも大切です。日用品やゴミが散らかっていたり、水回りが汚れていたりすると、当然ながら内覧希望者に与える印象も悪くなってしまいます。

また、内覧の希望日程は土日が多いため、売却期間中はなるべく予定を空けておきましょう。スケジュールが合わずキャンセルが頻発すると、機会損失につながりかねません。

7.コンパクトマンションをスムーズに売却するコツ

コンパクトマンションをスムーズに売却したいなら、以下のようなコツを押さえておきましょう。

2023年以降マンション売却で儲かるための10大ポイント

マンション売却をご検討の際、気になるのは、どうしたら少しでもプラスに売

マンション売却の際にやるべきこと4つ！高く売るためのポイントも解説

初めてマンションを売却することになったとき「何から始めればいいのか」

7-1.リフォームで設備・内装を改善する

コンパクトマンションの希望者には、一次取得者（初めて物件を購入する方）が多いため、新築物件と比較されやすい傾向にあります。そのため、設備や内装の状態を整えることが重要です。

例えば、リフォームで設備のグレードを上げたり、内装をきれいに仕上げたりすると、物件の付加価値が高まるので、結果的に成約につながりやすくなります。

また、少子高齢化が進んでいる現状を考慮し、シニア世代向けに整備するのも一案です。住戸内の段差を減らしてバリアフリー化したり、ヒートショック対策でバスルームや脱衣所に暖房を設置したりすることで、より効果的にアピールできるでしょう。

7-2.空間を広く見せる

居住中の物件を売却する場合、限られた空間をできるだけ広く見せることも大切です。

不用品の処分はもちろん、家具の高さを奥に向かって低くしたり、すぐ使わないものをレンタル収納や実家に預けたりすれば、内覧希望者に広い印象を与えられるでしょう。

家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント

家やマンションを売りたいとき、チラシやホームページなどで物件情報を掲

7-3.不動産会社を変更する

一口に不動産会社といっても、得意分野はそれぞれ異なります。コンパクトマンションの売却実績が少ない場合、ターゲティングや広告戦略で十分な効果を得られない可能性もあるため、思い切ってほかの会社に依頼するのも一案です。

不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定依頼を出せるため、効率的に不動産会社を見つけることができます。

【無料】一括査定依頼スタート

どうしても売れない場合、あるいは一刻も早く売却したい場合、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取サービス」も検討しましょう。売却価格は相場より低くなりますが、仲介手数料なしで確実に売却できる点が魅力です。

「不動産売却はどこがいい」と悩んだときの判断基準や依頼方法

これから不動産を売却しようとしている方の中には、「不動産会社はどこがい

家の売却は「買取」で良いの？知らないと損する特徴など解説

不動産の売却方法には「買取」と「仲介」があります。 はじめて家を売却す

まとめ

コンパクトマンションとは、単身世帯や二人暮らし世帯のために設計されたマンションのことです。ファミリータイプとワンルームの中間に位置する広さなので、手頃な価格で購入しやすいうえ、立地条件や設備の面でも優れています。

一方、世帯人数の増加に対応しづらい、管理の品質が低くなりやすいといったデメリットもあるため、購入時は注意したいところです。

また、売却活動が思うように進まない場合、リフォームや不動産会社の変更も検討しましょう。

コンパクトマンションの売却をお考えの方は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。

全国約2,300社のなかから、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せできるため、一般的に「売れにくい」とされるコンパクトマンションの売却を有利に進められる、理想の不動産会社に出会えるでしょう。