家賃収入を得る仕組みと確定申告の必要性｜家賃収入と副業の関係性と注意点

不動産所得に該当する家賃収入を得た場合には、毎年、確定申告をする必要があります。また、会社員や公務員の方が賃貸を経営する場合、「副業」とみなされる可能性がある点に注意が必要です。

本記事では、家賃収入の仕組みや利回りの基礎知識、確定申告の必要性、会社員・公務員が家賃収入を得る場合の注意点などについて解説します。

1.家賃収入の概要と利回りについて

はじめに、家賃収入の基礎知識について解説します。

1-1.家賃収入とは？

家賃収入とは、マンションなどの賃貸物件を貸し出し、入居者が支払う賃料などを収入にすることです。家賃収入には毎月の家賃だけでなく、更新料や礼金なども含まれます。

賃貸経営における収入には、以下のようなものが挙げられます。

ただし、入居者が支払う家賃や共益費が、そのまま収入になるわけではありません。さまざまな支出を差し引き、残った金額が最終的な家賃収入となります。

1-2.家賃収入を得る場合に知っておきたい「利回り」とは？

利回りとは、投資金額に対して得られる収益の割合のことです。賃貸経営においては、物件の購入金額に対する家賃収入の割合を指します。

利回りは、以下の計算式で算出できます。

なお、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、経費や維持費などは考慮されていません。利回りが高ければ高いほど、収益性が高い物件であるといえますが、賃貸経営では、「表面利回り」とともに、経費や維持費などを考慮した「実質利回り」を把握することも重要です。

実質利回りとは、家賃収入から物件購入時の諸経費や維持費を差し引いた後の収益率のことを指します。

表面利回りは、賃貸物件の収益力の目安になるものの、経費や空室率を考慮しないため、実際の利回りとは異なります。「表面利回りが高い物件を購入したのに、ほとんど利益が残らなかった」というケースもあるため、注意が必要です。

一方の実質利回りは、諸経費などを考慮するため、実際の賃貸経営に近い利率を把握できます。賃貸経営をする際には、2種類の利回りの違いをよく理解しておきましょう。

なお、賃貸経営における理想的な実質利回りは5％、最低ラインは3％とされています。

ただし、利回りの平均は地域によって異なる点に注意しましょう。都市部になるほど利回りは高くなる傾向にあります。

また、投資用物件の広告などに記されている利回りは、「表面利回り」であることが多いため、購入を検討する際には、必ず不動産会社に確認しましょう。

2.家賃収入を得るメリット・デメリット

家賃収入を得るメリットは、安定した収入源を確保できることです。賃貸経営で発生する費用も含め、利益が残せるようになると収入が安定します。

また、賃貸管理会社に物件の管理業務を依頼すれば、オーナーは不労所得を得ることができます。老後は年金の足しになるうえに、ローンを完済後、賃貸物件を自宅にするという選択肢もあるでしょう。

一方、賃貸経営のデメリットは、まとまった初期費用がかかることです。初期費用がかさむ分、失敗したときのリスクは大きくなります。

当初の見通しが甘かった場合、ローンの返済に追われて想定よりも利益が残らない可能性も否定できません。

入居者が住み続けてくれる保証はなく、空室になると収入が途絶えてしまいます。また、築年数が経過すると、経年劣化によるメンテナンスで支出が増えることも考慮しておかなければなりません。

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3.家賃収入を得るまでの流れ

本章では、賃貸物件の購入から家賃収入を得るまでの、一連の流れについて解説します。

3-1.賃貸物件を購入

賃貸経営をはじめるには、マンションやアパートなどの賃貸物件を購入、または建築する必要があります。土地を購入して建物を建てるほかに、投資用の物件を購入することも可能です。

初めての賃貸経営なら、ワンルームなどの区分マンションや小規模な物件を購入するとよいでしょう。

なお、賃貸物件の購入では、「不動産投資ローン」で資金調達を行ないます。住宅ローンは自宅の購入が目的であり、家賃収入を得る投資目的には利用できません。

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3-2.入居者の募集・契約

入居者を自分で募集することも可能ですが、不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産会社には、入居者の募集から契約までを請け負う「賃貸仲介会社」と、物件管理や退去手続きを代行する「賃貸管理会社」があります。

賃貸仲介会社では、入居者の募集や賃貸借契約の締結から入居までの業務を委託できます。

一方、賃貸管理会社では、入居者管理業務や建物管理業務を委託することが可能です。建物の定期点検や定期清掃に加え、家賃の収納管理、賃貸借契約の更新や解約手続き、入居者からのクレーム対応など、幅広い業務に対応できます。

不動産会社のなかには、仲介業務と管理業務の両方を請け負う会社もあります。不動産会社によって対応できる業務範囲は異なるため、事前に必ず確認するようにしましょう。

3-3.家賃の入金

賃貸借契約を締結すると、入居者より毎月決まった期日に家賃が入金されます。

不動産会社に管理業務を依頼している場合は、管理手数料などを差し引いた金額が入金されます。

4.家賃収入を得たら、確定申告が必要

家賃収入は「不動産所得」に該当するため、基本的に確定申告が必要です。

4-1.家賃収入を得たら確定申告が必要な理由

会社員などの給与所得者は、給与所得以外の所得が20万円を超えた場合、確定申告をしなければなりません。確定申告とは、毎年1月1日～12月31日までの所得に対し、所得税の過不足を精算するための手続きのことです。

確定申告が必要になる主な条件は、以下のとおりです。

出典：“No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人”. 国税庁. （参照2024-03-29）

確定申告をすると後述する損益通算が可能になり、条件次第では所得税が減税されるため、申告のメリットは大いにあります。

また、確定申告では住民税の徴収方法を選べるため、賃貸経営による副収入を会社に知られたくない方も安心です。

確定申告が必要でありながら申告しなかった場合、税務署の調査が入り、無申告加算税が課税される可能性があるため注意しましょう。

なお、確定申告における不動産所得とは、年間の総収入から経費を差し引いた金額のことです。次章で紹介する費用を経費として計上し、残った金額が課税対象の不動産所得となります。

4-2.確定申告で経費計上可能な項目

不動産所得で経費として計上できる費用は、「賃貸経営に直接関係がある費用」に限られます。賃貸経営で発生する費用のうち、経費に計上できる費用には、主に以下のようなものがあります。

4-2-1.修繕費

賃貸管理会社と契約した場合、設備の交換や修繕などの対応は会社側に任せることが可能です。ただし、入居者の過失や故意でない限り、物件の修繕や設備の交換などで発生する費用は、基本的にオーナーが全額を負担しなければなりません。

修繕費と認められる主な費用は、以下のとおりです。

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4-2-2.保険料

賃貸経営に関わる保険とは、火災保険や地震保険、施設賠償責任保険のことを指します。不動産投資ローンを組む際には、火災保険に加入する必要がありますが、地震保険への加入については任意です。

また、施設賠償責任保険とは、物件が原因の事故などで、居住者だけでなく、第三者に与えた損害を補償する保険のことです。保険料は比較的リーズナブルで、年間1万円以下の保険会社もあるため、万が一に備えて加入しておくと安心でしょう。

なお、保険料を数年単位で契約した場合にも、1年分を計上する必要があります。例えば、10年間の契約で20万円の保険料を支払った場合、1年につき2万円と「期間按分」したうえで申告します。

4-2-3.管理委託料

管理委託料とは、賃貸管理会社に管理を委託する際に、毎月支払う手数料のことです。

管理委託料は家賃の5％程度が相場ですが、委託する業務内容で金額は変動します。詳細は、事前に賃貸管理会社に確認しておきましょう。

4-2-4.仲介手数料

仲介手数料とは、入居者の募集から賃貸借契約の締結まで仲介した不動産会社に支払う報酬のことで、契約時のみ発生する費用です。

賃貸借契約の仲介手数料は、宅地建物取引業法46条に基づく国土交通省の通達により「家賃の1ヵ月分＋消費税」が上限と定められています。そのため、オーナーが全額を負担するほかに、入居者が一部を負担するケースもあります。

参考：“宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額”. 国土交通省

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4-2-5.ローン金利

賃貸物件を不動産投資ローンなどで購入した場合の金利（利息）は、経費として計上可能です。また、ローンを借入れた年に発生した手数料も、経費に計上できます。

ただし、ローン返済額のうち、元本分は計上できないため注意しましょう。元本を経費に計上できない理由は、後述する減価償却費のなかで建築費として計上するためです。

4-2-6.減価償却費

不動産投資における減価償却とは、物件の購入価格を法定耐用年数に応じて分割し、経費として計上することです。

減価償却は、建物の構造ごとに設定されている法定耐用年数をもとに行ないます。なお、減価償却が可能なのは建物のみで、土地ではできません。

不動産投資の減価償却では、「定額法」で減価償却費を算出します。定額法とは、減価償却資産の金額に一定の償却率をかけ、減価償却費を毎年同額にする方法です。

定額法による減価償却費は、以下の計算式で求められます。

建物の構造別の法定耐用年数、および定額法の償却率は次のとおりです。

出典：“主な減価償却資産の耐用年数表”. 国税庁
“減価償却資産の償却率等表”. 国税庁. （参照2024-03-29）

なお、減価償却費の償却率には、非事業用と事業用があり、家賃収入を得るための物件には「事業用」が適用されます。

減価償却費についてより詳しく把握したい方は、「不動産の減価償却の計算方法は？事業用と居住用での違いを解説」「住宅の耐用年数とは？耐用年数が過ぎても長く住み続けるためのポイントを解説」も併せてご覧ください。

4-2-7.税金

賃貸経営のために課税される税金は、経費として計上できます。経費に計上できる税金には、以下のようなものが挙げられます。

なお、所得税や住民税に関しては、賃貸経営と直接関係がない税金であるため、経費計上できません。

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住宅を購入するときは、物件の代金以外に諸費用が発生します。その金額は

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4-2-8.その他の経費

賃貸経営に必要な費用のうち、上記のもの以外にも経費で計上できるものがあります。代表的なその他の経費は、以下のとおりです。

4-3.確定申告の申請方法

個人で確定申告する場合には、「白色申告」か「青色申告」を選択します。

白色申告では、単式簿記という簡易的な帳簿付けが認められる反面、控除が受けられません。一方、青色申告では複雑な複式簿記での帳簿付けが必要ですが、最大65万円の控除を受けられます。

節税効果が高いのは、青色申告です。しかし、青色申告をするには、確定申告の前に最寄りの税務署で「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

確定申告における、基本的な手続きの流れは次のとおりです。

確定申告書は税務署の窓口や郵送でもらうほかに、国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーで必要事項を入力し、作成する方法があります。確定申告書等作成コーナーでは、国税電子申告・納税システム（e-Tax）による電子申告も可能です。

税務署に行く時間が取れない方はe-Tax、確定申告に不慣れな方や、わからないことを相談したい方は税務署で提出するなど、自分に合った方法で申告しましょう。

なお、確定申告は自分で申請するほかに、税理士に依頼する方法もあります。税理士の報酬も経費に計上できるため、依頼するメリットはあるでしょう。

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4-4.赤字でも確定申告をしたほうがいい理由

不動産所得が20万円以上あっても、経費を差し引くと赤字になることがあります。ローンの元本を経費として計上できないうえに、減価償却費が高額な場合、「会計上」で赤字になるためです。

給与所得がある方は「損益通算」により所得税や住民税の節税につながるため、赤字の場合でも確定申告をしましょう。

損益通算とは、不動産所得の赤字と給与所得を合算して所得税を算出する制度です。赤字の場合は、確定申告することによって給与所得の所得税が減税されます。

5.会社員や公務員が家賃収入を得る際の注意点

最後に、副業禁止の会社員・公務員が家賃収入を得る際の注意点について解説します。

5-1.家賃収入を得ることは副業に該当する？

企業が従業員の副業を禁止するのは、本業への支障や、ノウハウの盗用・流失を避けるためです。家賃経営にはこういった心配がないため、「副業にはあたらない」とみなされるケースが多いです。

しかし、就業規則の詳細は会社ごとに異なるので、事前にルールを確認しましょう。

就業規則に副業禁止の記載があるときは、念のため会社に了解をとったほうが無難です。副業禁止でありながら家賃収入を得ていることが知られると、減給や出勤停止などのペナルティを受ける可能性があります。

5-2.「家賃収入がある＝副業している」とみなされる条件

以下のいずれかに該当する場合には、賃貸経営が副業とみなされるケースもあります。

相続などで不動産を譲り受けたものの、勤務先の事情で賃貸経営をするのが難しい場合には、思い切って売却を検討するのも一つの方法です。

まずは、不動産の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用して、おおよその見積もり金額を把握することからはじめましょう。

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5-3.公務員でも家賃収入を得ることが認められる条件

公務員の副業は、原則禁止とされています。

引用：“つくば市就業規則”. つくば市. （参照2024-03-29）

しかし、許可を取れば賃貸経営が認められることもあります。賃貸経営の許可を得るには、おおむね以下の条件を満たす必要があります。

管理会社への委託が必要な理由は、公務員としての業務に支障をきたさないようにするためです。

なお、上記の条件を満たさなくても、生前贈与や相続で不動産を取得した場合や、海外転勤で家を空けるといった場合には、副業が認められることもあるようです。

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まとめ

賃貸経営で得られる家賃収入は、継続的かつ安定した収入源になるのが大きなメリットです。ただし、家賃収入は不動産所得に該当するため、給与所得者であっても不動産所得が年間20万円を超えたら、確定申告をしなければなりません。

確定申告で不動産所得を申告する際は、さまざまな費用を経費として計上できます。経費になるものは賃貸経営に直接関係する費用であり、ローンの元本や所得税などは対象外です。会計上は赤字であっても、確定申告での損益通算で所得税を節税できます。

なお、会社員や公務員が賃貸経営する場合、不動産の規模や家賃収入の金額により、副業とみなされる可能性もあるため、十分に注意しましょう。

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