分譲マンションを貸す｜具体的な手順や費用、注意点などを全解説

住まなくなった分譲マンションは、第三者に貸すことが可能です。しかし、将来、住む予定がない場合には、住宅ローンの返済状況にもよりますが、売却が適しているケースもあります。

本記事では、分譲マンションを貸すメリットや手続きの流れ、貸すか売るかを判断するポイント、貸すときの注意点などについて解説します。

1.分譲マンションは貸してもOK！5つのメリットを解説

はじめに、分譲マンションを貸すことで得られるメリットを紹介します。メリットを踏まえたうえで、分譲マンションを貸すかを検討しましょう。

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1-1.家賃収入が得られる

分譲マンションを賃貸物件として貸し出すと、毎月決まった家賃収入が得られます。売却した場合は一時的に多額の収入が得られますが、貸す場合は継続的な不労所得を得ることが可能です。家賃収入以外にも、礼金や更新料を得られるメリットもあります。

また、分譲マンションは、「長期間住み続ける」ことを前提に設計されています。部屋の広さや充実した間取りに加え、キッチンなどの設備も賃貸物件と比較してグレードが高く、共有部分が充実しており、管理サービスが行き届いた物件も多くあります。

そのため、短期間で入居者が入れ替わることが前提の賃貸物件と比べ、家賃を高く設定できることも分譲マンションを貸すメリットです。

1-2.家賃収入を住宅ローンの返済に充てられる

毎月の家賃収入を副収入にするだけでなく、住宅ローンの返済に充てることができます。返済額よりも家賃収入が高い場合、差額を副収入にすることも可能です。

ただし、住宅ローンの返済中は原則、家を貸すことはできません。そもそも住宅ローンは、契約者自身が居住するための住居を購入する際に利用できる低金利のローンだからです。したがって、第三者に貸して家賃収入を得ることは、ローンの契約違反になる可能性があります。

例外として、転勤などの特別な理由があることを金融機関に認められた場合には、家賃収入を住宅ローンの返済に充当することが可能です。

1-3.マンションの資産価値を保てる

マンションに限らず、人が住まなくなった物件は劣化が進みます。借主に住んでもらうことで空気が入れ換えられ、室内もきれいに保つことが可能です。

加えて、マンションを貸し出すことで資産を手放す必要がないうえに、マイホームとしての資産価値を保てます。資産価値のあるマンションであれば、将来、住むこともできますし、売却する場合にも高値がつく可能性があります。

1-4.節税効果を得られる可能性がある

分譲マンションを貸すことで、節税効果が得られる税金の種類とその理由について解説します。

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1-4-1.所得税の節税

会計上、家賃収入は「不動産所得」として扱います。不動産所得をはじめ、貸し出しで生じた一部の費用を経費として計上すると課税所得を抑えられ、所得税額を引き下げることが可能です。

経費に計上できる貸し出しに関する費用としては、以下のようなものが挙げられます。

なお、貸し出しの経費が高額で、家賃収入があっても赤字になる場合は、「損益通算」で節税が可能です。損益通算とは、赤字の不動産所得を給与所得などと相殺し、所得税の課税所得を低くする制度です。

ただし、所得税を減税するには、利益の有無に関わらず確定申告を行なう必要があります。

1-4-2.相続税の節税

将来、分譲マンションを子どもや孫に相続させたい場合、売却して現金で相続させるよりも、不動産として相続させたほうが、相続税が安くなる可能性があります。

相続時に課税される相続税は、「相続税評価額」に基づいて算出されます。

不動産の相続では、「固定資産評価額」をもとに相続税評価額が算出されます。固定資産税評価額は、その不動産が属する市町村（東京23区は東京都）によって決定されるもので、時価（その時点で売買する場合の価格）の7割程度となるのが一般的です。

分譲マンションを売却して現金化した場合では、時価に相当する額をもとに相続税額が算出されることになります。一方で、不動産の状態での相続であれば、時価の7割程度の金額から相続税額を算出することになるため、相続税の節税につながるのです。

2.マンションを貸すための5ステップ

ここでは、分譲マンションを貸す際の具体的な手順を紹介します。

2-1.賃貸管理ができる賃貸管理会社を探す

分譲マンションを貸すときは、まず賃貸管理会社と契約する必要があります。

賃貸管理会社とは、賃貸管理に関する業務をサポートする会社のことです。賃貸管理会社が対応する賃貸管理業務には、以下のようなものがあります。

貸主が自ら賃貸管理まで対応するのは、困難である場合が多いです。そこで、物件のオーナーとして賃貸管理会社と契約し、委託管理費を支払うことで管理業務をすべて任せられます。

なお、委託管理費は家賃収入の5％程度が目安とされますが、業務範囲が広くなると金額が高くなるので注意が必要です。

2-2.貸し出す方法を決める

委託する賃貸管理会社が決まったら、マンションの賃貸契約の方法を決めます。賃貸物件の契約方法には主に3つの種類があり、特徴やメリットが異なります。

2-2-1.普通賃貸借契約

普通賃貸借契約とは、一般的に用いられる賃貸契約の方法で、通常契約期間は2年と定められています。

普通賃貸借契約は一般的な契約方法であるため、家賃や共益費などの条件を相場に見合った設定にしやすいのがメリットです。また、後述する定期借家契約と比べ、入居者が見つかりやすい傾向にあります。

なお、普通賃貸借契約とほかの契約方法の違いは、借主の希望で契約を更新できることにあります。普通賃貸借契約では、正当な理由がない限り、借主との契約を解除することはできません。

所有者がマンションに住みたい、または売却したいといった場合でも、借主が契約を更新する限り、退去を強制できない点に注意が必要です。

2-2-2.定期借家契約

定期借家契約とは、設定した契約期間だけマンションを貸す契約方法です。

定期借家契約は普通賃貸借契約と異なり、契約期間終了後の更新は行ないません。契約期間は自由に設定できるため、「転勤など決まった期間だけ貸したい」「将来、住む予定がある」といった場合に適しています。

契約期間が限定的であるがゆえに借主が見つかりにくい傾向にありますが、転勤が予定より長引いた場合などには、双方の合意のもとで「再契約」をすることも可能です。

2-2-3.サブリース

サブリースとは、不動産会社が一括して物件を借り上げ、第三者に又貸しする方法です。

サブリースの最大のメリットは、たとえ空室であっても、毎月家賃収入を得られる点にあります。空室や家賃滞納のリスクを軽減しつつ、安定した収入が得られるのは、貸主としては非常に魅力的でしょう。

また、サブリースでは不動産会社が賃貸管理業務も請け負うため、確定申告に必要な家賃収入に関する収支計算にも対応してくれます。

ただし、マンションの家賃が相場よりも安くなるうえに、不動産会社に支払う管理手数料が高い傾向にある点に注意が必要です。

2-3.家賃を決める

契約方法を決定したら、マンションの家賃を設定します。家賃は貸主側で自由に決められますが、相場より高い家賃では借主が見つかりにくくなります。

周辺の家賃相場、築年数、間取り、交通の便や商業施設などの周辺環境も含め、適正な家賃を決めることが大切です。

その際に、賃貸物件の検索サイトを活用し、地域や築年数、物件の面積などの条件を設定して家賃相場を調べるとよいでしょう。なお、賃貸管理会社と契約すれば、家賃に関して相談することも可能です。

2-4.入居者を募集する

入居者の募集に関する活動は、賃貸管理会社が担当するのが一般的です。具体的な募集方法は、インターネット、ポータルサイトの広告出稿などが挙げられます。

ただし、室内の写真の撮り方や物件の情報量によって、反響率は大きく変動します。したがって、賃貸管理会社に任せきりにするのではなく、実際の広告をチェックして積極的に改善提案をするとよいでしょう。

なお、マンションを貸し出す前には内見を行なうため、募集前に空室にする必要があります。

2-5.契約手続きを行なう

募集を経て入居者が決まったら、賃貸管理会社が代行して賃貸借契約を締結します。

賃貸借契約の前に、借主が問題なく物件を貸せる人物かどうかを審査する作業が必要です。賃貸契約の入居審査では、家賃の支払能力や保証人の有無に加え、契約者の性格や人柄も考慮します。

借主が審査に通ってはじめて、賃貸借契約を結べることを理解しておきましょう。

3.マンションを貸すときに発生する費用

本章では、マンションを貸す際に発生する費用を、支払う相手とシーン別に解説します。

3-1.賃貸管理会社に支払う費用

賃貸管理会社に対しては、必要に応じて手数料を支払います。

手数料の一例として、借主を見つける仲介業務を依頼した場合には、「仲介手数料」が発生します。

仲介手数料の金額は家賃の1ヵ月分程度で、貸主が50％、借主が50％を負担するのが一般的です。仲介手数料は賃貸借契約が成立した報酬であり、借主の入居時のみ支払います。

また、賃貸管理を委託したときは、「管理委託料」も支払います。管理委託料は家賃の5％程度となるのが一般的ですが、会社によっては月額の定額制を用いるケースもあります。

ただし、管理委託料は家賃収入があるときに発生するため、空室であれば支払う必要はありません。

3-2.引き渡し前の整備にかかる費用

借主にマンションを引き渡す前に、ハウスクリーニングを実施します。

賃貸物件は商品でもあるため、きれいな状態に整えることが大切です。住んでいる間に生じた汚れを落とすだけでなく、劣化の状況に応じて設備の交換やリフォームを検討する必要もあります。

なお、借主が退去した際には、原状回復費用が発生する可能性があります。原状回復とは、借主が入居したときと同じ状態で、貸主に部屋を返却することを指します。

ただし、住み続けるうえで経年劣化は避けられないため、常識の範囲内の使用で消耗したものについては借主が原状回復する義務はありません。

したがって、壁紙やフローリングなどの日焼け、家具による床材の凹みなど、経年劣化や消耗した部分の原状回復費は、貸主が負担する必要があります。

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3-3.各種税金、管理組合に支払う費用

マンションの所有者は、住む、住まないに関わらず固定資産税の支払いが必要です。さらに、家賃収入を得た場合、所得税と住民税も納めなければなりません。

また、マンションの管理費や修繕積立金は、所有者である貸主が管理組合に支払います。空室でもこれらは変わらず発生するため、家賃収入が得られないときは注意が必要です。

3-4.物件の修繕にかかる費用

賃貸管理会社に管理業務を委託すれば、修繕の手配を任せられます。しかし、設備の修繕や交換にかかる費用は、基本的にすべて貸主が負担しなければなりません。

設備はいつ故障するかわからないため、故障したときを見据えて十分な資金を準備しておきましょう。特に、築年数が長い物件ほど、設備の老朽化が進んでいるので注意が必要です。

3-5.不動産投資ローンの手数料

住宅ローンが残っている場合、不動産投資ローンに借り換えることでマンションの貸し出しが認められることがあります。不動産投資ローンとは、不動産投資で利益を得るための事業用ローンのことです。

住宅ローンから不動産投資ローンに借り換える際には、借り換え元、借り換え先の金融機関で、下記のような手数料が発生します。

4.住まないマンションは貸す？売る？判断のポイント3選

状況によっては、分譲マンションを貸すよりも売ったほうがいいケースがあります。ここでは、分譲マンションを貸すか、売るかを判断するポイントについて解説します。

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4-1.将来、住む可能性があるなら、貸す

将来、戻る予定がある場合には、売却ではなく賃貸がおすすめです。売却すると同じ物件には二度と住めないため、少しでも住む可能性があるなら、賃貸を検討しましょう。

なお、契約方法は定期借家契約が適していますが、数年しか住めないという条件によって、借り手に敬遠されやすい傾向にあります。定期借家契約を選択する場合には、相場よりも家賃を下げるなどして、空室対策を行なう必要があるでしょう。

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4-2.住む可能性がまったくないなら、売る

住み替えや相続などによって、将来、住む可能性がまったくない場合は、売るのがおすすめです。

分譲マンションを所有しているだけで、固定資産税や管理費などのランニングコストが発生します。さらに、所有者として管理組合の総会に出席するなど、マンションを維持するだけで費用と手間がかかります。

マンションを売却すれば管理の費用や手間がなくなるうえに、まとまった金額の収入を得ることも可能です。

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4-3.住宅ローンが残っているなら、金融機関に相談を

住宅ローンの返済が残っている場合、売るか貸すかを自分自身では判断できません。

前述のとおり、住宅ローンの返済が残っている状況で、自宅を第三者に貸すことは原則できません。売却するにしても、住宅ローンを一括返済しなければなりません。

住宅ローンを完済していない場合は、金融機関に相談したうえで貸すか売るかを判断しましょう。金融機関に相談しないまま分譲マンションを貸し出すと、住宅ローンの契約違反になるので注意が必要です。

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5.マンションを貸す前にすべき準備

分譲マンションを賃貸物件として貸し出す際には、以下の事前準備が必要です。

5-1.収支をシミュレーションする

分譲マンションを貸す場合、家賃収入を得ると同時に費用も発生します。毎月の収支をシミュレーションし、損失がでないか事前に確認しておきましょう。

ただし、収支のシミュレーションには専門知識が必要であるため、不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

シミュレーションした結果、貸したとしても十分な利益を見込めない場合も少なくありません。売ることで利益が出るなら、売却を検討したほうが賢明です。

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5-2.入居ルールや禁止事項をよく確認する

分譲マンションを借主に引き渡す前に、住むうえでのルールや禁止事項を確認しておきましょう。あらかじめ禁止事項を借主に伝えておかないと、トラブルに発展するリスクがあるためです。

具体的には、ペットの飼育や喫煙の可否、ゴミ捨てに関するルールなどが挙げられます。

ペットを飼える分譲マンションであっても、貸主側の条件として禁止にすることも可能です。部屋が汚れる、においがつくなど、貸主に不利になることを禁止事項に挙げておくとトラブルを防止できます。

5-3.室内の写真を撮影する

分譲マンションを借主に引き渡す直前に、室内の様子を写真に撮っておくことが大切です。

前述のとおり、借主は退去する際に原状回復の義務を負います。しかし、借主側が義務を負う範囲はあくまで、故意や過失によって生じたキズや汚れに留まります。

原状回復には少なからず費用が発生するため、貸主と借主の間でトラブルが生じやすいです。そこで、引き渡し直前に物件の状況を写真に収めて、万一のトラブルに備えましょう。

なお、重点的に撮影しておきたい主なポイントは、以下のとおりです。

6.マンションを貸す場合の注意点

分譲マンションを貸す前に、以下の注意点を把握しておきましょう。

6-1.賃貸管理会社は慎重に選定する

賃貸管理会社に支払う管理委託料は、会社によって異なります。複数社で見積りをとるなどして、比較検討することが大切です。

また、手数料の金額だけでなく、トラブル時の対応についても確認しましょう。トラブル対応が不十分な場合、借主が不満を持つことで退去される可能性があるためです。

また、入居希望者の審査、借主の管理、空室を作らないといったノウハウがある賃貸管理会社を選ぶとよいでしょう。賃貸管理会社を調べるときは、管理件数や取引実績を確認することをおすすめします。

6-2.空室リスクへの対策を怠らない

入居者を募集しても、なかなか借り手が見つからないこともあります。特に、定期借家契約は限られた年数で入居者を募集するため、空室リスクが高いのが一般的です。

空室を防ぐためには、家賃を相場よりも下げるなどの対策を行ないましょう。空室のまま放置すると費用が発生するため、「家賃を下げてでも収入を得たほうが得」と考えることが大切です。

6-3.確定申告を忘れない

家賃収入を得たら、節税のためにも忘れずに確定申告を行ないましょう。空室が続いて赤字になったとしても、損益通算によって節税効果を得ることが可能です。

なお、確定申告の方式には、単式簿記の白色申告、複式簿記の青色申告があります。税務署に青色申告を申請すると、最大で65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。

ただし、申告方法によって控除額が異なるため、確定申告の手続きは税理士に依頼してもよいでしょう。税理士に報酬を支払う必要がありますが、経費として計上できるため検討の余地はあるはずです。

6-4.住宅ローン控除は適用外になることを理解する

住宅ローン控除は、契約者が住まなくなった時点で適用から外されます。また、住宅ローン控除には適用期間があり、住まない期間も控除の適用年数としてカウントされるので注意が必要です。

控除による節税効果が薄れることで、税金の負担が大幅に増える可能性があります。収益性が高い物件であれば税金の支払いをカバーできますが、税金のほうが高いと損をするので注意が必要です。

まとめ

分譲マンションを貸し出せば、家賃収入が得られるうえに、所得税や相続税の節税効果を得られる場合があります。ただし、賃貸に出す際にはさまざまな費用が発生するため、収支をシミュレーションしたうえで、貸すかどうかを慎重に検討しましょう。

また、住宅ローンの返済が残っている場合には、まずは金融機関に相談して、賃貸に出す許可を得る必要があります。

住み替えや相続などで将来的に住む可能性がない分譲マンションに関しては、貸すよりも売った方が良いケースもあります。少しでも有利に自宅を売却できる不動産会社を探すなら、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用がおすすめです。

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