家売却の不動産エージェントとは？仲介との違いや費用・選び方をわかりやすく解説

「家を売りたいけれど、どこの不動産会社に頼めばいいのかわからない」「本当に自分の味方になってくれるの？」そう悩んでいませんか？

近年、家を売る方の利益を最優先し、公正な取引をサポートする不動産エージェントという新しい売却の仕組みが注目を集めています。
従来の仲介とは異なり、売主の味方として公平・中立に取引を進めるのが特徴です。

本記事では、不動産エージェントの仕組みから、仲介との違い、メリット・デメリット、賢い選び方までをわかりやすく解説します。

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1.不動産エージェントとは？

不動産エージェントとは、不動産を売りたい（または買いたい）方の味方となり、取引の成功をプロとして徹底的にサポートする、新しいタイプの不動産取引サービスです。

従来の不動産仲介会社が、物件の売買を成立させることを目的としていたのに対して、不動産エージェントは売主の利益を最大化することを目的として活動するのが大きな特徴です。

まずは、従来の仲介システムにどのような課題があったのか、そして新しいエージェント制度がどのように誕生したのかを見ていきましょう。

従来の仲介システムの問題点：「両手仲介」の構造的な課題

従来の不動産売却においては、一つの不動産会社が「売主」と「買主」の両方を見つけて契約を成立させる「両手仲介」が一般的でした。

この仕組みだと、不動産仲介会社は売主・買主の両方から仲介手数料を得られるため、より高く売ることよりも、自社の利益のために、いかに早く契約をまとめるかを優先する傾向がありました。

結果として、売主の利益が最大化されない、最適な取引が行われにくいという構造的な問題になったのです。

囲い込みや両手仲介について詳しくは以下の記事もご覧ください。

不動産の囲い込みとは？デメリットや調査方法、防止対策についても解説

不動産取引では、しばしば売主に不利な「囲い込み」が見られます。囲い込み

新しいエージェント制度の登場：売主専属で利益を最大化

こうした従来の課題を解消し、売主の利益を最優先するために誕生したのが、不動産エージェント制度です。

不動産エージェントは、売主専属の代理人として活動し、売却活動から価格交渉まですべてをサポート。
これにより、不動産仲介会社都合の「利益相反」を避け、透明性が高く、売り手の売却益を最大化することを目指した公正な取引を実現します。

なお、この仕組みはアメリカではすでに一般的な取引形態として定着しており、売主と買主それぞれに専属のエージェントがつくのがスタンダードです。

2.不動産エージェントと不動産会社の仲介の違い

不動産エージェントは「売主の代理人」として、売主の利益を最大化することを目的に活動します。
市場調査をもとに最適な販売戦略を立て、価格設定や広告方法、交渉の進め方までを売主の立場で判断・提案します。

一方で、一般的な不動産会社の仲介は「取引の仲立ち役」として、中立的な立場から契約成立を目指すスタイルです。

不動産エージェントのメリット・デメリットや注意点については3.売却時にエージェントを利用するメリット4選以降で詳しく解説しています。

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3.売却時にエージェントを利用するメリット4選

不動産エージェントを利用する最大の魅力は、売主の立場を守りながら、より良い条件で売却を実現できることです。

ここでは、エージェントを利用することで得られる主な4つのメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット1：利益相反の防止

利益相反が起こらないという点が、大きな特徴です。

エージェントは売主専属の立場で活動するため、買主側の利益を同時に扱うことがありません。

エージェントはあくまで売主の利益を最大化することに専念し、価格設定から交渉、契約条件の見極めに至るまで、常に売主の視点で判断し、透明で公正な取引を実現します。

メリット2：高値売却の可能性

次に注目すべきは、高値での売却が期待できる点です。

エージェントは市場動向や成約事例をもとに、根拠のある販売戦略を立てます。
「ただ早く売る」のではなく、「より良い条件で売る」ことを目的とするため、広告の見せ方から販売タイミング、買主層の分析までを一貫して行います。

適切な戦略により、最終的な売却価格に数十万〜数百万円の差が生まれることも珍しくありません。

一戸建てを高く売る方法については以下の記事で詳しく解説しています。

戸建てを高く売りたい！戸建て売却の流れと査定の評価ポイント

不動産会社へ行けば誰でも戸建てを「売る」ことはできますが、「より高く売

メリット3：専門知識と交渉力

さらに、専門的な知識と高い交渉力もエージェントの大きな強みです。

不動産取引には、法律・税制・契約書の内容など、専門的な知識が欠かせません。
エージェントはこうした領域に精通しており、価格交渉や契約条件の調整もスムーズに行えます。

買主側の心理や市場の動きを踏まえた提案力で、売主に有利な条件を引き出すことができるのです。

メリット4：安心して任せられるサポート体制

最後に、取引全体を通じて安心して任せられるサポート体制が整っている点も魅力です。

エージェントは、単なる販売代行ではなく、売却の全過程を伴走するパートナーとして支援します。
査定から販売戦略の立案、内覧対応、契約・引き渡しまで、あらゆる場面で専門的な助言を受けられて、初めての売却でも安心です。

そのため、不安を一つひとつ解消しながら、納得のいく取引を進められます。

4.売却時にエージェントを利用するデメリット・注意点4選

不動産エージェントには多くのメリットがありますが、制度が新しい分、利用にあたって注意しておくべき点もあります。

ここでは、エージェント利用時に気をつけたいポイントについて解説。

【1】利用できるエージェントが限られる

まず注意したいのは、信頼できるエージェントがまだ限られているという現状です。

日本ではエージェント制そのものが比較的新しいため、十分な実績を持つ専門家はまだ多くありません。
したがって、担当者の経験や専門性に差が出やすく、選定には時間をかける必要があります。

口コミや実績、契約実例などを確認し、信頼できる相手を見極めることが重要です。

【2】契約内容の確認不足によるトラブル

次に気をつけたいのが、契約内容を十分に理解しないまま契約してしまうことです。

エージェント契約には、業務範囲・報酬条件・期間など取引に関わる重要な要素が細かく定められています。
これを確認せずにサインしてしまうと、想定外の費用が発生したり、途中解約が難しくなったりすることも。

小さな条項でも疑問があれば、その場で質問し、納得してから契約する姿勢が大切です。

【3】報酬体系の理解

エージェントの報酬は一般的に成功報酬型ですが、すべての費用が後払いというわけではありません。
広告掲載費やコンサルティング料などを別途請求するケースもあります。

また、固定報酬型やハイブリッド型など、料金体系が多様化しているため、「どこまでが成功報酬なのか」「どの費用が事前発生するのか」を明確にしておくこともポイントです。

報酬の透明性は、信頼できるエージェントを見極める一つの基準でもあります。

【4】相性・信頼性の重要性

そして見落とされがちなのが、担当エージェントとの相性や信頼関係です。

売却活動は数か月におよぶことが多く、担当者との連携が円滑でなければストレスが溜まります。
レスポンスの早さや、説明の丁寧さに加え、誠実な対応など、人柄の部分も大切な判断基準です。

いくら実績があるエージェントでも、信頼関係が築けなければ満足のいく取引にはならないため、複数の担当者と話して比較することをおすすめします。

5.売却時にエージェントにかかる費用

不動産エージェントの報酬は、一般的に「成功報酬制」が採用されています。
つまり、物件の売却が成立した時点で初めて報酬が発生するのです。

売却が成立しなければ費用が発生しないため、売主にとってリスクの少ない契約形態と言えます。

宅地建物取引業者として仲介（媒介）契約を結ぶ場合、報酬の上限は宅地建物取引業法で「売買価格の3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」と定められています。

一方で、コンサルティング契約や代理契約としてサービスを提供するエージェントの場合は、法定上限の対象外となり、報酬率を自由に設定できるケースも。
この場合、成果報酬型では売却価格の3〜5％程度が目安となることもあります。

契約形態やサービス内容によって費用が異なるため、契約前に必ず報酬体系と費用発生条件を確認しましょう。

不動産売却にかかる費用の詳細については以下の記事もご覧ください。

不動産売却でかかる8つの費用めやすと計算方法をやさしく解説

この記事では、不動産売却でかかる費用と計算方法について解説しています。

6.家売却の流れとエージェントのサポート内容

不動産の売却は、一度きりの大きな取引です。
スムーズに進めるためには、各段階での適切な準備と専門的なサポートが欠かせません。

ここでは、売却の流れとエージェントが担う役割を順を追って見ていきましょう。

（1）準備段階（情報収集と相談）

まずは市場動向を調べ、売却の目的や希望条件を整理するところから始まります。

エージェントは現地調査や近隣の取引データをもとに、適正価格の目安を提示。
売却時期や税金、住宅ローン残債の確認など、事前に押さえておくべきポイントも丁寧にアドバイスしてくれます。

初回相談では「どんな戦略で進めるか」を一緒に検討し、今後の方向性を明確にします。

（2）売却戦略の策定

次に行うのが、販売戦略の立案です。

エージェントは物件の魅力やターゲット層を分析し、販売価格の設定や広告の出し方、掲載媒体の選定などを提案します。
場合によっては、リフォームやホームステージング（内覧向けの演出）などもアドバイスし、第一印象を高める工夫を行います。

売主と相談しながら、最も効果的な売り方を決めていく段階です。

（3）販売活動と交渉

販売開始後は、エージェントが中心となって広告掲載・内覧対応・問い合わせ対応を行います。

買主候補が現れた際には、価格交渉や条件調整をすべてエージェントが代行。
市場価格や買主の意図を見極めながら、売主に有利な条件での契約成立を目指します。

また、交渉経過や問い合わせ状況も定期的に報告してくれるため、進捗がわかりやすく安心です。

（4）契約・引き渡し

買主が決定したら、売買契約を締結します。

この段階でもエージェントは、契約書の内容確認や条件調整、重要事項説明の立ち会いなどを行い、トラブルを未然に防ぎます。

契約後は決済スケジュールの管理や引き渡し手続きのサポートまで一貫して対応。
税金や登記など、専門的な部分もフォローしてくれるため、初めての売却でも安心して最後まで進められます。

エージェントのサポートは「売る」ことだけにとどまりません。
売却後の住み替えや資金計画の相談に応じてくれる場合も多く、人生設計を見据えた長期的なパートナーとして頼れる存在です。

家の売却をご検討中の方は、NTTデータ・ウィズが運営する一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を利用してみてはいかがでしょうか。

7.良い売却エージェントの選び方

不動産エージェントを選ぶ際は、実績・専門性・人柄・対応の誠実さなど複数の観点から慎重に見極めることが大切です。

エージェントは売却活動をともに進める「パートナー」的存在であり、信頼関係が築けなければ満足のいく結果は得られません。

契約を急がず、複数のエージェントと面談して比較検討し、自分に合った担当者を見つけましょう。

8.不動産エージェントに関するよくある質問

• Q 日本で「エージェント」って怪しい？法的な資格名なの？
  A

  「エージェント」という言葉に聞き慣れない印象を持つ方もいますが、実際には宅地建物取引業者（宅建業者）が提供するサービス形態の一つです。

  独自の資格が必要というわけではなく、宅地建物取引士の資格者が在籍していれば法的にも問題ありません。

  むしろ、欧米では不動産取引の主流となっている制度であり、信頼できる取引方法として日本でも広がりつつあります。

• Q 査定だけでも依頼できる？
  A

  はい、可能です。
  最近では「まずは価格を知りたい」「売るかどうかはまだ迷っている」という相談も増えており、査定のみの依頼に対応するエージェントが多くなっています。

  訪問査定・机上査定（データ査定）など複数の方法から選べる場合もあるため、気軽に相談してみると良いでしょう。

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• Q 成果報酬以外に前金や広告費を請求されることはある？
  A

  基本的には成功報酬制が主流で、売却が成立したときのみ報酬が発生します。

  ただし、一部のエージェントでは「広告掲載費」「ホームステージング費用」「写真撮影費」などを別途請求するケースも。

  契約前に「どの費用が成果報酬に含まれているのか」「発生する可能性のある追加費用は何か」を必ず確認しましょう。

  

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• Q 囲い込みをしていないとどう確認できる？
  A

  「囲い込み」とは、他社からの購入希望者を制限して自社で取引を独占しようとする行為です。

  エージェントが囲い込みを行っていないか確認するには、不動産流通機構（REINS／レインズ）への物件登録状況をチェックするのが有効です。

  また、他社からの問い合わせ履歴や対応経過をエージェントに開示してもらうことで、透明性の高い販売活動が行われているかを確認できます。

  

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• Q 売却後の住み替えも相談できる？
  A

  多くのエージェントは、売却だけでなく、住み替え（購入・賃貸）のサポートにも対応しています。

  売却と新居探しを並行して進めることで、スムーズな引っ越し計画を立てやすくなります。

  資金計画やローンの組み替え相談も含めてトータルに支援してくれるため、「次の生活まで見据えたパートナー」として頼りにできる存在です。

信頼できる担当者を見つけて、納得の売却を実現しよう！

不動産売却を成功させるカギは、信頼できるエージェント ＝ 担当者を見つけることです。
売主の立場に立って誠実に提案してくれるパートナーに出会えれば、安心して取引を進められます。

その第一歩として、一括査定サービスを活用してみましょう。
複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することで、価格の比較はもちろん、対応や提案力の違いも見極めることができます。

信頼できる担当者に出会うことが、納得のいく売却への一番の近道です。