住み替えローンの金利は高い？金利の相場や審査内容、取り扱い金融機関を徹底解説

旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借り入れられるのが、住み替えローンです。

本記事では、住み替えローンの金利の相場をはじめ、メリット・デメリット、審査内容、各金融機関のローンの特徴などをわかりやすく解説します。ローン利用時のポイントも併せて確認して、スムーズな住み替えを実現しましょう。

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1.住み替えローンの金利はなぜ高い？

住み替えローンの金利は、通常の住宅ローンよりも高い傾向にあります。ここでは、住み替えローンの金利相場や金利が高い理由を解説します。

1-1.住み替えローンの金利の相場

住み替えローンの金利相場は2～4％です。通常の住宅ローンの金利相場が0.5～2％前後であることからも、住み替えローンの金利の高さが伺えます。

メガバンク3行の住み替えローン（買い替え住宅ローン）の金利は、以下のとおりです。

住み替えローンの金利は金利タイプや借り入れをした日のレートによって変動するため、上記の数値とは異なる場合もあります。各金融機関の金利については、ローンを組む前に必ず確認しましょう。

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1-2.住み替えローンの金利が高い理由

住み替えローンの金利の高さには、金利の引き下げ幅や取り扱う金融機関の数が関係しています。

金利の引き下げ幅とは、物件を購入する際に所定の条件を満たした場合、基準となる金利から引き下げられる利率の幅のことです。この優遇措置を受けられる条件は金融機関によって異なりますが、例えば、その銀行の口座を公共料金の引き落としや給与振込に使う、指定の金融機関のクレジットカードを作成・保有するなどの方法が挙げられます。

住み替えローンは、住宅ローンより基準金利が高い傾向があるうえに、引き下げ幅が小さく、基準金利から下がらないことが少なくありません。そのため、住宅ローンよりも金利が高くなってしまうのです。

また、住み替えローンを取り扱う金融機関は多くないことから、金利競争が少なく、金利が高くなりやすい側面もあります。

1-3.住み替えローンの金利タイプは慎重に検討を

住宅ローンには、3種類の金利タイプがあります。各タイプの特徴を以下の表にまとめました。

金融機関によって、取り扱う金利タイプは異なります。例えば、りそな銀行の「りそな住みかえローン」では全期間固定金利を選択できません。

ローンの借り入れの際は、ご家庭の状況を加味して、向いている金利タイプを検討することが大切です。

2.住み替えローンのメリット・デメリット

ここでは、住み替えローンのメリット・デメリットを解説します。

2-1.住み替えローンのメリット

住み替えローンの主なメリットは、以下のとおりです。

通常、物件を売却する際には、抵当権を抹消するために住宅ローンの一括返済が必要です。そのため、住宅ローンの残債が物件の売却額を上回る場合には、預貯金を返済に充てる、人からお金を借りるなどして旧居のローンを一括返済しなければなりません。

しかし、住み替えローンを利用すれば、旧居の残債がある状態でも、新居の購入が可能です。

また、「買い先行」のように、旧居に住みながら新たな家を購入する場合には、一時的に2つのローンを組むため、返済負担が重くなってしまうこともあります。しかし、住み替えローンを利用して借り入れを1本化できれば、ダブルローンによる買い先行よりも月々の負担を軽くできます。

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2-2.住み替えローンのデメリット

一方で、住み替えローンには、以下のようなデメリットもあります。

住み替えローンは新居の購入費用に加え、旧居の残債分も借り入れることになるため、必然的に借入額は大きくなり、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向にあります。特に、返済能力を測る職業、勤務先、収入などの情報が厳しく審査されるでしょう。

また、住み替えローンの利用によりダブルローンは回避できますが、新居よりも高い金額のローンを抱えることになります。金利も高いため、返済負担が重くなることもあるでしょう。借入額や返済額が適正なのか、自身の家計やライフプランと照らし合わせて、慎重に判断することが大切です。

さらに、住み替えローンを利用する場合は、旧居の売却と新居の購入を同時に行なう必要があります。そのため、旧居を期日内に売却するために大幅に値下げしたり、決済日に間に合わせるために妥協して新居を購入したりしなければならない場合もあります。不本意な結果にならないよう、時間に余裕を持って計画的に住み替えを進めましょう。

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3.住み替えローンの主な審査内容

前述のとおり、住み替えローンの審査は厳しい傾向にあります。ここでは、住み替えローンの主な審査内容を見ていきましょう。

3-1.購入者の収入

住み替えローンは金融機関にとって融資リスクが高いため、物件の購入者には通常よりも高い返済能力が求められます。年収の基準は、通常の住宅ローンが300万円～400万円なのに対し、住み替えローンでは400万円～500万円と高めです。

しかし、金融機関によっては、基準とする年収を低く設定している場合もあります。例えば、中央労働金庫の「借換・買替ローン（不動団担保型）」は、年収基準が150万円で、上記の金額と比較すると低めです。

このように金融機関によって条件は異なるため、事前に内容を確認し、比較検討することが大切です。

3-2.住宅ローンの残債

住宅ローンの残債も審査の対象です。ローン残債が多いほど借入額も多くなり、担保となる新居の評価額との差が大きくなるため、より高い返済能力を求められます。

また、金融機関では、融資の上限を残債額に合わせて決めることが少なくありません。例えば、横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」の融資金額は「新居の購入・建築資金に加えて、最大2,000万円まで」とされています。

旧居の売却価格が想定よりも低いと、住み替えローンのみで残債を賄えず、自己資金から工面する必要が出てくるでしょう。

3-3.過去の借入履歴・個人信用情報

住み替えローンの審査では、現在の住宅ローンが滞りなく返済されているかのほか、以下のようなローン返済や支払い状況もチェックの対象となります。おおむね5年以内に未払いや滞納がある場合、審査に通るのが難しくなります。

＜主な審査対象項目＞

特に、携帯電話料金の支払い遅延は、見落としやすいため注意しましょう。

通信料などの支払い遅延であれば信用情報に登録されませんが、支払いにクレジットカードを選択している場合は、カードの支払い遅延情報が登録されることがあります。また、分割払いにした端末料金の支払い遅延にも注意が必要です。

4.住み替えローンの返済シミュレーション

ここでは、モデルケースを用いた返済シミュレーションを紹介します。

まずは、ローンの借入額を以下のように算出します。

次に、毎月の返済額を算出します。ローン借り入れ時の借主の状況と、返済する際の条件は以下のとおりです。

返済総額と毎月の返済額は、以下のようになります。

シミュレーションの結果、毎月の返済額は14万4,964円という結果になりました。借主は42歳であり、返済期間が35年であるため、ローンは77歳で完済できる計算になります。

無理なく完済できるよう、将来のライフプランも踏まえて返済計画を立てましょう。

5.住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンの利用は、主に以下の流れで進めます。

現在のローンの残債は、金融機関の窓口や毎年送付される残高証明書、借り入れ後に発行される返済予定表などで確認可能です。なかには、会員専用のサイトで確認できる金融機関もあります。

残債を確認したら、一括査定サイトなどを利用して、現在の住居の売却可能価格の目安を把握しましょう。複数の不動産会社に査定依頼を出すことで、売却価格の相場を確認できます。不動産会社の候補をいくつかに絞ったら、個別相談に進みます。このタイミングで不動産会社の対応などを比較して、最終的に依頼する会社を選びましょう。

不動産会社を決めたら、融資を受ける金融機関を検討します。金融機関を決める際には、申し込み条件や金利、手数料などをよく比較検討することが大切です。審査に落ちることもあるため、候補として複数の金融機関をピックアップしておくとスムーズでしょう。

そして、金融機関を決めたら、事前審査に進みます。事前審査では、物件の売買契約を結ぶ前に借入可能かどうかを確認できます。

ただし、事前審査を通過したとしても、本審査に通過できるとは限りません。本審査では、返済能力や購入物件の価値などをより厳しくチェックされます。

本審査に無事通過したら、融資額や金利など、住み替えローンの融資に関する条件が金融機関から提示されます。条件を確認したうえで、内容に問題がなければ、金銭消費貸借契約を締結して融資を受けます。

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6.住み替えローンを取り扱う金融機関を比較

本章では、住み替えローンを取り扱う主な金融機関を紹介します。

6-1.りそな銀行　りそな住みかえローン

りそな銀行の「りそな住みかえローン」は税込年収が100万円以上の方から利用できるため、年収が低くても利用しやすいのがメリットです。利用条件や借入金額が比較的細かく設定されており、事前審査前に申し込みの判断がしやすいでしょう。

ただし、金利タイプは「変動金利型」か「固定金利選択型」のみで、「全期間固定金利」は選択できません。借入時点で返済額が把握しづらい点は、デメリットといえるでしょう。

6-2.三井住友銀行　WEB申込専用住み替えローン

WEB申込専用の住み替えローンです。不測の事態に備える保証が充実している点が特徴です。夫婦どちらかに万一のことがあった場合、ローン残高が0円になる「クロスサポート」や自然災害時に返済を一部免除する特約など、リスクに備える保証を選べます。

一方で、ほかの金融機関と比較すると年収の条件は「前年度税込年収500万円以上」とあり、やや厳しめの基準です。

6-3.みずほ銀行　みずほ買い替えローン

みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」は、変動金利方式・固定金利選択方式・全期間固定金利方式と3つの金利タイプがそろっているため、ご家庭に合った方式を選びやすい点がメリットといえるでしょう。

また、子供の進学や産休・育休など、ライフイベントにより変わる収支に応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」を利用可能です。ライフステージ応援プランは通常、変更手続き1回につき5,500円の手数料がかかりますが、住宅ローン利用者専用の「子育て応援サービス」を利用すると無料になります。

ただし、年収基準は「安定した収入がある方」とされており、具体的な目安は示されていません。そのため、審査通過の可否は予測しづらいでしょう。

6-4.ARUHI 住み替え実現ローン

ARUHIの「住み替え実現ローン」は、旧居の住み替えに必要となる一時的な融資を対象とするローンです。旧居の住宅ローンを完済する目的で利用できます。

旧居が売却できるまで融資期間中は返済が不要であるため、ダブルローンになる心配がないのがメリットです。また、売却が一定期間内に成立しなかった場合、アルヒ不動産テクノロジーズ株式会社が買い取りを行なうサービスがあります。

ただし、新居のローンは別途必要になる点に注意しましょう。

6-5.中央労働金庫　借換・買替ローン【手数料定額型】

中央労働金庫の「借換・買替ローン【手数料定額型】」は、年収基準が比較的低く、税込年収150万円以上で申し込み可能です。また、労働組合員や生協の組合員は保証料が安くなったり、金利の優遇を受けられたりするのもうれしいポイントでしょう。

さらに、金利タイプや団体信用生命保険の選択肢が広いこともメリットです。金利タイプでは、4つの金利タイプから2つを選んで組み合わせる「金利ミックス」が利用でき、将来の金利変動リスクを抑えやすくなります。団体信用生命保険は、4種類から選択可能です。

6-6.横浜銀行　住宅ローン（お住み替え）

横浜銀行では、インターネットバンキングの利用で、繰り上げ返済や金利種類変更にかかる住宅ローン手数料が無料になります。また、横浜銀行を給与振込口座に指定すると、金利の引き下げ措置を受けられる点も魅力的です。

ただし、借り入れできる物件の所在地は原則、東京都の一部と神奈川県全域のみです。また、団体生命保険の種類によっては完済時の年齢が引き下げられるため、年齢や保証内容を加味して判断する必要があるでしょう。

6-7.千葉銀行　住み替えコース

千葉銀行の「住み替えコース」は、借入金をローン残債分や新居購入費に充てる以外に、造園などのエクステリア資金や、照明器具などのインテリア費用としても利用できるのが特徴です。

また、出産や育児、介護にともない、金利タイプなどの返済条件を変更する際は、通常税込3万3,000円の変更手数料がかかるところ、1回に限り無料になります。そのため、ライフプランに応じて返済条件を見直しやすいローンであるといえるでしょう。

6-8.auじぶん銀行　住宅ローン

auじぶん銀行の「住宅ローン」は、住み替えにも対応でき、全疾病長期入院保障など団信の保障範囲が広いのがポイントです。さらに、大手携帯キャリアならではの「auモバイル優遇割」や「じぶんでんき優遇割」などを利用できます。

ただし、定期的に住宅ローン相談会が開催されているものの、対面相談できる店舗は限られている点に注意が必要です。じっくり相談して金融機関を検討したい方には不向きかもしれません。

6-9.住信SBIネット銀行　住宅ローン

住信SBIネット銀行の「住宅ローン」は、返済期間が最長50年と長いのが特徴です。契約時にはWEB申込コースのほかに、全国50店舗以上の窓口で専任スタッフのアドバイスをもらえる対面相談コースも選択できます。

ただし、一見魅力的な基本付帯の「全疾病保障」の適用条件はやや厳しめです。例えば、住宅ローンの残高がすべて免除されるには、8疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）によって12ヶ月以上働けない状態が続かなければなりません。

6-10.イオン銀行　イオン銀行住宅ローン

「イオン銀行住宅ローン」は、住宅ローン諸費用のなかで大きな割合を占める保証料がかかりません。さらにセレクトクラブカードのクレジット払いを利用すれば、住宅ローンの完済までイオングループでの買い物が毎日5％OFFになり、日々の買い物による出費を節約できます。

借り入れの相談や来店予約は365日可能で、イオン店内に店舗があるため気軽に来店しやすいでしょう。

ただし、住宅ローン手数料が高額である点には注意が必要です。手数料は定額型で11万円、定率型は借入金額の2.2％となっています。

7.住み替えローンを利用する際のポイント

最後に、住み替えローンの利用時に留意すべきポイントについて解説します。

7-1.必要に応じて、買い替え特約を活用する

買い替え特約とは、新居の契約日までに所有物件を売却できなかった場合に、新居の購入契約を白紙にできる特約です。万が一旧居が売却できなかったときには、無条件で新居の購入契約を解消できます。

買い替え特約を利用することで、気に入った物件をキープしつつ、時間をかけて売却活動ができます。

ただし、売り主に不利な契約となるため、承諾してもらえないケースも少なくありません。特に売り主が個人である場合には、認められにくい傾向にあります。

7-2.一括査定を利用して、現在の家をできるだけ高く売却する

現在の住居を高値で売却できれば、住み替えのための資金に余裕を持たせることができ、ローンの返済負担を減らせます。

売却査定額は会社ごとに異なるため、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、慎重に比較検討しましょう。

不動産会社を比較する際には、不動産の一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定なら複数の不動産会社にまとめて見積もり依頼を出せるため、個別にやり取りする手間がありません。また、24時間いつでも査定依頼ができる点も便利です。

一括査定サイトを利用するなら、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご活用ください。厳選された全国約2,300社の不動産会社のなかから、最大6社に一括で査定を依頼できます。

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まとめ

住み替えローンを活用すれば、旧居の残債があっても新居を購入でき、住み替え時の自己負担も軽減できます。

ただし、金利は通常の住宅ローンよりも高めです。また、融資金額が高くなる傾向があることから、審査も厳しくなります。

住み替えローンを利用する際には、返済金額のシミュレーションや金融機関の比較検討などを行ない、慎重に検討する必要があるでしょう。また、現在の住居をできるだけ高く売却することも大切です。

売却時には、複数の不動産会社に見積もり依頼を出して比較検討しましょう。NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を活用して、理想の住み替えを実現してください。