所有権移転登記は自分でできる？不動産売買・相続時などの必要書類や手続きの流れ

不動産の所有権が移転した時に行わなければいけない、「所有権移転登記」。結論から言うと、司法書士に頼まずに、自分で行うことが可能です。

以前は、平日17時までに法務局に直接行かなければいけませんでしたが、 現在は「オンライン登記」が可能となり、手続きのハードルが下がりました。

本記事では、所有権移転登記を自分でやる手続き方法や費用、失敗しやすいポイントを解説。ぜひ参考にしてください。

1.そもそも所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったことを法務局に届け出て、公的に記録する手続きです。売買・相続・贈与・離婚などで不動産の名義が変わる際に必要となります。

なお、後述する「相続登記」を除き、所有権移転登記は法的な義務ではありません。しかし、所有権移転登記をしなかった場合は、第三者に対して不動産の所有権を主張できません。つまり、将来、売却や相続を行うことができないため、所有権が移転する場合は、登記することをおすすめします。

参考：“不動産登記法”． e-Gov法令検索

2.所有権移転登記は自分でもできる

所有権移転登記の申請は、自分（当事者同士）で行う方法と、司法書士や弁護士に依頼する方法があります。後者の場合、登記業務を中心に行う弁護士は限られるため、実際には司法書士に依頼することが多いでしょう。

所有権移転登記に特別な資格は必要なく、自分で手続きをすれば、司法書士に支払う報酬の分を安く抑えられる点がメリットです。ただし、一般の方が自分で登記申請をするのは、かなり大変なケースもあります。

ここでは、所有権移転登記を自分でしやすいケースと、司法書士に依頼したほうが良いケースの特徴、そしていくら節約できるかを紹介します。

2-1.所有権移転登記を自分でしやすいケース

前提として、「このようなケースなら必ず自分でできる」と、一概にいえるわけではありません。不動産の売買・相続・贈与・財産分与のいずれに当てはまるのかに加え、対象となる不動産や関係者の状況も、ケースごとに異なります。

目安として、以下のような条件がそろっている場合は、自分でも比較的手続きしやすいでしょう。

なお、法務局では自分で登記申請をする方へ向けて、対面やWeb会議サービス、電話により必要情報を提供しています。

参考：“登記申請を御自身ですることを検討されている方からよくある質問”． 法務局

2-2.所有権移転登記を司法書士に依頼したほうが良いケース

所有権移転登記は、法律に基づき正しい手順で行う必要があり、一定の専門知識が求められます。そのため、特に以下のようなケースでは、登記業務に精通している司法書士に任せると安心です。

また、自分で登記申請をした場合は、登記ミスをしてしまう可能性があります。登記内容に誤りがあると、トラブル時に権利を主張できません。

このような点を踏まえたうえで、司法書士に依頼するかどうかを判断するとよいでしょう。

2-3.所有権移転登記の費用　自分でやるといくらお得？

所有権移転登記の費用は、ケースごとに異なりますが、おおよそ以下の通りです。

（※）固定資産税評価額は、不動産が属する市町村（東京23区は東京都）によって決定されます。

自分で所有権移転登記を行った場合、司法書士の報酬3～10万円をおさえることができます。

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3.売買、相続、贈与、離婚。自分でできるケースはどれ？

この章では、相続や離婚などケースごとに自分で所有権移転登記できるか、それとも司法書士のほうがおすすめかをご紹介します。

まず、所有権移転登記が必要な4つのケースは以下の通りです。

※本記事でご紹介する内容は、あくまで参考です。しっかりご自身で手続き内容を把握したうえで、司法書士に依頼すべきか、自分でやるべきか、判断するようにしてください。

3-1.売買なら、「司法書士」がおすすめ

自分が所有する不動産を他人に売却したときや、他人が所有する不動産を購入したときは、所有権移転登記を行政書士に依頼することをおすすめします。
なぜなら、取引相手が「よく知らない他人」であるためです。

売買では、登記は買主売主が共同で行います。しかし、知らない相手との取引では、 「代金を払ったのに名義が変わらない」 「名義を変えたのに代金が払われない」 といったトラブルが起きやすいため、中立な第三者である司法書士が登記することで、安心して取引を成立させられます。

また、売買においては引き渡しと登記は同時に行う必要があり、手続きを正確に迅速に済ませられる司法書士に依頼したほうが安心です。
そのため、売買では不動産会社が司法書士を手配してくれることがほとんどです。

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3-2.贈与なら、「自分でもできる」

贈与による所有権移転登記は「贈与登記」とも呼ばれ、贈与する側とされる側の共同で登記を申請します。

贈与は近親者の間で行われることが多いため、売買に比べて自分での所有権移転登記がしやすいと言えます。

また、贈与の申請書のサンプルは法務局が公開しているほか、司法書士の事務所などが記載例のサンプルをウェブ上で公開しているため、抵抗感なく進められます。

なお、贈与者が生きているうちに贈与登記をしなかった場合は、贈与者の相続人全員の同意を得なければ、登記申請ができません。相続人のなかに贈与に否定的な方がいると、贈与登記が困難になると想定されます。

3-3.相続なら、「自分でもできる」

相続が原因の所有権移転登記は、「相続登記」とも呼ばれます。2024年（令和6年）4月1日から相続登記は義務化されました。

しかし、相続の事実を知った日、または遺産分割が成立した日から3年以内に登記すればよいため、売買に比べると期限に余裕があります。また、贈与同様に、申請書類の記載例など情報が豊富にあるため、自分での登記がしやすいケースと言えます。

なお、正当な理由なく相続登記の期限を過ぎてしまった場合、10万円以下の過料が発生する可能性があります。

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3-4.離婚などで財産分与なら、「自分でもできる」。ただし…

夫婦が離婚する際、協議の結果に基づき、主に以下のようなパターンで、所有権移転登記をすると想定されるでしょう。

• 夫の名義を妻の名義に変更する
• 妻の名義を夫の名義に変更する
• 夫婦の共同名義をどちらかの単独名義にする

協議離婚による財産分与の際は、夫婦共同で所有権移転登記を申請します。一方、裁判を経て離婚した場合は、所有権を取得した側が単独で申請可能です。

そのため、裁判を経た場合は「自分でやりやすい」状況が整っています。

一方、共同で所有権移転登記を行う場合、離婚する相手との関係性が問題になってきます。財産分与の登記は書類がシンプルで手続きは比較的やりやすいのですが、離婚の状況によっては、共同での手続きは心理的ストレスがかかってくるかもしれません。
その場合、第三者である司法書士に依頼することをおすすめします。

参考：“財産分与”． 法務省

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4.所有権移転登記を自分でする際の流れ

ここでは、所有権移転登記の基本的な流れについて、5つのステップに分けて紹介します。

4-1.現在の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認する

はじめに、所有権を移転する不動産の現在の登記内容を確認するため、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。

登記事項証明書（登記簿謄本）の取得方法は、以下の3つです。

なお、登記内容を確認するだけなら、一般財団法人民事法務協会の「登記情報提供サービス」を利用するのもおすすめです。

参考：
“インターネットを利用して、登記事項を確認するサービスについて”． 東京法務局
“登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方”． 法務局

4-2.必要書類を準備する

続いて、所有権移転登記に必要な書類を収集・作成します。必要書類については、次章「5.所有権移転登記の必要書類」で詳しく紹介するので、参考にしてください。

特に、相続による所有権移転登記は必要書類が多いため、準備に時間がかかることを想定しておきましょう。

必要書類のうち所有権移転登記申請書については、法務局の窓口でもらえるほか、ホームページからもダウンロード可能です。

参考：“不動産登記の申請書様式について”． 法務局

4-3.管轄の法務局で登記申請をする

必要書類の準備が整ったら、所有権を移転する不動産を「管轄する」法務局に提出します。提出先は、「最寄りの」法務局ではない点に注意が必要です。

オンライン申請を希望する方は、法務省が運営する「登記ねっと」から、申請用総合ソフトをダウンロードしたうえで手続きをしましょう。

参考：
“管轄のご案内”． 法務局
“登記ねっと”． 法務省

4-4.法務局による審査を受ける

登記申請後は、申請内容が法務局で審査されます。所有権移転登記の申請から、審査を経て登記が完了するまでには、1～2週間程度かかるのが一般的です。

審査により書類の不備などが見つかった場合は、法務局の指示に従い対応します。

4-5.登記完了証・登記識別情報通知書を取得する

審査に通過すると、法務局から「登記完了証」と「登記識別情報通知書」が渡されます。

登記完了証は、登記手続きが完了したことを通知するものです。

一方の登記識別情報通知書は、不動産の所有者であることを証明するものです。本人確認にも用いられる重要な書類であるため、大切に保管しておきましょう。

参考：“登記識別情報って何？”. 福島地方法務局

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4-6.オンラインで登記する場合

オンライン登記申請の流れは以下の通りです。

1. 法務省のWebサイトから「申請用総合ソフト」をダウンロード
2. 申請情報を作成する
   　ソフト内の登記申請書様式から目的に合った申請を選び入力
   　申請人や代理人が電子署名を付与
3. 添付書類（添付情報）を用意する
   　PDFや画像、図面などを作成
   　※添付書類に電子署名が必要
   　※書面で提出する場合は、送付もしくは持参する「特例方式」に従う
4. 申請情報＆添付情報を送信
   　ソフトから登記・供託オンライン申請システムへ送信
5. 登録免許税の納付
   　納付方法は選択できる。
   　　・電子納付（ネットバンキングなど）
   　　・現金納付（税務署に納付、領収証を送付）
   　　・印紙納付（収入印紙を台紙に貼付して送付）

オンライン登記の受付時間は、平日8時30分から21時までです。

詳しくは法務省のサイトへ

5.所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記の必要書類は、登記の原因によって異なります。ここでは、ケース別に基本の必要書類を紹介します。

5-1.すべてのケースで必要な書類

不動産の売買・贈与・相続・財産分与、すべての所有権移転登記で共通する必要書類は、以下のとおりです。

「登記済証（権利証）」は、先述の「登記識別情報通知書」に切り替わる前、2005年（平成17年）まで発行されていた書類です。

詳しくは、「不動産売却の権利証とは？紛失して再発行できない時の対処法」をご覧ください。

参考：“新不動産登記法Q＆A”． 法務省

5-2.売買による所有権移転登記の必要書類

不動産の売買による所有権移転登記では、「登記原因証明情報」が必要になります。登記原因証明情報とは、登記の原因となった事柄と、その事柄により権利に変動が生じたことを証明する書類です。

不動産売買では、登記原因証明情報として、以下のいずれかの書類を用意します。

参考：“登記申請の際に必要とされる「登記原因証明情報」とは、どのようなものですか？”． 法務局

5-3.贈与による所有権移転登記の必要書類

不動産の贈与の場合も、登記申請に登記原因証明情報が必要です。贈与登記では、以下のような書類が登記原因証明情報に該当します。

5-4.相続による所有権移転登記の必要書類

不動産の相続の場合は、相続方法によって必要書類が異なります。

5-5.財産分与による所有権移転登記の必要書類

離婚で不動産を分与する場合は、離婚日が記載された戸籍個人事項証明書（戸籍抄本）が必要です。また、財産分与の経緯に応じた登記原因証明情報も求められます。

まとめると、財産分与時の必要書類は以下のとおりです。

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6.所有権移転登記にかかる費用

最後に、所有権移転登記で発生する費用を、大きく3つに分けて紹介します。

6-1.登録免許税

登録免許税とは、不動産の各種登記にかかる税金のことです。登録免許税の金額は「固定資産税評価額×税率」で求められ、土地と建物それぞれ個別に計算する必要があります。

所有権移転登記の場合、税率は以下のように定められています。

ただし、この税率には、以下のとおり軽減措置があります。

また、一定の条件を満たす相続登記（土地）の登録免許税については、2025年（令和7年）3月31日までの免税措置もあります。

なお、固定資産税評価額は、その不動産が属する市町村（東京23区は東京都）によって決定されます。固定資産税評価額について、詳しくは「固定資産税評価額とその調べ方を教えて！」をご覧ください。

参考：
“No.7191 登録免許税の税額表”． 国税庁
“2023年（令和5年）4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ”． 法務局
“相続登記の登録の免税措置について”． 法務局

6-2.司法書士への報酬

所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は、報酬について考慮しておきましょう。一般的な相場は、不動産1件につき5万～10万円程度ですが、依頼する司法書士によって差があります。

また、権利関係が複雑で書類の準備に時間がかかるケースなどは、報酬が上乗せされることもあるため、事前に見積もりを取るとよいでしょう。

6-3.その他の費用

所有権移転登記をする際には、各種書類を取得する手数料・郵送料や、書類に貼る収入印紙代、法務局への交通費などもかかります。

例えば、登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局の窓口で取得する場合、手数料は600円です。また、住民票や印鑑証明書の写しを取得する場合は、自治体によっても異なりますが、少なくとも300円程度かかります。

ケースごとの差はあるものの、諸費用全体で1万～2万円程度が目安です。

参考：“登記手数料について”． 法務省

まとめ

自分で所有権移転登記をすれば、司法書士への報酬を削減できます。
ただし、正しく手続きするためにも、自分で登記申請をするかどうかは、慎重に判断してください。

そして、相続での所有権移転登記を行おうとしている方へ。
所有権移転登記が完了すると、「相続手続きが終わった！」と “安心”してしまいがちなのですが、実は、ここからが本当のスタートです。

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