マンション査定の価格に「階数」は影響する？人気で売れやすい階は？

マンション査定の価格に「階数」は大きく影響します。階層が高くなるごとに日当たりや眺望が良くなることと、高層階はステータスが高いと考える人から人気があるためです。しかし、低層階だからといって、必ずしも高く売れないとわけではありません。マンション査定には、階数以外にも査定のチェックポイントがありますので、総合的に評価が良ければ高く売ることは可能です。

この記事では、高層階が高く売れる理由や、低層階でも高く売るためのコツ、査定時のチェックポイントなどについて解説します。

マンション売却を検討されている方や、査定を予定している方は、ぜひこの記事をお役立て下さい。

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1.マンション査定の価格に「階数」は影響する

マンション売却の査定額は階数によって異なり、高層階であるほど査定価格は高くなります。

一般的にマンションの高層階の価格は、階が1つ上がるだけで0.5％〜2.5％ほど上昇すると言われています。

価格が上がる要因としては、日当たりや眺望がよいこと、通気性もよく騒音問題も軽減されることなどから、売れやすい階であることが理由です。

また、マンション査定では「事例比較方式」を使って査定します。事例比較方式とは、査定物件と同じような条件の物件の売却相場から、査定額を求める方法です。比較事例方式によるマンションの査定方法は、公益財団法人「不動産流通推進センター」による価格査定マニュアルに記載されています。

さらに、マンション査定では、所在階や耐震性、室内の状況、立地条件、周辺環境など細かな項目があります。なかでも階数は、階が上がるごとに点数も上がるため、査定額に大きく影響します。価格査定マニュアルでは、1階をマイナス5点、60階では＋25点と規定しています。このように、マンションは高層階になればなるほど加点され、査定額も上がる仕組みとなっています。

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2.マンション査定で高層階ほど高く売れる理由

マンション査定で高層階ほど査定額が高くなるのは、以下のような理由からです。

以下で詳しく解説していきます。

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2‐1.眺望が良い

高層階ほど価格が高くなる理由の一つが眺望の良さです。

マンションは高層階になるほど、目の前を遮る建物がなくなるため、眺望が良くなります。眺望が良い部屋の数は限られているのに対して、眺望の良さを住まい探しの優先条件とする方は多いため、競争率は高くなります。

結果、高い価格設定でも買い手が集まるため、高層階は価格が高くなります。

2‐2.日当たりが良い

高層階では周囲に遮るものがなく、日当たりがいい点も人気です。日当たりはただ明るいというだけではありません。部屋の温度や湿度にも影響します。

日差しが差し込む部屋では、冬場であっても部屋が温いため、昼間は暖房をつけなくても過ごせる機会が多いです。また、梅雨時でも日差しがあることで湿気が少なくカビが発生しにくいなどのメリットもあります。

日当たりが良いことは日常生活に大きく影響するため、日当たりの良い高層階は人気があり高く売れます。

2‐3.物音が気にならない

高層階の中でも特に最上階、物音が気にならない点も、高く売れる理由の一つです。

マンションは不特定多数の人が住んでいるため、生活音はどうしても発生します。マンションによっても壁や床の構造上の問題で、多少の生活音や振動が階下や隣に伝わってしまうことがあります。最上階は、上からの足音や物音に悩まされることがないのも、高くても売れやすい理由のひとつです。

2‐4.希少性が高い

高層階は希少性が高いため、高い価格設定でも売れやすいです。

前述した眺望の良さ、日当たり、物音が気にならないなども、全て希少性が高いとされる要因です。

住まい探しをする際に、上記を最低条件とする方は多いですが、全て揃っている部屋の数は限定されるため、高層階は価格が高くても売れます。

3.マンションの低階層でも査定額を上げるコツ

マンションは高層階の人気が高く、査定額も高くなる傾向にありますが、低層階だからといって高く売れないわけではありません。低層階であっても、コツをおさえれば高く売ることは可能です。

マンション査定で低層階でも高く売るためのコツは、以下の3つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1.高く売れる時期を狙う

マンション売却はタイミングが重要です。1年の中でも高く売却できる時期を狙えば、低層階のマンションでも高く売却することは可能です。

マンション売買は、新年度や新生活が始まる2月〜3月が一年で最も需要が高くなる時期です。一般的に売却活動は3〜6ヶ月ほどかかるとされているため、可能な限り、9〜12月頃から売却活動をスタートできるよう準備を進めましょう。

3-2.複数の不動産会社に査定を依頼する

少しでも高くマンションを売るために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定価格は各不動産会社で異なるため、より高く売るために必要です。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、「不動産売却HOME4U（ホームフォー・ユー）の一括査定サービス」がおすすめです。

「不動産売却 HOME4U」は国内有数の大手不動産会社をはじめ、全国の地域密着型の有力な不動産会社が合わせて約2,500社登録されています。登録企業は、運営会社が厳正な審査を行って選定しています。

そのため、「不動産売却 HOME4U」を使って査定依頼すれば、誰もが信頼できる不動産会社に査定依頼ができるようになります。

マンションを売却するのであれば、「不動産売却 HOME4U」でまずは査定をしてみましょう。

3-3.分譲元の不動産会社にも査定を依頼する

低層階の場合は、分譲元の不動産会社にも査定を依頼しましょう。

特にブランドマンションの場合は、自社の物件だけに絞って探している顧客を抱えている可能性があります。

また、自社ブランドのイメージ維持のため、なるべく高値で売却したいと考え売却活動にも力を入れてくれるかもしれません。
低層階マンションを少しでも高く売るためには、分譲元の不動産会社にも査定依頼をしてみましょう。

4.マンション査定で階数以外にチェックされる6つのポイント

マンション査定では、階数以外に次の7つのポイントも見られます。

それぞれ詳しく解説します。

4-1.日当たり・方角

マンションの方角は、一般的にどの向きにバルコニーがあるかで判断されます。

東西南北でそれぞれ以下のメリット・デメリットがありますが、南向きが最も高く評価され、南、東、西、北の順に査定額が下がります。

南向きの部屋は、一日を通して明るく日中は電気をつける必要がないため節電ができます。しかし、デメリットとして人気が高いため家賃もその分高くなり、高層階であれば夏場は室内が暑くなりやすいという点があります。

東向き、西向きの部屋は、東向きは朝日が、西側は夕日が差し込むため朝日、夕日を楽しむことができますが、午前中か午後のいずれかしか日が当たらないため、南向きよりは日が当たる時間は短くなります。

西向きの部屋は夏場の西日が強く、午後から洗濯物を干してもすぐ乾きます。夏場の西日で室温が高くなるデメリットは、日よけ対策をすることで緩和できます。結露や湿気がたまりやすいデメリットがありますが、除湿器で対策することで解消できます。

北向きの部屋は日当たりが悪いことから、ほかの方角の部屋と比べて人気がなく家賃が低く設定されていることが一般的です。北向きの部屋は、夏場は涼しく感じ、冬場は結露や湿気がたまりやすいデメリットがあります。

以上のように、それぞれ方角によってメリット・デメリットがあります。基本は評価の高い順に南・東・西・北の順番となり、南向きを基準にして、北向き10％、東向き3〜7％、西向き5～9％で価値が下がっていくと、一般にはいわれています。ただし、高層階であれば北向きであっても明るさは確保でき、割安感があるため選ばれやすいので一概に当てはまるわけではありません。

また、角部屋で2方向へ面している場合は、風通しもよく査定ポイントが高くなります。この場合も、東西南北の中でも南東、南西の角部屋は評価が高くなります。

4-2.築年数

マンションも一戸建てと同様に、築年数が経過するにつれて、資産価値が下がっていきます。東日本不動産流通機構ののデータをみると、マンション価格に築年数が影響していることが分かります。

参照：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

そのため、マンションの築年数も査定には大きく影響します。当然の事ながら、築年数が浅いマンションの方が劣化は少なく、査定額は高くなります。

マンションは、通常12〜15年周期で大規模修繕が行われます。大規模修繕とは、経年劣化に伴う不具合や傷んだ箇所の機能や性能を回復し、建物を維持するためのメンテナンス工事です。大規模修繕を適切に実施することで、マンションの資産価値が下がることを防ぐことにもつながります。

マンション売却前にリフォームをしても、資産価値が大きく上がることはありません。
ただ、築年数が経ち大規模修繕がまだ行われていないマンションでは、査定額が下がってしまうこともあります。築年数が経ったマンションでも、大規模修繕の後では建物の機能や性能に違いが出るため、売却の際の大きなアピールポイントとなり、査定額にもプラスに影響します。

4-3.周辺環境

最寄り駅や周辺の環境などの立地条件は査定に大きく影響します。

「駅からどのくらいか」という交通アクセスの良さは通勤や通学などに影響するため、最寄り駅が近ければ近いほど査定の評価は高くなります。特に、最寄り駅がターミナル駅や特急・快速が停車する駅であれば乗り入れ路線も多く、査定が高くなるだけではなく需要もあるため売却しやすくなります。

また、マンション周辺の生活環境の良さも査定に影響します。スーパーや学校、病院など生活に必要な施設が徒歩10分圏内にあると評価が高くなります。逆に最寄り駅やスーパーなどが遠かったり、高速道路がそばにあったりする場合は敬遠されがちなため査定での評価が下がりやすくなります。

4‐4.耐震性

マンション査定では、耐震基準を満たしているかどうかも重要です。

不動産流通推進センターの価格査定マニュアルでは、耐震性が高いほど評価ポイントが高くなり、逆に耐震性を満たしていないマンションはマイナス評価がつきます。

引用：不動産流通推進センター「価格査定マニュアルによる中古マンションの査定」

建築基準法の改正で耐震基準の見直しがあり、1981年に新耐震基準が導入されました。1981年より前に建てられたマンションでは旧耐震基準で建設されているため、耐震補強工事がされているかどうかも査定で確認されます。

4‐5.管理・修繕

マンションの管理・修繕も査定で評価されるポイントです。マンションでは、共用部分の維持・清掃などに管理費が発生します。また12〜15年に一度の大規模修繕に備えて修繕積立金も住民が負担します。

毎月支払う管理費や修繕積立金が高い場合は、買主の負担になるため査定額が低くなることもあります。また、共用部分の清掃はしっかり定期的にされているか、長期的な修繕計画の有無、大規模修繕がされた後かどうかも査定評価に影響します。

4‐6.施工会社や販売会社

マンション査定では施工会社や販売会社もチェックされることがあります。

マンションの施工会社が、大手のゼネコンや大手デベロッパーの場合、施工実績や大手企業という信頼性があるため査定評価が高くなります。仮にマンションに不具合があった場合や、災害などでマンションに予期せぬトラブルが起きた際も、大手企業であれば迅速な対応が期待できるという安心感があるからです。反対に、過去に施工不良などがあった施工会社の場合は、査定でマイナス評価になることもあります。

マンション査定では、一戸建てと違い立地条件や部屋の状態、築年数だけではなくマンションそのものの管理体制や施工会社などまでチェックされます。

マンション査定については、こちらの記事もご覧ください。

5.マンション査定を依頼する時の注意点

マンション査定を依頼する際には、事前に準備しておくことで査定がスムーズに進み、より正確な査定金額を算出できます。マンション査定の注意点として以下の4つのことを押さえておくことが大切です。

それぞれ詳しく解説します。

5‐1.査定には「机上（簡易）査定」と「訪問査定」がある

不動産の査定には、机上（簡易）査定と訪問査定の2種類があります。

机上（簡易）査定

物件の基本情報（広さ・築年数・所在地など）や、類似物件の販売実績などのデータを参照にして、不動産の価値を算出する方法。インターネットの一括査定も机上査定のひとつ。

訪問査定

物件を実際に訪れて、管理状況、設備、周辺環境と併せて売主から売却理由などのヒアリングを行い、より正確な不動産価値を割り出す査定方法。

どちらの査定も、不動産会社の担当者が行います。上記の通り、さまざまな要素を基に査定額が算出されますが、査定額の計算において国が定めた共通ルールなどは特にありません。そのため各不動産会社によって査定額が異なる点に注意しましょう。

5‐2.事前に住宅ローン残債を調べておく

マンション査定を依頼する際は、事前に住宅ローン残債がいくらあるのかを把握しておくことが大切です。

マンション売却では、マンションの抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを組む際に銀行が設定した「マンションを担保とする」権利です。

抵当権の抹消には、住宅ローンを完済する必要があるため、売却金額が住宅ローンの残債よりも上回る必要があります。住宅ローンの残債を正確に把握しておけば、これらをふまえた上で適切な価格設定ができます。査定価格と売却価格は必ずしも一致するわけではありませんが、ローン残高よりも査定金額が少ない場合は、売却に際して資金計画などを慎重に進めることができます。

住宅ローン残債の調べ方は以下のような方法があります。

マンションを実際に売却する時には、売却以外にもさまざまな諸費用が発生します。売却してから予想以上の出費で当初の見込みと違ってしまったということがないよう、住宅ローン残債の正確な金額を把握しておきましょう。

5‐3.自分で売却相場を調べておく

机上（簡易）査定にせよ、訪問査定にせよ、マンション査定を依頼する前には、まずは自分でマンション売却の相場を調べておきましょう。

ある程度の相場を把握しておくことで、不動産会社の査定額が妥当かどうか判断できます。査定金額は不動産会社によって数百万円の差がつくこともあります。相場を知らないと査定額の金額だけで不動産会社を選んでしまい、相場より高くて買い手がつかずスムーズに売却できないということも防ぐことができます。

自分で不動産の相場を調べるには、以下のサイトがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムを使えば、おおよそのマンションの相場を把握できます。不動産会社の査定金額が適切か判断するためにも、まずは自分で事前に相場を調べておくといいでしょう。

5‐3.必要書類を事前に準備しておく

マンション査定（訪問査定）までに必要書類を用意しておくことで、より正確な査定額を知ることができます。なお、机上（簡易）査定は、書類の準備は必要なく、基本的な不動産情報のみで査定が可能です。

マンションの訪問査定時に用意しておきたい書類は以下の2つです。

ただし、訪問査定の時点では、すべての書類をそろえる必要はありません。不動産売却の媒介契約を結ぶまでに、不動産会社からの依頼やアドバイスに沿って収集していきます。

ただし、マンション購入時のパンフレットなどがあれば、間取りや壁芯面積の表記が記載されており不動産会社にとってスムーズに査定をすることができます。また、売却時に購入希望者に対しても、アピールポイントをわかりやすく伝えられます。

用意しておくとより正確な査定につながる書類は以下の通りです。

マンション査定に必要な書類はさまざまな種類があります。取得に手間と時間がかかるため、査定ギリギリになって慌てないよう、早めに余裕を持って用意することが大切です。

マンション査定については、こちらの記事もご覧ください。

マンションの流れを確認したい場合は、以下の記事をご覧ください。

まとめ

マンション査定では、階数が査定価格に大きく影響します。高層階は人気が高く、日当たりや眺望も良く査定価格も高くなるため、高層階であれば査定には有利と言えます。

査定では、階数だけではなく立地条件や部屋の状態、築年数、日当たりなどさまざまな査定項目があるため、一概に階数だけで査定価格を決めることはありません。低層階であっても高く売れる時期を狙って売りに出したり、複数の不動産会社へ査定依頼したりするなど工夫をすれば高く売ることは可能です。

マンション査定を成功させるために、階数だけではなくそのほかのアピールポイントもしっかりと伝えるようにして、少しでも査定評価が良くなるような工夫をするといいでしょう。

以上をふまえて、さっそく不動産会社に査定を依頼してみましょう。
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