マンションの管理費とは？相場や修繕積立金との違い、支払いが苦しい場合の対処法を解説

マンションの管理費とは、主に共用部分の維持・管理に用いられる費用のことで、区分所有者全員が負担するものです。

本記事では、マンションの管理費の相場や修繕積立金との違い、支払いが苦しいときの対処法などを解説します。マンションの管理費の基礎知識や必要性について深く理解できるため、ぜひご一読ください。

1.マンションの管理費とは？

はじめに、マンションの管理費の概要について解説します。

1-1.マンションの管理費とは、共用部分の維持・管理に必要なお金のこと

マンションの管理費とは、共用部分の維持・管理に使われる費用のことで、住民が快適かつ安全に暮らしていくために必要なものです。

「共用部分」とは、エントランスや共用廊下、エレベーター、ラウンジなど、区分所有者（分譲マンションを所有する方）全員が共有する部分のことを指します。

管理費は区分所有者全員で負担するものであり、マンションを所有している限りは管理費を支払い続けなければなりません。

1-2.管理費の主な使い道

管理費の主な使い道は、以下のとおりです。

そのほか、管理会社にマンションの管理を委託している場合は、委託費も含まれます。

1-3.管理費と修繕積立金の違い

管理費はマンションの日常的な維持・管理に必要なお金であるのに対して、修繕積立金は大規模な修繕に備えるためのお金です。どちらも共用部分に使用するものですが、目的が異なります。

マンションは10～15年に一度、大規模修繕を行ないます。そのための費用として使われるのが、区分所有者から毎月徴収される修繕積立金です。

修繕積立金の主な使い道は以下のとおりです。

なお、修繕積立金の具体的な使い道や計算方法などを知りたい方は、「修繕積立金の用途・金額の相場とは？入居後に値上がりする4つの要因」も併せてご覧ください。

2.新築マンション購入時は、管理準備金・修繕積立基金が発生する

管理費、修繕積立金と似た言葉として「管理準備金」「修繕積立基金」があります。これらは、新築マンション購入時のみ発生する費用です。

管理準備金とは、入居者が見つかったあと、スムーズに管理を開始するために必要なお金のことです。基本的に新築マンションの完成時点では、管理組合に資金がありません。そのため、契約時に管理準備金を一括で徴収し、そのお金を清掃用具の購入や火災保険の加入などにあてます。

一方で修繕積立基金は、修繕積立金を補うためのお金のことです。修繕積立金の額を少しでも抑えるため、管理準備金と同様に、契約時に一括で回収されます。また、大規模修繕前に必要となった修繕などにも使われます。

3.マンションの管理費の相場

国土交通省が公開した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、1戸当たりの管理費の平均は1ヵ月につき1万5,956円でした（駐車場使用料等・専用使用料からの充当額を含む）。

形態別に見ると、単棟型が1万6,213円、団地型が1万4,660円でした。なお、単棟型は1つの敷地に1つのマンションがあるタイプを、団地型は1つの敷地に複数のマンションがあるタイプのことを指します。

また、マンションでは専有面積に応じた管理費を負担することになっているため、専有面積が大きくなるほど、管理費も高額になります。

前述の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、1平米当たりの管理費の平均は、1ヵ月につき217円でした。

引用：“平成30年度マンション総合調査結果”. 国土交通省

なお、この「マンション総合調査」は、国土交通省が5年に1度の頻度で実施しています。次回は、2024年（令和6年）の5～6月頃に新たなデータが公表される予定です。

参考：“平成30年度マンション総合調査結果”. 国土交通省

4.マンションの修繕積立金の相場

同調査によると、1戸当たりの修繕積立金の平均は1ヵ月につき1万2,268円です（駐車場使用料等・専用使用料からの充当額を含む）。

形態別に見ると、単棟型が1万1,875円、団地型が1万4,094円となっています。管理費の相場は単棟型のほうが高い傾向にありますが、修繕積立金は、団地型のほうが高いことがわかります。

出典：“平成30年度マンション総合調査結果”. 国土交通省

5.管理費が高いマンションの特徴

管理費が高いマンションには、以下のような特徴があります。

5-1.戸数が少ない

基本的に管理費は、入居している世帯全体で負担するものです。そのため、総戸数が少ない場合は1戸当たりの負担が大きくなります。

例えば、同じようなサービス内容で50戸のマンションと80戸のマンションがあった場合、1戸当たりの管理費が高くなるのは総戸数が少ない50戸のほうです。

5-2.設備やサービスが充実している

エレベーターや機械式駐車場がある、管理員が常駐しているなど、設備やサービスが充実しているマンションは、管理費が高額になる傾向にあります。

近年ではキッズルームやコワーキングスペースのような共用施設が充実しているマンションも増えており、築年数が新しいマンションほど管理費が高くなる傾向にあります。

5-3.タワーマンションである

前述のとおり、一般的にマンションは総戸数が少ないほど管理費の負担が大きく、総戸数が多いほど管理費の負担が少なくなります。しかし、タワーマンション（20階以上の高層マンション）の場合は例外です。

タワーマンションでは、コンシェルジュ常駐、スカイラウンジ、フィットネスジム、フロアごとのゴミステーションなど、提供されるサービスが豪華なことが多いです。なかには、ゴンドラを使用しての窓の清掃が必要なところもあります。

これらの理由から、タワーマンションは管理費が高くなる傾向にあるのです。

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6.マンションの管理費・修繕積立金は、値上がりする可能性もある

マンションの管理費・修繕積立金は、ずっと同じ金額とは限らず、値上がりする可能性もあります。本章では、マンションの管理費・修繕積立金の値上がりの要因を解説します。

6-1.管理費が値上がりする主な要因

マンションの管理費は、以下のような要因で値上がりする可能性もあります。

また、高齢化などで車を手放す住民が増えると、徴収する駐車場使用料が減少するため、その分を管理費で充当するケースもあります。

6-2.修繕積立金は築年数が経つにつれて高くなる場合がある

マンションの積立方式には「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2パターンがありますが、前者を採用しているところが多いです。

「段階増額積立方式」とは、マンション購入直後は修繕積立金が安く済むものの、一定期間ごとに金額が上がっていく方式を指します。そのため、「段階増額積立方式」を採用しているマンションに住む場合は、築年数が経つにつれて修繕積立金の負担が大きくなります。

また、修繕積立金は長期的な計画に基づいて積み立てているお金です。当初の想定よりも大規模修繕にかかる費用の相場が上がっていたり、予定になかった工事を実行する必要があったりする場合は、修繕積立金の値上がりも考えられるでしょう。

マンションを購入する際は、管理費や修繕積立金の値上がりも想定したうえで資金計画を立てることが重要です。

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7.マンションの管理費を抑えるコツ

ここでは、個人レベルで実施可能なマンションの管理費を抑えるコツをケース別に紹介します。

7-1.購入するマンションを探している場合、管理費が高い物件を避ける

「管理費が高いマンションの特徴」でお伝えした、管理費が高い（高くなりやすい）物件を避けることで、毎月の負担を軽減できる可能性があります。

具体的には、以下のような物件は避けたほうがよいでしょう。

7-2.住んでいるマンションの管理費を抑えたい場合、理事会に働きかける

マンションの管理費を抑えたい場合は、総会や理事会で節約案を提案することができます。ただし、総会での提案で管理費を低くすることは、住民一人の取り組みでは困難です。

そのため、まずは総会ではなく理事会に節約案の検討を行なうよう働きかけましょう。理事会で具体的な削減案がまとめられると、総会に議案として挙げられることになります。

具体的な節約案として挙げられるのは、以下のような内容です。

ただし、管理費の見直しは簡単ではないこと、サービスの質が低下する恐れがあることを理解しておきましょう。

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8.マンションは、管理費・修繕積立金の安さだけで選ばないよう注意

管理費・修繕積立金は値上がりする可能性もありますが、だからといって安さだけでマンションを選ぶのは危険です。その理由は主に以下の2つです。

8-1.安すぎる場合は管理が行き届いていない恐れがある

管理費・修繕積立金は毎月支払うものなので、少しでも安いところを選びたくなりますが、これらが安すぎるマンションは管理が行き届いていない可能性があります。例えば、共用部分の清掃回数が少ない、修繕が必要な箇所を放置している、といった問題が考えられます。

マンションの管理費・修繕積立金は、住民が快適な生活を送るうえで必要不可欠な費用です。さらに「マンションは管理を買え」といわれているほど、管理状況は重要な要素であり、資産価値にも大きな影響を与えます。

したがって、安すぎるような物件は避けたほうがよいでしょう。

8-2.注目すべきなのは「サービスの内容と支払う金額が見合っているか」

マンションを選ぶときに注目すべきなのは、「サービスの内容と支払う金額が見合っているか」、「自分の求めるサービスとマッチしているか」というポイントです。

例えば、日頃からジムに通っている方にとって、マンションにジムが付いていることは大きなメリットになるでしょう。しかし、ジムを利用しない方にとっては、管理費を押し上げるコストとなります。

また、「管理費が高くてもいいからセキュリティのしっかりしたところに住みたい」と考える方もいるはずです。

どのような部分に自分自身が価値を感じるか、割高だと感じるかは人によって異なるため、さまざまな点を比較することが大切です。管理費の高さが、必ずしもデメリットになるとは言い切れません。

9.マンションの管理費・修繕積立金を滞納したらどうなる？

マンションの管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合は、はじめに管理会社もしくは管理組合から書面や口頭などで督促されます。その段階で支払えば大きな問題にはなりません。

しかし、それでもなお滞納し続けていると、理事会や総会で氏名が公表され、滞納していることがほかの住民に知られてしまいます。

その後も長期間滞納した場合は法的措置へ移行し、最終的には競売によって自宅を失う恐れもあるため、注意しましょう。

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9-1.マンションの管理費が支払えない場合の対処法

なかには「生活するので精一杯で、どうしてもマンションの管理費が支払えない」という状況に陥る方もいるでしょう。例えば、年金暮らしの高齢者の場合、毎月の管理費の支払いが老後の生活を圧迫することがあります。

このような状況になった場合は、なるべく早めに管理会社や理事会に連絡しましょう。滞納していることを謝罪し、その理由や今後の支払い予定を伝えます。状況によっては、以下のような対応をとってもらえるかもしれません。

一番やってはいけないのが、管理会社からの連絡を無視したり、そのまま放置したりすることです。

10.マンションの管理費の支払いがきついなら、売却・住み替えを検討する

「マンションの管理費の支払いがきつい」「支払いの目処が立たない」というときは、マンションの売却・住み替えも検討しましょう。

管理費や修繕積立金の支払いで滞納があるとしても、マンションの売却をすることは可能です。ただし、その場合はマンションのもとの所有者（売主）だけでなく、新たな所有者（買主）にも支払い義務が発生します。

参考：“建物の区分所有等に関する法律”. e-Gov法令検索

売却する際は、買主に滞納の状況を伝える必要がありますが、多くの場合マンションの売却金額で管理費・修繕積立金の未納分を精算します。そのため、滞納していた未納分は、売主が実質的に負担することになるのが一般的です。

なお、マンション売却の際には、不動産会社による査定を受けますが、この査定価格には、不動産会社によって数百万円もの差が出ることもあります。大切な資産を少しでも高値で売るためにも、売却・住み替えの際は複数社へ査定をお願いすることが重要です。

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まとめ

マンションの管理費は、管理員の人件費や共用部分の水道光熱費などに使われています。マンションの戸数が少ないところや設備・サービスが充実しているところは、管理費が高くなりやすいため注意が必要です。

管理費・修繕積立金がどうしても支払えなくなった場合は、なるべく早めに管理会社や理事会に連絡してください。また、マンションの売却・住み替えを検討するのも一つの方法です。売却金額から管理費・修繕積立金の未納分を精算できれば、買主がそれらを負担する必要もなくなります。

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