不動産売却の譲渡損失とは？適用される特例や確定申告についても解説

不動産売却で損をしないためには、事前に「譲渡損失」への理解を深めておくことが重要です。

本記事では、譲渡損失の概要や影響を踏まえつつ、適用される特例や注意点のほか、確定申告の流れについて解説します。譲渡損失の基礎知識はもちろん、不動産売却で損をしないためのノウハウを身に付けましょう。ぜひご一読ください。

1.不動産売却の譲渡損失とは？

譲渡損失とは、不動産や金融資産（株式・投資信託など）を売却した際に生じる、金銭的な損失のことです。不動産の場合、売却により得られる譲渡所得（通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取った金額）がマイナスになってしまうと、損をした金額が譲渡損失として扱われるようになります。

なお、譲渡所得を算出する際は、以下のような計算式を用います。

参考：“No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)”. 国税庁

計算式の各項目に関する概要を下表にまとめたので、こちらも併せてご確認ください。

譲渡損失を調べるには、正確な譲渡所得の算出が必要になるので、各項目とともに押さえておきましょう。

2.不動産売却の譲渡損失が発生するとどうなる？

不動産売却によって利益が発生すると、その利益に対して譲渡所得税が課されるため、確定申告を行なって納税しなければなりません。この税率は不動産の所有期間によって変動することから、手元に残るお金が思ったより少なくなるケースもあるでしょう。

一方で、譲渡損失が発生した場合には、課税対象となる譲渡所得がないため、確定申告は原則として必要ありません。

ただし、売却の際に「3,000万円の特別控除」を受けて譲渡所得がマイナスになった場合には、確定申告が必須です。

参考：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁

また、譲渡損失が発生した場合でも、一定の要件を満たして確定申告を行なえば、特例として税金の軽減措置が適用されるようになります。

なお、譲渡損失の特例を受けるには、前提として「2023年（令和5年）12月31日までに不動産を売却している」という要件を満たす必要があります。2024年（令和6年）以降の売却は適用対象に含まれないので、あらかじめ理解しておきましょう。

参考：
“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁
“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁

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2-1.譲渡所得税について

譲渡所得税とは、以下3つの税金の総称です。

参考：
“所得税のしくみ”. 国税庁
“個人住民税”. 総務省
“個人の方に係る復興特別所得税のあらまし”. 国税庁. （参照2024-03-29）をもとに、HOME4Uが独自に作成

譲渡所得に不動産の所有期間に応じた税率をかけることで、譲渡所得税の税額を算出できます。不動産の所有期間によって税率が変わるため、売却のタイミングに注意する必要があります。

税率の詳細は以下のとおりです。

参考：“土地や建物を売ったとき”. 国税庁. （参照2024-03-29）をもとに、HOME4Uが独自に作成

なお、所有期間の基準は「不動産を売却した年の1月1日」となります。上記からわかるように、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率には、2倍近い差があります。

不動産売却における譲渡所得税の計算方法については、「不動産売却における譲渡所得税とは？税金の計算方法と特別控除」で詳しく紹介しているので、ぜひご覧ください。

2-2.損益通算と繰越控除について

不動産売却の譲渡所得は、ほかの所得（給与所得・事業所得など）と合算せずに単独で税額を算出する「分離課税方式」です。原則、同じ年に売却したほかの不動産の譲渡所得に対してのみ、損失額を利益で相殺する「損益通算」ができます。

参考：
“No.2240 申告分離課税制度”. 国税庁
“No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合”. 国税庁

しかし、譲渡損失の特例が適用されると、本来なら合算できないほかの所得との損益通算も認められるようになります。例えば、勤めている会社の給与所得から損失額を差し引けば、給与所得にかかる税金が安くなるため、結果的に損失を抑えることが可能です。

また、譲渡損失が所得を上回って相殺しきれなかった場合、売却した翌年から最長3年間にわたって損失額を控除する「繰越控除」が利用できるようになります。

参考：“No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合”. 国税庁. （参照2024-03-29）をもとに、HOME4Uが独自に作成

損益通算・繰越控除について、以下の条件でシミュレーションします。

【前提条件】
給与所得が毎年700万円で変動がないと仮定

売却した年を含めて3年間は課税所得が0円になるため、課税所得から算出される所得税、住民税も0円になります。

なお、不動産売却にかかる税金については「不動産売却時にかかる税金と計算方法｜税金対策の方法も解説」も併せてご覧ください。

2-3.譲渡損失の特例のメリット

譲渡損失の特例を受けると、不動産売却の損失額をほかの所得から差し引けるので、結果的に納税額を減らせます。損益通算・繰越控除により、売却した年も含めて最長4年間は節税効果を得ることが可能です。

売却価格が想定より低かったり、買主との交渉で値下げすることになったりしても、節税した分だけ損失をカバーできるので、売却戦略の幅も広がります。

3.譲渡損失に適用される2種類の特例

譲渡損失に適用される特例は、以下の2種類です。

それでは、各特例の概要や要件を見ていきましょう。

3-1.マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換えるために不動産を売却した結果、譲渡損失が生じた際に適用される特例です。

この特例を受けるには、売却する不動産と買い替え先の不動産で、それぞれ以下のような要件を満たす必要があります。

【売却する不動産】

【買い替え先の不動産】

また、売却する不動産の敷地面積が500平米を超える場合には、500平米までの部分に対して特例が適用されます。500平米を超える部分は適用対象外となるため、覚えておきましょう。

さらに、特例を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超えると、その年は適用対象外となります。

参考：“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁

3-2.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

買い換えの有無を問わず、住宅ローン残高よりも不動産の売却価格が少なく譲渡損失が生じた場合に適用される特例です。売却後に賃貸住宅へ引越したり、実家に戻ったりする際も受けられます。

この特例でも売却する不動産に対して要件が定められていますが、売主が居住していた事実、売却時期、所有期間、特別な関係にまつわる要件は、前述した買い換えありの特例と同様です。合計所得金額が3,000万円を超過すると、その年は適用対象から外れる点も共通しています。

ただし、家屋の敷地面積が500平米以下という要件はありません。そのほか、前述の特例と異なるポイントを以下に抜粋したので、押さえておきましょう。

参考：“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁

4.譲渡損失の特例に関する注意点

譲渡所得の特例を利用するのであれば、以下の注意点を押さえておく必要があります。

それぞれ詳細を解説します。

4-1.一部の特例を受けていると適用不可

不動産を売却した年の前年もしくは前々年に、一部の特例を受けている場合、譲渡損失の特例は適用されなくなります。除外要件に含まれる特例の名称および簡単な概要は、以下のとおりです。

参考：
“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁
“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁
“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁
“No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例”. 国税庁
“特定の居住用財産の交換の特例（措法36の5）”. 国税庁. （参照2024-03-29）をもとに、HOME4Uが独自に作成

さらに、不動産を売却した前年から3年前以内に、前述した買い換えありの特例を利用した場合、あるいは不動産を売却した年とその前年から3年前以内に、前述した買い替えなしの特例を利用した場合にも、譲渡損失の特例は適用されません。

参考：“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁

なお、住宅ローン控除については、譲渡損失の特例と併用することが可能です。ただし、住宅ローン控除は所得税が課されないと適用されません。

参考：“住宅ローン減税”. 国土交通省

マイホームの売却で利用できる特例については、「マイホーム売却で使える5つの特例とは？損をしないための節税テクを伝授」で詳しく解説しているので、ご覧ください。

4-2.戸建ての所有期間は土地・建物で区別する

譲渡損失の特例を受けるには、不動産の所有期間が5年を超えていなければなりません。また、戸建ての場合には、土地・建物の両方を5年超所有している必要があります。

例えば、土地を20年所有していても、その上に建てた住宅の所有期間が5年以下だと要件はクリアできません。

なお、所有期間の基準は売却した年の1月1日です。

2018年（平成30年）4月に不動産を購入、2023年（令和5年）10月に売却と仮定した場合、暦の上では5年6ヵ月経っていますが、特例上では2023年（令和5年）1月1日が基準となるので、所有期間は4年9ヵ月と判断されます。

参考：“No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”. 国税庁

4-3.買い換えなしの特例には限度額あり

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」では、売買契約締結の前日における住宅ローン残高から売却価格を差し引いた分が、特例適用時における損益通算の限度額となります。

例えば、5,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却した場合、譲渡損失は2,000万円です。そして、売却する前日に4,000万円の住宅ローン残高が残っていた場合、4,000万円－3,000万円＝1,000万円が損益通算の限度額となります。

実際は減価償却費や諸経費なども含めて算出するので、計算を間違わないように注意しましょう。

参考：“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”. 国税庁

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5.譲渡損失の特例を受けるなら、確定申告が必須

譲渡損失の特例は、確定申告を行なった場合に限って適用されます。普段は年末調整だけで所得税などを精算できる会社員や公務員も、特例を受ける際は確定申告が必要です。

確定申告は期限が決まっているうえに、取得に時間がかかる書類も少なくないので、余裕を持って準備に取りかかることをおすすめします。

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5-1.特例適用時の確定申告の流れ

確定申告の手続きは、基本的に以下のような流れで進めます。

各手順の詳細や注意点を解説するので、ぜひ確認してください。

5-1-1.必要書類を準備する

譲渡損失の特例を利用するには、通常の確定申告より多くの書類を用意しなければなりません。

一般的な必要書類の名称および取得先は、以下のとおりです。

これらの書類に加え、特例を受けるための以下のような書類も別途用意します。

【買い換えありの特例】

【買い換えなしの特例】

5-1-2.確定申告書を作成・提出する

確定申告書は手書きで作成しても構いませんが、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を使えば、自動的に計算・記入内容を反映してくれるため、大変便利です。

確定申告書の作成が完了したら、ほかの必要書類とまとめて税務署に持参・郵送するか、e-Taxを経由してオンラインで提出します。e-Taxでの提出方式は「マイナンバーカード」「ID・パスワード」の2種類ですが、後者は事前に税務署での本人確認などが必要です。

参考：
“マイナンバーカード方式について”. e-Tax
“ID・パスワード方式について”. e-Tax

5-1-3.還付金を受け取る

損益通算によって還付金（過払い金）が発生した場合、事前に指定した口座に振り込まれます。振込には、持参・郵送なら書類の受理から1ヵ月～1ヵ月半程度、e-Taxなら2～3週間程度かかります。

5-2.確定申告を忘れるとペナルティがある？

不動産売却で利益が発生した場合、期限内に確定申告を行なわなければ、無申告加算税や延滞税が課されてしまいます。

一方、譲渡損失が生じた際には、譲渡損失の特例を受けるための確定申告を忘れても、特にペナルティはありません。しかし、損益通算・繰越控除の恩恵も受けられなくなるため、注意が必要です。期限後でも確定申告はできますが、なるべく早めに実施しましょう。

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まとめ

譲渡損失とは、不動産売却で得られる譲渡所得がマイナスになった際に生じる、金銭的な損失のことです。譲渡損失に対して税金は課されませんが、一定の要件を満たして特例が適用されると、損失額を給与所得や事業所得などの利益と相殺できるので、節税につながります。

譲渡損失の特例は2種類ありますが、それぞれ要件や必要書類が異なるため、内容を確認したうえで、確定申告の準備を進めることが大切です。

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譲渡損失が発生しないよう、できるだけ高値で売却できる不動産会社を慎重に選びましょう。