自己資金なしでも住み替えはできる！方法や注意点、成功させるポイントについて解説

住み替えには、現在の家の住宅ローン返済や新居の購入費用がかかります。しかし、資金の調達方法やスケジュールなどを工夫すれば、自己資金なしでの住み替えも可能です。

本記事では、自己資金なしで住み替えを行なうために、住み替えの方法や注意点、住み替えを成功させるポイントなどについて解説します。

1.自己資金なしで住み替えするなら、綿密な計画が必要

自己資金なしで住み替えを行なう場合には、事前に住み替え計画の作成が必要です。住み替え計画を作ることで、以下のようなメリットが得られます。

無理のない住み替え計画を作成できれば、自己資金なしの住み替えであっても、実現の可能性は高まるでしょう。

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1-1.住み替え計画では、具体的に何を検討すべき？

住み替えの中心となるプロセスは、現在の家の売却と新居の購入です。これらをスムーズに実施するためには、まずは資金の調達方法と住み替えのスケジュールを決定することが重要です。具体的には、以下のような項目について慎重に検討しましょう。

また、住み替えの全体の流れを把握することも重要です。

例えば、「現在の家を先に売却して頭金を作り、できる限り金利の低いローンを利用する」という計画なら、家の売却とローンの選定を同時並行で進める必要があるでしょう。

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2.自己資金なしでの住み替え方法｜資金調達に活用できる3つのローン

自己資金なしで住み替えをする際には、金融機関のローンを利用するケースがほとんどでしょう。ここでは、自己資金なしの住み替えに利用できる3つのローンについて紹介します。

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2-1.住宅ローン

資金の調達方法としてまず検討したいのが、住宅ローンです。住宅ローンは、本人が住むための家を購入する際に借り入れるローンで、新築・中古いずれの物件の購入にも利用できます。

自己資金がない場合には、家の購入金額の全額を借り入れる「フルローン」、または、手続き費用などの経費も含めて、家の購入金額以上の額を借り入れる「オーバーローン」を選択します。

住宅ローンは、ほかの方法と比べて金利が低いのが特徴ですが、自己資金（頭金）がない場合には、金融機関の審査は厳しくなる傾向にあるため、注意が必要です。

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2-2.住み替えローン

住み替えを検討中であるものの、現在の家のローンが残っている、というケースは少なくないでしょう。現在の家を売却しても、ローンを完済できないこともよくあります。

こういった状況で活躍するのが、住み替えローンです。
住み替えローンなら、現在の家のローンの残債分と新居の購入費用を、まとめて借り入れできます。毎月の返済を1本化できるため、資金計画が立てやすいというメリットもあります。

ただし、借入額が新居の購入金額よりも高いオーバーローン状態になり、金融機関の審査は厳しく、金利も高くなる傾向にあります。

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2-3.つなぎ融資

つなぎ融資とは、新居に入居するまでに必要な費用を一時的に借り入れるローンです。

現在の家の売却が遅れ、新居の購入費用の支払いに間に合わない場合や、新居のローンで実際に融資が始まるまでに費用が発生する場合などに利用できます。

つなぎ融資は、新居用の融資が始まる際に一括で返済するのが一般的です。無担保で借り入れ可能ですが、審査は厳しく、金利も住宅ローンに比べると高くなります。

資金計画やスケジュールを確認し、必要に応じて利用を検討しましょう。

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3.自己資金なしの住み替えの際に必要なアクション

本章では、自己資金なしの住み替えを行なう際のアクションについて解説します。細かい内容もありますが、漏れがないようにしっかりと確認しましょう。

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3-1.抵当権を抹消する

抵当権とは、住宅ローンの債務者からの返済が滞った際に、金融機関が債権を回収するために、家を差し押さえることができる権利です。

通常、住宅ローンを借り入れて購入した家には抵当権が設定されており、抵当権を抹消しなければ家の売却はできません。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があるのです。

住宅ローンの残債が家の売却価格より低いアンダーローンの状態であれば、家の売却代金で住宅ローンを完済できます。しかし、住宅ローンの残債が家の売却価格より高いオーバーローンの状態になると、家の売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、別の資金を用意しなければなりません。

抵当権を抹消しなければ住み替えを進められないため、状況をしっかりと把握して、無理のない資金計画を検討しましょう。

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3-2.各種手続きに必要な費用を洗い出す

住み替えにはさまざまな手続きが必要であり、それぞれ費用がかかります。

＜現在の家の売却に関連する費用＞

＜新居購入に関連する費用＞

3-3.住み替えのスケジュールを検討する

住み替えのスケジュールには、現在の家を売却したあとに新居を購入する「売り先行型」と、新居を購入したあとに現在の家を売却する「買い先行型」があります。

3-3-1.売り先行型のメリット・デメリット

売り先行型のメリット・デメリットは、次のとおりです。

3-3-2.買い先行型のメリット・デメリット

一方の買い先行型のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

売り先行型は資金面のメリットが大きく、買い先行型はこだわりを持って新居を購入したい場合におすすめ、といえます。

ただし、売り先行型では仮住まいや2回の引越しが必要であること、買い先行型では、ダブルローンや現在の家の売却価格が低くなるリスクがあることを認識しておきましょう。

3-3-3.売り先行型と買い先行型、それぞれの流れ

売り先行型と買い先行型、それぞれの基本的な流れは、以下のとおりです。

【売り先行型の流れ】

【買い先行型の流れ】

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4.自己資金なしの住み替えの際に押さえておきたい注意点

自己資金なしの住み替えでは、ローンの借入額が大きくなることが多いため、注意すべき点がいくつかあります。ここでは、押さえておきたい注意点を見ていきましょう。

4-1.ローンの審査が厳しく、金利が高くなる傾向にある

自己資金がない場合には、必然的に借入額が大きくなるため、金融機関の審査が厳しくなり、金利も高くなりやすい傾向にあります。

特に、住み替えローンは借入額が大きく、金利も高いため、最終的な返済額が大きくなる可能性大です。月々の収支について十分にシミュレーションを行ない、無理のない計画を作成しましょう。

4-2.ローンの返済負担率が高まり、生活に余裕がなくなることがある

自己資金なしでローンの借入を検討する際には、「返済負担率」を考慮しましょう。

返済負担率とは、年収に対してローン返済額が占める割合のことで、通常は20％～25％以下でローンを組むことが望ましいとされています。返済負担率が高くなると返済に無理があると判断され、金融機関の審査が厳しくなります。

自己資金なしの場合は、返済負担率が高まるため、場合によっては経済的に余裕のない生活になる可能性があります。収入の大部分を返済に回さなくてはならず、想定外の支出増や収入減に対応できないリスクも高まるでしょう。また、現在は問題ない返済負担率でも、将来も変わらず返済可能かどうかはわかりません。

そのため、返済負担率を考慮し、無理のない計画を作成することが大切です。

4-3.住み替えローンを組む場合、段取りに注意する

住み替えローンを利用して、現在の家のローン残債分と新居の購入資金を借り入れる場合は、段取りに十分注意しましょう。

住み替えローンでは、現在の家の売却（ローン一括返済、抵当権抹消）と、新居購入（ローンの融資実行、抵当権設定）を、同じ日にする必要があります。

つまり、期日どおりに売却・購入を進めなければならないため、現在の家の売却価格や新しい家に求める条件を妥協する必要がある場合もあります。

したがって、住み替えローンを利用する際には、しっかりとスケジュール管理を行ない、売却と購入を並行して進めるようにしましょう。

5.自己資金なしの住み替えを成功させるためのポイント

ここからは、自己資金なしの住み替えをうまく進めるためのポイントについて解説します。

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5-1.現在の家をできるだけ高く売却する

自己資金なしの住み替えにおいて、入ってくるお金は現在の家の売却代金のみです。資金計画に余裕を持たせて住み替えを進めるためには、現在の家を少しでも高く売却することが重要です。

そこで、複数の不動産会社に査定を依頼して、各社の査定結果を確認しましょう。複数の査定結果を比較することで、適正な売却価格が明確になるほか、相性の良さそうな不動産会社を選ぶこともできます。

複数社の査定を確認するなら、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用がおすすめです。自宅の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

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5-2.適切なスケジュールでコスト削減に努める

住み替えにかかるコストは、売り先行型と買い先行型、どちらを選択するかによって異なります。

自己資金なしで住み替える場合、特に制約がなければ、売り先行型のスケジュールで進めるのが理想的です。売り先行型なら、現在の家の売却に十分な時間がとれるため、希望価格で売却できる可能性が高いです。また、新居購入前に売却価格がわかるため、資金計画も立てやすいでしょう。

仮住まいなどの費用はかかりますが、日程の調整次第でコスト削減が可能です。買い先行型で必要となるダブルローンや2軒分の固定資産税といったコストが不要である点も、見逃せないメリットです。

自己資金なしの住み替えにはリスクもありますが、適切なスケジュールを立ててコスト削減に努めれば、希望どおりの住み替えを実現できるでしょう。

5-3.ローンの審査に落ちないように対策をする

自己資金なしの住み替えでは、ローンの借入額が大きくなる傾向にあるため、審査も厳しくなります。

一度ローンの審査に落ちると、代替案の検討が難しくなるため、十分な対策をとったうえで審査に臨むようにしましょう。審査のおもな項目としては、以下のようなものが挙げられます。

金融機関が確認するのは、債務者にローン返済のための十分な収入があり、年齢や健康面も含めて、その状態がローン完済まで続くかどうか、ということです。懸念点を少しでも払拭できるよう、日頃から意識して行動しましょう。

まとめ

自己資金なしの住み替えでは、現状を反映した無理のない資金計画と、適切なスケジュール調整が必要です。活用できる主なローンには、住宅ローン、住み替えローン、つなぎ融資の3種類がありますが、借入額が高い自己資金なしの住み替えでは、金利が高くなったり、審査が厳しくなったりするため、十分に注意しましょう。

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