不動産の訪問査定内容と申し込み時に注意すべき8つのポイント

不動産を売却しようかと考えたとき、「いくらくらいで売れるのかな？」に応えてくれるのが不動産の査定です。査定には訪問査定と机上査定の2種があり、どちらも無料です。しかし、訪問査定で何をするのか、何が得られるのかがわからないと、不動産会社の人に、物件があるところまで来てもらうのは、何となくためらいがありますよね。

そこで今回は、不動産の訪問査定に関して、気になることを以下のようにまとめました。

1. 訪問査定とは
2. 不動産の訪問査定で注意すべき8つのポイント

最後までお読みになれば、不動産の訪問査定のことがよくわかり、安心して査定依頼をすることができます。

査定の基本的な流れや方法については【完全ガイド】不動産査定とはの記事もご覧ください。

1.不動産の訪問査定とは

不動産の査定とは、家の売却を検討している・相談してみたい、などの段階で物件がいくらくらいで売れるのかを把握するために、不動産会社に不動産価値の調査をしてもらうことです。不動産の査定方法には、

• 机上査定
• 訪問査定

の2種類があり、どちらも無料です。これらの査定で納得がいけば、気に入った不動産会社と媒介契約を結んで、実際に売却がスタートします。

2種類の不動産査定方法を簡単に比較すると、以下のようになります。より現状に即した調査結果が出るのは「訪問調査」ですので、本章では、訪問査定から解説をしていきます。

1-1.訪問査定とは

訪問査定とは、不動産に関したさまざまなデータに加え、現地に不動産会社の調査員が伺って、現物の不動産を直接見て調査をし、総合的に不動産価格を判断する査定方法です。

現物の不動産を直接確認するため、データや画像だけではわからない室内外の全体的な雰囲気、周辺環境なども含まれた精度の高い不動産査定ができます。調査内容は、売買の際にプラスに働くもの、マイナスに働くものの両方を調査します。

売却することが決定している・引っ越し日などが決まっている・出来るだけ早く売りたい方や、不動産売却のことがよくわからないので、不動産会社の担当者に現場でいろいろ聞きながら理解を進めたい方には、訪問査定が向いています。

1-1-1.訪問査定で必要になる4つの書類

訪問査定で必要になる書類は以下の４種です。以下の中で、無いと訪問査定自体ができない書類は1と2のみです。ただし、不動産会社によって、訪問査定で必要とする書類にはバラつきがあります。必要な書類は、訪問査定の依頼を受けた担当者からアドバイスがあります。

１）登記簿謄本（登記済権利証・登記事項証明書・登記識別情報）

不動産の権利証のことで、売却する不動産の、真正の所有者が誰かを証明するための書類です。所有権の確認以外にも、不動産の面積や抵当権設定の有無がわかります。一戸建ての場合は土地と建物それぞれが必要です。

不動産を購入・所有したときに不動産会社・司法書士から手渡されていますので、土地建物に関した書類と一緒に保管されているはずです。登記関連の書類が見つからない場合は建築確認書など、当該の不動産の所有者が誰であるかが証明できるものがあれば大丈夫です。どれも見つからない場合は、法務局かインターネットでの取り寄せができます。
【参照：法務局】

２）身分証明書

本人確認書類としてコピーなどを手渡します。顔写真付きの身分証明書が望ましいので、運転免許証かパスポートなどを用意しておきます。コピーが必要かどうかは、訪問査定に来る不動産会社に確認をしてください。

３）公図

公図とは、土地の大まかな位置や形状を表した、法的な図面です。この公図があると、不動産の地番と接道状況が確認できます。手元にない場合は、訪問査定時に接道幅などを調査員が図ったもので査定額を出し、不動産会社との媒介契約をした後、売り主または不動産会社担当者が法務局またはインターネットで入手すれば問題ありません。
【参照：法務局】

４）測量図と建物図面

測量図は、道路や隣接する土地との境界が定められた上で測量され、その結果が図面として登記されている書類です。この測量図があると、土地の形状・面積・隣地との境界がどこにあるかなどが明確にわかります。

建物図面は、建物がどのように構築されているかを図面で表したものです。建築図面は測量図と一緒に法務局にも保存されていることが多いのですが、建物内の間取りや構造などの詳細までは記載がないことが多いので、購入時のパンフレットや図面を建築図面として提出するほうが、訪問査定の際には喜ばれます。

1-1-2.訪問査定では具体的に何を査しているのか

訪問査定では、以下のような内容を調査しています。

・データ確認

この調査は、机上調査（またはネット調査・データ調査・簡易調査）と呼ばれるものです。はじめから訪問調査を依頼された場合でも、このデータ確認による机上調査は必ず行います。

机上調査については後で詳しい説明がありますが、不動産物件の基本情報を使って、似たような物件の売買データをもとに査定額を算出する方法です。データは売却予定の物件と条件が似ていますので大きく外れはしませんが、そのままでは、物件が持つ個別の特徴について何もわかりません。そのため、このデータに情報を補完していくために、現地へ伺います。

・土地の確認

土地の面積や傾斜、前面道路幅の確認をします。戸建てと土地の場合は、境界線確認をし、登記内容と合っているかを確認します。

・建物の確認

建物の築年数・間取り・物件の使用状況を確認します。マンションの場合は総戸数、地上階数、駐車場・駐輪場契約の有無、共用部分の確認をします。

戸建て・マンションとも、室内のリフォーム・増改築・日当たり・傾斜・破損状況などを確認します。

・権利関係の確認

所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権を確認します。抵当権が設定されている場合は、売却額でローン返済できるかなどを含めた確認になります。

・法律関係の確認

建築基準法、都市計画法などをもとに、不動産に関した法令上の問題がないかの確認をします。問題があった場合でも、その不動産を現状のままで販売できるかの確認をします。

・インフラの確認

水道・電気・ガス・浄化槽など、生活のために必要なインフラが整っているかの確認です。また、インフラが敷地内までつながっていたとしても、すぐに使える状態なのか等の確認をします。

・管理状態の確認

建物の管理状態の確認をします。マンションの場合は修繕積立金・管理費・建物の維持や修繕状況も確認します。

・周辺環境の確認

最寄り駅・主要ターミナル駅までの時間・バスの路線、周辺の道路状況などを確認します。物件のある周辺の商店街・商業施設・公園・緑地・文化施設・公共施設・病院・学校などの環境全体を確認します。

また、学区の確認・地域住民の特徴・安全性など以外に、水害・騒音などの公害の原因となるもの、高圧線の有無、健康被害が出る可能性がある施設などの有無も含めて確認します。

・所有者への質問

不動産会社の調査員が、不動産の所有者に、いろいろな質問をしながら、物件の詳細で気になる情報を補足していきます。例えば、夜間の静けさや人通り、昼間はリビングのどのあたりまで日の光が入るのか、近隣の生活音は気になるかなど、実際にそこに住んだ人でなければ分からないことなどを聞き取りします。

上記のような詳細な調査をもとにして、不動産の売買にプラスに働く面、マイナスに働く面を総合的に判断し、査定額を決定するのが、訪問査定です。

これから不動産の売却をご検討で、ご所有の不動産がいくらで売れるのかを知っておきたい方は、国内最大級の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

売却予定の不動産のエリアと広さなど、かんたんな項目を入力するだけで、一度の申し込みで最大6社までの不動産会社にまとめて査定依頼ができます。査定方法で訪問調査を選択すれば、現状の売り出し価格にかなり近い金額が算出されますので、今後、売却をスタートするときにもスムーズに進みます。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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1-3.机上査定とは

机上査定とは、不動産を実際に見ずに、物件概要などのデータをもとに、簡易な不動産査定をする方法です。訪問査定に比べると、短期間で査定結果がわかるのが特徴ですので、売却がまだ検討段階の方・大体でよいから査定額だけ知りたい方・複数の査定額をすぐ比較したい方には、机上査定が向いています。

また、遠方にある不動産を査定する場合にも、先に机上査定をすれば売却額のめやすがわかりますので、査定額を知ってから売却をするかどうか・訪問査定をするかどうかなどの判断材料にもなります。

1-3-1.具体的に何で査定しているのか

売り出したい物件がある近隣のエリアで、同様の条件を持った不動産が、

• 今、いくらで売り出されているか
• 過去に、いくらで売買されたか

の取引情報をもとに、各不動産会社が独自の判断基準で、平均値を算出して提示します。不動産会社がインターネットで調べることができる範囲の情報になるので、ネット査定・簡易査定とも呼ばれます。

算出された査定額は、自社・他社を含めた過去の取引事例をもとにしたものですので、大きく外れたりはしませんが、物件の個別情報が全く含まれていないため、机上査定の価格はあくまで「めやす」になります。

不動産の売却を検討しているだけで、まだ家に来てもらうほどではない。しかし、いくらで売れるのかくらいは、ざっくりと知っておきたい、その上で、今後どうするかをよく考えたい、という方は多いかと思います。

その場合は、まずは机上査定をしてデータ上の査定額を各社から取り寄せて比較し、だいたいの売却相場を把握してから、訪問査定に進む方法がおすすめです。どちらも無料ですので、安心して利用できます。

「不動産売却 HOME4U」を活用して不動産一括査定を申し込めば、一度の申し込みで最大6社までの不動産会社に査定依頼ができます。複数の机上査定の額をもとに比較検討したうえで、ここならば良さそうだと判断した不動産会社に、今度は訪問査定による実地調査を依頼して、精度の高い査定額を調べてもらえば、納得のいく、スムーズな不動産売却になります。

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2.不動産の訪問査定で注意すべき8つのポイント

本章では、不動産の訪問査定を依頼するときに注意すべき8つのポイントをまとめました。

2-1.相場価格は自分でも調べてみる

不動産会社に査定依頼をしても、自分がある程度の相場を把握できていないと、各社から提示された査定価格が妥当なものなのかを判断できません。

ご自分の不動産に関して、ある程度の相場感をつかんでいれば、自分が疑問に感じたことを各社担当者に「なぜこの値段なのか」を聞くこともできます。その結果、集まった査定価格の中から、納得のいく価格でスムーズに不動産を売却できます。

不動産の相場は、土地・一戸建て・マンションなどによって少しずつ調べ方が違いますので、関連記事を参考にしてください。

2-2.複数の不動産会社で査定額を比較する

査定をする場合は、はじめから一つの不動産会社に絞ってしまうのではなく、まずは、複数の不動産会社に同時に査定依頼すると、不動産売却が成功しやすくなります。

なぜかというと、各社が提示してきた査定価格は、あくまでも各社にとっての売却予想価格であり、その価格を保証するものではありません。しかし、査定価格は売り出し価格の基準にはなるため、査定額が低すぎれば相場よりも安く売ることになりますし、相場よりも高すぎれば買い手がつかなくなることがあります。

複数の不動産会社に一括査定をするとわかりますが、会社によって全然違う査定額を出してくることもあります。不動産によっては、数10万～100万円単位の差が出ることもありますので、1社だけで査定をすると、このことがわからないままで売却に進んでしまうことがあります。

複数の不動産会社で査定額と不動産会社の担当者の対応などを、じっくり比較してから決めるとよいでしょう。ご自身でいくつもの不動産会社を探して査定申し込みをするのは、とても手間がかかりますが、「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスであれば、一度の申し込みで最大6社の不動産会社に無料で査定依頼ができます。

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2-3.希望は伝えておく

査定をお願いするときに、不動産会社にはできる限り、売買に関した自分の希望は伝えておくほうが良いでしょう。例えば、以下のようなことです。

・いつまでに売って欲しいのか

不動産売却に必要な期間は、だいたい3～6か月くらい、長ければ1年近くかかります。仮に、売り出して3か月以内の短期で売れたとしても、購入者のローン審査、売買契約後の家屋の明け渡しなど、すべての作業が終わるまでにプラス1～3か月ほどかかることがあります。

引っ越しなどの時期がある程度決まっている方は、「来年の〇月までに引っ越しを済ませたい」など、具体的な日程を提示し、不動産会社が売り主のタイミングを合わせて売却活動ができるようにスケジューリングが必要ですので、いつまでに売ってほしいのかは伝えておきましょう。

・いくら以上で売って欲しいのか

希望する売却額がある場合は、その金額も具体的に伝えます。特に、ローンの残債を売却額で相殺する予定の方は、足りなければ不動産の売却そのものができない可能性があります。

伝えたからと言って、その額が保証されるわけではありませんが、売り主が維持したい金額を担当者が理解していれば、購入希望者に「これ以上は無理です」と値下げ交渉の切り上げをしてくれます。また、値段を下げずに済むための様々な策を一緒に考えて（例：掃除を徹底する・小さな修繕をする・突然の内覧にも対応するなど）売却活動ができますので、死守したい値段は伝えておくべきでしょう。

・周りに知られずに売りたい

離婚・リストラ・ストーキング被害・いじめ・ご近所トラブルなど、不動産の売却や引っ越しに関したことを、周囲や勤務先の人などに知られたくないことがあります。その場合は、あらかじめ、人に知られたくないことを伝えれば、チラシ広告やウェブでの告知などの周りの人に知られるような宣伝活動をしないで出来る売却活動をしてくれます。

・現状のままで買ってくれる人がいい

中古の不動産売買では、買い主が住んだ後から物件にさまざまな問題が出てくることがあります。例えば、雨漏りがしている、風呂の水の出がいまいちだなど、実際に住んでみないとわからない問題（瑕疵）に対し、買い主には「契約不適合責任」という責任が生じます。売り主はできる限り瑕疵に対しては対応しますが、場合によっては、買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性もあります。

特に、築年の古い物件の場合、誠実に対応をしても、後からあとから問題が出ることもあります。このようなことになるのを避けておきたい方は「現状のままで買い取ってくれる」ことを前提にした売却をすれば、この問題は解決します。契約不適合責任に関しては、買主の合意が得られれば、売主が負う責任を全く負わないようにできますので「現状のまま」でよいという人が購入をしてくれるようになります。
【参照：一般社団法人住宅金融普及協会】

・希望の連絡方法

仕事や育児で大変なので、日中はメールだけにしてほしい・家に来て欲しい・メールは嫌なので電話でのやり取りが良い・LINEがやりやすいなど、その方にとって最も連絡のしやすい方法を、不動産会社の担当者に指定することもできます。

2-4.査定価格の根拠を聞いてみる

査定を申し込まれた不動産会社は無料査定をした後、できるなら自社と媒介契約をしてもらいたいという狙いがあります。そのため、不動産会社の中には、契約を取るために相場よりもかなり高い金額を提示してくることがあります。売り主は高く売ってほしいのが本音ですので、高額の提示額はとても魅力的ですが、あまりにも他社よりも高額な場合は「なぜ、この提示額なのか」を直接聞いて確認しましょう。

説明内容で腑に落ちなかった場合は、その不動産会社は媒介をお願いするリストからは外しておきます。このような不審な査定額提示に気が付くためにも、複数の不動産会社に同時に申し込みができる一括査定サイトの活用は、非常に便利です。

一括査定サイトとは、物件のエリアや広さなどの基本的な項目を入力すると、複数の不動産会社に査定依頼ができるものです。ご利用は、日本最老舗の不動産一括査定サイトである「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスをおすすめします。

ここでは、信頼と実績のある、大企業から地元の精鋭企業までを含めた日本全国1,500社の厳選された提携先から、最大6社までに絞って査定をしてくれる不動産会社をご紹介していますので、安心してお申し込みが可能です。

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2-5.営業や集客方法を確認する

査定額の比較意外にも、各不動産会社の営業方法・集客方法なども確認しましょう。昨今は、ネットのみで営業をするタイプの不動産会社も増えていますが、理想はインターネットの宣伝以外に

• 自社の顧客リストに営業をする
• 折込チラシなどで宣伝活動をする
• 不動産フェアなどを開催してくれる
• オープンハウスを定期開催してくれる

など、複数の集客方法を持っているほうが、より良い売却結果につながります。

2-6.地域に詳しい会社なのかを確認する

売却予定の不動産がある地域に詳しい不動産会社なのかも確認しましょう。購入希望者は、その地域に住む前提で問い合わせをしてきますので、地元の情報に詳しく、何でもこたえられる不動産会社のほうが頼りになるでしょう。

特に、ご自身がお住まいの場所から遠く離れた場所での売却の場合は、売買契約の前段階までを不動産会社に一任することもありますので、地域に精通している不動産会社のほうが良いでしょう。

2-7.得意な物件分野かを確認する

実は、不動産会社にも得意分野というものがあります。例えば、マンション売買に強い、一戸建てに強い、土地の売買が得意など、その不動産会社が持つ強みがあります。

各社、自社の強みに沿った顧客リストを持ち、営業開拓・宣伝方法なども、得意分野に最も適した方法をとる傾向があります。そのため、売却する予定の不動産が得意分野の不動産会社にお願いしたほうが、良い結果に結びつきやすくなります。

2-8.買取対応をしているかも確認する

不動産物件は最終的には売れるものですが、万が一のことも想定し、買取対応があるかも確認しておきましょう。買取対応とは、不動産会社が直接その物件を相場の6～7割ほどの値段で買い取ってくれるという方法です。買取には大きな金額が必要なため、資金力のある不動産会社でしか買取対応をしないこともあります。特に、

• 引っ越し時期が迫っている
• 海外転勤などで退去の時期が決まっている
• 一刻も早く物件を手放したい

など「売れるまで待てる」ほどのんびり対応できる状態ではない方は、買取対応のある不動産会社から選ぶほうが良いでしょう。買取対応がある会社であれば、時期に余裕がある間は普通の仲介で不動産の売却活動をしておけば、相場での売却ができます。また、万が一、予定していた時期までに売却が成立しなかった場合は、不動産会社が物件を買い取ってくれますので、必ず売却が成立します。

買取は、相場の6～7割とお値段は下がってしまいますが、代わりに、不動産会社が直接買うため、仲介手数料が不要です。また、ある程度の家財道具などであれば、買い取ってくれた不動産会社が処分をしてくれますので、「きれいにして出ていく」などの手間は省けます。
【参照：家を早く売る方法を教えて！】

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産の訪問査定についてまとめました。査定方法には、訪問査定と机上査定があり、訪問査定のほうが物件の現状に即した精密な査定方法のため、より現実の売却額に近い金額が算出できることがわかりました。

また、机上査定と訪問査定はどちらも無料であり、両方行っても問題ありません。まだ検討段階であれば机上査定でおおよその金額を把握し、やっぱり売ろうと思ったら訪問査定でより詳しく物件を見てもらうこともできます。

どちらの場合でも、大切なのは査定額を見比べることができる一括査定サイトを利用し、各社が提案してくる査定額と不動産担当者の対応などをじっくり比較して、納得のいった不動産会社と媒介契約をすることです。一括査定には、ぜひ、「不動産売却 HOME4U」をご利用下さい。

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