マンションの任意売却は選択すべき？メリット・デメリット・注意点

住宅ローンを滞納すると、マンションは最終的に競売にかけられます。
ただし、銀行の合意があれば、競売以外の手法である「任意売却」を選択することも可能です。

任意売却や競売は最終手段であり、安易に選択すべきではありませんが、利用するのであればメリットとデメリットを知ってから実行に移すことが適切といえます。

そこでこの記事では、

• マンションで任意売却を利用するケース
• 利用するメリット＆デメリット
• 気を付けるべき注意点

などについて、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、間違った選択をしないようにお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.任意売却とは

任意売却とは、債務不履行を発生させたときに競売以外の手段で不動産を売却する方法のことです。

債務不履行とは、約束を破ることを指し、具体的には住宅ローンを返済できなくなった状態のことを指します。

任意売却では、債務者や債権者といった言葉が出てくるため、ここで一旦用語の整理をします。

住宅ローンを借りてマンションを購入すると、マンションに抵当権を設定します。
抵当権とは、債権者がその抵当物件(抵当権を設定した物件のこと)から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

債権者は、債務者が住宅ローンを滞納のような債務不履行を発生させたとき、抵当権を実行してマンションを競売にかけることで債権(住宅ローン残債)を回収することができます。
競売とは、裁判所による法的な売却手段です。

ただし、債権者の目的は物件を競売にかけることではなく、あくまでも債権回収になります。
債権者としては、法的な手段に頼らなくても債務者が貸したお金を返してくれればそれで良いのです。
この法的手段以外で任意に(自由に)売却することを「任意売却」と呼びます。

債権者にとって、競売は最終的な切り札です。
債権者は競売を選択しても返済しきれなかった残債を債務者に請求できるため、債権者は競売を選択したとしても特段の損をしない仕組みとなっています。

債務者が放っておけば、債権者はどんどん競売の手続きを進めて行くのが通常です。
そのため、任意売却を利用したい場合には、債務者から債権者に任意売却の要望を行い、債権者の合意を得ることが必要となります。

2.マンションで任意売却を利用するケース

この記事をお読みの方の中には、「任意売却」がどのようなケースで選択されるのかを把握されていない方も多いかと思いますので、本章では「マンションで任意売却を利用するケース」を2パターン解説します。

1. 住宅ローンの滞納が続いたとき
2. オーバーローンの状態で無理矢理売却したいとき

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.住宅ローンの滞納が続いたとき

任意売却を利用せざるを得ない典型的なケースは、住宅ローンの滞納が続いたときです。
一般的に、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと債権者との間で信頼関係が破壊されたとみなされ、債務不履行を犯したものと解されます。

債務不履行を発生させると、債務者は期限の利益を喪失します。
期限の利益とは、一定の期限が到来するまで返済しなくて良いという債務者の利益のことです。

住宅ローンのように、「35年かけてゆっくり返してもらえば良いですよ」というのが期限の利益ということになります。

期限の利益を失うと、「今すぐ返せ」ということになり、債務者は債権者から一括返済を要求されます。
債務者が一括返済できなければ、債権者は競売の手続きを進めていくのが通常です。

債務者が競売を選択したくない場合には、債権者に頼んで任意売却に変更してもらう必要があります。

2-2.オーバーローンの状態で無理矢理売却したいとき

オーバーローンの状態で無理矢理売却したいときも任意売却を選択することがあります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態のことです。

それに対して、アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額を下回っている状態のことを指します。

住宅ローンが残っている物件を売却するには、売却時に住宅ローン残債を一括返済することが必要です。

よって、住宅ローンが残っている物件を売るためには、基本的にはアンダーローンであることが条件となります。

アンダーローンの売却額で一括返済できるのであれば、債務不履行とはならないため、銀行の合意を得る必要もなく、普通に売却することが可能です。

ただし、例えばオーバーローンの状態で離婚が原因でマンションを売却したいケース等、どうしても売却したいといった場合があります。

オーバーローンで売却する場合、売却額で住宅ローン残債を一括返済できないことから、債務不履行が生じます。

債務不履行を前提に売却することから銀行の合意を得る必要があり、このようなケースも任意売却となってしまうのです。

3.マンションを任意売却するメリット

では、任意売却にはどのようなメリットがあるでしょうか？
本章では「マンションを任意売却するメリット」について、以下の3点を解説します。

1. 残債を圧縮できる可能性が高い
2. 手元に引っ越し代等の資金を残せることもできる
3. 買受人を指定することもできる

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.残債を圧縮できる可能性が高い

任意売却の最大のメリットは、債権者と交渉することで残債を圧縮できる可能性が高いという点です。

絶対圧縮してくれるわけではありませんが、基本的には圧縮してくれるケースが多くなっています。

まず、競売か任意売却か否かに関わらず、売却でも返済しきれなかった残債については、いずれも債務者に返済義務があるのが基本です。

競売や任意売却をしたからといって、残った残債を返済しなくて良いというわけではありません。

競売は、法律に基づいて裁判所が行うものであり、ルールが厳格に決まっている点が特徴です。
競売で残債が残ってしまった場合、その残債は全て支払う必要があります。

一方で、任意売却の場合、法律に基づいて行われているものではないことから、全てを債権者との話し合いで決めることができます。

任意売却後に残ってしまった残債の扱いについても、債権者と話し合って決めていくことが通常です。

任意売却では、債権者が債務者の経済状況を見ながら対応を決めてくれるため、任意売却で返済しきれなかった残債そのものを圧縮(減額)してくれることもよくあります。

また、毎月の返済方法も、債務者の経済状況を踏まえながら緩めに設定してくれることも多いです。

返済しきれなかった残債について、圧縮したり、返済方法を緩くしたりすることは任意売却でしかできないため、任意売却は債務者にとって大きなメリットがあるといえます。

3-2.手元に引っ越し代等の資金を残せることもできる

任意売却は、手元に引っ越し代等の資金を残せることができる点もメリットです。

競売では、売却額は全て返済に充てられます。
一方で、任意売却は話し合いで様々なことを決めることができるため、売却代金の一部を引っ越し代として残すといったこともできます。

あくまでも債権者の合意が必要ですが、交渉によって売却代金の一部を債務者の引っ越し代として残せるケースは多いです。

3-3.買受人を指定することもできる

任意売却では、買受人を指定することもできるという点もメリットです。
買受人とは、任意売却や競売の買主のことを指します。

競売は入札形式による売却のため、最終的に買主が誰になるかがわかりません。
一方で、任意売却は入札で売る必要もないため、買受人を指定することが可能です。

買受人を指定できることで、リースバックを選択できるようになります。
リースバックとは、売却後に買受人に賃料を支払うことでそのまま住み続けることができる売却方法のことです。

今の家にどうしても住み続けたい場合には、リースバックに応諾してくれる人を買受人に指定することになります。

ただし、買受人を指定する場合でも、債権者の合意は必要です。
買受人の購入額があまりにも低い場合には、その買受人への売却は認められないことになります。

4.マンションを任意売却するデメリット

次に「マンションを任意売却するデメリット」について、以下の3点を解説します。

1. ブラックリストに名前が載る
2. すぐに売却が実行されてしまう
3. 法律上のルールがない

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.ブラックリストに名前が載る

任意売却の最大のデメリットは、ブラックリストに名前が載るという点です。
ブラックリストは俗称ですが、正式には信用情報機関の「事故情報」名簿を指します。

ブラックリストは、銀行系の「全国個人信用情報センター」と信販・クレジットカード系の「株式会社シー・アイ・シー」、消費者金融系の「株式会社日本信用情報機構」の3つの信用情報機関に共有される情報です。

通常、一度名前が載ると5～7年間は抹消されず、ブラックリストに載っている間は以下のようなデメリットが生じます。

ブラックリストは、債務不履行という金融事故を発生させることで名前が載ります。
住宅ローンの滞納を3ヶ月以上続けると債務不履行に該当するため、任意売却や競売を選択する以前に既にブラックリストに名前が載っているという状況です。

また、オーバーローンで無理矢理売却する場合も、残債を一括返済できないという債務不履行を発生させますので、ブラックリストに名前が載ります。

ブラックリストに名前が載っている間は新規に住宅ローンを組めないため、任意売却後、すぐに住宅ローンを組んで新たな家を購入するといったことはできません。

4-2.すぐに売却が実行されてしまう

任意売却は、すぐに売却が実行されてしまうという点がデメリットです。

競売の場合、住宅ローンの滞納が発生してから最終的に競売が実行されるまで1年半程度の時間がかかります。

競売であれば、今の家に1年半程度住み続けられますので、その間に生活を立て直すといったこともできます。

任意売却はすぐに売却が実行されるため、生活を立て直せないまま住み替えしなければならないといったケースが多いです。

4-3.法律上のルールがない

任意売却は、法律上のルールがないため、全て話し合いで決められるというメリットもありますが、逆の全て話し合いで決めなければならないというデメリットもあります。

法律上のルールがなく一番困るケースは、複数の債権者がいるときです。
複数の債権者がいる場合、売却代金を債権者同士で分ける必要があります。

競売であれば分配のルールも厳格に決まっているため揉めようがありませんが、任意売却は分配で揉めてしまうことも多いです。
債権者が多いほど話がまとまりにくくなるため、忍耐強く交渉していく必要があります。

5.マンションを任意売却するときの4つの注意点

マンションを任意売却するときは、注意点にしっかり気を配ることが大切です。
本章では、気を付けるべき4つの注意点について解説します。

1. 直ちに任意売却を選択しない
2. 任意売却を選択できないこともある
3. 決して高く売れるわけではない
4. 悪徳な任意売却専門会社もいる

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.直ちに任意売却を選択しない

任意売却は、「直ちに選択しない」という点が注意点です。
債務不履行を発生させてしまうとブラックリストに載ってしまうことから、ブラックリストに載る前にリスケジュールで対処できないかを探ることがポイントとなります。

リスケジュールとは「条件変更」や「リスケ」とも呼ばれます。
金融機関に打診し、毎月の返済額を一時的に減額してもらうのがリスケジュールです。

リスケジュールでは、例えば1年間の間、返済額を半額にしてもらうといったことができます。

例えば、病気やケガ等で収入が一時的に減っているようなケースではリスケジュールが適しています。

リスケジュールは延滞ではないため、ブラックリストには載りません。
毎月の住宅ローンの返済が厳しいと感じ始めたら、任意売却ではなく、まずは銀行にリスケジュールの相談をすることが鉄則です。

5-2.任意売却を選択できないこともある

任意売却は選択できないこともあります。
まず、任意売却による売却額が低い場合、債権者の合意が得られないのが基本です。

また、売却額に関わらず、詐害行為とみなされる場合には、債権者が任意売却することを認めないケースもあります。
詐害行為とは、債務者が債権者を騙す詐欺行為のことです。

例えば、住宅ローンを組んですぐに任意売却を打診するようなケースが詐害行為に該当します。

任意売却は売却後の残債を圧縮できるため、債権者は任意売却を応諾すると損をすることが通常です。

単純に、お金を借りた人がすぐに返せないと言ってきたら、債権者は債務者に騙されたような状態となります。

住宅ローンを組んですぐに任意売却を打診するということは、借りたお金をすぐに返せないと言っているのと同じであり、詐害行為に該当するのです。

具体的には、新婚夫婦がマンションを購入後、すぐに離婚してオーバーローンの状態で売る場合等は、詐害行為にみなされる可能性があります。

任意売却は常に債権者の合意を得られるわけではないため、まずは銀行に相談してから方針を決めるようにしてください。

また、マンションが抵当権を設定した共有持分となっている場合は、共有者全員の同意が得られないと売却できません。

5-3.決して高く売れるわけではない

任意売却は高く売れると勘違いしている人も多いですが、決して高く売れるわけではないという点が注意点です。

任意売却は特殊な売却であるため、一般の個人が買主とはならず、ほとんどが転売を目的とした不動産会社が買受人となります。

理由としては、任意売却は債権者のために行う売却であることから、買受人が売買契約から引渡までの間に契約を解除できない等、買受人に不利な契約条件が盛り込まれているためです。

任意売却では、売主の契約不適合責任も免責されることが一般的となっています。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

通常の売却であれば、契約内容とは異なるものを売った場合、買主は購入後に売主に対して追完請求(主に修繕の請求)または契約解除および損害賠償のいずれかを請求できます。

しかしながら、任意売却は債権者のための売却なのに、買受人が後から契約を解除されてしまえば債権者は困ってしまいます。
そのため、任意売却では、買受人は契約不適合責任を追及できないことが一般的なのです。

このように、任意売却は買主にとって不利な契約が盛り込まれているため、一般の個人が買うにはリスクの高い物件となっています。

任意売却は、不動産会社が下取り価格で購入することが一般的であることから、価格は安くなることが多いのです。

5-4.悪徳な任意売却専門会社もいる

任意売却は精神的に弱っている人が利用することが多いため、そこにつけこむ悪質な会社も存在します。
具体的には、債務者から着手金をだまし取り、そのまま逃げてしまうような会社もあります。

任意売却は、仲介手数料は売却価格の中から差し引かれることから、債務者が仲介手数料を自腹で払うことはないのが一般的です。

また、着手金や前金といったものも存在しません。
任意売却であっても不動産会社が得られる仲介手数料は成功報酬であり、売買が成立する前に不動産会社が金銭を受領することはできないことになっています。

一般的な不動産会社は任意売却を扱っていないため、任意売却を行うには任意売却専門会社に依頼することが必要です。

任意売却専門会社を探すのに不安がある場合には、債権者に紹介してもらうことをおススメします。

6.自己破産と任意売却

任意売却に関連した言葉として「自己破産」を思い浮かべる方も多いかと思います。
本章では、任意売却と自己破産の関係について2点を解説します。

1. 任意売却イコール自己破産ではない
2. 自己破産のときは任意売却のメリットが薄れる

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.任意売却イコール自己破産ではない

自己破産とは、多額の負債を抱えていた人が経済的に破たんした場合、財産を清算して全ての債権者に公平な配当をすることを目的とした裁判上の手続きのことです。

自己破産では、破産手続きと免責手続きを行い、裁判所が免責を認めれば借金を全て帳消しにすることができます。

任意売却と自己破産は別の制度であり、任意売却を選択したから自己破産するというわけではありません。

自己破産をせずに任意売却もできますし、自己破産で財産の清算手段として任意売却を選択することもできます。

自己破産をせずに任意売却や競売を行う場合、売却後の残債は免責されないため、債務者は残債を返済する義務を負います。

一方で、自己破産をして任意売却や競売を行う場合、売却後の残債は免責されるため、債務者は残債を返済しなくて良いということです。

6-2.自己破産のときは任意売却のメリットが薄れる

自己破産を選択する場合、財産の清算手段としては、競売と任意売却の2つの選択肢があります。

競売と任意売却のどちらを選択しても構わないのですが、自己破産のときは任意売却のメリットが薄れるという点がポイントです。

任意売却は、売却後の残債を圧縮できるというメリットがありました。
しかしながら、自己破産すれば残債の返済義務がなくなるため、あえて任意売却を選ぶ必要性は低くなります。

また、任意売却はすぐに実行されてしまうため、今の生活拠点を早々に失います。
競売であれば、今の家に1年半程度住み続けることができるため、生活を再建しやすいです。

自己破産であれば、競売後の残債の返済義務もない生じないため、長く住める競売の方が有利という考え方が一般的となっています。

自己破産をすると任意売却のメリットは薄れてしまうため、自己破産を選択する場合は競売を選択する人が多いです。

7.滞納管理費の取り扱い

マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金が発生します。
マンションで任意売却を選択するような人は、管理費や修繕積立金を滞納(滞納管理費という)している人も多いです。

滞納管理費がある場合、任意売却が選択できるかという疑問もありますが、一応、滞納管理費があっても任意売却は選択できます。

滞納管理費がある状態で任意売却を選択すると、買受人が滞納管理費を引き継ぎます。
そのため、滞納管理費があると、売却額から滞納管理費額が控除されることが通常です。

例えば、売却額が2,500万円で滞納管理費が100万円の場合、2,400万円が実際に買受人から受け取れる金額となります。

滞納管理費があると実質的な売却額が安くなってしまうため、債権者の回収できる額が少なくなります。

よって、滞納管理費の額によっては、債権者が任意売却を合意しない可能性も出てきます。
滞納管理費は債権者の合意を阻害する要因となってしまうため、早めに銀行に相談しながら任意売却の可能性を探ることがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。

任意売却とは、住宅ローンの返済の債務不履行を発生させたときに、債権者のために行う競売以外の売却方法のことで、利用するケースとしては、「住宅ローンの滞納が続いたとき」や「オーバーローンの状態で無理矢理売却したいとき」が挙げられます。

任意売却は安易に選択すべきものではありませんが、他に方法がない場合には、まずは銀行に相談することから始めてみてください。

なお、滞納が始まっていない段階で早めに売却を検討するなら、「不動産売却 HOME4U」で少しでも高く売ってくれる不動産会社を見つけることから始めてください。

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