不動産の資産価値を決める不動産評価額とは？5つの不動産評価額と調べ方

不動産売却を検討する際、まずは所有している不動産の資産価値がどれくらいなのか調べることから始めます。ただし不動産評価額は複数あるため、どれを参考にすべきか迷う方もいるでしょう。

たとえば評価額のひとつである「固定資産税評価額」は不動産の減価償却計算などで用います。また、相続税路線価は相続税の算出のために必要です。

本記事では不動産評価額について知るために、

を、解説します。不動産評価額の調べ方や活用方法を知ることで、所有している不動産がどれくらいの資産価値を有しているのか確認できます。

また、不動産売却の取得費などを調べる際や、不動産売却の税金計算を行う場合にも役立ちます。

1.不動産評価額は税金計算の基準となる価格

不動産評価額は5種類あり、不動産の取引価格や税金を決定する、あるいは不動産売却の税金計算の指標になる価格で、個人でも調べることができます。

5種類の不動産評価額とその概要・調べ方は以下のようになっています。

■5種類の不動産評価額の特徴

上記の通り、それぞれ目的によって利用する評価額が異なり、各特徴を理解しなければ正しく調べられません。（詳しい評価額の説明は「3.不動産評価額は5種類」にて後述）

税金についてさらに詳しく知りたい方は、あわせて「不動産売却時の税金対策」や「不動産売却の固定資産税」をご確認ください。

2.【手順・図解付き】5つの不動産評価額を調べる方法

不動産評価額には5種類あり、それぞれ利用目的や調べ方が異なります。

まずは各種評価額の調べ方を解説します。

2-1.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は、

の3種類です。

固定資産税の納税通知書とは、毎年4月から6月頃に市区町村から送られてくる書類です。税額が記してある納付書と一緒に「課税明細書」が同封されています。課税通知書には土地と建物の評価額が記載されているので、そこで固定資産税評価額を調べられます。

不動産の所有者本人が役所に問い合わせることで調べることも可能です。役所では固定資産税の納付書を確認できるほか、固定資産税の評価証明書を取得して評価額を調べられます。

また、自治体によっては固定資産課税台帳を閲覧することでも調べられるでしょう。これらは所有者本人でなければ確認できませんが、本人から委任状をもらうことで第三者でも閲覧・取得が可能になります。

最後に、一般財団法人資産評価システム研究センターが公開している「全国地価マップ」で公表されている固定資産税路線価から計算する方法です。「2-4.路線価の調べ方」にて後述します。

2-2.公示地価の調べ方

公示地価は国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」を利用して、個人でも調べることができます。

以下、東京都新宿駅付近の、最新の地価公示を調べてみましょう。

【1】トップページ内にある「地域から探したい方へ」の項目から「地域検索」をクリック

【2】地域を指定し地図を表示し、左上の「価格情報」メニューから「都道府県地価調査」を選択します

【3】基準値にある丸マークをクリックすると価格情報が表示されます

【4】地図上の「詳細表示」をクリックすれば、「地価公示」の詳細情報が表示されます。

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-11-20)

2-3.基準地価の調べ方

基準地価も公示地価と同様に「不動産情報ライブラリ」を使って調べることができます。

【1】トップページ内にある「地域から探したい方へ」の項目から「地域検索」をクリック

【2】地域を指定し地図を表示し、左上の「価格情報」メニューから「都道府県地価調査」を選択します

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-11-20)

【3】基準値にある丸マークをクリックすると価格情報が表示されます

2-4.路線価の調べ方

一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」で、固定資産税路線価と相続税路線価を調べられます。

【1】固定資産税路線価を調べたい場合は「固定資産税路線価等」を、相続税路線価を調べる場合には「相続税路線価等」をクリックします。その後、所在地を直接入力、または選択しましょう。

【2】対象の不動産が見つかったら、面している道路に記された路線価を確認します。参考画像の場合、中心にある十字点の南側の道路で、路線価は402,000円と表示されています。

これは1平米あたりの価格なので「敷地面積 × 路線価額」で相続税評価額を算出します。

【3】上部のタブで固定資産税路線価から「相続税路線価」に切り換えが可能です。また、直近3年分もタブの切り替えで確認できるので、価格の動向も確認することができます。

相続税路線価は、路線価額（千円）／平米で表示されます。対象の道路には「490D」と記されているので、相続税路線価は「490 × 1,000円 ＝ 490,000円／平米」となります。さらに、「路線価額 × 敷地面積」で相続税路線価額を算出します。

なお、末尾のアルファベットは借地権の場合に影響が現れるので、所有権がある場合は特に気にしなくても問題ありません。

2-5.実勢価格の調べ方

実勢価格を調べる場合には、公示地価や基準地価と同じように「不動産情報ライブラリ」で調べます。

【1】不動産情報ライブラリの「地域から探したい方へ」の項目から「地域検索」を選択します。

【2】左上の『価格情報』メニューから『不動産取引価格情報』『成約価格情報』を選択します。

【3】価格情報の中から、所有する不動産と条件が近いものを探します。

出典：国土交通省．”不動産情報ライブラリ”．(参照2024-11-20)

不動産評価額を調べたら、不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

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3.不動産評価額は5種類

不動産評価額は「固定資産税評価額」「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」の５種類です。

ここでは改めて、それぞれどのような目的で利用するものなのか解説します。

3-1.固定資産税評価額は固定資産税の参考指標となる価格

固定資産税評価額は固定資産税を算出するために利用される価格です。

その他の評価額と違っている点は、土地だけでなく建物についても評価額が設定されている点です。固定資産税は土地だけでなく建物に対しても課税されるからです。

つまり、建物の評価額を確認したい場合には役立つ指標と言えるでしょう。なお、固定資産税評価額は売却価格の7割程度の価格が設定されているので、売却価格の参考にするためには以下の計算式で検討します。

地域や環境、周辺の物件状況などで変わるので、参考程度に考えておくことをおすすめします。

3-2.公示地価は標準地の1平米あたりの地価

公示地価は国土交通省が１年に１回公示する、全国26,000箇所ある標準地の1平米あたりの地価です。基準地1点につき2名以上の不動産鑑定士により評価され、国土交通省が金額を決定します。

公示地価は以下の目的で利用されます。

公示地価はその他の評価額の算出の参考にされるため、適正な地価形成を目的として国土交通省が公示しています。

3-3.基準地価は基準地1平米あたりの価格

基準地価は都道府県が1年に1回公示する、基準地1平米あたりの地価です。基準地1点につき1名以上の不動産鑑定士により評価され、都道府県が金額を決定します。

基本的な利用目的は公示地価と変わらず、国土交通省が決定した基準地を補完する目的で基準地価は公示されています。

公示地価が毎年1月1日時点での地価を調査するものに対して、基準地価は7月1日時点での地価調査です。公示地価と基準地価が同一地点の場合には年に2回公示されることになるので、地価の変化が分かりやすくなります。

3-4.相続税路線価は贈与や相続にかかる税金計算の基準となる価格

相続税路線価は贈与税や相続税を求めるための基準価格になるものです。

相続が発生した場合、相続財産に不動産があるならば不動産の価値を調べなければなりません。

不動産鑑定士による鑑定評価や、不動産会社による査定なども根拠になりますが、相続税路線価は自分で相続路線価を調べられます。

路線価は道路に設定されるものですが、場所によっては相続税路線価が設定されていないところもあります。その場合、場所によって定められている「評価倍率」を用いて計算します。

固定資産税評価額に評価倍率を掛けて相続税評価額を求めましょう。

詳しくは「相続税路線価と固定資産税路線価の違いとは？調べ方や計算方法を解説」でご確認ください。

3-5.実勢価格は実際の取引価格

実勢価格は実際に不動産取引された価格です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」に掲載されている実勢価格は、実際に不動産取引した売主・買主によるアンケート調査結果を元に作成されています。

実際に取引された価格なので売却価格に近いものになりますが、売買価格そのものではありません。また、対象の不動産の近くに実勢価格の事例が存在しない場合もあります。

4.不動産評価額と実際の売買価格には差がある

不動産評価額は不動産の資産価値を調べるために有効な調査方法ですが、実際に売買される価格とは異なることを把握しましょう。

たとえば、固定資産税路線価は実際に売買される価格の7割程度で設定されていて、相続税路線価は売買される価格の8割程度で設定されています。しかしながら、市況やその他の販売物件の有無、近所で発生した事件事故や、これから開発される利便施設の有無によっては割合が変わることもあるでしょう。

そのため、実際の売買価格を調べる場合には、不動産会社への査定依頼をおすすめします。

物件の状況や周辺環境、市況なども踏まえたうえで、査定結果を算出してくれるでしょう。

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