投資用マンションには自分で住める？デメリットや注意点、有効活用のヒントを全解説

投資用マンションは通常、賃貸経営のために所有しますが、「自ら住みたくなった」「いずれは住み替えたい」と考える方も少なくありません。

そこで本記事では、投資用マンションに自ら住む際のデメリットや注意点を解説します。投資用マンションに自ら住むのが難しい理由を把握したうえで、有効活用のヒントを得ましょう。

1.投資用マンションとは？居住用マンションとの違い

マンションは、投資向けも自己居住向けも住宅の機能自体に大きな違いはありません。しかしその所有目的は、第三者に貸し出して賃貸収入を得る投資用と、自分で住む居住用とで大きく異なります。

投資用マンションの用途は、あくまでも事業用です。その場合のマンション購入費用は会計上資産となり、減価償却費として経費計上が可能です。減価償却費は、いわば支出を伴わない経費であり、管理費や修繕積立金などと併せて計上することで節税効果が期待できます。

一方の居住用マンションは、個人が生活するための空間です。事業用としてはみなされず、経費計上やそれに伴う節税を図ることは一般的にできません。

また、マンションを購入する際、投資用と居住用とでは利用できるローンの種類にも違いがあります。投資用マンションの購入には不動産投資ローンを、居住用マンションの購入には住宅ローンを利用します。

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2.投資用マンションに自分で住むことはできる？

投資用のマンションも住宅であるため、自分で住むこと自体は可能です。ただし、他人への貸し出しを目的に購入した物件であるため、場合によっては自分では住めないケースもあるので注意が必要です。

ここでは、投資用マンションに住むことができるケースとできないケースについて解説します。

2-1.投資用マンションに自分で住むことができるケース

投資用のマンションに所有者自ら住めるのは、購入のための不動産投資ローンを完済した場合、あるいは、そもそも全額自己資金で購入して借り入れがない場合です。このような状況なら、投資用マンションに所有者が住むこともできます。

また、不動産投資ローンを返済中でも、金融機関の許可を得れば住むことは可能です。

ただし、これはあくまで「不可能ではない」という意味です。実際に投資用マンションに住む際には、本記事後半で紹介する注意点を理解しておく必要があります。

2-2.投資用マンションに自分で住むことができないケース

不動産投資ローン返済中で、なおかつ金融機関の許可が下りなかった場合には、投資用マンションに所有者自身が住むことはできません。これは、投資向けのマンションが本人の住居ではなく、収入を生み出す事業用資産として位置づけられているためです。

不動産投資ローンは、家賃での返済を前提に融資が行われます。したがって、許可なく所有者が住むことで、契約違反に問われる恐れもあります。

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3.投資用マンションに利用できるローン

マンションを購入するときに使えるローンには、大きく分けて投資用の「不動産投資ローン」と、自宅を購入する方向けの「住宅ローン」があります。本章では、それぞれのローンの違いについて解説します。

3-1.投資用マンションに、一般の住宅ローンは利用不可

投資用マンションには、一般の住宅ローンは使えません。住宅ローンは、生活の基盤となる住宅を確保するための融資であるため、低金利で提供されます。

金利面以外にも、住宅ローンには税制優遇制度が用意されています。具体的には、個人が住宅ローンを使って自宅を買った場合、一定の要件を満たせば所得税が軽減される「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」と呼ばれる制度があります。

2024年1月現在、新築の住宅を購入して住宅ローン控除の適用を受けた場合、年末のローン残高の0.7％分が最大13年間、規定の上限に達するまで控除されます。

また、住宅ローンを返済している間は、原則自宅を第三者に貸すこともできません。無許可で住宅ローン返済中の自宅を貸し出すと、契約違反に問われ、銀行によってはローンの解約を求められて残債の一括返済を要求される可能性があります。転勤などやむを得ない事情があれば、貸し出しが許可される場合もあるため、必ず事前に金融機関に相談しましょう。

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3-2.投資用マンションには、不動産投資ローンを利用する

不動産投資ローンとは、不動産投資用の物件購入に特化したローンのことです。不動産投資ローンの返済原資は、物件から得られる家賃を前提にしている、という点が、住宅ローンとの大きな違いです。

賃貸経営は、空室や家賃下落、突発的な修繕などのリスクを伴うため、不動産投資ローンの金利は高めに設定される傾向にあります。

なお、不動産投資ローンの契約後、金利や税制面で優遇されている住宅ローンへの変更はできません。したがって、投資用マンションに自ら住むことになっても、住宅ローンへの借り換えはできないことになります。

3-3.住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは以下のとおりです。

不動産投資ローンには、住宅ローンよりも高めの金利が設定されています。また、不動産投資ローンは、返済原資を家賃でまかなえることから、借入可能額も高めになるのが一般的です。

物件を買うときの名義は、住宅ローンでは個人名義のみとなりますが、不動産投資ローンは個人のほか、法人を設立して借りることもできます。法人税のほうが所得税より優遇される場合があるほか、黒字決算を積み重ねれば金融機関からの信用度が上がり、融資を得やすくなる可能性もあります。

4.投資用マンションに自分で住むデメリット

次に、投資用として購入したマンションに自分で住むデメリットについて解説します。

4-1.家賃収入がなくなる

投資用マンションに自分で住むデメリットの一つは、家賃収入が得られない点です。入居者から受け取る家賃は、ローンを返済する財源であり、自らの居住用とすれば、本業などほかの収入で、ローンを返済しなければなりません。

一方、管理費や修繕積立金、固定資産税などの定期的な支払いは引き続き発生します。物件に自ら住む場合は、資金計画を慎重に見直すことが重要です。

4-2.経費による控除が受けられない

経費の控除ができず、不動産投資を通じた節税効果が得られないことも、投資用のマンションに自分で住むデメリットです。

確定申告で不動産所得を計算する際の経費項目に、減価償却費があります。減価償却費は、固定資産となる建物や設備の取得費用を一括で経費計上せず、資産価値の減少に併せて複数年にわたって経費として計上する会計上の概念です。

減価償却費を計上する際、実際にお金は出ていきません。このため、減価償却費を計上することでその物件の収支が赤字になる場合、給与所得などほかの所得から補填して所得とすることができるため、節税対策にもつながります。

しかし、自ら居住すればその物件は収益不動産ではなくなることになります。そうなると、取得費の減価償却をはじめ、管理費や修繕積立金などの維持管理コストも経費として計上することはできません。その結果、税負担が増えてしまう可能性があります。

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4-3.高い金利を払い続ける必要がある

ローンを利用して投資用マンションを購入した場合、仮に金融機関から許可を得て自分で住めるようになったとしても、高い金利を払い続けなければならないデメリットが残ります。

不動産投資ローンの金利は住宅ローンより高く設定されていることがほとんどです。住宅ローンはマイホームの購入を促す狙いがある特別なローン制度であるため、自らが住むことになったからといって、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えはできないのが一般的です。

結果として、家賃収入がなくなるうえ、高い金利でのローン返済を余儀なくされる可能性が高いでしょう。

4-4.仕様や条件が自分のニーズと異なる場合がある

部屋の仕様や条件が自分の好みと異なる可能性がある点も、投資用マンションに自分で住む場合のデメリットです。

一般的に投資用マンションは、立地や利便性、周辺環境の良さなど、賃貸市場で需要の大きい物件が求められます。家賃収入を確実に得るには、入居者から選ばれやすく、空室を避けやすい物件である必要があるからです。

したがって、投資用マンションは立地条件や利便性の良さが最優先され、内装や設備にかけるコストは、採算を考慮して抑えられている傾向にあります。投資用マンションに自ら住むことになった場合、キッチンやバスルームの仕様・グレードが自身のニーズや生活スタイルに合わない可能性があることも覚えておきましょう。

5.投資用マンションに自分で住む場合の注意点

ここからは、投資用マンションに自分で住む場合の注意点を解説します。

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5-1.事前に金融機関に相談する必要がある

不動産投資ローンは通常、使途が賃貸用不動産の購入に限られているため、投資用マンションに自分で住む場合には、事前に金融機関に相談する必要があります。

所有者が無許可で投資用マンションに住むと、契約違反とみなされることもあります。自分で住むことを検討している場合には、必ず事前に金融機関の許可を得るようにしましょう。

ただし、事前に居住したい旨を申し出たとしても、必ずしも許可が下りるとは限りません。金融機関にとっては、返済原資となるはずの家賃収入が失われることは、大きなリスクになり得るからです。

5-2.住宅ローン控除を受けることができない

金融機関の許可を得て投資用マンションに自分で住めることになった場合でも、住宅ローン控除を受けられない点には注意してください。

住宅ローン控除の対象となるのは、住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームを行なう場合などです。不動産投資ローンで購入したマンションに住む場合は、自ら住むことにしても引き続き不動産投資ローンの返済を行なうことになる可能性が高く、住宅ローン控除の対象にはなりません。

5-3.入居者がいれば退去させることはできない

投資用マンションに自分で住むことを考えていても、すでにその物件に入居者がいる場合、容易に退去させることはできません。

借地借家法により、賃貸住宅の入居者は強く保護されています。これは、入居者が生活の基盤である住居を失うリスクを軽減するためです。賃貸借契約で定められた期間が満了しても、入居者に退去してもらうにはいくつかのハードルがあります。

まず、契約期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、借り主に契約を更新しないことを通知しなければなりません（借地借家法第26条）。さらに、退去してもらうには「正当の事由」がなければなりません（借地借家法第28条）。

具体的には、入居者が家賃滞納などの契約違反をした、マンションの老朽化に伴う建て替えの必要性が生じた、といったケースが「正当の事由」に該当します。こういった理由がなければ、たとえ自分が保有するマンションでも、入居者を強制的に退去させることはできません。

参考：“借地借家法第二十六条”. e-Gov法令検索
“借地借家法第二十八条”. e-Gov法令検索

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6.投資用マンションを有効に活用するために

投資用マンションに自分で住むのが難しい場合は、投資用として有効活用する方法を考えるのが合理的です。そこで最後に、投資用マンションを有効活用するコツを紹介します。

6-1.綿密な計画のうえで投資用マンションを運用する

投資用マンションを有効に活用するには、綿密な計画が求められます。マンション投資は、家賃収入を長期にわたって得る事業ととらえ、物件の経年劣化や修繕などを考慮した中長期の事業計画が必要です。

事業計画を立てる際には、家賃収入に加え、管理費や修繕積立金、固定資産税など物件の維持管理コストを見積もります。経年に伴う家賃低下や周辺の賃貸需要の変動、給湯器やエアコンなどの設備更新も考慮してください。

ローンを完済し、投資資金を回収できれば、改めて自己居住を検討することもできます。しかし、当初の計画よりも早く自分で住みたくなった場合には、「賃貸事業の撤退」という視点で慎重に検討しましょう。

6-2.投資用マンションとして、適切なグレードの物件を選ぶ

投資用マンションとして適切なグレードの物件を選ぶことも重要です。

内装や設備のグレードに必要以上にこだわることは、コストの増加につながり、事業の採算性を悪化させます。したがって、将来的に自分が住むことを検討している場合にも、「事業として採算が合うか」という点を最優先に考えることをおすすめします。

高い採算性が確保できれば、ローンの返済もスムーズに進みます。また、マンション投資を成功させ、ローンを完済させたあとに、リノベーションを行ない自分の居住用にすることも可能です。物件を売却して得た資金で、新居を購入するのも選択肢の一つでしょう。

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まとめ

投資用マンションに自ら住む場合には、不動産投資ローンと住宅ローンとの違いを理解し、返済計画、税金への影響などを十分に検討することが重要です。また、仕様やグレードが自分のニーズに合っているか、といった点もしっかりと確認しましょう。

投資用マンションの運用では、まずは採算性を最優先に考え、事業としての成功を目指すことが長期的な利益を最大化するカギになります。資産価値が高い物件であれば、売却してから改めて自分が居住するためのマンションを購入する方法もあるでしょう。投資用マンションに自分で住むかどうか迷った場合には、事業計画との整合性を十分考慮して検討することをおすすめします。

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