不動産買取のデメリットは3つ！メリットやリスク回避、適切な売却方法まで解説

不動産を売却する際、買取という方法は「早く現金化できる」という大きなメリットがあります。
一方で、仲介と比べて売却価格が安くなってしまうなどのデメリットもあるため、慎重な検討が重要です。

この記事を通して、買取のデメリットを把握し、買取を利用するべきか判断しましょう。

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1. 不動産買取のデメリット

不動産の買取では、不動産会社に直接売却するため、不動産に関する知識が豊富な不動産会社が買主になります。
こうした仕組みから、買取には以下のようなデメリットが生じます。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1. 買取価格が相場の7～8割

即時現金化が可能な買取は、仲介に比べて安い価格で取引されます。
仲介では、不動産市場における相場価格での売却が可能ですが、買取では相場の7～8割で査定されるのが一般的です。
例えば、周辺の相場が3,000万円の場合、買取の場合はおおよそ2,100万～2,400万円程度が相場になります。

買取価格が安いのは、業者が再販時のリフォーム費用や利益を確保するため、あらかじめ低めの価格設定を行うからです。

1-2. 買取できない物件、買取していない不動産会社がある

全ての不動産が買取対象になるわけではありません。
築年数が古い物件や、再建築が難しい物件、法令上の制限がある物件は買取が断られる可能性があります。
この点は、物件の種類や状態によって大きく左右されるため、事前に複数の不動産会社に確認することが重要です。

また、不動産会社の多くは不動産仲介を主な業務としているため、買取を行う不動産会社は比較的少ない現状があります。
都心部から離れた場所では、買取を行う不動産会社が見つからないケースも多いでしょう。

1-3. 悪質な不動産会社とのトラブルリスク

一部の取引で、「契約後に買取価格が下がる」、または「契約内容に不利な変更が加えられる」といったトラブルが報告されています。
実際、過去の事例では、査定額が契約締結後に5～10％下落したケースもあり、売主が想定外の損失を被りました。
契約書に不明瞭な条件が含まれている場合、後日トラブルに発展するリスクも考えられます。

どのようなサービスも同じですが、高額な取引ですから、「悪質な会社」の存在には十分注意しましょう。
複数の不動産会社を比較して信頼できる一社を選び、契約前には慎重な確認を行いましょう。

2. 不動産買取のメリット

不動産買取には、以下のようなメリットがあり、売却のスピードやコスト面で大きな利点があります。
この章では、具体的な効果や事例を交えて解説します。

2-1. 売却・現金化が速い

買取は、通常の仲介売却に比べて売却期間が大幅に短く、現金化まですぐに行えます。
仲介で不動産を売却する場合、平均3～6ヶ月かかる中、買取では多くの場合で1週間～1ヶ月以内に現金化できます。
急ぎの資金需要や、迅速な売却が求められる場合に非常に有効です。

仲介での売却期間や売却の流れについて知りたい方は、『不動産売却の流れ7ステップを図解～売ると決めてから引き渡しまで』をご覧ください。

2-2. 仲介手数料が不要

仲介では通常、売却価格の3～5％の仲介手数料がかかりますが、買取の場合はかかりません。

仲介で発生する仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められており、例えば3,000万円の不動産売却には105.6万円を上限として仲介手数料がかかります。
この記事では、仲介手数料計算についての解説を省略しますが、買取では数十万円単位の大きな費用を削減できることになります。

2-3. 契約不適合責任が免責になる

仲介で不動産を売却する場合、多くの場合で不動産会社以外の個人や企業が買主となります。
この場合売主は、買主に対して契約内容を保証する責任（契約不適合責任）を負います。

例えば、契約内容にない不備や欠陥が見つかった場合に、代金減額や損害賠償などの対応が必要になります。

一方で買取の場合は、買主が不動産に深く精通した不動産会社であるため、ほとんどの場合で契約不適合責任が免除となります。
後々トラブルに発展するリスクがないため、安心して取引を進められます。

3. 不動産買取のデメリットを克服するポイント

デメリットを軽減し、より有利な条件で売却するための対策を以下の項目で解説します.

3-1. 事前に売却相場を調べておく

買取は不動産会社にとっての仕入れの場であり、できる限り安く買いたいと考えるのが自然です。
そのため、言葉巧みに安く買いたたこうとする不動産会社も存在します。

そうした不当な買いたたきを見極めるためには、売主が事前に売却相場を知っていることが重要です。
売却相場よりも明らかに安い価格、あるいは高すぎる価格を提示された場合は、その根拠を詳しく聞きましょう。

売却相場を調べる際は、条件が似通った過去の売却事例を参考にします。
ただし、買取価格に関する事例はあまり公開されていないため、仲介での売却相場を調べ、その価格の70～80％を相場と考えましょう。

3-2. 複数社の査定結果を比較する

査定で提示される買取価格は、各不動産会社によって異なります。
また、前項の通り事前に相場を確認しても、不動産の状態によっては相場の70％以下で査定される場合もあります。

このため、買取価格の妥当性を把握するためには、複数の査定結果を比較する必要があります。
また、買取査定の場合は、基本的に査定額がそのまま売却金額となるため、時間が許す限り比較して高額査定を見つけましょう。

ただし、高い査定額を提示して売主を騙す悪質な不動産会社がいるため、ホームページや口コミを確認するなどの対策も必要です。

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3-3. 契約条件をしっかり確認する

契約書の内容は、後々のトラブルを防ぐために非常に重要です。
特に、減額特約やその他不利な条件が含まれていないか、不動産会社にしっかり確認することが必要です。

心配な方は、契約時の内容を録音しましょう。
録音する際は「録音させてほしい」と伝えると、不動産会社側も不用意な発言がしにくくなります。
録音を断られる場合は、警戒が必要とも考えられます。

3-4. 即時買取ではなく買取保証を活用する

買取には、即時に買取を行う「即時買取」と、仲介で売れなかった場合に買取を約束する「買取保証」があります。
時間が許すのであれば、買取保証を活用して、最初に3カ月ほど仲介で売れないか試してみましょう。

ただし、買取保証のサービスを提供しながらも、仲介での売却期間中にあえて成約を遅らせて、安く買いたたこうとする悪質な不動産会社もあります。
買取保証を考える場合でも、複数社を比較して、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

4. 買取と仲介どちらがおすすめ？

不動産売却の方法は、買取と仲介の二種類があります。
それぞれの特性とメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合わせた選択が大切です。
以下の3項目で解説します。

4-1. 仲介がおすすめなケース

仲介では、物件の付加価値が十分に評価され、高値での売却が期待できる場合に特に有効です。
市場の需要が高いエリアや、物件の状態が良好で、買い手が多い状況では、競争原理を働かせることで高額売却が可能となります。

また、売却までに十分な期間がある場合は、じっくりと市場の動向を見極められます。

• 売却までに余裕があり、時間よりお金を重視したい場合
• 市場の需要が高いエリアにある物件
• 物件の状態が良好で、魅力的な設備が整っている場合
• 買取を利用したい特段の理由がない場合

一般的な売却方法といえば仲介です。
買取を利用する理由が無い場合は、単純に仲介を選んで差支えないでしょう。

4-2. 買取がおすすめなケース

買取は、迅速な現金化が求められる場合や、通常の仲介売却が難しい物件に向いています。
急ぎの資金調達が必要な場合や、物件に修繕が必要で市場での評価が低くなる恐れがある場合、買取は確実な売却手段となります。
また、早期に売却できるため、売却活動が長期化している間に価格が下落するようなリスクがありません。

• 急ぎで資金を現金化する必要がある場合
• 物件に修繕や改修が必要で、仲介売却が難しい場合
• 売却が長期化し、価格が下落するリスクを無くしたい場合

まとめ

不動産売却は、売主の状況や目的に応じた最適な方法を選ぶことが大切です。
買取は、スピードや手数料面で大きなメリットがありますが、市場相場より低い価格提示や買取対象外となる可能性、トラブルリスクがあることを理解しておく必要があります。

一方、仲介は、より高値が期待できるものの、売却期間が長くなる場合や仲介手数料が発生する点に注意が必要です。
最終的には、複数の査定を比較し、契約条件を十分に確認することで、後悔のない売却を実現することが可能です。

時間が許す方は、仲介の査定と買取の査定、両方を受けて、どれほど価格差があるのかを比較してみましょう。
両方の査定額を知ることで、「買取でも十分希望額にとどく」「この程度の価格差なら買取でもいい」など、より買取利用の判断ができる様になります。

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