中古マンションでも住宅ローンは可能？審査基準や控除の条件を解説

不動産の購入には、購入代金の他にも「仲介手数料」「不動産取得税」「引っ越し費用」などの様々な費用がかかります。
全てを自己資金で賄うことは難しく、中古マンションの購入においても多くの方が住宅ローンを利用しています。

本記事では、中古マンションの購入で住宅ローンを検討されている方に向けて、以下のような解説をしていきます。

マンションへの住み替えを考えている方は、『マンション住み替えの手順やタイミング、ローンについて解説』や『【完全版】マンション売却の注意点』も併せてご覧ください。

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1. 中古マンションは住宅ローンで購入できる

住宅ローンは新築だけでなく、中古マンションにも利用できます。

1-1. リフォームなどの費用も借り入れできる

中古マンション購入時には、リフォームやリノベーションを検討する方も多いです。

金融機関によっては、住宅ローンにこれらの費用を組み込める「リフォーム一体型住宅ローン」が利用可能です。
これにより、購入後の資金負担を軽減することができます。

1-2. 中古と新築に違いはあるのか？

新築マンションでも、中古マンションでも、住宅ローンの金利などに違いはなく、おおむね同じ様に融資を受けられます。

ただし、中古マンションの方が新築よりも担保としての価値が低いとされるため、審査が難しくなる傾向にあります。
同様の理由で、返済期間が制限され35年ローンが組めなかったり、借り入れ金額が希望に届かない場合もあります。借入可能な範囲や条件にはいくつか注意点があります。
以下で詳しく解説していきます。

こうした住宅ローンの審査や融資条件は、築年数の影響を強く受けます。
次章では、購入する中古マンションの築年数による、住宅ローンの制限について解説します。

2. 中古マンションの築年数による住宅ローンの制限

中古マンションでは築年数が住宅ローンの審査や条件に影響を及ぼすことがあります。
特に返済期間や借入金額については、築年数との関係をよく理解しておくことが重要です。

2-1. 返済期間

住宅ローンの返済期間は、建物の法定耐用年数（会計上の資産の寿命）に基づいて決定されることが一般的です。

法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションでは47年とされています。
中古マンションの場合、多くの金融機関では、残存する耐用年数を返済期間の限度としています。

例えば築20年のマンションでは、残存耐用年数が27年となり、返済期間も27年以内に制限されます。

耐用年数が延長されるようなリフォームを行うことで返済期間を長くすることもできますが、マンションは購入希望者一人の意思ではリフォームをできません。

2-2. 借入金額

借入金額は、個人の信用はもちろん、不動産の担保評価額（担保としての価値）によって変わります。
担保としての価値が低ければ当然、借入金額も低くなります。

新築と違って、中古不動産の担保評価額は算出が難しい傾向にあり、売買価格よりも低い価格で評価されることもあります。
日本での不動産の価格査定では、耐用年数がよく意識されていますが、耐用年数を超えた不動産でも経済的な価値が残るケースがよくあるため、こうした乖離が生まれやすくなっています。

現在では、担保評価もシステム化が進んでいるため、従来よりも売買価格との乖離はなくなっていると思われます。
ただし、古い物件ほど希望額通り融資されるとは限らないので、自己資金を多めに確保しておくと安心です。

3. 住宅ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴

以下のような特徴のある中古マンションは、審査に通りにくい傾向にあります。

審査が難しくなる可能性のある中古マンションの特徴をについて解説します。

3-1. 旧耐震基準

1981年6月以前に建築された物件は旧耐震基準が適用されています。
耐震性能が現在の基準を満たさないため、金融機関の審査で不利になる場合があります。

耐震診断を実施し、必要に応じて補強工事を行うことで審査を有利に進められますが、マンションでは購入希望者一人の意思で補強工事を実施することはできないため現実的ではありません。

3-2. 再建築不可

再建築不可の物件は、建て替えができないため資産価値が低いと判断されることがあります。
その結果、多くの金融機関が融資対象外としています。

このような物件で融資を受けるには、専門の金融機関やノンバンクに相談することがポイントです。
事前に複数の金融機関で相談を行い、条件を比較しましょう。

3-3. 借地権付き建物

借地権付きマンションは土地の所有権がない物件で、「借りた土地に建ってるマンションの部屋を購入する」ことになります。
そのため担保評価額が低く、特に借地契約の期間が極端に短い場合は審査が難しくなるでしょう。

借地契約が更新可能であることや、安定した更新条件を証明する書類を提出することで審査に通る可能性が高まります。

4. 住宅ローンの契約にかかる費用

住宅ローンを契約する際には、借入額だけでなくさまざまな費用が発生します。
これらの費用を理解しておくことで、購入後の資金計画をより明確にすることができます。

具体的な費用には以下のものがあります。

• 事務手数料：金融機関に支払う手数料で、3万円程度の定額型、あるいは借入金額の2.2％の低率型が一般的です。
• 保証料：保証会社に支払う費用で、1,000万円あたり20万円が相場です。
• 火災保険料：火災保険の加入が必須である場合がほとんどで、年額5～10万円程度かかります。
• 団体信用生命保険：年間の保険料を一括で支払う場合もありますが、金利を0.3%程度上乗せる形式が一般的です。
• 登記費用：所有権と抵当権の登記手続きにかかる費用で、登録免許税と司法書士報酬が10万円程かかります。
• 印紙税：契約書の作成にかかる税金で、記載された金額に応じて異なります。例えば3,000万円の融資なら、20,000円かかります。

火災保険への加入は、多くの金融機関で契約の条件となっていますが、地震保険は任意であるのが一般的です。
また、団体信用生命保険に関しても、基本的に加入が必須となります。

登記にかかる登録免許税の内訳は、所有権の移転登記で購入したマンションの固定資産税評価額の0.3％、抵当権の設定登記で2,000円がかかります。
加えて、司法書士報酬がおよそ10万円となります。

住宅ローンとは関係ありませんが、不動産を購入すると不動産取得税もかかります。

5. 中古マンションでも住宅ローン控除は適用可能

中古マンションでも一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用することが可能です。
この控除は、所得税や住民税から住宅ローンの一定額を差し引くことができる制度で、購入者にとって大きなメリットです。

以下は、中古マンション購入時の住宅ローン控除における、主な適用条件です。

住宅ローン控除の主な適用要件
• 購入者がその住宅を自らの居住用として使用すること
• 築25年以下で耐震基準に適合し、床面積が50㎡以上であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること

より詳しくは、『中古マンションでも使える住宅ローン控除！適用条件や注意点を解説』をご覧ください。

6. 住宅ローンで中古マンションを購入する流れ

中古マンション購入のプロセスをスムーズに進めるためには、事前に流れを把握しておくことが大切です。
ここでは、住宅ローンを利用して中古マンションを購入する際の具体的な手順を解説します。

6-1. 資金計画をたてる

まずは購入にかかる総費用を把握し、自己資金と住宅ローンのバランスを検討しましょう。
諸費用を含めた購入予算を明確にすることが重要です。

購入かかる主な費用
• 不動産の購入費用
• 不動産会社への仲介手数料
• 住宅ローンの契約にかかる費用（詳しくは4章で解説）
• 引越し費用
• 不動産取得税

これらを踏まえた上で、無理のない資金計画を立てることが重要です。

6-2. 購入の申し込みをする

購入を希望する物件が見つかったら、不動産会社を通じて購入の申し込みを行います。
この段階では、物件価格や条件の交渉を行うことが一般的です。

6-3. 住宅ローンの事前審査を申し込む

購入申し込み後は、住宅ローンの事前審査を行います。
事前審査では、収入や借入状況が審査され、借入可能額が決まります。

審査には源泉徴収票や身分証明書などが必要です。

6-4. 売買契約を締結する

事前審査に通過したら、売買契約を締結します。
この際、手付金を支払う必要があります。

また、仲介を依頼した不動産会社に対し、仲介手数料を支払います。

受託ローンの融資は、購入するマンションの決済日に行われるため、手付金や仲介手数料、また契約書作成にかかる印紙税は手持ち資金から捻出する必要があります。

6-5. 住宅ローンの本審査を申し込む

売買契約後に住宅ローンの本審査を申請します。
本審査では物件の担保評価や購入者の信用情報が詳細に審査されます。

事前審査に比べて書類の数が多くなるため、事前に準備を整えておきましょう。

場合によっては、本審査に通らずに融資が受けられない場合があります。
懸念がある方は、融資が受けられ無い際に売買契約をキャンセルできるように、住宅ローン特約を契約に盛り込むようにしましょう。

6-6. 購入代金の決済日に住宅ローン融資を受ける

本審査に通過後、購入代金の決済日に合わせて住宅ローンの融資が実行されます。
この関係から、マンションの購入代金等の決済は、買主が融資を受ける金融機関で行われるのが一般的です。

6-7. 引き渡しを完了する

最後に物件の引き渡しを受けます。
鍵の受け取りや登記手続きが完了すれば、晴れて中古マンションの購入が完了です。

なお、前項で解説した決済と引き渡しは、同日中に行われるのが一般的です。
融資の手続きや所有権の移転登記申請など、当日にはたくさんの手続きが必要になりますので、全日空けておくようにしましょう。

まとめ

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する際は、費用や控除の適用条件、手続きの流れを事前に理解しておくことが重要です。
本記事で紹介した情報を参考に、しっかりと準備を進めて夢のマイホーム購入を実現してください。

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