不動産売却塾の授業:知っておきたい不動産用語
不動産売却でよく耳にする「公示価格」とは? 2015年の傾向、2014年の傾向もご紹介します。

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公示価格

公示価格、路線価基準地価など、ひとつの土地には、いくつかの価格がついています。ここでは、公示価格についてご紹介します。
2015年(平成27年)の動向
2014年(平成26年)の動向

公示価格とは?

地価公示法という法律に基づいて、都市計画区域内外で設定された公示区域の1月1日時点の正常な価格を調査・公表する制度を地価公示といいます。この地価公示によって公表される価格を公示価格といいます。わかりやすく言えば、公示価格とは国土交通省の土地鑑定委員会によって決められた標準地の1平方メートル当たりの1月1日時点における価格のことです。これは毎年決められて、3月中旬ごろに発表されます。毎年、新聞に掲載されているので、ご覧になった方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

公示価格は、土地取引の指標

土地はそれぞれ、面積や形状、利用法が違います。また、多くの人はさまざまな事情や動機のもと、土地取引をしています。そのため、土地取引ではその土地の使用目的や取引をする人の事情などが絡み合って、価格が左右されがちです。もし、あなたが仕事や家庭の事情で土地を売却しなければいけなくなった場合、相手が提示した価格は自分にとって得なのか、損なのか、判断がつきませんよね。そのため、土地取引を行う際は、その土地を客観的に判断し、適正な価格を求めるための指標が必要なのです。その指標となるのが、公示価格です。

公示価格はどう決まるの?

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められます。その方法は次の通りです。まず全国の都市計画区域などで目安となる地域の標準的な土地を標準地として選びます。次に2名の不動産鑑定士がそれぞれに標準地を鑑定し、最新の取引事例やその土地を取引した際に想定される収益などを分析して評価します。その上で算出された数値を調整し、公示価格を決定するのです。公示価格はその土地を更地として評価した正常な価格です。建物の有無や借地などの土地の使用状況は、価格には関係ありません。

不動産鑑定などにも活用される

公示価格は、土地取引の際の指標となるだけでなく、相続税評価や固定資産税評価、不動産鑑定、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。

公示価格はどこで見られますか?

国土交通省のサイト「土地総合情報システム」では、公示価格(地価公示)を調べることができます。また、市区町村の役場等や図書館でも閲覧することができます。

地価の変動から読み取る、売主のメリット・デメリット

地価が上昇傾向にある場合、住宅価格も上昇していくため、買主は条件のよい物件があると高くならないうちに購入しようとします。そのため、売主にとって売りやすい時期といえます。また、地価が上昇する地域は利便性のある人気の地域が多いので買い手がつきやすく、売主にとっては好条件となります。

反対に、地価が下落傾向にある場合は、住宅価格も下降気味です。利便性のよい地域なら買い手がつきやすいですが、地方の不便な地域の場合は、売れ残る可能性があります。そのため、売りにくい時期といえます。

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公示価格~2015年(平成27年)の傾向は?

2015年3月18日に、全国の標準地23,380地点における2015年1月1日現在の公示価格が発表されました。これは、2014年(平成26年)1月1日以降、1年間の地価の動きを表しています。その動向は下記の通りです。

好調な住宅需要で下落率縮小

住宅地の全国平均を見ると、昨年に引き続き下落傾向にありますが、下落率は縮小しています。縮小の理由は、住宅ローンが低金利であること、住宅ローン減税施策の効果が出ていることによる好調な住宅需要があげられます。その他にも、株価の上昇で土地の資産効果が出ていることや、相続対策でマンションなどの需要が伸びたことも理由の一つです。

都市部と地方では動向が異なる住宅地

ただし、三大都市圏と地方圏では動きが異なります。三大都市圏の東京圏、名古屋圏では、半数以上の地点で上昇しています。昨年は下落傾向にあった大阪圏では、横ばいに転じ、下落地点の割合が減少しました。地方圏では、7割弱の地点で下落。ただ、下落地点の割合は縮小し、上昇に転じる地点が増えています。地方都市の中でも地方中枢都市の札幌市、仙台市、広島市、福岡市では、7割弱の地点で上昇が見られています。

二極化する商業地

日本銀行の金融緩和により資金調達がしやすくなったことから、国内企業や不動産投資信託などによる不動産取引が活発になったこと、円安で海外からの不動産投資が増加したことから、都市部での地価が上昇しています。三大都市圏の状況は、東京圏、大阪圏では、上昇地点の割合が増え、上昇率も昨年よりも大きくなっています。けれども名古屋圏では上昇地点の割合は昨年並みで、上昇率も昨年より縮小しました。

地方圏での状況は、地方中枢都市の札幌市、仙台市、広島市、福岡市では上昇地点の割合が増加していますが、その他の地域では、7割弱の地点で下落しています。

北陸新幹線開業がもたらした土地価格の変化

地方都市では地価が下落しているとはいえ、北陸新幹線の開業で、新幹線の駅周辺では地価が上昇しています。特に、全国で上昇率が最も高かったのは、新幹線終着駅となる金沢市です(17.1%)。駅周辺の土地は商業施設などに利用され、再開発が急ピッチで進んでおり、香林坊など金沢市中心部でも地価の上昇が顕著となっています。

全国公示価格ランキング2015

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

第1位 東京都中央区銀座4-5-6(山野楽器銀座本店) 33,800,000円
第2位 東京都千代田区丸の内2-4-1(丸の内ビルディング) 30,600,000円
第3位 東京都中央区銀座5-3-1(銀座ソニービル) 29,400,000円
第4位 東京都中央区銀座7-9-19(ZARA) 24,300,000円
第4位 東京都中央区銀座2-6-7(明治屋銀座ビル) 24,300,000円

東京都中央区銀座のZARAと明治屋銀座ビルは同額で第4位となっています。 昨年第4位だった東京都千代田区の新大手町ビルヂングは、今年は第6位でした。昨年のZARAは第6位で、2015年では新大手町ビルヂングと順位が入れ替わる形となりました。

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公示価格~2014年(平成26年)の傾向は?

2014年1月1日には、全国で23,380地点の標準地において公示価格が決まり、同年3月に発表されました。この公示価格からは、2013年(平成25年)1月1日以降の1年間で、地価にどのような動きがあったのかを読み取ることができます。その動向は下記の通りです。

三大都市圏は上昇、地方圏は下落

三大都市圏では、地価は上昇傾向になりました。反対に、地方圏では下落傾向にありましたが、下落率は徐々に縮小してきています。

住宅地の傾向は?

住宅地では、低い水準の住宅ローン金利や住宅ローン減税の施策が後押しとなり、さらに景気の上向き感などによって住宅需要は増加していきました。そのため、都道府県全体で地価の下落は減り、上昇傾向となりました。特に、都市部など利便性のよい地域や住環境の整った地域では、地価の上昇が見られました。

商業地の傾向は?

商業地においては、景気の上向き感や低金利のため、地価の下落は縮小し、上昇傾向となりました。また、商業地にマンションを建設するというケースが増え、都市部のオフィス用ビルの空室率でも減少が見られました。また2013年の特徴として、投資用不動産の需要が増えてきたことと、緊急時に備えるためBCP(事業継続計画)に取り組む企業が増えたことで、耐震性に優れた物件を求める動きが見られ、新築オフィスや大規模オフィスなどの需要が拡大しました。

全国公示価格ランキング

全国で公示価格の高い地点のランキングをご紹介します。

第1位 東京都中央区銀座4-5-6(山野楽器銀座本店) 29,600,000円
第2位 東京都千代田区丸の内2-4-1(丸の内ビルディング) 28,700,000円
第3位 東京都中央区銀座5-3-1(銀座ソニービル) 26,100,000円
第4位 東京都千代田区大手町2-2-1(新大手町ビルヂング) 22,000,000円
第5位 東京都中央区銀座2-6-7(明治屋銀座ビル) 21,500,000円

ご覧の通り、すべて東京都内の地点です。実は10位までのランキングを見ても、すべて東京都が占めています。これは、東京都が日本経済の中心地である象徴といえます。

公示価格については、いかがでしたか?
不動産売却をお考えの方が、ご自分で公示価格を調べて地価を算出するのは大変なことです。このようなときは、プロの不動産会社に公示価格の傾向と対策を含めて教えてもらうほうが確実で、手間もかかりません。「HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて無料相談できるため、査定額や不動産会社の知識を比較することができるのです! 完全無料なので、ぜひご利用ください。

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カテゴリ:土地売却 不動産売却のノウハウ

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