更新日:2025.01.07 不動産売却の基礎講座, 不動産売却のノウハウ サービサーとは？債権回収の仕組みや法整備の背景、不動産の債権回収方法を紹介 サービサー（債権回収会社）には、住宅ローンなどの支払いが滞っている方に督促したり、競売の申し立てを行なったりして債権を回収する役割があります。 本記事では、サービサーの概要や、サービサー法に基づく債権回収の仕組みなどを解説します。併せて、不動産取引における具体的な債権回収方法も紹介するので、ぜひご一読ください。 この記事を読むと分かること サービサーの概要 サービサー法が整備された背景と債権回収の仕組み 不動産取引におけるサービサーの債権回収方法 「不動産を売りたい」と悩んでいる方へ 「何から始めたらいいか分からない方」は、まず不動産会社に相談を 「不動産一括査定」で複数社に査定依頼し、”最高価格（※）”を見つけましょう※依頼する6社の中での最高価格 「NTTデータグループ運営」のHOME4Uなら、売却に強い不動産会社に出会えます 完全無料一括査定依頼をスタート Contents1.サービサーとは？2.サービサーが回収・管理できる特定金銭債権とは？3.サービサー法の仕組みと誕生の背景4.サービサーが不動産取引で債権を回収する方法5.2024年最新版｜サービサーとして認められた企業一覧まとめ 1.サービサーとは？ サービサー（Servicer）とは、特定金銭債権の回収・管理業務を営む民間企業のことで、「債権回収会社」とも呼ばれます。 金融機関などから特定金銭債権を委託・譲渡されたサービサーは、支払いが滞っている方に債権の督促をしたり、競売の申し立てを行なったりして金銭を回収します。 特定金銭債権とは、サービサーが取り扱える特定の債権を指し、住宅ローン、事業向け融資、クレジットカードのキャッシングなどを含みます（詳細は次章で後述）。 ただし、弁護士以外が特定金銭債権の回収・管理業務を営むには、法務大臣の許可を受けなければなりません。 サービサーとしての許可や業務内容の規制などについては、「債権管理回収業に関する特別措置法（通称 サービサー法）」に定められています。 参考：“債権管理回収業に関する特別措置法”． e-Gov法令検索 2.サービサーが回収・管理できる特定金銭債権とは？ そもそも「債権」とは、特定の方に対し、お金の支払いやモノの引渡しなどの行為を請求できる権利のことです。 金銭債権の場合は、金銭の貸主が借主に対し、返済を請求できる権利を指します。そのなかでも、サービサーが取り扱えるものとしてサービサー法で定められている金銭債権が「特定金銭債権」です。 特定金銭債権には、以下のような種類があります。 金融機関などが有する貸付債権 リース・クレジット債権 ファクタリング（※1）会社が有する金銭債権（業務で買い取ったものに限る） 法的倒産処理中の方が有する金銭債権 資産の流動化に関する法律で特定資産として規定された金銭債権 保証契約に基づく債権 その他政令で定める債権 （※1）事業者が保有している売掛債権などについて、期日前に一定の手数料を徴収して買い取るサービスのこと。主に事業者の資金調達の手段として用いられる。 参考：“債権管理回収業に関する特別措置法の概要”． 法務省 ここでは、上記分類のなかから「金融機関などが有する貸付債権」と「リース・クレジット債権」の2つを取り上げ、具体例を紹介します。より詳細な情報を知りたい方は、法務省のホームページを参照してください。 参考：“債権管理回収業に関する特別措置法の概要”． 法務省 【無料】一括査定依頼スタート 2-1.金融機関などが有する貸付債権 金融機関などが有する貸付債権とは、銀行や保険会社、貸金業を営む会社などが保有する（または保有していた）金銭債権です。例えば、以下のようなものが特定金銭債権に該当します。 銀行の住宅ローン 保険会社の学資ローン クレジットカード会社のキャッシング 多くの金融機関は、自社の金銭債権を回収・管理するため、子会社やグループ会社にサービサーを有しています。 購入する前に知っておきたい住宅ローンの種類や借入条件、住宅ローン控除を解説 住宅を購入する際には、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、さま 「住宅ローン返済が苦しい…」現状を打破する5つの対処法とNG行為 住宅ローンを借り入れる時は問題ないと感じていた契約内容でも、長期的に返 住宅ローン滞納するとどうなる？滞納1日目から競売までの流れと対策 住宅ローンを滞納し続けると最終的には不動産を競売にかけられてしまいます 2-2.リース・クレジット債権 リース・クレジット債権とは、クレジットカードの支払いなどの債権のことを指します。 ＜リース・クレジット債権に該当する例＞ 機械類の6ヵ月以上かつ3回以上のリース分割払い 商品の2ヵ月以上かつ3回以上のクレジット分割払い ただし、クレジットカードの支払いでも、分割回数が2回までの契約や役務の提供に対する支払いは、特定金銭債権に該当しません。具体的には、以下のようなケースです。 ＜リース・クレジット債権に該当しない例＞ ボーナス一括払い（分割でない支払い） エステ代金の支払い（役務の提供に対する支払い） 3.サービサー法の仕組みと誕生の背景 続いて、サービサー法の仕組みと、なぜサービサー法が整備されるに至ったのかを解説します。 3-1.サービサー法の仕組み サービサー法による債権管理回収は、以下のような構造で実施されます。 債権者が特定金銭債権をサービサーに委託・譲渡し、サービサーが債務者から特定金銭債権を回収するのが基本の流れです。 サービサーの指導・監督には、法務省、警察庁、日本弁護士連合会、弁護士会が関わります。 3-1-1.サービサーの許可要件 サービサーとして認められるためには、主に以下のような要件を満たすことが求められます。 資本金が5億円以上の株式会社であること 暴力団等反社会的勢力との関与がないこと 常務に従事する取締役の1名以上に弁護士が含まれていること 暴力団等反社会的勢力が関与しているかどうかは、法務大臣が警察庁長官に意見を聴取して判断します。 また、取締役に含まれる弁護士の適格性に関しては、日本弁護士連合会の意見を法務大臣が聴取します。ふさわしい弁護士が取締役になることで、サービサー内部からの業務監督が可能です。 なお、サービサーとして許可を受けても、その後に不当行為などがあった場合は、許可の取り消しや業務停止命令がなされます。 参考：“債権管理回収業に関する特別措置法”． e-Gov法令検索 3-1-2.サービサーの禁止行為 債権回収が適切な過程で行なわれるよう、サービサーの以下のような行為は法で禁じられています。 相手を威迫すること 相手の私生活や業務の平穏を害するようなこと 暴力団等の反社会的勢力を業務に従事させること 債権の回収・管理時に不正な手段を取ること さらに、サービサーの業務状況は、定期的に調査されています。具体的には、その年の1月1日から12月31日までの業務状況調査を、12月31日時点で営業しているサービサーに対して実施します。 参考： “債権管理回収業に関する特別措置法”． e-Gov法令検索 “債権回収会社（サービサー）の業務状況について”． 法務省 3-2.サービサー法誕生の背景 従来は、弁護士法により、弁護士や弁護士法人以外の方が債権回収業務を行なうことは禁止されていました。 しかし、バブル崩壊後の1990年代後半、「不良債権」が大量に発生し、社会的な問題になりました。不良債権とは、担保価値の下落などにより、約定どおりに回収できない恐れのある債権のことです。 参考：“不良債権とは何ですか？”． 日本銀行 例えば、融資残高が5,000万円あるのに、担保価値が下落して回収見込みが3,000万円になってしまったケースなどが該当します。バブル崩壊により不動産の価値が急激に下落したことで、不良債権が原因で経営破綻する金融機関がいくつもありました。 こうした状況を回避すべく、弁護士法の特例として、不良債権の迅速な処理を目指すサービサー法が1998年（平成10年）10月16日に公布され、翌年2月1日に施行されました。 さらに、2001年（平成13年）9月の法改正では、サービサーが取り扱える金銭債権の範囲が拡大しています。これにより、金融機関の貸付債権処理に限らず、幅広い分野でサービサーが活躍できるようになりました。 参考：“債権管理回収業に関する特別措置法”． e-Gov法令検索 【無料】一括査定依頼スタート 4.サービサーが不動産取引で債権を回収する方法 ここからは、住宅ローン返済中の住宅などについて、サービサーが債権を回収する2つの方法を解説します。 ローン中でも家は売れる！2つの売却方法をプロが解説｜離婚、貸したい場合も 「転勤」「離婚」「地方への移住」など、さまざまな理由から住宅ローンが残 4-1.任意売却で回収する 任意売却とは、住宅ローンなどの返済が不可能になった場合に、債務者と金融機関が合意したうえで、ローンが残ったまま物件を売却する方法です。 しかし、物件の価値が下落している場合は、物件を任意売却しても残債が発生します。そこで、任意売却後の残債の返済方法は、債務者がサービサーや金融機関と交渉して決定します。 任意売却について、詳しくは、「任意売却とは？競売との違いや5つのメリット、注意点」「マンションの任意売却は選択すべき？メリット・デメリット・注意点」の記事を参考にしてください。 4-2.競売で回収する 競売とは、住宅ローンなどが返済できなくなった場合に、物件を強制的に売却して残債を回収する方法です。金融機関などが競売の申し立てをすると、裁判所の管轄のもと、競売手続きが開始されます。 売却価格は入札によって決まりますが、目安は不動産相場の6～8割程度です。任意売却と同様に、残債が発生した場合にも返済義務を免れることはできません。 また、競売には以下のようなデメリットがあります。 任意売却よりも多額の残債が出やすい 競売物件としての情報がインターネットで公開される 落札者が決まったあとは、立ち退きを強制される サービサーからの通知を放置するなど、任意売却の意思を示さないと競売へ移行してしまいます。競売を回避したい場合は、一刻も早くサービサーと連絡を取りましょう。 【無料】一括査定依頼スタート 5.2024年最新版｜サービサーとして認められた企業一覧 最後に、サービサーの一覧を紹介します。2024年（令和6年）2月29日時点でのサービサーは、以下の73社です。 サービサーの一覧 許可番号 営業許可年月日 商号 本店所在地 2 1999年（平成11年） 4月6日 日本債権回収株式会社 東京都千代田区麹町五丁目2番地1 5 1999年（平成11年） 5月6日 アビリオ債権回収株式会社 東京都江東区豊洲二丁目2番31号 7 1999年（平成11年） 6月1日 ニッテレ債権回収株式会社 東京都港区芝浦三丁目16番20号 9 1999年（平成11年） 6月1日 株式会社整理回収機構 東京都千代田区丸の内三丁目4番2号 10 1999年（平成11年） 6月14日 SMBC債権回収株式会社 東京都中央区築地三丁目16番9号 11 1999年（平成11年） 6月14日 オリックス債権回収株式会社 東京都港区浜松町二丁目3番1号 13 1999年（平成11年） 7月1日 株式会社ファンデックス債権回収 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 18 1999年（平成11年） 8月13日 シー・シー・シー債権回収株式会社 東京都港区芝公園二丁目11番17号 19 1999年（平成11年） 8月13日 のぞみ債権回収株式会社 東京都中央区日本橋小舟町8番1号 20 1999年（平成11年） 9月3日 株式会社山田債権回収管理総合事務所 神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号 横浜STビル18階 21 1999年（平成11年） 9月3日 ジャックス債権回収サービス株式会社 東京都品川区東品川四丁目12番1号 22 1999年（平成11年） 9月17日 あおぞら債権回収株式会社 東京都千代田区九段北一丁目13番5号 23 1999年（平成11年） 9月29日 キャピタル・サーヴィシング債権回収株式会社 東京都港区赤坂一丁目12番32号 アーク森ビル31階 26 1999年（平成11年） 11月11日 株式会社沖縄債権回収サービス 沖縄県那覇市西一丁目19番7号 27 1999年（平成11年） 11月29日 エー・シー・エス債権管理回収株式会社 千葉県千葉市美浜区中瀬一丁目3番地 28 2000年（平成12年） 2月10日 エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社 東京都中野区本町二丁目46番1号 29 2000年（平成12年） 2月10日 パシフィック債権回収株式会社 東京都千代田区九段北四丁目1番3号 30 2000年（平成12年） 3月31日 栄光債権回収株式会社 神奈川県横浜市中区吉田町72番地 31 2000年（平成12年） 3月31日 Pepper Advantage Japan債権回収株式会社 東京都港区新橋二丁目13番8号 新橋東和ビル5階 34 2000年（平成12年） 6月6日 セゾン債権回収株式会社 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 35 2000年（平成12年） 6月8日 株式会社日貿信債権回収サービス 東京都江東区東陽四丁目10番4号 36 2000年（平成12年） 6月29日 PAG債権回収株式会社 東京都港区虎ノ門二丁目6番1号 37 2000年（平成12年） 8月8日 中央債権回収株式会社 東京都中央区晴海三丁目12番1号 38 2000年（平成12年） 8月8日 やまびこ債権回収株式会社 長野県長野市大字中御所字岡田178番地2 40 2000年（平成12年） 9月25日 みずほ債権回収株式会社 東京都中央区日本橋茅場町一丁目6番10号 41 2000年（平成12年） 11月30日 オリンポス債権回収株式会社 北海道札幌市豊平区月寒中央通七丁目6番20号 47 2001年（平成13年） 4月9日 保証協会債権回収株式会社 東京都中央区日本橋浜町二丁目35番4号 48 2001年（平成13年） 4月24日 三菱HCキャピタル債権回収株式会社 東京都港区西新橋一丁目3番1号 49 2001年（平成13年） 6月15日 九州債権回収株式会社 福岡県福岡市博多区博多駅東二丁目5番19号 51 2001年（平成13年） 6月22日 アイ・アール債権回収株式会社 東京都千代田区麹町三丁目4番地 53 2001年（平成13年） 7月9日 系統債権管理回収機構株式会社 東京都豊島区東池袋三丁目23番14号 55 2001年（平成13年） 9月26日 しまなみ債権回収株式会社 広島県広島市中区銀山町3番1号 58 2001年（平成13年） 10月25日 ブルーホライゾン債権回収株式会社 東京都港区西新橋三丁目16番11号 59 2001年（平成13年） 10月31日 エム・テー・ケー債権管理回収株式会社 東京都千代田区神田小川町一丁目4番地2 61 2001年（平成13年） 12月27日 ちば債権回収株式会社 千葉県千葉市美浜区中瀬一丁目10番地2 64 2002年（平成14年） 2月14日 AG債権回収株式会社 滋賀県草津市西大路町1番1号 65 2002年（平成14年） 3月6日 リサ企業再生債権回収株式会社 東京都港区港南二丁目15番3号 66 2002年（平成14年） 7月1日 山陰債権回収株式会社 島根県松江市白潟本町71番地 72 2002年（平成14年） 11月21日 ミネルヴァ債権回収株式会社 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目4番10号 73 2003年（平成15年） 1月27日 岡山債権回収株式会社 岡山県岡山市北区蕃山町3番30号 74 2003年（平成15年） 2月17日 エーアールエー債権回収株式会社 大阪府大阪市北区東天満一丁目12番13号 76 2003年（平成15年） 3月28日 アウロラ債権回収株式会社 東京都港区愛宕二丁目5番1号 愛宕グリーンヒルズMORIタワー19階 77 2003年（平成15年） 4月23日 みやこ債権回収株式会社 大阪府大阪市北区天神橋三丁目2番15号 サクシード南森町3階 78 2003年（平成15年） 8月21日 ふくおか債権回収株式会社 福岡県福岡市中央区天神二丁目13番1号 84 2004年（平成16年） 1月22日 みらい債権回収株式会社 東京都新宿区西新宿六丁目16番6号 86 2004年（平成16年） 2月9日 NTS-MG債権回収株式会社 広島県広島市東区光町一丁目9番19号 87 2004年（平成16年） 2月25日 ほくほく債権回収株式会社 富山県富山市中央通り一丁目6番8号 セプラビル2F 88 2004年（平成16年） 8月19日 きらら債権回収株式会社 山口県周南市平和通一丁目10番の2 91 2004年（平成16年） 12月2日 株式会社住宅債権管理回収機構 東京都新宿区水道町3番1号 92 2004年（平成16年） 12月17日 あけぼの債権回収株式会社 東京都中央区日本橋本石町四丁目2番16号 93 2005年（平成17年） 3月17日 株式会社エムアールアイ債権回収 東京都中野区中野三丁目34番28号 94 2005年（平成17年） 3月30日 オリファサービス債権回収株式会社 東京都新宿区大久保一丁目3番21号 95 2005年（平成17年） 6月27日 平成債権回収株式会社 東京都千代田区神田東松下町17 96 2005年（平成17年） 6月29日 SH債権回収株式会社 大阪府大阪市中央区久太郎町三丁目6番8号 97 2005年（平成17年） 10月14日 ロンツ債権回収株式会社 熊本県熊本市中央区花畑町10番31号 100 2006年（平成18年） 1月20日 ジャパントラスト債権回収株式会社 東京都豊島区巣鴨三丁目36番6号 共同計画ビル5階 101 2006年（平成18年） 3月27日 アルファ債権回収株式会社 東京都中央区新川一丁目28番23号 103 2006年（平成18年） 8月28日 アップル債権回収株式会社 大阪府大阪市中央区本町二丁目2番5号 109 2007年（平成19年） 1月29日 リンク債権回収株式会社 東京都台東区東上野一丁目8番2号 110 2007年（平成19年） 2月16日 きらぼし債権回収株式会社 東京都渋谷区宇田川町33番7号 111 2007年（平成19年） 7月2日 サン債権回収株式会社 茨城県つくば市吾妻一丁目12番地9 113 2008年（平成20年） 2月21日 パルティール債権回収株式会社 東京都品川区西五反田七丁目17番3号 115 2008年（平成20年） 12月2日 リボーン債権回収株式会社 東京都千代田区神田北乗物町1番地1 116 2009年（平成21年） 2月13日 株式会社グラックス債権回収 東京都新宿区下宮比町1番4号 118 2011年（平成23年） 1月7日 札幌債権回収株式会社 北海道札幌市中央区南十条西一丁目1番51号 119 2011年（平成23年） 3月16日 ベル債権回収株式会社 東京都中央区日本橋室町一丁目10番11号 120 2012年（平成24年） 3月30日 北國債権回収株式会社 石川県金沢市片町二丁目2番15号 123 2012年（平成24年） 8月28日 アペックス債権回収株式会社 福井県福井市大手三丁目15番12号 124 2015年（平成27年） 2月24日 美ら島債権回収株式会社 沖縄県那覇市牧志一丁目3番45号 125 2018年（平成30年） 9月20日 みちのく債権回収株式会社 青森県青森市本町一丁目2番20号 青森柳町ビル2階 126 2020年（令和2年） 12月1日 LENDY債権回収株式会社 東京都港区六本木七丁目15番7号 127 2021年（令和3年） 8月13日 にしせと地域共創債権回収株式会社 山口県下関市細江町二丁目2番1号 128 2022年（令和4年） 9月20日 池田泉州債権回収株式会社 大阪府大阪市北区豊崎三丁目1番22号 参考：“債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧”． 法務省. （参照2024-02-29）をもとに、HOME4Uが独自に作成 なお、廃業などにより、上記内容には変更が生じる場合があります。最新情報は、法務省ホームページで確認してください。 参考：“債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧”． 法務省 まとめ サービサーは、サービサー法に基づき、特定金銭債権の回収・管理業務を営みます。金融機関などの債権者が特定金銭債権をサービサーに委託・譲渡し、サービサーが債務者から特定金銭債権を回収する仕組みです。 サービサーが不動産取引の債権を回収する方法は、大きく分けて「任意売却」と「競売」の2つがあります。競売を避けたい方は、サービサーから通知が届いたら、速やかに連絡を取りましょう。 なお、住宅ローンの返済が厳しく、滞納してしまう前に物件を売却したいとお考えの方もいるかもしれません。その場合は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をご利用ください。 「不動産売却 HOME4U」は、厳しい審査に通過した全国約2,500社の不動産会社と提携しており、最大6社の査定価格をまとめて取り寄せることが可能です。不動産の査定価格には、数百万円もの差が出る可能性もあるため、複数社の査定結果や対応を慎重に比較検討し、最良のパートナー会社を見つけましょう。
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