汚いマンションでも売れる？状況に合わせた売却方法と度合い別の戦略まで解説

長年お住まいになったマンションの売却をお考えの際、「こんなに汚れていて、本当に売れるのだろうか」と不安に思われる方は少なくありません。しかし、ご安心ください。
結論から申し上げますと、どのような状態のマンションでも売却できる可能性は大いにあります。

大切なのは、マンションの「汚れの度合い」を見極め、それに合った最適な売却戦略を選ぶことです。高額なリフォームをせずとも、少しの手間で高く、早く売るための方法はいくつもあります。

この記事を通して、マンションの売却を明確に計画できるようにしていきましょう。

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1. 汚いマンションを売るには戦略を立てることが重要

汚いと感じるマンションでも、決して売れないわけではありません。ただし、売却が難しくなる「要因」は確かに存在します。「汚い」という状態が、なぜ売却の難易度を上げてしまうのでしょうか。それは、購入を検討している人が、中古住宅に対して「品質への不安」を抱えているからです。

国土交通省の「令和6年度 不動産市場動向調査」によると、中古住宅の購入をためらった理由として「リフォームやメンテナンス費用で結局割高になると思った」「隠れた不具合が心配だった」「耐震性や断熱性など品質が低そうだった」という回答が上位を占めています。
つまり、買い手は見た目以上に、その裏にある“隠れたリスク”を警戒しているのです。

マンション全体や各部屋が汚れている、片付いていないという状態は、こうした買い手の不安を増幅させ、「この家は管理がずさんで、見えない部分にも問題があるかもしれない」という印象を与えかねません。
だからこそ、ご自身のマンションの状態を客観的に把握し、適切な戦略を立てることが不可欠です。

戦略の選択肢は大きく2つ。手間をかけずに不動産会社へ売却する「買取」を選ぶか、しっかり準備をして一般の購入希望者へ高く売ることを目指す「仲介」を選ぶか。
これらの詳しい違いについては、3章で解説します。

2. 汚ないマンションが売れにくい要因

「買い手は品質に不安を感じている」という事実をお伝えしましたが、具体的に「汚い」という第一印象は、どのように売却活動の障壁となるのでしょうか。理由は主に3つあります。

理由1：隠れた不具合を疑われる

壁のシミや水回りのカビといった目に見える汚れは、「給排水管の漏水」「構造部分の腐食」など、見えない部分の重大な不具合を買い手に連想させます。物件への信頼感が損なわれ、購入の候補から外されてしまうのです。

理由2：写真の段階で候補から外される

ほとんどの買い手は、不動産情報サイトで物件探しを始めます。そこで最初に目にするのが物件の写真です。荷物が多く散らかっていたり、薄暗く汚れて見えたりする写真は、それだけでクリックされず、内覧の機会すら得られません。

理由3：価格交渉やローン審査で不利になる

たとえ内覧につながっても、室内の状態が悪ければ、買い手からの値下げ交渉の格好の材料となります。また、物件の資産価値は金融機関のローン審査にも影響します。管理状態が悪いと評価が下がり、買い手が住宅ローンを借りにくくなる可能性もゼロではありません。

これらの理由から、第一印象を整えることが、スムーズな売却の第一歩となります。

当然ではありますが、築浅で綺麗なマンションほど、売るのは簡単です。
汚いと感じられるマンションは、売る技量が大切になるため、不動産会社選びの重要性が増します。

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3. 汚いマンションを売却する2つの方法

汚れたマンションを売却するには、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
「スピード・確実性」を重視するなら買取、「価格」を重視するなら仲介が基本です。仲介の場合は、より緻密な売却戦略が重要になります。

それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。

3-1. 確実性が高い買取

買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。
買主を探す必要がないため、スピーディかつ確実に売却できるのが最大のメリットです。

買取を行う不動産会社は、物件を買い上げた後、リフォームやリノベーションを施して付加価値を高めたうえで再販し、利益を上げます。
手を加えることが前提であるため、汚い物件でも売却しやすいですが、仲介で売った場合の7～8割程度の安値で取引されます。

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3-2. 戦略次第で高値がつく仲介

仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、第三者に売却する方法です。市場価格での売却が期待でき、戦略次第では相場以上の価格で売れる可能性もあります。

どれだけマンションが汚くても立地や周辺環境などの良い点を活かし、十分な対策を施せば売れる可能性は大いにあります。
ただし、こうした売却戦略を不動産の素人が考えるのは困難なため、不動産会社選び次第で、売却期間や価格に大きく影響します。

売却方法を選ぶためにも、まずは査定です。
査定額と不動産会社の意見を聞きながら慎重に判断しましょう。
この際、偏りが出ないように複数社の査定を比較することをおすすめします。

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4. 汚いマンションを仲介で売却する方法とコツ

仲介で高値売却を目指すには、戦略的な準備が不可欠です。
最小限の労力で最大の効果を生む「見せ方」のコツ、適切な価格設定、そして成功の鍵を握る不動産会社選びのポイントを解説します。

4-1. 自力の片付けとハウスクリーニング

まず取り掛かるべきは、室内の片付けと清掃です。
どこまで自分で行い、どこからプロに頼むかを見極めることが、費用対効果を高める鍵となります。

まずは自力で

基本は、自力での片付けから始めましょう。まずは明らかなゴミや不用品を処分するだけで、部屋は広く見え、その後の掃除も格段にしやすくなります。家具や家電など、自身での処分が難しいものは不用品回収サービスを利用するのが効率的です。費用は軽トラック1台分で1.5万～3万円程度が目安となります。

ハウスクリーニングの売却効果

自分では落としきれない頑固な汚れには、ハウスクリーニングが有効です。
特に、買い手のチェックが厳しい水回り（キッチン、浴室、トイレ）や、油汚れがこびりついたレンジフードなどは、プロに任せることで見違えるほどきれいになります。
全てを頼むと高額になりますが、「水回りだけ」といった部分的な依頼も可能です。
費用は3万～5万円程度で済み、内覧時の印象を大きく向上させられるため、非常に費用対効果の高い投資と言えるでしょう。
また、ご自身では気づきにくい生活臭の除去も期待できます。

遺品整理が伴う場合や、いわゆる「ゴミ屋敷」状態になってしまっている場合は、無理せず専門の特殊清掃業者に相談することをお勧めします。

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4-2. 内覧に向けて見せ場を作る

片付けと掃除が終わったら、次はいかに物件の魅力を最大限に引き出すか、という「演出」の段階に入ります。
購入希望者の第一印象を決定づける「写真」と「内覧」の準備が極めて重要です。

写真映えの作り方

不動産情報サイトに掲載される写真は、買い手が最初に物件に触れる最も重要な接点です。
国土交通省の「既存住宅の流通促進に向けて」によると、約4割半ばが、中古住宅を不動産ポータル等のインターネットサイトで探しています。
ここで興味を引けなければ、内覧にはつながりません。
以下の4つのポイントを意識して、魅力的な写真を準備しましょう。

• 「抜け感」を意識する: 部屋のドアを開け放ち、リビングから廊下、その先の部屋まで視線が通るように撮影すると、写真に奥行きが生まれ、実際の面積以上に広く感じさせることができます。
• 主役の壁を決める: 部屋の中で最もすっきりとしていて、家具などが少ない壁面を「主役」として定め、そこを中心に撮影すると、安定感のある構図になります。
• 逆光を避ける: 晴れた日に窓を背にして撮影すると、窓からの光が強すぎて室内が暗く写ってしまいます。窓の横に立つなど、部屋の中に柔らかい光が回るポジションを探しましょう。
• 片付けで面積感を出す: スマートフォンの広角レンズに頼る前に、まずは床に物が置かれていない状態を作ることが大切です。床が見える面積が広いほど、部屋全体の開放感が強調されます。

水回り・玄関・窓まわりの優先順位

内覧時、購入希望者は想像以上に細かい部分を見ています。
すべてを完璧にするのは難しいですが、特に印象を左右する以下の3箇所は、重点的に清掃・整備しておきましょう。

1. 水回り（キッチン、浴室、トイレ）: 清潔感を最も象徴する場所です。カビや水垢は徹底的に除去しましょう。特に、蛇口などの金属部分を磨き上げて光らせるだけで、空間全体が明るく清潔な印象になります。
2. 玄関: 「家の顔」とも言える玄関は、第一印象を決定づけます。靴はすべて下駄箱に収納し、たたきを水拭きするだけでも構いません。すっきりとした空間で迎えることを心がけましょう。
3. 窓まわり: 意外と見落としがちなのが窓ガラスとサッシの汚れです。ここがきれいだと、外からの光がより多く入り込み、部屋全体が明るく、広く感じられます。

臭いや照明などの導線づくり

内覧当日は、視覚以外の五感にも訴えかける準備が成功の鍵です。
心地よい空間を演出し、買い手に「ここに住みたい」と感じてもらうための最後の仕上げを行いましょう。

臭い対策は必須です。
自分では慣れてしまって気づかない生活臭も、他人にとっては気になるものです。
内覧の数時間前から窓を開けて十分に換気し、無香料の消臭剤を設置しましょう。
香りが強い芳香剤は、好みが分かれるため避けるのが無難です。

照明は、すべての部屋で点灯させておきましょう。
特に日当たりの良くない部屋や廊下も、照明をつけるだけで格段に明るく、ポジティブな印象になります。
また、季節に合わせた室温調整も大切です。
夏は涼しく、冬は暖かくしておくといった少しの心遣いが、内覧者の心証を良くします。

4-3. 価格戦略 初期設定と見直しのタイミング

売却価格の設定は、仲介の成否を分ける最も重要な要素の一つです。
不動産会社の査定価格を鵜呑みにせず、自身でも周辺の類似物件の売出価格や成約価格を調べ、相場観を養うことが大切です。

特に重要なのが、売り出し開始から最初の2週間です。この期間は、物件が「新着」として多くの購入希望者の目に触れる絶好の機会です。ここで反響がなければ、価格が市場の期待値とずれている可能性があります。「2週間で問い合わせ10件、内覧3件」といった具体的な目標（KPI）を不動産会社と共有し、達成できない場合は迅速に次の手を打ちましょう。

反応が鈍い場合の対策としては、価格の微調整はもちろん、Webサイトに掲載するメイン写真を差し替えたり、物件の魅力を伝える紹介文をより具体的に書き換えたりといった改善策が考えられます。

“事前に自分で相場を調べる方法”

不動産会社に査デを依頼する前に売却相場を調べておけば、査定額を比較するの基準となり、信頼できる不動産会社を選びやすくなります。
マンションは、同じマンション内での売却履歴が残っていることが多く、戸建てよりも相場が調べやすい特徴があります。

NTTデータ・ウィズのマンションプライスを使えば、マンション名を入力するだけで、売却相場や過去の売買情報などを簡単に調べられます。

まずは「HOME4Uマンションプライス」のトップページにアクセスしてください。

ページ上部の検索マークをクリックし、マンション名を入力すると、売却推定相場や価格推移がすぐに表示されます。

もしマンションプライスにデータが無い場合は、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリで過去の売却事例を調べてみましょう。

不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）とは？できることを解説

「このエリアで実際にいくらで売れている？」そんな疑問に解決できるのが「

4-4. 仲介会社の選び方

仲介の成功は、信頼できる不動産会社というパートナーを見つけられるかにかかっています。
必ず複数の会社に査定を依頼し、査定額の高さだけでなく、以下の点を総合的に比較検討しましょう。

• 査定根拠の透明性: なぜその査定額になったのか、具体的な成約事例や市況データを基に、納得のいく説明をしてくれるか。
• 販売計画の具体性: 「どのような広告媒体を使い、どういったターゲット層に、物件のどの魅力をアピールするのか」という具体的な販売戦略を提示してくれるか。
• 写真の品質: その会社が過去に手掛けた物件の掲載写真を見てみましょう。物件の魅力を最大限に引き出す、明るく清潔感のある写真を撮影しているかは重要な判断基準です。
• 買取保証の有無: 「一定期間仲介で売れなかった場合、あらかじめ決めた価格で当社が買い取ります」という「買取保証」サービスを提供している会社もあります。万が一売れ残った場合のリスクを避けたい方には、心強い選択肢となります。

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5. 状態別の売却戦略【汚れ・傷み・老朽化】

ここからは、より実践的な戦略を立てるために、ご自身のマンションの状態を「清掃で解決できる問題」と「修繕が必要な問題」に切り分けて診断します。適切な対策を講じることで、売却の成功率を大きく高めることができます。

5-1. まずは自己診断！3つのレベルを見極める

ご自身のマンションがどのレベルに該当するのか、客観的に判断することが戦略の第一歩です。「どこまで自分で対応すべきか」「プロに頼むべきか」「そもそも仲介が適切か」を見極めましょう。

5-2. レベル1：「生活汚れ」中心の場合

戦略：自力での片付けと部分清掃で印象アップを図り、「仲介」での高値売却を目指す。

このレベルであれば、費用をかけずに物件の価値を最大限に引き出すことが可能です。まずは不用品を処分し、床やテーブルの上を片付けるだけで、部屋は格段に広く見えます。その上で、内覧者の視線が集まりやすい水回り、玄関、窓まわりを重点的に掃除しましょう。このひと手間が、内覧時の印象を大きく左右します。

投入費用は清掃用具代や不用品処分費などで2万円もあれば十分です。より早期の売却を目指すなら、数万円で照明や小物をレンタルする「ホームステージング」の簡易版を導入するのも効果的です。

5-3. レベル2：「頑固な汚れ・部分的な傷み」が目立つ場合

戦略：プロのハウスクリーニングと軽微な補修で物件価値を回復させ、「仲介」で勝負する。

このレベルになると、無理に自力で解決しようとするのは非効率的です。専門家の力を借りて、物件の状態を「マイナスからゼロ」に戻すことを目指しましょう。

最も費用対効果が高いのは、汚れのひどい水回りやレンジフードに絞ったハウスクリーニングです。また、剥がれた壁紙の部分的な補修や、黄ばんだスイッチプレートの交換といった数万円でできる「小規模修繕」も、買い手の心証を良くする上で非常に有効です。合計で5万～15万円程度の投資が、結果的に数十万円の価格差となって返ってくることも少なくありません。

5-4. レベル3：「建物の劣化・深刻な汚れ」が見られる場合

戦略：高額なリフォームは避け、現状のまま「買取」でスピーディかつ確実に売却する。

建物の構造的な問題や、特殊清掃が必要なレベルになると、仲介で売るための準備費用が数百万円に及ぶ可能性があります。そして、その費用を売却価格に上乗せして回収できる保証はありません。

このような場合、最も賢明な選択肢は、現状のままで不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」です。買取業者はリフォームや修繕を自社で行うことを前提としているため、どのような状態でも買い取ってくれます。売主は煩雑な準備から一切解放され、精神的・時間的な負担なく、短期間で確実に不動産を現金化できるのです。これは、価格が市場相場より低くなるというデメリットを補って余りあるメリットと言えるでしょう。

仲介か買取かを決める際は、まず不動産会社の査定を受けてみることをおすすめします。
プロの視点で、仲介での価値と売却可能性を知り、買取の査定結果と比較して、慎重に判断しましょう。

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6. リフォーム・リノベ・クリーニングの必要性

売却前にどこまでお金をかけるべきか、は誰もが悩むポイントです。ここでは「費用対効果」を軸に、やるべきこと・やらなくていいことの境界線を明確にします。

6-1. 高額リフォームは費用回収が難しいので非推奨

キッチンや浴室を丸ごと交換するような数百万円単位の高額なリフォームは、原則としておすすめしません。

かけた費用を売却価格にそのまま上乗せできるケースは稀で、結果的に赤字になってしまうことが多いからです。また、リフォーム期間中は売却活動ができないため、その間の機会損失も無視できません。買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合も多く、良かれと思ってやったことが裏目に出る可能性もあります。

マンション売却のリフォーム不要説は本当？すべきか否か判断する方法は？

初めてマンションを売る人の中には、「リフォームしないと売れないのではな

6-2. ハウスクリーニングは効果が高いのでおすすめ

ハウスクリーニングは、費用対効果が非常に高い投資と言えます。特に、写真写りや内覧時の印象を左右する以下の箇所は、プロに依頼する価値が十分にあります。

• 優先順位の高い箇所:
  1. 水回り（キッチン・浴室・トイレ）: 最も汚れが目立ち、清潔感が問われる場所。
  2. 窓ガラス・サッシ: 部屋全体の明るさが変わる。
  3. 床（フローリング・カーペット）: 専用の機材で洗浄すると見違える。
• 臭い対策: 自分では気づきにくい生活臭も、プロの技術で原因から除去してもらうことで、内覧時の印象を格段に良くすることができます。

6-3. ホームステージングは早く売りたい場合におすすめ

ホームステージングとは、家具や照明、小物などを効果的に配置して、モデルルームのように室内を演出する手法です。

特に、空室の状態で売却する場合に有効で、購入希望者が「この家に住みたい」という具体的な生活イメージを持ちやすくなります。

家具一式をレンタルすると費用は10万～30万円程度かかりますが、写真の見え-が劇的に向上するため、反響が増え、結果的に早く、高く売れることにつながります。特に売り急いでいる場合には、検討する価値のある選択肢です。

「ホームステージング」って何？どんな効果があるの？

「ホームステージング」とは、売り出し中の家やマンションの室内を家具や

7. まとめ

「汚いマンション」の売却は、状態を正しく見極め、適切な戦略を選ぶことが成功の鍵です。
しかし、その戦略を成功に導く最大の要素は、信頼できる不動産会社との出会いに他なりません。

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