マンションを即金即売したい方は必見!知らないと後悔する注意点

今すぐまとまった現金が必要ということであれば、マンションを即金即売で売る方法もあります。

「買取」と呼ばれる売却方法を選択すれば、すぐに現金化することが可能です。

ただし、後になって「失敗した!」と後悔しないよう、「即金即売で売る場合には売却価格が安くなる」といった様々なデメリットは、事前に知っておくべきでしょう。

そこでこの記事では、「即金即売のマンション売却法」と「知っておくべきメリット・デメリット」について、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、ご自身が納得できるマンション売却を行うためにお役立てください。

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この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1.マンションの即金即売の売却方法

早速、「マンションの即金即売の売却方法」について、以下の3つの点を解説します。

  1. 買取を選択すると即金即売が可能
  2. 買取の利用シーン
  3. 買取の手順・流れ

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.買取を選択すると即金即売が可能

マンションは、「買取」という売却方法を選択すると、即金即売が可能です。
マンションの売却方法には、「買取」と「仲介」の2種類があります。

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売却する方法です。
下取り価格で売ることになりますが、すぐに売ることができ、即金即売ができるようになっています。

一方で、仲介とは最終消費者に市場価格で直接売却する方法です。
不動産会社のあっせんによって、最終消費者である買主を見つける売却方法となります。
市場価格で売るため高く売れますが、買主を見つけるまで時間がかかる点が特徴です。
そのため、仲介では即金即売ということはできません。

1-2.買取の利用シーン

買取の利用シーンとしては、以下のようなケースが挙げられます。

  • 借金の返済等ですぐに現金を用意しなければいけないケース
  • 相続税の納税のために急きょ売らなければいけないケース
  • 事故物件を手放したいケース
  • なかなか買い手が見つからない物件を売るケース

買取は、基本的には急きょ現金が必要となったケースでよく利用されます。

また、相続税は現金納付が原則であるため、相続税の納付期限(相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内)までに現金を用意できない場合には、急きょ親のマンションを買取で売るようなこともあります。

一方で、「事故物件」や「なかなか買い手が見つからない物件」等の売却が困難な物件を売るケースでも買取が利用されることもあります。
事故物件とは、過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く物件のことです。

売却が困難な物件は、売却までに時間がかかり、かつ、売却価格も安くなってしまうため、売却までの維持費負担を考慮すると、買取で早く手放した方がメリットが出てくることもあります。

1-3.買取の手順・流れ

ここでは「買取の手順・流れ」について解説します。
即金即売の状況を知るために、仲介と並列して流れを示します。

買取の手順・流れ

買取は、買取を行う不動産会社に査定を依頼し、その価格で問題ないと判断したら、すぐに売ることができます

査定結果を受領したら、不動産会社に了解の旨を伝えて売買契約を締結し、その後に引渡です。
入金は引渡日となります。

一般的には、価格査定から引渡まで、3日から2週間程度で終了する会社が多いです。
一部の会社においては、価格査定の翌日に引渡を行うような会社もあります。

一方で、仲介の場合、価格査定を行って売却活動の開始まで、少なくとも2週間程度かかります。
売却活動の開始前には、不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)を締結します。

仲介では、売却活動を開始してから買主が見つかるまで、3ヶ月程度の時間がかかることが一般的です。

売買契約を締結してもすぐに引渡とはならず、売買契約から引渡までは通常1ヶ月程度の期間を空けます。

よって、仲介の場合、非常に順調に売却が進んだとしても、全行程で4.5ヶ月程度の時間が必要です。
実際には4.5ヶ月程度で終わらないことも多く、売却まで半年近くの時間を要することも一般的となっています。

このように仲介は引渡まで4.5~6ヶ月程度の時間がかかるため、3日から2週間程度で引渡までできる買取は、「即金即売」であるといえるのです。

尚、買取の引渡時においては、一般的に以下の資料を用意する必要があります。

【買取の引渡時に用意する資料】

  • 登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 管理費、修繕積立金の額の確認書
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書
  • パンフレット
  • 管理規約、使用細則等
  • 実印
  • 鍵(複製も含めてすべて)

住宅ローン等が残っており、抵当権の抹消が必要な場合には、抵当権抹消書類も必要となります。

抵当権とは、債権者(銀行)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消書類は、債権者(お金を貸している人)が保有しているため、あらかじめ債権者に連絡しておく必要があります。

2.即金即売(買取)のメリット

本章では、「即金即売(買取)のメリット」を6点紹介していきます。

  1. すぐに売却できる
  2. 売却の確実性が高い
  3. 近所に知られずに売却できる
  4. 仲介手数料がかからない
  5. 契約不適合責任を負わなくて済む
  6. リフォームや修繕・ハウスクリーニングも不要となる

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.すぐに売却できる

買取は、すぐに売却できる点が最大のメリットです。
会社によっては翌日に売却できることもあり、まさに即金即売といえます。

2-2.売却の確実性が高い

買取は、売却の確実性が高いこともメリットです。
仲介では、例えば売買契約後に買主が銀行の住宅ローンの審査に通らず、売却できないこともあります。

買取は資金力がある相応の規模の会社が行うため、買主としての信用力は個人よりも高いです。
後から契約が解除されるようなことはほとんどなく、ほぼ確実に売却できます。

2-3.近所に知られずに売却できる

買取は、近所に知られずに売却できる点もメリットです。
チラシやインターネット広告がなされることもなく、査定に来た不動産会社にそのまま売れるため、人に知られずに売却することができます

2-4.仲介手数料がかからない

買取は仲介ではないため、仲介手数料がかからない点もメリットです。
仲介手数料は、物件価格が400万円超の場合、「取引額×3%+6万円」の費用がかかります。

それなりに大きな金額となるため、仲介手数料が発生しないことは一定のメリットがあるといえます。

2-5.契約不適合責任を負わなくて済む

買取では、多くのケースで契約不適合責任を負わなくて済むという点がメリットです。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことを指します。

契約内容とは異なるものを売った場合、売主は売却後に買主から追完請求(主に修繕の請求)または契約解除および損害賠償のいずれかを追及されるという責任です。

買取を行った不動産会社は、転売する際、その不動産会社が契約不適合責任を必ず負います。
不動産会社は転売時に契約不適合責任を負わざるを得ないことから、買い取った後にリフォームや修繕を行って、問題ない状態に物件を仕立て上げる必要があります。

よって、買取時点で問題があったとしても不動産会社は最初から自らリフォームや修繕を行う腹積もりがあるため、買取時点の不具合を売主に責任追及するようなことはしないのです。

そのため、物件に何らかの問題があったとしても、不動産会社はその問題を容認して購入してくれることにあります。

ただし、欠陥や不具合箇所が多ければ、買取会社が購入後により多くの修繕費用が必要となるため、買取価格は安くなります。

契約不適合責任は基本的に免責してくれますが、物件に問題があれば、その分買取価格は安くなるということです。

2-6.リフォームや修繕・ハウスクリーニングも不要となる

買取では、リフォームや修繕・ハウスクリーニング(プロによる家の掃除のこと)も不要となる点もメリットです。

不動産会社は、購入後に自分たちでリフォーム等をする予定であることから、多少の問題があっても全て呑み込んで購入してくれます。

不具合がある場合や、汚い状態でもそのまま購入してくれるため、売却のために売主が改善費用を投じる必要はないのです。

3.即金即売(買取)のデメリット

前章で良いところばかりを列挙しましたが、デメリットに目を向けておかないと、後で後悔するリスクが出てきます。
本章では、「即金即売(買取)のデメリット」について、以下の3点を解説します。

  1. 売却価格が安くなる
  2. 買取価格の妥当性が分かりにくい
  3. 高く買ってくれる不動産会社を見つけることが難しい

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.売却価格が安くなる

買取は、売却価格が安くなる点が最大のデメリットです。
マンションの買取価格の売却相場は、仲介の価格の50~90%程度となります。

売却価格が安くなる

買取価格はマンションの状態によって異なります。
不動産会社は転売益を10%確保することを目安としていますので、修繕やリフォームの必要がない優良物件は仲介価格の90%程度で買い取ってくれることもあります。

ただし、仲介価格の90%となるような物件は、極めて希な物件です。
通常、不動産会社は契約不適合責任を負わないために何らかの修繕を行うため、買取の相場は仲介価格の80%程度が標準となっています。

仲介価格の80%程度で買い取った不動産会社は、10%を転売益、10%を小修繕の費用に充てるイメージです。

仲介なら4,000万円で売却できるマンションの場合、2割の800万円が減額され、売却価格は3,200万円程度となります。

不動産は元々が大きな金額であるため、2割といっても年収並の金額が軽く吹き飛ぶことが多いです。

また、老朽化が相当に進んでおり、リフォームが必要な物件は仲介価格の50%程度となることもあります。

リフォームが必要な物件は仲介による売却価格も低いことが多いため、リフォーム費用が占める割合が大きくなり、結果的に大幅な割合で価格が落ちます。

買取価格は、不動産会社が買い取った後に手間がほとんどかからない物件は高く、手間が多くかかる物件は安くなるという点がポイントです。

3-2.買取価格の妥当性が分かりにくい

買取は、買取価格の妥当性が分かりにくい点もデメリットです。
買取の査定価格では不動産会社の利益や修繕費用の内訳は開示されず、不動産会社の「言い値」で金額が決まります。
不動産会社による一方的な価格通知であり、交渉の余地も基本的にありません。

仲介であれば、不動産ポータルサイト(物件広告サイトのこと)によって、類似の物件の価格がわかるため、妥当な相場を調べることができます。

しかしながら、買取はオープンになっている相場情報がないことから、利用者が相場を調べる手段がない点も特徴です。

価格の内訳も相場もブラックボックスであり、納得感が得にくくなっています。
透明性がほとんどない市場であるため、妥当性を知るには複数の不動産会社から買取価格を提示してもらい、比較検討することで対処するしかありません

3-3.高く買ってくれる不動産会社を見つけることが難しい

買取は、高く買ってくれる会社を見つけることが難しい点もデメリットです。
不動産会社にとって、買取は買い取るための資金力を必要とし、販売リスクも伴うことから簡単にはできないビジネスとなっています。

相応に規模の大きな不動産会社でないと実施しておらず、例えば近所の不動産会社に買取を打診しても断られてしまうことも多いです。

仲介であればほとんどの不動産会社が行っていますが、買取を行っている不動産会社は少ないといえます。
よって、そもそも買取を行っている不動産会社を見つけること自体が難しいです。

さらに、高く買い取ってくれる不動産会社を見つけるには、複数社の買取価格を比較することも必要となります。

マンションを高く買い取ってくれる不動産会社は、その地域において買取転売の実績が豊富で、かつ、対象もマンションだけに特化したような会社です。

比較に値する不動産会社の選択肢も少ないことから、高く買ってくれる不動産会社を見つけることは、かなり困難といえるでしょう。

4.高く売るなら仲介がおすすめ

前章で色々とデメリットを紹介しましたが、「それならば少し時間はかかっても、高く売った方が良いのかな…」と考える方もいらっしゃいますよね。

即金即売の買取は、価格が安くなってしまうという、避けられないデメリットがあります。
よって、時間的に余裕があれば高く売れる「仲介」がおススメです。

仲介であっても、条件の良いマンションであれば1ヶ月くらいで買主を見つけることもできます。
3ヶ月程度の時間的な余裕があれば、仲介を選択してみるのも一つです。

なお、仲介でも早く売るには、マンションの売却実績が豊富な不動産会社に売却を依頼することがポイントとなります。
不動産会社には、「賃貸が専門」「土地の取引が得意」など得意領域があるので、これを見誤ってしまうと思うような結果が得られない可能性が高くなってしまうのです。

とはいえ、不動産業界に携わっていない限り、どの会社が何を得意にしているのか判別するのは難しいですよね。

そんな時に便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

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複数の不動産会社に査定を依頼してみると、「どの会社が高く売ってくれそうか」、「早く売るための売却戦略がどう違うのか」など、各社の差を客観的に比較できるので、自分に合う会社の選択もしやすくなります。

時間の余裕があって少しでも高く売りたい方は、「不動産売却 HOME4U」をぜひ上手に活用してみてください。

まとめ

いかがでしたか。
即金即売でマンションを売却する手順や注意点を解説してきました。

すぐに売れて現金化できる魅力がある反面、「売却価格が安くなる」「買取価格の妥当性が分かりにくい」といったデメリットがあるので、しっかり考えた上で判断されることをおススメします。

時間に余裕があり、高く売りたいのであれば、まずは「仲介」を選択し、「不動産売却 HOME4U」で売却を得意とする不動産会社の査定を受けるところから始めてみてください。

皆さんのマンション売却が、納得の結果になることを願っています。