住宅を売却する際の基本的な流れとは？高く売るコツも解説

住宅の売却を検討しているけれど、「何から始めたらいいかわからない」「どれくらいの費用がかかるのか？」などお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産売却には様々な手順や必要書類の準備など、売却活動を開始する前に知っておくべきことがたくさんあります。

この記事では、住宅売却の基本的な流れや、より高く売るコツについて解説します。また、売却後も同じ家に住み続けたい場合の対処法についても、あわせてご紹介します。最後までお読みいただき、計画的な売却活動のためにお役立てください。

1.住宅を売却する際の基本的な流れ

住宅の売却を成功させるためには、売却活動を始める前に全体の流れを把握しておく必要があります。

住宅売却の基本的な流れは以下の通りです。

それぞれの流れについて、詳しく解説していきます。

1‐1.相場を調べる

住宅の売却を本格的に進めるのであれば、まずは売りたい物件がいくらで売れるのか、自分で相場を調べましょう。

不動産会社に査定を依頼すれば、物件の販売価格を知ることはできますが、そもそも物件の相場を知らなければ、「提示された査定額が妥当なのか」を判断することができません。

自分で相場を調べる方法は、次の2種類があります。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 不動産情報ライブラリ

レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営するサービスです。

全国で実際に売買された、一戸建てとマンションの物件価格が公開されています。掲載されている物件は、土地建物の面積、築年数、間取り、成約時期なども調べることができます。そのため、売却したい物件と類似した物件情報を元に、おおよその売却価格を推測することができます。また、過去2年間の不動産市場の動きがグラフで閲覧できるため、物件の価格推移を調べることも可能です。

不動産情報ライブラリは、国土交通省が提供する不動産情報サイトです。様々ある情報のうち「不動産取引価情報」では、不動産の取引を行った人を対象にしたアンケート結果をもとに作成した不動産の取引価格を閲覧できます。実際の取引価格が掲載されているため、不動産ポータルサイトと比べて情報の質が良いことが特徴です。

ただし、エリアによっては取引事例が一件しかないようなケースもあり、そのような場合にデータの精度は期待できないため、あくまでだいたいの相場が知れる程度であることを理解しておきましょう。

1‐2.不動産会社に査定を依頼する

自分で相場を調べ、売却価格の大体の目安が分かったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。2つの査定方法の違いは以下の通りです。

机上査定（簡易査定）

現地への訪問は行わず、売主から提供された情報を元に物件の価値を査定する

訪問査定

担当者が現地に訪問し、物件を直接見たり売主からヒアリングしたりして査定する

一般的な査定依頼の流れとしては、はじめに4～6社程の不動産会社に机上査定を依頼します。その後、各社から出された査定結果を元に、訪問査定を依頼する不動産会社を2～3社に絞り込みます。

机上査定を依頼する際に大事なことは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。不動産会社によって査定基準は異なるため、各社の査定額が異なることが多いからです。はじめから1社だけに絞り込んでしまうと、相場より安値になってしまうリスクがあることを覚えておきましょう。

また、査定額だけでなく熱心に対応してくれるか、親身に相談に乗ってくれるかなど、不動産会社の営業担当者との相性を見極めることも大切です。

訪問査定では、査定のプロが直接物件を訪問し、状態などを確認した上で査定額を算出するので、机上査定より、さらに具体的な査定額を知ることができます。

なお、机上査定や訪問査定を依頼する際に、一社一社に問い合わせをすると時間も労力もかかります。「不動産売却 HOME4U」など、まとめて複数社に査定を依頼できるインターネットサービスを活用するとよいでしょう。

1‐3.媒介契約を結ぶ

住宅の売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約の締結を行います。媒介契約とは、不動産会社に売却を仲介してもらうために必要な契約のことです。

媒介契約には、3種類の契約方法があります。

一般媒介契約の特徴は、同時に複数の不動産会社と契約できることです。そのため、人気がある物件であれば、もっとも良い条件を提示した不動産会社（買い手）に売却できる可能性が高くなります。しかし、不動産会社にとっては他社が売買を成立する可能性もあるため、担当者によっては対応がおざなりになってしまうケースもあります。

専任媒介の特徴は、一般媒介と比べて、買主が見つかる可能性が高い点が挙げられます。専任媒介の場合、媒介契約する不動産会社は一社のみとなり、不動産会社が他社に仲介料をとられてしまう心配がありません。そのため、積極的な営業活動を期待できます。また、売主がみずから買主を見つけてくることができます。

専属専任媒介も、一社のみの専属契約となりますが、自分で買主を見つけて売買契約することはできません。しかし、その分不動産会社が積極的に営業活動をしてくれるメリットがあります。また、窓口を一本化することができるため売主にかかる負担も軽減されます。

媒介契約のメリット・デメリットについては、当サイトの記事でも詳しく解説しています。気になる方はぜひ併せてお読みください。

1‐4.売却活動を始める

媒介契約の締結が完了したら、買い手を見つけるために売却活動を開始します。売却活動の主な内容は以下の通りです。

• インターネットやチラシを使った広告活動
• 内覧準備・内覧当日の対応

インターネットやチラシを使った広告活動については、基本は不動産会社が行ってくれるため、売主がやるべきことはほとんどありません。

売却活動の期間中に売主が行うことは、内覧準備と内覧対応です。

いつ、内覧予約が入っても対応できるように、お部屋の掃除を済ませておきましょう。内覧時のお部屋の印象は、購入意思や売却価格にも影響します。きれいで清潔感のある印象を持ってもらえるよう、玄関やトイレ、お風呂などの水回りといった、日常生活で汚れが目立つ所は特に注意して掃除をしましょう。

また内覧の当日、内覧者の質問に答えられるようあらかじめ資料を準備しておきましょう。内覧者は売主の対応もチェックしていますので、丁寧に対応することを心がけてください。

1‐5.売買契約を締結する

内覧の結果、無事に買い手が見つかったら売買契約の締結を進めます。売買契約時に行う手続きとしては、以下の通りです。

• 売買契約書の内容を確認する
• 手付金を支払う
• 仲介手数料の50%を支払う

売買契約は、不動産会社の事務所に集まって行うのが基本です（2022年5月以降は法改正によるオンライン化が広まる見込み）。売買契約の締結が完了したら、買主から売主に対して手付金が支払われます。手付金は5〜10％が相場です。
不動産会社への仲介手数料も、売買契約締結時に支払います。残りの50%は決済当日に支払います。

1‐6.決済・引き渡し

売買契約完了後、事前に取り決めした日に、物件の引き渡しと決済を行います。当日は売主、買主の他、司法書士、不動産会社の担当者、金融機関担当者が立会いの元、手続きを進めていくのが一般的です。この時必要書類に不備があった場合は、決済を延期しなければならないケースもあるため、必ず事前に必要書類が揃っているか、手数料の金額などの確認を済ませておきましょう。

その他、仲介手数料の残りの支払いや、鍵の引き渡しなどが終われば、不動産の売却は完了です。

1‐7.確定申告をする

不動産を売却したら、必ず確定申告をしましょう。確定申告は、不動産売却の際に譲渡所得が発生した場合に必要な手続きです。しかし、損失が出た場合でも申告することで損益通算できるケースがありますので、利益の有無に関わらず申告するようにしましょう。

なお、譲渡所得とは、不動産の売却で出た利益のことで、所得税、復興特別所得税、住民税を総称して譲渡所得と言います。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

確定申告の期間は、原則として毎年2月16日〜3月15日までと期間が決まっていますので、忘れないように注意しましょう。

売却の基礎についてより詳しく知りたい方は、『家を売る完全ガイド！』も併せてご覧ください。

2.住宅を売却する際の必要書類

住宅を売却する際は、様々な書類が必要となります。書類の種類によって必要となるタイミングが異なりますので、事前に確認しておきましょう。

2‐1.売却を依頼する際に必要な書類

不動産会社に売却を依頼する際に必要な書類は、以下の通りです。

「〇」……必要な書類
「△」……必須ではないが、あれば用意した方が良い書類

上記で記載した書類の中には、紛失した場合、再発行ができないものもありますので、手元にない場合は早めに不動産会社に相談しましょう。

また、これらの書類は準備するのに時間を要すため、査定を依頼すると決めたらすぐに揃え始めることをおすすめします。

2‐2.物件の引き渡し時に必要な書類

売買契約が完了した後、物件を引き渡す際に必要な書類は以下の通りです。

物件引き渡しの日は先に決済を行いますが、その際に上記の書類が用意出来ていないと、その日に引き渡しができない可能性が出てきます。

引き渡しができないと買主だけでなく、不動産会社の営業担当者や金融機関の担当者など、様々な人に迷惑をかけるので、予め書類が全て揃っているか必ず確認をしておきましょう。

3.住宅売却にかかる費用と税金

住宅を売却する際は、さまざまな費用と税金が発生します。下記の表にまとめましたので売却活動を始める前に確認をしておきましょう。

それぞれ詳しく解説します。

3-1.仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して住宅を売却した場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、物件の取引額に応じて計算式が異なります。仲介手数料の計算式は以下の通りです。

仲介手数料の上限額は宅建業法で定められています。支払いのタイミングは、売買契約時に50%を支払い、残りは決済日に支払います。高額となるため、売却にかかる費用を予め計算し、余裕をもって準備しておきましょう。

3-2.印紙税

印紙税とは、売買契約書などの課税文書に対して課せられる税金の事を言います。印紙税の税率は、契約金額によって異なります。主だった金額を以下の表にまとめましたのでご参考ください。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

令和6年3月31日までに作成された契約書については、軽減税額の適用対象となります。

3-3.譲渡所得税

譲渡所得税とは、住宅の売却で得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。
所得税、住民税、復興特別所得税を総称して譲渡所得税と言います。

譲渡所得税を計算する際に必要となる譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

取得費には、物件を購入した際に支払った仲介手数料や、印紙代なども含まれます。もし取得費が分からなければ、売却した金額の5%を取得費とすることができます。

譲渡所得に対する税率は、物件の保有期間によって変わりますので、以下の表をご確認ください。

譲渡所得や税金の特別控除については、当サイトの別記事でも詳しく解説しています。不動産売却の税金について知りたい方は、ぜひ併せてお読みください。

3-4.抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、売却する物件に住宅ローンが残っている場合に行う、抵当権の抹消手続きにかかる費用です。

抵当権の抹消手続きにかかる費用は以下の通りです。

抹消手続きの手順としては、まず住宅ローンを完済してから、司法書士に依頼して進めていくのが一般的です。抵当権の抹消手続きは自分で行うことも可能ですが、専門的な知識が必要なため司法書士に依頼する方が安心です。

3‐5.ローンの一括返済にかかる費用

住宅ローンが残っている場合、住宅を売却する前に一括返済する必要があります。一括返済をするための手続きは、金融機関で行いますが、手数料として1万円〜3万円程度かかります。

一括返済にかかる手数料は、各金融機関によって金額が違うため、事前に確認しておくといいでしょう。金融機関によってはインターネット上で手続きできる場合もあります。

3‐6.その他の諸費用

その他にも、さまざまな費用が発生します。下記にまとめましたのでご参考ください。

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、部屋をきれいにしておくことで、買い手からの印象アップにつながります。

家の境界がはっきりしていない場合は測量を行う必要があり、その際は測量費が発生します。表の費用は一般的な目安なので、各会社に事前に確認しましょう。

また、家の解体にかかる費用も、家の規模や構造によって異なるため、不動産会社に確認が必要です。

4.住宅をより高く売るコツ

住宅を少しでも高く売却するためには、次の3つのコツをおさえておきましょう。

• 相場よりも少し高く設定する
• 仲介で売却する
• 査定は複数の不動産会社に依頼する

1つずつ解説していきます。

4-1.相場よりも少し高く価格設定する

売却価格を決める際は、相場よりも少し高めに価格設定をしましょう。

不動産売却では、値引き交渉が行われることも珍しくありません。もしも相場通りに売り出して、買い手から値引き交渉された場合、相場よりも低い価格で売却しなければならない可能性が出てきます。

買いたたかれて損をしてしまう可能性もあるので、売り出し価格は「相場+1割程度」を目安に、不動産会社の営業担当者とよく相談して決めましょう。

4-2.仲介で売却する

住宅の売却方法は仲介と買取の2つありますが、不動産を高く売りたいなら、仲介で売却することをおすすめします。

仲介とは、その名の通り、不動産会社が売主と買主の仲介をして、住宅等の売買をサポートする売却方法です。

一方、買取は、不動産会社が直接住宅等の不動産を買い取ります。買い手がつきにくかったり、早期売却が必要な物件であれば仲介が適していますが、仲介で売却した時の相場価格より安くなってしまうので注意が必要です。一般に、買取相場は、仲介による売却相場の約70％ほどとされています。

買い手となる不動産会社は、買い取った物件をリフォームなどした後、再度売りに出すため、コストがかかる分、できるだけ安く仕入れたいと考えています。そのため、広告活動や内覧対応が不要な分、相場より安い価格での買取となるのです。

売却を特に急いでいなければ、仲介で売却をしましょう。

4-3.査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産会社への査定依頼は、必ず複数社に依頼をしましょう。不動産査定の基準は、査定を行う不動産会社それぞれで独自の基準を持っているため、査定結果もそれぞれ異なるためです。特に、査定額については金額差が大きいケースもあるため、自分で調べた相場も参考にしながら、価格の妥当性を見極める必要があります。

それ以外にも、不動産会社によって得意なエリアや物件の種別、売却実績などにも大きな違いがあります。1社だけの査定依頼だと、相性の合う不動産会社を見つけることは難しいため、必ず複数社に査定を依頼し、比較検討しましょう。

住宅を売ると決めたら、まずは不動産会社に相談をしましょう。不動産会社を探すなら、一括査定サイトが便利です。

一括査定サイトとは、ネットからかんたんな情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができるサイトです。一括査定サービスを使うなら、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」が安心です。

「不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが23年運営する不動産の一括査定サイトです。国内有数の大手不動産会社をはじめ、全国の地域密着型の有力な不動産会社が併せて約2,500社登録されています。

「不動産売却HOME4U」では、一度の入力で、最大6社から無料で査定を受けられます。初めてのマンション売却で、不動産会社選びにお困りの方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

5.住宅の売却でやってはいけないこと

住宅の売却では、やってはいけないことが3つあります。

• 売り出し価格を適当に決めてしまう
• 売り出し前にリフォームする
• 不動産会社に任せきりにしてしまう

どのような点に気をつけるべきか、解説していきます。

5‐1.売り出し価格を適当に決めてしまう

物件の売却価格は、適当に決めてしまわないよう注意してください。

売り出し価格は最終的に物件が売れる価格や、売却が成功するかどうかにも大きく影響してきます。また、適当に設定した価格が相場よりも低い場合は、損をしてしまう可能性もあります。

売り出し価格を決める際は、不動産会社の査定結果だけでなく、売り出す時期や、売却する物件の近くで売りに出ている物件の価格などを元に、比較検討して判断することをおすすめします。また、「1‐1.相場を調べる」でもお伝えした通り、相場を自分で把握することも大切です。

5‐2.売り出し前にリフォームする

物件を売り出す際にリフォームを検討される方が多いですが、基本的に売り出し前のリフォームは必要ありません。

たしかに、売り出し前にリフォームを行えば家はきれいになるので、買主からの印象はアップします。しかし、売り出し前のリフォームは売主負担となるため、リフォーム費用を上乗せした金額で売却する必要が出てきます。結果的に相場より高い価格設定をしなければならなくなるため、よほどいい条件でなければ相手は見つけづらいです。

また、リフォーム内容が必ずしも買主の好みと一致するとは限りませんので、リフォームすることで反対に売れづらくなってしまうこともあります。

基本的にリフォームはおすすめしませんが、どうしてもリフォームしたいところがある場合は最小限にとどめるようにしましょう。

5‐3.不動産会社に任せきりにしてしまう

たとえ信頼できる不動産会社であったとしても、全ての売却活動を任せきりにするのはやめましょう。

売却活動の進捗を把握していないと、売却時期が伸びたり、想定していた価格よりも安く売れたりするなど、納得いく条件で売却できない可能性があります。このような状態を避けるためにも、売却活動中は営業担当者と積極的に連絡を取り、進捗確認を行いましょう。

また、売却活動を始めてから6ヶ月以上経っても物件が売れない場合は、依頼する不動産会社自体を見直した方が良いかもしれません。

6.住宅を売却した後も住み続ける方法

住宅を売却した後も、そのまま住み続けたい場合に活用できるのが、リースバックです。

リースバックとは、自宅を一旦売却し、その後は売却した物件を賃貸で借りて、そのまま住み続ける方法です。
リースバックのメリットは、自宅を一旦売却することで賃貸用の資金が確保できることです。住宅ローンの返済や生活資金など、まとまった金額が必要となった場合にも便利です。また、売却により、固定資産税の支払いがなくなります。

ただし、リースバックにはデメリットもあります。リースバックで売却する場合、通常よりも安い価格での売却になる傾向にあります。実際には相場価格の70〜80％程になることが多いでしょう。さらに、リースバックを使って賃貸契約する場合、家賃も通常より高くなる傾向にあるため、不動産会社に相談の上売却すべきかどうか判断しましょう。

まとめ

住宅を売却するためには、さまざまな契約手続きや書類の準備などが必要です。何も知識がない状態で売却活動をスタートさせてしまうと、買い手を見つけることに苦戦したり、適正価格より安値で売却してしまう可能性もあります。

正しい知識を身につけておけば、適正な売却価格や優良な不動産会社を見極めることができるので、希望する形での売却も実現できるはずです。

また、リースバックを使えば、売却後もこれまで住んでいた家に住み続けることができるので、不動産会社と相談しながらベストな売却方法を選択しましょう。