空き家の個人売買をするメリットや注意点！向いている方や流れ、コツも解説

近年、相続やライフスタイルの変化によって空き家を所有する方が増加傾向です。

家の売却を考える際、不動産会社を介さずに「個人売買」を検討する方も少なくありません。

本記事では、空き家を売却する際に、個人売買するメリット・デメリット、スムーズに進めるためのコツや具体的な流れをわかりやすく解説します。

1.空き家の個人売買はできる

空き家を不動産会社を通さずに個人で売買することは法律上可能です。不動産取引には必ずしも仲介業者を挟む必要ありません。

しかし、個人売買では売却活動や契約手続き、登記などを一貫して自分で行う必要があり、不動産の専門知識が求められます。

そのため、価格設定や契約トラブル、買主の住宅ローン問題など、考慮すべきポイントが多く、慎重に進める必要があると言えます。

2.空き家の個人売買に向いている方とは？

空き家の個人売買が向いているのは、以下のような方でしょう。

親戚や知人に売却する場合は、スムーズに進めやすいと言えます。すでに両者の信頼関係が構築されている可能性が高いからです。

また、不動産の相場について理解している方や、契約手続きの流れや法的なことを学ぶ意欲が高い方も、個人売買に向いていると言えるでしょう。

その一方で、買主の探し方がわからない、適切な価格設定に自信がない、手続きが複雑で心配といった場合は、不動産会社に相談するほうが安心です。

“空き家を放置するとどうなる？”

近年、空き家の増加が社会問題となっていますが、所有している空き家をそのまま放置してしまうと、思わぬリスクが発生する可能性があります。

まず、空き家は適切に管理されていないと老朽化が進み、修繕費が増加します。さらに、放置したままだと近隣住民からのクレームにつながることもあるでしょう。

加えて、倒壊や不審者の侵入といったトラブルが起こると、所有者として責任を問われるケースもあるため注意が必要です。

また、固定資産税の負担は変わらず続き、特定空き家に指定されると税金が大幅に増額される恐れもあります。

こうしたリスクを避けるためにも、売却を検討するのが賢明な選択です。

まずは、不動産一括査定サイトを利用して、空き家の適正価格を確認してみましょう。
「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」であれば、最大6社の不動産会社から査定を受けられるため、相性のよい不動産会社に出会えて、早く空き家を売却できる可能性を高められます。

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3.空き家を個人売買するメリットは節約と自由度の高さ

空き家を個人売買するメリットは「仲介手数料がかからない」「自分のペースで売却できる」などが挙げられます。
詳しく見ていきましょう。

3-1.仲介手数料が不要

不動産会社を介して物件を売却すると、仲介手数料（売却価格の3% ＋ 6万円 ＋ 消費税の）がかかるのが一般的です。

例えば、1,500万円の空き家を売る場合、約50万円以上の手数料が必要です。

しかし、個人売買することで、仲介手数料分を節約できるため、手元に残る金額が大きくなるのがメリットと言えます。

3-2.自分のペースで売却活動ができる

売却時期や価格の調整、広告方法を自由に決められることも不動産を個人売買するメリットです。

「急いで売る必要はない」「じっくり買主を探したい」といった場合も、不動産会社の販売方針に左右されることなく、自分のペースで売却できます。

3-3.知人・親族にはスムーズに売れる可能性が高い

買主が親族や知人の場合、信頼関係があるため価格交渉がスムーズに進みやすいでしょう。

また、買主が安心して取引を進められるため、無駄な交渉やトラブルが起こりにくいのも利点です。

4.空き家を個人売買する際の注意点

空き家を個人売買する際には、注意すべき点がいくつか存在します。ここでは、主な注意点3つについて解説します。

4-1.適切な価格設定が難しい

個人売買では、空き家の売却相場を調査し、適切な価格を設定することが重要です。

価格を高くしすぎるとなかなか売れないことがあります。一方、低くしすぎても損をする可能性があるでしょう。

したがって、地域の売買実績や不動産査定サイトを活用し、適正価格を把握する必要があります。

4-2.買主が住宅ローンを組めない可能性がある

不動産会社が仲介する場合、買主は金融機関の住宅ローンを利用しやすくなります。
金融機関と不動産会社が提携して提供している「提携ローン」などを利用できるからです。

しかし、個人売買では金融機関が売却金額の妥当性を判断しにくいことから、審査が厳しくなり、住宅ローンを利用できない場合があります。

そのため、買主がローンを組む際は、事前に金融機関と相談し、個人売買でも住宅ローンを組むことができるか確認することが大切です。

4-3.契約や法的手続きの負担が大きい

不動産売買では、売買契約書の作成や登記手続きが必要になります。

個人売買ではこれらを自分で行うため、契約書の内容や法的なリスクを十分に理解することが重要です。

トラブルを避けるためにも、必要に応じて司法書士に契約書の確認を依頼しましょう。司法書士への報酬は、契約書1件あたり3～10万円が相場になっています。

また、行政書士に売買契約書を作成してもらう場合の報酬は、内容やページ数によって異なりますが、1件あたり3～10万円です。

5.不動産を個人売買する流れ【5ステップ】

空き家を含む不動産を個人売買する際は、以下の流れになります。

【ステップ1】売却相場を調べる

はじめに、売却相場を調べることが重要です。
不動産市場では、立地や築年数、物件の状態によって価格が大きく異なります。

適正な価格を知るために、不動産ポータルサイトのほか、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」を利用して、近隣の類似した物件の取引事例をチェックし、売却相場を把握しましょう。

また、不動産の無料査定サービスを活用することで、客観的な相場が把握できます。

価格設定が適切でないと、買い手が見つからなかったり、逆に損をしてしまったりするため、慎重にリサーチする必要があります。

【ステップ2】必要書類を準備する

売却するためには、いくつかの書類が必要になります。

これらを事前に用意しておくことで、買主との交渉がスムーズに進みやすくなり、売買契約の締結までの時間を短縮できる能性が高いでしょう。

代表的なものは以下になります。

また、物件にリフォーム歴や修繕履歴がある場合は、これらの資料も用意しておくことが大切です。そうすることで、買主に安心感を与えることができます。

【ステップ3】売却価格を決めて売り出す

売却相場を把握したら空き家の売却価格を決めて売り出します。

空き家を売り出す際には、個人売買向けの不動産サイトや空き家専用のマッチングサイトを活用するのが有効です。

以下のようなサイトを活用すると、購入希望者に直接アプローチできます。

空き家バンクは、地方移住を希望するか方や古民家を探している方向けのマッチングサイトで、多くの自治体が運営しています。

登録すれば自治体のウェブサイトに物件が掲載され、移住支援制度や補助金の対象となる場合もあるため、比較的スムーズに買主が見つかる可能性があります。

ただし、自治体によって登録要件や審査が異なるため、事前に自治体の窓口やホームページで確認しておくことが重要です。

空き家バンクについて詳しくは以下の記事をご覧ください。

空き家バンクとは？仕組みや登録方法などを全解説！仲介・買取との違いもわかる

空き家バンクは、自治体が運営する売りたい方と買いたい方をつなぐ公的なマ

【ステップ4】購入希望者と条件交渉をする

買主が見つかったら、購入希望者との条件交渉を行います。

支払い方法や引き渡しの時期、修繕の有無をはじめ、契約内容の細かい条件などを話し合います。

ただし、個人売買は住宅ローンの審査が通りにくい傾向があるため、買主が住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。

また、交渉内容は口約束で終わらせないように、必ず書面に残しましょう。

【ステップ5】売買契約書を作成し、物件を引き渡す

交渉がまとまったら、売買契約書を作成し、正式な契約を締結します。

契約書には、売却価格や引き渡し条件、支払い方法、違約金の有無などを明確に記載することが重要です。

契約書の作成に不安がある場合は、司法書士や行政書士に依頼しましょう。

トラブルが起こるリスクを軽減することができます。

そして契約を締結したら、物件の引き渡しを行い、所有権移転登記を進めます。

一方、買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関の手続きが完了した後に決済を行いったあとあと、所有権を移転し、売買契約が完了します。

空き家査定の方法や失敗しないための予備知識については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家バンクとは？仕組みや登録方法などを全解説！仲介・買取との違いもわかる

空き家バンクは、自治体が運営する売りたい方と買いたい方をつなぐ公的なマ

6.空き家を個人売買するコツ

空き家をスムーズに売却するためには、個人売買ならではのメリットを最大限に活かしながら、トラブルを防ぐためのポイントを押さえることが重要です。

以下が空き家を個人売買する際の主なコツです。

6-1.適正な価格を慎重に設定する

空き家を売却する際には、適正な価格を慎重に設定することが最も重要です。

相場を把握せずに売却を進めてしまうと、価格が高すぎて買い手がなかなか見つからなかったり、逆に価格が低すぎて損をしたりする可能性があるからです。

特に空き家の場合は、築年数や建物の状態によって評価が大きく変わる傾向があるため、慎重に価格を設定する必要があります。

近隣の似た物件の成約価格を参考にしたり、不動産の査定サイトを利用したりして、適正価格を把握したうえで、価格を設定しましょう。

また、売却期間に余裕がある場合は、価格を相場よりも少し高めに設定し、交渉を進めながら調整するのも1つです。

一方で、早く売りたい場合は、相場よりも少し低めの価格で売り出してもよいでしょう。

6-2.契約内容は必ず書面に残す

空き家の個人売買では、契約内容を明確にし、必ず書面に残すことが非常に重要です。

個人間の取引では、信頼関係をもとに進めるケースが多く、口約束だけで取引を行うと、後になって「言った言わない」のトラブルが発生する恐れがあります。

そのため、売買契約書を作成し、価格や支払い方法、引き渡しの条件、瑕疵（かし）が見つかった場合の対応方法などを明確に記載しておくことが大切です。

契約書の作成に不安がある場合は、テンプレートを活用することも可能ですが、できれば司法書士や行政書士にチェックしてもらったほうが安心でしょう。

契約書をしっかりと作成することで、売主・買主ともに安心して取引を進められるほか、トラブルを未然に防ぐこともきます。

6-3.不安がある場合は専門家や不動産会社に相談する

個人売買には、仲介手数料を削減できるメリットがある反面、売却手続きや契約のリスク管理も自身で行う必要があります。

したがって、手続きや契約書の作成に少しでも不安を感じたら、部分的に専門家に頼ることをおすすめします。

例えば、契約書の作成や登記の手続きが不安な場合は、司法書士や行政書士に相談すれば、法的なリスクを回避することが可能でしょう。

また、買主が住宅ローンを利用する場合や、不動産売買の手続きに慣れていない場合は、不動産会社のスポット相談を活用するのも1つの手です。

さらに、自治体が運営する「空き家バンク」に登録することで、空き家の買い手を探しやすくなるだけでなく、自治体による移住支援制度や補助金の活用も視野に入れることができます。

個人売買する際は、このようなサービスを上手に活用しながら、自分にとって最適な売却方法を選びましょう。

個人売買は可能だが、リスク回避が重要！

空き家の個人売買を成功させるためには、適正な価格設定、契約の書面化、専門家のサポート活用が重要です。

市場価格を慎重に調査し、買主とのトラブルを避けるために契約書をしっかり作成することで、安全な取引が実現します。

また、手続きに不安がある場合は、司法書士や不動産会社に相談して、スムーズな取引を目指しましょう。