抵当権抹消とは？費用の相場や手順、自分で行う方法もわかりやすく解説

これから不動産を売却する方やローンを完済した方に向けて、抵当権抹消登記の費用の相場や手順などについて、わかりやすく解説していきます。

ぜひお読みいただき、抵当権抹消の手続きに向けてお役立てください。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.抵当権抹消とは

まず抵当権とは、「債権者（お金を貸した銀行のこと）がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利」のことです。

例えば、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、自宅が抵当物件となります。
万が一、債務者（お金を借りた方）がローンを返済できなくなった場合、債権者が抵当物件を競売にかけることができる権利が抵当権です。

抵当権を設定する債権者は、第三者に自分の抵当権の権利を主張（対抗と言う）するために、登記簿謄本に抵当権の登記を行います。

そしてローン完済時に、この抵当権の登記を自分もしくは司法書士に頼んで消すことが、抵当権抹消（抵当権抹消登記）です。

“抵当権抹消はなぜ必要なのか？”

ローンの完済には、主に「払い続けて自然と完済するケース」と「売却代金によって一括返済するケース」の2種類があります。
ローンを完済すると抵当権という権利そのものは自動で消滅します。

しかし、抵当権の消滅と登記の抹消は別物です。

ローンを完済しても、登記簿謄本には抵当権が残ったままになるため、第三者から見ると「まだローンがある家」と見なされ、買主から敬遠されたり、銀行からの新たな借り入れが難しくなったりするのです。
そのため、登記簿謄本から抵当権の記載を抹消する抵当権抹消の登記手続きが必要になります。

具体的には、抵当権設定時に登記簿謄本の乙区と呼ばれる部分に抵当権の内容を登記します。
抵当権抹消時には、この抵当権の内容を削除します。
登記簿謄本の抵当権の部分にアンダーラインが引かれることで抹消されたものと見なされるのです。

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2.抵当権抹消登記に要する費用の相場

抵当権の抹消は登記簿謄本の記載内容を変更する際は、「抵当権抹消の登録免許税」が必要です。
登録免許税は税金ではありますが、納税通知書や申告等によって支払う税金ではなく、法務局で支払う窓口手数料のようなものとなります。

本章では、「抵当権抹消登記に要する費用の相場」について解説します。
項目としては「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つになります。
それぞれ見ていきましょう。

2-1.抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
土地が3筆に分かれているときは、3,000円となります。
また、マンションは土地1つ、建物1つで構成されていることが一般的ですので、マンションの場合は2,000円となることが多いです。

2-2.司法書士手数料

抵当権抹消を司法書士に代理で依頼すると、司法書士手数料が生じます。
抵当権抹消登記費用の司法書士手数料の相場は1.5万円程度です。
参考までに、日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」による抵当権抹消の司法書士費用を示します。

土地1筆及び建物1棟の抵当権抹消登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報（解除証書など）の作成及び登記申請の代理をした場合

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3.抵当権抹消の2つの方法

抵当権の抹消は「自分で行う方法」と「司法書士に依頼する方法」があります。
この章では、それぞれの方法について、適しているケースや注意点などを紹介していきます。

3-1.自分で行う方法

住宅ローンを払い続けて自然と完済したケースでは、自分で抵当権抹消の登記手続きをすることは可能です。

もちろん、司法書士に依頼しても抹消することはできますが、住宅ローンを払い続けて完済したケースでは、自分で抹消して司法書士費用を節約することができます。

抵当権を抹消するためには、銀行から抵当権の抹消のために必要な書類を受領することを要します。

抵当権抹消の必要書類は以下の通りです。

なお、抵当権設定後に銀行の商号や本店などに変更があった場合には、別途「変更証明書」が必要です。
変更証明書は、銀行から貸与された閉鎖登記事項証明書や閉鎖登記簿謄本などになります。

また、2015年11月2日から抵当権抹消の登記申請を行う場合には、登記申請書に抵当権者である金融機関の会社法人等番号の記載が必須となっています。

法人番号は以下の国税庁法人番号公表サイトで調べることが可能です。

抵当権の抹消登記自体には、法律上の義務はないことになっています。
住宅ローンを完済すれば抵当権抹消登記か否かに関わらず、抵当権は当然に消滅します。

特に期限もないため、いつまでに抹消登記をしなければならないというものでもありません。
ただし前述のとおり、登記簿上に抵当権が残っていると、第三者から見た場合に抵当権が設定されている不動産と認識されてしまいます。

例えば、家を担保に新たにR銀行からお金を借りたいケースがあるとします。
家はローンが完済していますが、最初に融資を受けたA銀行の抵当権の登記が残ったままだと、R銀行では「融資できない」と判断される可能性があります。

なぜなら、もしこの家について競売が行われると、A銀行から優先的に債務が返済され、R銀行は二番目ということになるからです。

融資する側としては、当然自分が一番優先される設定になる方が良いので、「抵当権のついた不動産は担保として認められない」となるわけです。

「今は特にお金を借りる予定もないし…」という方でも、万が一、将来不動産を担保に入れてお金を借りるかもしれないことを考えると、抵当権を残したままの状態にすることは好ましくありません。

抵当権の抹消は資産の担保価値を上げることにもなるため、所有者としては義務がなくても実施しておくべき手続きとなります。

3-2.司法書士に依頼する方法

抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼することもできます。
特に、不動産を売却して住宅ローンを一括返済する場合には、司法書士に依頼することが一般的です。

不動産の売却では、抵当権の抹消登記に加え、同時の買主への所有権移転登記の手続きも行い、新たに買主の抵当権設定登記も行います。
売却では3つの登記が重なるため、手続きが複雑となり難易度も上がります。

よって、売却において自力で抵当権抹消手続きを行うことは、銀行や買主などの関係者が嫌がるため、プロである司法書士に頼むことが一般的となっています。

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、司法書士は不動産会社が手配することが通常です。

売主は特に心配する必要はなく、不動産会社に任せておけば、抵当権抹消登記と所有権移転登記を全て行ってくれます。

なお、抵当権が設定されていない物件を売却する場合であれば、司法書士を使わずに所有権移転の登記手続きを売主と買主で行うことはできます。
抵当権が設定されていない物件では、司法書士を使わないことに反対する銀行がいないため、売主と買主が自分たちだけで所有権移転登記をすることもできるのです。

いずれにしても、売却で抵当権抹消の登記をする場合には、銀行から要請されて司法書士を使わなければならないのが一般的であるということは知っておきましょう。

4.不動産売却で抵当権を抹消するタイミングと手順

抵当権を抹消するタイミングは、不動産売却の流れの中で最後の引き渡し時です。

不動産の売却では、抵当権は抹消した状態で引き渡しすることが必要となります。
抵当権が残ったままの状態で売ってしまうと、売却後、売主が住宅ローンの返済を滞ってしまった場合には、買主が住んでいる家が競売にかけられてしまうからです。

一方で、抵当権を抹消するためには、住宅ローンの残債を一括返済することが必要です。
一括返済するには、引き渡しによって入金された代金で住宅ローンを返済しなければなりません。

よって、抵当権は先に抹消しないと引き渡しができませんが、抵当権を抹消するためには先に引き渡しをしなければならないという関係にあります。
そこで、不動産の売却では抵当権の抹消と引き渡しを同時に行うことにしています。

抵当権の抹消を同時に行うために、引き渡しの当日は以下のメンバーが一同に揃って対応します。

売主側の銀行担当者は、引き渡し日に抵当権の抹消に必要な書類を持参してきます。
買主からの入金が確認できた時点で、その場にいる司法書士に抵当権抹消書類を渡し、司法書士が法務局へ登記の手続きに向かいます。

よって、売主が行う手続きとしては、引き渡しの日時と場所が決まったら、売主側の銀行担当者に引き渡しに同席するように依頼することが必要です。

引き渡しの日時と場所は、売買契約時に確定します。
売買契約は、引き渡しの1か月前くらいに行うことが多いです。

売買契約を締結したら、銀行の担当者に速やかに引き渡しの日時と場所を伝えるようにしましょう。

5.売却時における費用負担者は誰になる？

売却時のおける抵当権抹消の費用負担者は売主となります。
抵当権の登記は、債権者である銀行ために行っているものですが、商習慣として売主の費用負担で抹消するのが一般的です。

売主は抵当権抹消費用を負担するだけでなく、銀行に対しては一括返済のための繰上返済手数料も支払います。
繰上返済手数料は、都市銀行なら1万円程度が相場です。

また、所有権移転登記の費用負担は買主となります。
所有権移転登記は、本来なら売主と買主が折半して費用負担すべきものです。
しかしながら、所有権移転登記は商習慣で費用は買主負担ということになっています。

登記の費用負担者は、理屈ではなく、商習慣が大きく影響して決まっているのが実態です。

6.抵当権抹消費用は譲渡費用にはならない

抵当権抹消費用に関して、1つ知っておきたい注意点があります。
それは、抵当権抹消費用は譲渡費用にはならないという点です。

譲渡費用とは、不動産を売却した際、税金を計算する上での費用を指します。
不動産を売却したときは、譲渡所得が生じたときに税金が発生します。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得が発生する場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金は譲渡所得に税率を乗じて求められるため、譲渡所得が小さくなるほど税金は小さくなります。
譲渡費用は、譲渡所得を求めるにあたり控除項目ですので、譲渡費用が多いほど節税できるということです。

譲渡費用とは、「資産を譲渡するために直接要した費用」のことですが、譲渡費用として認められるものは限定的です。

譲渡費用として認められるものは、具体的には以下のものがあります。

上記の費用項目の中には、抵当権抹消費用は含まれていません。
抵当権抹消の費用は譲渡費用にならないものと解されています。

国税庁としては、譲渡費用に関しては以下のような見解を示しています。

土地を譲渡する場合、抵当権が設定されていれば、通常それを抹消することが契約の条件とされるであろう。この場合、抹消登記は、譲渡のための不可避の条件といえる。
しかし、抵当権設定登記をし、その必要がなくなれば抹消するという行為は、譲渡とは別の行為の流れとして捉えられるべきである。

出典：国税庁、裁判例から見た譲渡費用の概念と具体的事例の判断基準「330頁、四　抵当権設定登記の抹消費用」より抜粋

少々難しい表現ですが、「抵当権の抹消」と「不動産の売却」とは別物と捉えているのが国税庁のスタンスであり、抵当権抹消費用のような支出は譲渡費用として認められないものとしています。

不動産を売却して確定申告をする際は、抵当権抹消費用は譲渡費用にはならないということを忘れないようにしましょう。

なお、不動産を売却するなら、複数社に査定を依頼するのをおすすめします。

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まとめ

抵当権抹消の登記費用は、登録免許税が「不動産1個につき1千円」、司法書士手数料は「1.5万円前後」です。
抵当権の抹消登記はローンが完済したケースでは自分で行うこともできますが、ローンが残っている物件を売却する場合には司法書士に依頼することが一般的になります。

不動産売却で抵当権を抹消するタイミングは引き渡しと同日です。
引き渡しでは売主側の銀行担当者にも同席してもらう必要がありますので、引き渡しの日時と場所が決まったら、早めに銀行担当者に連絡しておくことが必要となります。

登記費用の費用負担者は、抵当権抹消は売主負担、所有権移転は買主負担となります。
抵当権抹消登記費用は譲渡費用にはならない点もポイントです。

「抵当権抹消」に関するよくある質問

• Q オンライン申請と窓口申請の違いはありますか？
  A 申請書データをネットで送れるのがオンライン申請の利点です。ただし、銀行から受け取った原本書類は結局、郵送や持参する必要があるため、手間は大きく変わりません。
• Q 住所や氏名が登記時から変わっている場合はどうしたらいいですか？
  A 抹消前に「住所（氏名）変更登記」を済ませる必要があります。変更登記にも登録免許税が1,000円かかる点に注意しましょう。
• Q 銀行から受け取った「登記識別情報通知（権利証）」を失くしたら？
  A 自分での申請が難しくなるため、司法書士に依頼して「事前通知制度」または「本人確認情報」で手続きしてもらうのが一般的です。プラス数万円の費用が発生します。
• Q 抵当権抹消登記が完了した後、登記簿は取り直した方がいい？
  A 取り直しておくと安心です。オンライン（500円）または窓口（600円）で最新の登記簿謄本を取得し、抵当権が消えていることを確認しましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット