【2026年版】公示価格とは？地価上昇・下落ランキングと売却戦略、調べ方も全解説

「今、不動産は売るべき？」――その判断のヒントになるのが「公示価格（公示地価）」です。

公示価格とは、国が毎年1月1日時点の土地価格を調査し、3月に公表する1平米あたりの標準的な価格のこと。
実際の不動産取引において、価格を決める公的な目安として広く活用されています。

地価が「上昇」か「下落」か、その動向を知ることは納得のいく価格で売るための第一歩です。
本記事では、2026年版の公的価格の上昇・下落ランキングTOP10から、売却で失敗しないためのポイントまでをわかりやすく解説します。

1.【2026年の公示価格動向】5年連続上昇！売却に追い風

出典：“地価変動率の推移”. 国土交通省（参照2026-04-09）をもとに、HOME4Uが独自に作成

2026年の公示価格は全国的に5年連続で上昇しており、全体として上昇基調が続いています。

なかでも、東京圏の変動率は前年比平均+5.7％、大阪圏は+3.8％など、都市部では利便性の高い中心部でのマンション需要の高まりや再開発への期待が地価を押し上げています。
加えて、観光需要の拡大によって、店舗やホテルの利用が活発化していることも、上昇に拍車をかけています。

全国でも特に上昇率の高い地点を見ると、北海道千歳市では半導体工場進出による住宅・事務所需要で前年比最大＋44.1％を記録し、インバウンドや別荘需要が旺盛な長野県白馬村では＋35.2％地価が上昇しています。

一方で、2年連続で地価が下落したのは能登半島です。
能登半島地震で大きな被害を受けたエリアについては、依然として地価の下落が続いていますが、下落スピードは昨年よりも緩やかになっています。

このように、現在の地価上昇は、都市部の再開発やマンション需要だけでなく、観光需要や先端産業の誘致といった各地の強いニーズが反映されています。

2.【全国住宅地限定】上昇率TOP10

全国の宅地の中でも、特に地価の上昇率が高かった市区（※）TOP10を見ていきましょう。

出典：“第8表 東京圏の市区の対前年平均変動率”、“第11表 大阪圏の市の対前年平均変動”、“第14表 名古屋圏の市の対前年平均変動率”、“第16表 地方圏の人口10万人以上の市の対前年平均変動率”. 国土交通省（参照2026-04-09）をもとに、HOME4Uが独自に作成

住宅地の上昇率上位は、東京都区部が大半を占めており、都心部を中心に不動産需要の強さが続いていることがわかります。

港区や品川区では、大規模な再開発プロジェクトの進展に加え、高所得層の流入による旺盛な住宅需要が地価を押し上げています。
また、台東区では浅草や上野といった観光地を背景に、インバウンド需要の増加が地価上昇の大きな要因に。

さらに、墨田区や豊島区、江東区といった周辺エリアでも、交通利便性や再開発の進展により住宅需要が波及している点が特徴です。

一方で、千葉県流山市では、つくばエクスプレスによる都心アクセスの良さに加え、保育施設の整備や送迎保育ステーションの導入など子育て支援施策が充実していることから、子育て世帯の流入が続いています。

このように、人が集まりやすく需要が強いエリアでは地価が上昇しやすい傾向があります。
そのため、該当エリアに不動産を所有している場合は、比較的高値で売却できる可能性が高まっている状況と言えるでしょう。

3.【全国住宅地限定】下落率TOP10

一方、全国の宅地の中で、地価の下落率が大きかった市区（※）TOP10は以下です。

出典：“第8表 東京圏の市区の対前年平均変動率”、“第11表 大阪圏の市の対前年平均変動”、“第14表 名古屋圏の市の対前年平均変動率”、“第16表 地方圏の人口10万人以上の市の対前年平均変動率”. 国土交通省（参照2026-04-09）をもとに、HOME4Uが独自に作成

宅地の地価下落率ランキングを見ると、上位には地方都市や郊外エリアが多く並ぶ結果となりました。

浜松市天竜区や足利市、大崎市といった地域に加え、上越市や一関市など、首都圏・大都市圏から距離のあるエリアが中心となっています。
また、栃木県（足利市・那須塩原市・佐野市・栃木市）など、同一県内から複数の市がランクインしている点も特徴的です。

これらのエリアに共通するのは、都市部と比較して住宅需要の伸びが限定的であること。人口減少や世帯数の伸び悩みに加え、若年層の都市部への流出などが影響し、住宅地の需要が弱含みとなりやすい傾向が見られます。

ただし、ランキング全体を見ても下落率は最大でも－2.4％と比較的小幅にとどまっており、急激な価格下落というよりは、需給の弱さを背景とした緩やかな下落が広がっている状況と言えます。

このように、住宅需要が伸びにくいエリアでは地価が下落しやすい傾向があるため、該当エリアに不動産を所有している場合は、今後の需要動向を踏まえたうえで売却のタイミングを検討することが重要です。

4.公示価格・基準地価・実勢価格の違いとは？5つの価格をわかりやすく比較

土地の価格には、「公示価格」「基準地価」「実勢価格」「路線価」「固定資産税評価額」といった複数の指標があります。
それぞれ役割や使い道が異なり、目的に応じて使い分ける必要があります。

以下に、それぞれの違いと活用方法をまとめました。

不動産売却では、公示価格や基準地価はあくまで参考値であり、実勢価格（売却価格）は立地や建物の状態、需給によって変動します。
そのため、これらの指標を参考にしつつも、最終的には個別の一括査定で価格を確認することが大切です。

2025年までの公示価格の傾向については以下の記事をご覧ください。

【2025年版】「公示価格」とは？近年の動向を解説します！

公示価格、路線価、基準地価など、土地には、いくつかの価格がついてい

5.地価動向別｜失敗しない不動産売却の進め方

不動産売却で失敗しないためには、「今の地価動向をどう捉えるか」がポイントです。
地価が上昇しているのか、下落しているのか、あるいは判断に迷う状況なのかによって、取るべき戦略は大きく変わります。

ここでは、地価の状況別に売却の進め方を解説します。

5-1.地価が上昇している場合

地価が上昇している局面では、売却に有利なタイミングと言えます。
需要が高まっているため、比較的高値での売却が期待できる状況です。

ただし、「まだ上がるかもしれない」と様子を見すぎると、タイミングを逃してしまう可能性もあります。地価は常に上がり続けるわけではなく、景気や金利の影響で変動するためです。

重要なのは以下の2点です。

• 相場が上がっているうちに売却を検討する
• 複数社に査定を依頼し、適正価格を見極める

特に地価が上昇している時期は、不動産会社によって査定額に差が出やすいため、比較することでより高く売れる可能性が高まります。

5-2.地価が下落している場合

地価が下落している場合、「売るべきか迷う」という方も多いですが、必ずしも売却が不利とは限りません。

たとえば、以下のようなケースでは売却を検討する価値があります。

• 今後さらに下落する可能性がある
• 維持費や固定資産税の負担が大きい
• 住み替えや資金化の必要がある

下落局面では、「できるだけ早く売る」ことで価格下落の影響を最小限に抑えられる場合もあります。
また、価格だけでなく、販売戦略（ターゲット設定・広告・時期）によって売却結果が大きく変わるため、不動産会社選びも重要になります。

5-3.売るか迷っている場合

「今すぐ売るべきか、それとも様子を見るべきか」と迷っている場合は、まず現状を正確に把握することが重要です。

判断材料として確認しておきたいポイントは以下の通りです。

• 自分の不動産の現在の査定価格
• 周辺エリアの売却事例
• 今後の地価動向（上昇・下落の見通し）

特に、査定価格を知ることで「今売るとどのくらいになるのか」が具体的にイメージでき、判断しやすくなります。
また、査定を受けたからといって必ず売却する必要はありません。

まずは情報収集の一環として、気軽に査定を活用することが大切です。

“不動産売却で共通する「成功の鉄則」とは？”

ここまで、地価動向ごとの売却の考え方を解説してきましたが、どの状況でも共通して重要なポイントがあります。
それが、「比較」と「準備」です。

不動産売却では、不動産会社によって査定価格や提案内容が大きく異なります。
そのため、1社だけで判断するのではなく、複数社に査定を依頼し、それぞれの査定額の根拠を確認することが重要です。

さらに、どのように販売するのか（価格設定・ターゲット・販売方法）といった販売戦略を事前にしっかり考えることが、売却結果を大きく左右します。

同じ物件でも、

・どの会社に依頼するか
・どのように売り出すか

によって、最終的な売却価格や売れるまでの期間が変わるケースは少なくありません。

「比較して選ぶ」「準備して売る」この2つを意識することが、不動産売却を成功させるための共通の鉄則です。

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不動産を高く売るコツについては以下の記事でも詳しく解説しています。

不動産を高く！早く！売るための5つのポイントとは？

高く早く売れる人は何が違うのでしょうか？不動産売却は不安になることが多

6.公示価格の調べ方3ステップ

公示価格は、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」を使えば、誰でも簡単に調べることができます。

ここでは、実際の画面を見ながら確認できるよう、手順をわかりやすく解説します。

（1）不動産情報ライブラリを開く

まずは「不動産情報ライブラリ」にアクセスし、地価の情報をご覧になりたい方への「データの検索」をクリックしましょう。

（2）検索画面で「地価公示」を選択

区分の「地価公示」、該当の地域を選択後（ここでは「東京都千代田区」を選択）、用途区分の「住宅地」「商業地」にチェックを入れて、一覧表示をクリックします。

すると、下に検索結果の一覧が表示されます。

（3）地図上の標準地をクリック

検索結果の一覧にある「所在及び地番」のいずれかをクリックすると地図が表示されます。

調べたいエリアをズームし、オレンジやブラウンの丸をクリックすると、ポップアップで地価が表示されます。

さらに、ポップアップの「詳細表示」をクリックすると、地積や形状、建物の構造、過去の地価、対前年変動一覧を確認できます。

「不動産情報ライブラリ」をぜひチェックしてみてください。

不動産情報ライブラリについては以下の記事もご覧ください。

不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）とは？できることを解説

「このエリアで実際にいくらで売れている？」そんな疑問に解決できるのが「

7.公示価格を参考にする際の注意点

公示価格は不動産価格の目安として役立つ指標ですが、そのまま売却価格として考えてしまうと判断を誤る可能性があります。

ここでは、参考にする際に押さえておきたいポイントについて解説。

7-1.公示価格＝売却価格ではない

公示価格はあくまで「土地の基準となる価格」であり、実際の売却価格（実勢価格）とは異なります。

不動産の売却価格は、以下のような要素によって大きく変わります。

そのため、公示価格をそのまま売却価格と考えるのではなく、あくまで相場の目安として活用することが重要です。

7-2.公示価格は過去の価格

公示地価は、毎年1月1日時点の価格をもとに算定され、3月頃に公表されます。
つまり、実際に発表される時点ではすでに数か月前の価格です。

特に地価が大きく動いている局面では、現在の市場価格とズレが生じることもあります。

そのため、最新の動向を把握するには、

• 直近の取引事例
• 不動産会社の査定価格

などもあわせて確認することが大切です。

7-3.個別条件（建物・権利関係など）は反映されない

公示価格は、あくまで「標準的な土地」を前提とした価格です。
実際の不動産には、以下のような個別条件があり、これらは公示価格には反映されていません。

このように、実際の売却価格は、個別の条件や市場状況によって大きく変わるため、最終的には一括査定を通じて自分の不動産の価格を確認することが重要です。

8.「公示価格」でよくある質問

• Q 公示価格と実際の売却価格はどれくらい違う？
  A 公示価格はあくまで目安であり、実際の売却価格（実勢価格）とは差が出るのが一般的です。

  目安としては、公示価格の1〜1.2倍程度になるケースが多いとされていますが、エリアや物件条件によって大きく異なります。
  そのため、正確な価格を知るには、複数社に査定を依頼して、個別に確認することが重要です。
  答え

• Q 公示価格はどのタイミングで確認すればいい？
  A 不動産売却を検討し始めたタイミングで確認するのがおすすめです。

  特に、

  • 売却を考え始めたとき
  • 相場感を知りたいとき
  • 査定前の参考情報として

  などに活用すると、全体の価格感をつかみやすくなります。
  

• Q 地価が上がっていれば必ず高く売れる？
  A 必ずしもそうとは限りません。

  地価が上昇していても、

  • 建物の状態が悪い
  • 需要が少ないエリア
  • 条件が不利な土地

  などの場合は、期待通りの価格にならないこともあります。
  地価はあくまで参考であり、最終的な売却価格は個別条件によって決まります。
  

• Q 地価が下がっている場合は売らない方がいい？
  A 一概にそうとは言えません。

  今後さらに下落する可能性がある場合は、早めに売却することで損失を抑えられるケースもあります。
  また、住み替えや資金化など目的がある場合は、地価動向だけでなくライフプランに合わせた判断が重要です。
  

• Q 地価の変動はどれくらい売却に影響する？
  A 地価の変動は売却価格に影響しますが、それだけで価格が決まるわけではありません。

  実際には、

  • 物件の条件
  • 周辺の取引状況
  • 市場の需要

  など複数の要因が重なって価格が決まります。

  そのため、地価の動きを参考にしつつも、最終的には複数社の査定で具体的な価格を把握することが重要です。
  

まとめ

2026年の公示価格は5年連続で上昇しており、全体としては不動産売却にとって追い風の状況と言えます。
特に都心部や観光需要の高いエリアでは、地価の上昇が顕著に見られました。

一方で、すべての地域で上昇しているわけではなく、人口減少や需要の弱いエリアでは下落も見られます。
そのため、地価動向だけで判断するのではなく、自分の不動産があるエリアの状況を個別に確認することが重要です。

また、公示価格はあくまで目安であり、実際の売却価格は物件ごとの条件や市場の状況によって大きく変わります。
まずは査定で現在の価値を把握し、最適なタイミングで売却を進めることが、不動産売却を成功させるポイントです。