接道義務とは?知っておくべき道路と敷地のルールと売買時の注意点

不動産売買や相続で手に入れた土地は、接道義務を満たしているか確認することが大切です。なぜ、接道義務について知ることが大切なのでしょうか。

接道義務とは、建築基準法で定められている道路と敷地に関する規定のことです。

接道義務を満たしていない土地は原則として再建築不可となり、せっかく相続や購入で土地を手に入れても、家を建てることができません。
ただし、接道義務には例外もあります。
接道義務の原則や例外を正しく理解することで、土地を賢く売ることや新しい家を建てることにも希望が持てます。

この記事では、家や土地を“売る人”も“買う人”も、知っておきたい接道義務や敷地と道路の関連性についてわかりやすく解説しますので、土地の状況判断の参考にしてください。

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1. 接道義務とは?

「接道義務」の例

接道義務とは、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が2メートル以上あることが求められます。

建築基準法
第43条
建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。

引用:法令検索

1-1.接道義務の原則

原則として、接道義務を満たしていない敷地に建物を建てることはできません。
接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合は、増築や再建築は禁止されています。接道義務に違反すると、建築中であっても工事の停止を命じられたり、取り壊して再建築したりしなければいけなくなります。

建築基準法
(違反建築物に対する措置)
第九条

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物または建築物の敷地については、(中略)、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

引用:e-GOV 法令検索

1-2.接道義務の例外

無接道の土地でも建物を建て替えることを可能にする例外があり、接道義務の例外を建築基準法の「43条ただし書許可」といいます。
特定行政庁によって、要件を緩和している地域もあり、細かな内容に違いがありますが、全国的にだいたい共通して用いられる基準は以下の通りです。

例外が認められる前提:建築基準法上の道路とすることが現時点では難しいこと

  • 建替え時時に道路状空間が4mになるまで建物を後退させる
  • 2階以下の専用住宅にする
  • 通路に接するすべての権利者の同意を得る
  • 敷地の周囲に広い空き地を有するなどの基準に適合する
  • 農道など、港湾道路など私道に面している
  • 交通、安全、防火、衛生上支障がない
  • 特定行政庁の許可が必要
  • 建築審査会の同意が必要、など

参考:国土技術政策総合研究所より(国土交通省)

参考:建築基準法道路関係規定運用指針の解説(国土交通省)

2.接道義務はなぜ必要なのか?

接道義務がなぜ必要なのか、理由は安全のためです。接道義務が必要な理由を一つずつわかりやすく解説します。

接道義務が必要な安全上の理由

  • 緊急車両の通行を確保するため
  • 災害時の避難路を確保するため

2-1.緊急車両などの通行確保のため

接道義務は、火災や急病人発生の際に緊急車両などが通行できるようにするためです。路地上の土地でも、人が通れるように道路に面する通路の間口が2m以上求められています。

建物が火災になった場合、土地の前に横づけしたり可能であれば建物ギリギリまで進入し、消化ホースを引き込めたりする最低限の幅として規定されています。

一般的な火災で活躍する消防ポンプ車の幅は約2.0メートル、救急車の幅は、約1.9メートル、大型のはしご車で約2.5mです

接道義務で最低限2メートルを確保することで、緊急車両の通行を確保でき、地域の人々の安全につながります。
なお、建築基準法の第42条で「道路」の幅員が4メートル(指定区域内では6メートル)と規定されているのも、消防車の幅2.5メートルと活動スペースを1メートルとして十分な広さを確保するためです。(6メートルは緊急車両同士のすれ違い想定)

2-2.災害時の避難路を確保するため

地震や台風による水害など、災害の多い日本では、予期せぬ大災害の際の避難路確保は重要です。
接道義務で最低2メートル確保することで、災害時の避難経路を確保できます
特に地震の際は、避難経路確保だけではなく、二次災害として起こりうる火災の際にスムーズな消火活動にもつながります。

接道義務は、地域の人々が暮らしやすいだけではなく、安心して生活できるように法律で定められているのです。

3. 建築基準法で定められた「道路」とは?

「道路」と一言で言っても、さまざまな種類の道路が存在します。接道義務を理解するために、普段あまり意識しない「道路」についてわかりやすく説明します。

3-1.建築基準法における道路の定義

建築基準法における道路の定義は以下の通りです。

建築基準法第42条

この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

建築基準法で定められた道路とは、原則では、幅員は4メートル以上、特定行政庁が指定した区域内では6メートル以上となります。

引用:法令検索

3-2.道路の分類6つ

建築基準法第42条では、「道路」を大きく6つに分類しています。その種類は以下の通りです。

▼建築基準法で定められた「道路」の種類
第42条第1項第1号 道路法によるもの
(一般国道、都道府県道、市町村道などの公道)
第42条第1項第2号 都市計画法、土地区画整理法などによるもの
(開発道路)
第42条第1項第3号 建築基準法が施行された1950年(昭和25年)11月23日以前から存在するもの
第42条第1項第4号 道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
第42条第1項第5号 特定行政庁が位置を指定したもの(位置指定道路)
第42条第2項 建築基準法が施行される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの(2項道路、みなし道路)

以上の6種類の道路のうち、第42条2項の「2項道路、みなし道路」以外は、公道か私道に関わらず原則的に幅員が4メートル以上必要です。

4. 接道義務とセットバック

建築基準法に定められた道路は原則、幅員が4メートルとなっています。

道路の幅員が4メートル未満の場合は「セットバック」しなければなりません。接道義務のセットバックについてわかりやすく説明します。

4-1.セットバックとは

セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることです

建築基準法の定める道路の基準である幅員4メートルを確保するために行います。

「セットバック」の例。道路の幅員が4メートル未満の場合は、道路中心線から2メートル後退させる

また、道の反対側が川などの場合は対応が異なります。幅員を4メートル確保できるように、道路の中心線からではなく、岸から4メートル以上のところまで敷地との境界線を後退させます
「セットバック」の例。道路の反対側が、川や崖などの場合は、幅員を4メートル確保できるように、セットバックする

ただし、もともと建っている建築物の場合は、4メートル未満でも取り壊して後退させる必要はありません。建て替えをする場合はセットバックする必要があります

4-2.セットバックした土地は「道路」としてしか使えない

セットバックした部分の土地は、公道・私道関係なく道路としてしか使用方法は認められていません。所有権があっても自由にできる土地ではないため注意が必要です。

セットバック下部分はスペースが空いたからと駐輪・駐車スペースにしたり、門や塀を設置したり花壇にすることは違法です。
もともとの道幅が狭ければ狭いほど、セットバックの幅が大きくなるため、土地や、土地付き一戸建てを購入する際には、セットバック付き物件か、セットバック付きの場合はどのくらいの面積がセットバックに使われるのかを確認しましょう。

4-3.寄付か非課税申請で固定資産税ゼロ

セットバックした部分の土地はそのまま所有できますが、自治体に寄付をすることで固定資産税や都市計画税が不要になります。ただし、自治体によっては寄付を受け付けない場合もあるため確認が必要です。

セットバックした部分の土地を所有する場合は、その土地の部分は所有権があっても私有地ではないため、申請をすれば非課税になります。自動的に非課税にはならず、申請をしない場合は固定資産税がかかってしまいます。知らないと損をしてしまうので、セットバックの土地を購入した際には覚えておくといいでしょう。

5. 接道義務により再建築不可の土地

敷地が建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していない場合や、接している道が建築基準法に定められていない場合は、家を建てることができません。このことを「再建築不可」といいます。

再建築不可の例。建築基準法の道路の場合

接道義務を満たしていない再建築不可物件は、資産価値が低く売却することが難しくなります。不動産買取で売却をしたり、更地にしてから売却したりすることで売却できる可能性が高くなります。

再建築不可の例。建築基準法の道路ではない場合

ただし、建築基準法が施行される前から存在する道の場合は、幅員が4メートル未満のものも少なくありません。その場合は、特定行政庁が指定したものであれば道路とみなし、中心線から2メートル後退した位置を敷地と道との境界線とします。このような道路は建築基準法42条第2項に定められていることから、「2項道路」と呼ばれています。

土地の形状が悪くても確実に売るために、こちらの記事もご覧ください。

6. 敷地に家を建てる際の決まり事

家を建てる場合、接道義務以外にも決まり事があります。接道義務を満たした敷地に家を建てる場合に守るべき項目をご紹介します。

6-1.建ぺい率

敷地に対して建物を真上から見たときの建築面積の割合を建ぺい率といいます。例えば、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50%の場合、建築面積は50平方メートルにしなければなりません。ただし、敷地が角地の場合は建ぺい率が緩和され10%アップします。(角地の定義は自治体によって異なる場合があります) ※敷地面積×建ぺい率=可能な建築面積

セットバックをした場合、道路の中心線から2メートル以内の敷地部分については、建ぺい率の計算をする際に敷地面積には含みません。

6-2.容積率

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を容積率といいます。例えば、敷地面積が100平方メートルで容積率が80%の場合、建てることができる家の延床面積は80平方メートルです。この土地が仮に建ぺい率50%なら、1階は50平方メートル、2階が30平方メートルの家が建てられるということになります。 ※敷地面積×容積率=建築可能な延床面積

建ぺい率と同様に、セットバックした道路の中心線から2メートル以内の敷地部分については、容積率の計算をする際に敷地面積には含みません。
セットバックを行った場合、新たに建てる建物の最大面積は前よりも小さくなるということです。

6-3.建築物の高さ

建築物の高さに関する規制として、「斜線制限」「絶対高さ制限」「日影規制」の3つが定められています。

6-3-1.斜線制限

これには3種類の規制があります。

道路斜線制限

近隣建物や道の採光や通風を確保するため、建物の道路に面する一定部分の高さを制限しています

これは、前面道路の反対側の境界線を起点に一定角度の勾配斜線を引いて、その斜線の内側に建物を収めなければならないというものです。

ただし、セットバックしている場合は緩和措置があり、後退した分だけ勾配斜線の起点を後退させることができます。

北側斜線制限 第1種・第2種低層住居専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域では、敷地の北側での採光や通風を確保するために、南側に建てる建物の高さが制限されます

これは、隣地境界線から5メートルまたは10メートルの高さを起点に、一定角度の勾配斜線を引き、その斜線の内側に建物を収めなければならないというものです。

(隣地境界線からの高さは、第1種・第2種低層住居専用地域では5メートル、第1種・第2種中高層住居専用地域では10メートルとなります)

隣地斜線制限

隣地の採光や通風を確保するために、第1種・第2種中高層住宅専用地域、第1種・第2種住居専用地域、準住居専用地域では建物の高さが制限されます。

これにより、隣地境界線から20メートルの高さを起点に一定角度の勾配斜線を引いて、その斜線の内側に建物を収めなければならないという制限がかけられます。

6-3-2.絶対高さ制限

第1種低層住居専用地域または第2種低層住居専用地域では、その土地に建築できる建物の高さを10メートルまたは12メートル以内に制限しています。

6-3-3.日影規制

一定規模以上の建築物の場合は、冬至日の午前8時から午後4時までのあいだに、周辺が日影になる時間を制限しています。

6-4.その他の規制

土地には、用途地域の規制や防火地域による規制もあります。家の建築に関係するその他の規制についてわかりやすくご紹介します。

6-4-1.用途地域別の規制

より良い住環境を確保するために、土地はその用途に応じて建築できる建物が制限されます。そのため、所有する土地の用途は何であるか確認しておく必要があります。

用途地域の例

  • 都市計画区域
  • 第一種低層住居専用地域
  • 近隣商業地域
  • 準工業地域、など

6-4-2.防火地域・準防火地域

住宅密集地において、火災による危険を防止するために定められたもので、そこには耐火性能の高い建物を建てなければならないとされています。

主に、建物が密集している駅前や幹線道路、木造住宅が多い土地が該当します。自分で調べたい場合は、インターネットで「○○町(町名) 防火地域」などの言葉で検索をしてください。

7. 接道条件(道路付け)と売買条件

「道路付け」「接道条件」ともいわれ、敷地と前面道路との関係を表し、敷地から見て道が接する方向と幅員を表記しています。南側を幅員4メートルの道と接している場合は「南4m」と表記します。道路付けにより、建てられる建物の条件と面積が決まってくるので、土地や土地付き一戸建ての売買に影響を与えることがあります。

7-1.不動産価値の高い道路付けとは?

道路付けは土地を選ぶ際の検討材料の一つになります。ちなみに、敷地が道に多く接していたり、前面道路の幅員が広かったりする場合は、不動産の価値が上昇する傾向にあります。

7-2.接道義務は不動産会社や市区町村に確認

所有する一戸建てや土地を売却する場合は、接道義務を満たしているか、建築する際にどんな制限がかけられるか、また、建築できる建物の条件は何かを確認しておきましょう。接道条件など、土地についての詳細は市区町村に確認するか、不動産会社に相談するとよいでしょう。

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まとめ

接道義務とは、敷地に建物を立てる際には、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければいけないという決まりのことです。

接道義務は、災害時の避難路や緊急車両の通行を確保するために、必ず守らなければいけず、接道義務を満たしていない場合、工事の停止や再建築を命じられることもあります。

家や土地の売買時には売却しづらい、あるいは再建築できない場合もあるため、しっかりと接道義務について把握して家や土地の売買を進めてください。

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接道義務が気になる土地の売却は、不動産会社に相談してみてください。

この記事のポイント

接道義務とは何?

接道義務とは、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりのことです。

詳しくは「1.接道義務とは」をご覧ください。

なぜ、接道義務が必要なのか?

接道義務が必要な理由は以下通りです。

  • 緊急車両の通行を確保するため
  • 災害時の避難路を確保するため

詳しくは、「2.接道義務はなぜ必要なのか?」をご覧ください。

家が建てられない土地とは?

接道義務により、家が建てられない「再建築不可」の土地は以下の通りです。

  • 建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していない
  • 接している道が建築基準法に定められていない場合

詳しくは「5.接道義務により再建築不可の土地」をご覧ください。