不動産売却塾の授業:費用・お金の講座
不動産売却のときに生じる所得と税金についてご紹介します。

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不動産売却の税金について

税金と聞くと、何だか難しい話のように思えてしまいますね。不動産を売却すると税金がかかることはよく耳にしますが、どんなときに税金がかかるのかは、いまいちわかりづらいものです。土地や家、マンションなどの不動産を売った場合、税金がかかるかどうかは、次のように確認できます。

【税金がかかる場合】

  • 買ったときの価格より高く売れた
  • 家やマンションを買い換えしたとき、売れた価格のほうが高かった

【税金がかからない場合】

  • 買ったときより安い価格でしか売れなかった
  • 家やマンションを買い換えしたとき、買った価格のほうが高くなった
  • マイホームの譲渡所得が3,000万円以下だった

不動産を売却して生じた所得のことを、譲渡所得といいます。不動産売却のときには、まず譲渡所得がどれくらいになるかを計算します。その次に所有年数を確認します。その理由は、所有年数によって税率が変わってくるからです。

場合によっては、譲渡所得がゼロやマイナスになることもあります。その場合は税金がかかりません。けれども、税金がかかる場合も、かからない場合も、確定申告が必要です。“不動産を売却したら確定申告をする”ということは覚えておいてくださいね。

確定申告については、こちらをご覧ください

それでは、不動産売却のときにかかる税金について、順を追ってご紹介します。あわせて、不動産売却に必要な用語や特例などについても解説します。

1.譲渡所得を計算しよう

不動産を売って利益が出たときは、国に税金を納めなければなりません。その税金を計算する前に、まず把握しておかなければいけないものがあります。

それが譲渡所得で、次の公式に当てはめて計算します。

【 譲渡所得 = 譲渡価額 -( 取得費 + 譲渡費用 )- 特別控除額 】

譲渡価額の内訳図。譲渡所得に税金がかかります

では、それぞれの用語を解説しましょう。

譲渡価額とは?

土地や家、マンションを売却した金額のことです。

取得費とは?

取得費は、次のような費用を合計したものです。

  • 売却する不動産を購入した代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
  • 購入手数料(購入時の仲介手数料など)
  • 売却するためにリフォームした場合の費用、設備費
  • 売却する不動産の建築代金  など

取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とします。

譲渡費用とは?

不動産を売るために支払った費用のことです。

例えば、次のような費用です。

  • 売却のための仲介手数料
  • 測量費
  • 売買契約書に貼る印紙代
  • 建物の取り壊し費用
  • 売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料 など

ただし、売却する建物に住んでいたときに支払ったリフォーム費用や、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできません。

特別控除額とは?

マイホームを売る場合で譲渡所得を計算する際には、特例で最高3,000万円までの特別控除が認められています。このため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、税金がかからないのです。ただし、特別控除を受けるためには、次のような要件を満たしている必要があります。

  • 自分が実際に住んでいたマイホームであること(別荘は対象外です)
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年に、以下の特例を受けていないこと
    • ・3,000万円特別控除の特例
    • ・マイホームの買い換え・交換の特例
    • ・マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除
  • 住宅ローン控除を受けていない  など

また、3,000万円特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要です。

2.所有年数を確認しよう

譲渡所得は、売却する家やマンション、土地の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年以下のもの

3.税率を調べてみよう

売却する土地や家、マンションなどの不動産が長期譲渡所得か短期譲渡所得かで、所得税と住民税の税率が変わってきます。それぞれの税率は次の通りです。

▼譲渡所得の税率
所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※2037年(平成49年)までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。

不動産売却時の税率まとめ

マイホームを売却する場合の軽減税率の特例

所有期間が、譲渡した年の1月1日の時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。

【軽減される税率】
課税譲渡所得が、
6,000万円以下の部分 ⇒ 14%(所得税10%+住民税4%)
6,000万円超の部分 ⇒ 20%(所得税15%+住民税5%)

※2037年までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。

【適用要件】
  • マイホーム(建物および建物&土地)を売却すること
  • マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
  • マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例やマイホームの買い換え・交換の特例など他の特例を受けていないこと

軽減税率の特例は、マイホーム売却での3,000万円の特別控除とも一緒に受けることができますので、覚えておきましょう。また、この特例を利用するには、確定申告が必要です。

※2015年(平成27年)12月31日までにマイホームの買い換えのために家や土地を売る場合は、一定の要件に当てはまれば、譲渡所得への課税を将来に繰り延べることができるという特例もあります。

※税金や各特例について、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

いかがでしたか?
不動産を売却した場合の譲渡所得と税金についてはおわかりいただけましたか?とはいえ、ご自分でどれくらいの税金(所得税・住民税)がかかるのかを計算するのは大変デスよね。そのようなときは、プロの不動産会社に相談すれば、不動産の査定から課税される税金まで教えてもらえます。「HOME4U(ホームフォーユー)」は、複数の不動産会社にまとめて無料相談できるため、査定額や不動産会社の知識を比較することができますヨ。

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