不動産を購入するときにかかる税金

マンションや家、土地などの不動産を購入すると、税金がかかります。あらかじめ不動産取得税や所得税など、どのような税金を払う必要があるのかを押さえておき、購入資金にも組み入れておきましょう。
この記事では、不動産購入時の税金や特例を受けるための確定申告について詳しく解説します。

1. 不動産購入で発生する税金一覧

不動産を購入するときには税金がかかります。不動産購入で発生する税金は以下の通りです。

  • 不動産取得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 登録免許税

近年の経済状況や社会情勢などを配慮し、期間を限定した軽減措置が取られることもあります。
不動産取得税から順番に解説します。

2. 不動産取得税

家を新築・増築・改築した場合、あるいは、土地や家屋を購入・交換・贈与で取得した場合にかかる税金が不動産取得税です。不動産取得税は、無償で不動産を取得した場合でも課税されます。ただし、相続で土地や家屋を取得した場合は非課税となります。

2-1. 不動産取得税の計算方法

不動産取得税の基本的な税額の計算方法は、下記の通りです。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

※ただし、令和6年3月31日までは土地や住宅は3%の軽減税率が適用(住宅以外の家屋は4%)

不動産取得税を調べるためには、固定資産税評価額を明らかにする必要があります。固定資産税評価額を知る方法は3つです。

  1. 4月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書を確認する
  2. 固定資産評価証明書を入手する
  3. 固定資産課税台帳の縦覧、閲覧を利用する

固定資産税評価額の調べ方について詳しく知りたい方は、関連記事もご覧ください。

固定資産税評価額とその調べ方を教えて!

2-2. 不動産取得税の軽減措置

不動産取得税には次のような軽減措置があります。不動産取得税に係る軽減措置は、その時の社会情勢や景気によって臨時に定められるものもありますので、見逃さないようにしましょう。

2-2-1.▼宅地及び宅地評価された土地の不動産取得税の軽減

令和6年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、不動産取得税を計算する際の課税標準(固定資産税評価額)が2分の1になります。

参考: 不動産取得税(東京都主税局)

2-2-2.▼新築住宅及びその敷地の税額の軽減

新築住宅が認定長期優良住宅などの一定要件を満たす場合は、不動産取得税に係る「固定資産税」が軽減されます。
令和4年4月1日~令和6年3月31日まで有効です。
景気や社会情勢によって軽減措置の有無は変わります。国土交通省のサイトなど、毎年インターネットで最新情報を調べてみてください。

国土交通省:令和4年度国土交通省税制改正概要

建物の要件
  • 居住用家屋、セカンドハウス、住宅用の賃貸マンション
  • 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
    (戸建以外の賃貸住宅は1戸当たり40平方メートル以上)

建物の税額の計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)× 3%
※認定長期優良住宅の場合は控除額が1,300万円となります。
※2021年(令和3年)3月31日までの措置でしたが、認定長期優良住宅の軽減措置は2年間(令和4年4月1日~令和6年3月31日まで)延長することが決まりました。

土地の場合
  • 「建物」の要件を満たすこと
  • 土地を取得してから2年以内(2020年3月31日までに取得した場合は3年以内)に建物を新築すること
  • 土地を借りて建物を建築した場合、新築の1年以内にその土地を取得すること

土地の税額の計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)- 控除額(下記AかBの多い金額)×(課税床面積×2 [200平方メートルが限度])×3%

A = 45,000円
B =(土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2)

2-2-2.▼新築住宅及びその敷地の税額の軽減

中古住宅の場合も新築住宅と同様に不動産取得税の軽減措置があります。ただし、控除額は一律ではなく、各自治体で異なることが特徴です。

建物の要件
  • 自己の居住用、または、セカンドハウスとして取得したものであること
  • 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
  • 1982年(昭和57年)1月1日以後に新築されたもの
  • 上記以前に新築されたもので、一定の耐震基準に適合しているもの
控除額(東京都の場合)
1954年(昭和29年)7月1日から
1963年(昭和38年)12月31日までのもの
100万円
1964年(昭和39年)1月1日から
1972年(昭和47年)12月31日までのもの
150万円
1973年(昭和48年)1月1日から
1975年(昭和50年)12月31日までのもの
230万円
1976年(昭和51年)1月1日から
1981年(昭和56年)6月30日までのもの
350万円
1981年(昭和56年)7月1日から
1985年(昭和60年)6月30日までのもの
420万円
1985年(昭和60年)7月1日から
1989年(平成元年)3月31日までのもの
450万円
1989年(平成元年)4月1日から
1997年(平成9年)3月31日までのもの
1,000万円
1997年(平成9年)4月1日以後のもの 1,200万円

※東京都主税局:Q13 居住用の中古住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか
※控除額は自治体により金額が異なります。該当する建物のある自治体のホームページにてご確認ください。

建物の税額の計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額)× 3%

土地の場合
  • 「建物」の要件を満たすこと
  • 土地を取得した日から1年以内に住宅を取得すること
  • 土地を借りてその土地にある建物を取得した場合、1年以内にその土地を取得すること

税額の計算方法

不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)- 控除額(下記AかBの多い金額)×(課税床面積×2 [200平方メートルが限度])×3%

A = 45,000円
B =(土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2)

3. 不動産購入にかかる消費税

誰もがよく知る税金と言えば、消費税です。日本国内で企業や店舗など消費税課税事業者から物品やサービスを購入する際には消費税がかかります。
不動産も消費税の課税対象です。

3-1. 消費税がかかるケースとかからないケース

不動産会社は消費税課税事業者なので、仲介を依頼して購入する建物(住宅など)、あるいは住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。
また、仲介する不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税がかかります。
例外として、土地には消費税がかかりません。個人間で住宅を売買する場合も、消費税は非課税となります。

3-2. 今後税率が変わるときの課税タイミング

不動産の売買契約に関する消費税の課税タイミングは、引き渡し時点です。建物にかかる消費税の税率は、変更時点で引き渡しが完了しているかどうかで変わります。

3-2-1.消費税の経過措置

消費税は、2019年(令和元年)10月1日より8%から10%(消費税7.8%+地方消費税2.2%)に引き上げられました

消費税が変更となるときは経過措置が設けられています。2019年の不動産購入の例を挙げて紹介しますので参考にしてください。

売買契約を行った後の引き渡し日に注目

  • 引き渡しが2019年9月30日以前に完了すれば経過措置が適用され、税率は8%です
  • 契約の締結が9月30日以前であっても、引き渡しが10月1日を過ぎる場合の税率は10%になります。

引き渡し日によって、経過措置が適用できるかどうかが決まります。消費税変更のタイミングで不動産を購入する場合は気を付けましょう。
不動産購入にかかる消費税を抑えたい場合は、引き渡し日をいつにすべきか慎重に決めてください

3-2-2.請負工事契約の消費税課税タイミング

請負工事契約に関する消費税の課税タイミングは、経過措置指定日により変わってきます

【2019年10月1日に消費税が10%になったときの経過措置指定日】

  • 2013年(平成25年)10月1日から2019年(令和元年)4月1日が経過措置指定日として設定
  • 2019年(令和元年)4月1日前日までに住宅の建築やリフォームの請負工事契約が締結していることが条件
  • 引き渡しが2019年10月1日を過ぎても、旧税率8%が適用

しかし、2019年4月1日以降に契約締結となり2019年10月1日以降に引き渡しとなる場合は、新税率の10%が適用されます。ただし、2019年9月30日までに引き渡しが完了すれば、税率は8%となります。

(参考資料:国税庁「平成31年(2019年)10月1日以後適用する消費税率等に関する経過措置」)

4.契約書や領収書に必要な印紙税

印紙税は、売買契約書や建築などの請負工事に関する契約書、住宅ローンを設定する際の金銭消費貸借契約書などを交わすとき、あるいは領収書を発行するときにかかる税金です。

4-1. 印紙税の額と課税される人

不動産購入時にかかる印紙税は、契約書などに記載されている金額によって税額が決まります。また、これは文書を作成した人に課税されるものです。契約書や領収書に課税される金額の印紙を貼り、押印します。

4-2. 印紙税の軽減措置

「所得税法等の一部を改正する法律」により、租税特別措置法の一部が改正されました。
「不動産譲渡契約書」と「建設工事請負契約書」は、令和2年(2020年)4月1日から令和4年(2022年)3月31日まで、印紙税の軽減措置が適用されます。
また、軽減措置の2年間の延長が決定しました。令和4年4月1日~令和6年3月31日まで有効です。

軽減措置後の印紙税は以下の通りです。(2022年1月現在)

契約金額 通常の税率 軽減後の税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~ 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 10,000円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 20,000円 10,000円
5千万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 100,000円 60,000円

社会情勢によって、印紙税など、税金の軽減措置が取られることがあります。自分が不動産を購入する時期に軽減措置があるのか知りたい場合、不動産のプロである不動産会社に相談するか、インターネットで調べてみましょう

国税庁:「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について
国税庁:令和4年度国土交通省税制改正概要

5. 登録免許税

不動産を購入したり、住宅を建築したりする際には登記を行いますが、土地や建物を登記する際にかかる税金が登録免許税です。その計算方法は以下の通りです。

所有権に関する登記の場合 固定資産税評価額×所定の税率
抵当権設定に関する登記の場合 債権額(住宅ローンの借入額)×所定の税率

5-1. 登記の種類とは?

不動産登記は、以下の4種類となります。

表題登記 新築した建物が完成した後、建物の所在地番、構造、床面積などを特定するために所有者が申請する登記。
所有権保存登記 建物を新築した際、はじめて行う所有権の登記のことで、建物表題登記を行った後に行います。登記簿の甲区に所有者の住所・氏名の他、新築の日付などが記載されますが、所有権保存登記を行った後は、所有権を第三者に対抗できるようになります。
所有権移転登記 不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移転するときに行う登記のこと。これにより、買主は第三者に所有権を主張できる要件を備えることができます。
抵当権設定登記 住宅ローンを利用する場合、購入する不動産は担保となり抵当権が設定されます。その際に登記されるものです。金融機関は抵当権者、住宅ローンの借入者は抵当権設定者となります。

5-2. 登録免許税の軽減措置

登録免許税には次のような軽減措置があります。

5-2-1.▼新築住宅の保存登記の特例

  1. 居住するための住宅
  2. 新築または取得してから1年以内の登記
  3. 床面積が50平方メートル以上

上記3点の要件を満たす場合は、所有権保存登記の登録免許税に軽減税率が適用されます。

通常の税率 0.4%
軽減税率 0.15%(※2020年(令和2年)3月31日まで)

※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は、0.1%
現行制度が2年延長され、令和4年4月1日~令和6年3月31日まで有効です。

国税庁:令和4年度国土交通省税制改正概要

5-2-2.▼中古住宅の移転登記の特例

  1. 居住するための住宅
  2. 取得してから1年以内の登記
  3. 床面積が50平方メートル以上
  4. マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20年以内のもの。これに該当しない場合は、一定の耐震基準に適合するもの。

上記4点の要件を満たす場合は、所有権移転登記の登録免許税に軽減税率が適用されます。

通常の税率 2.0%
軽減税率 0.3%(※2020年(令和2年)3月31日まで)

※認定長期優良住宅の場合、集合住宅は0.1%、一戸建て住宅は0.2%
※認定低炭素住宅の場合は、0.1%
こちらも現行制度が2年延長され、令和4年4月1日~令和6年3月31日まで有効です。

5-2-3.▼抵当権の設定登記の特例

中住宅の所有権移転登記の軽減措置に設定された適用要件を満たす住宅の抵当権を設定する場合は、軽減税率が適用されます。

通常の税率 0.4%
軽減税率 0.1%
※現行制度が2年延長。
令和4年4月1日~令和6年3月31日まで有効

5-2-4.▼土地の移転登記の特例

土地を売買した場合の所有権移転登記の税率が軽減されます。

通常の税率 2.0%
軽減税率 1.5%
※現行制度が2年延長。
令和4年4月1日~令和6年3月31日まで有効

6. 不動産購入時の税金を軽減するなら確定申告を!

このように、不動産を購入するとさまざまな税金がかかります。また、税金によっては税率や税額が軽減される制度もあります。
税金が軽減される制度を利用する場合は確定申告が必要です。ちなみに、確定申告は毎年2月16日から3月15日までとなっています(土日が入ると日程が前後します)ので、該当する場合は忘れずに確定申告をしましょう。

住宅ローン控除を受けるには?住宅購入時の確定申告のやり方

まとめ

不動産購入時には様々な税金がかかりますが、税金を抑えるための特例や、社会情勢に配慮した軽減措置もあります
しかし、不動産購入時にかかる税金の特例や軽減措置は何もせずに受けられるわけではありません。
不動産購入にかかる税金で損をしたくない場合は、必ず最新の情報を調べてください。よくわらかない場合は、不動産のプロである不動産会社に相談に乗ってもらうことも一つの手段です。

また、税金以外にかかる諸費用については、住宅購入時にかかる諸費用のページをご確認ください。

また、購入後、不動産を所有している人には「固定資産税」「都市計画税」がかかります。固定資産税・都市計画税については、「固定資産税・都市計画税~家や土地など不動産を所有しているとかかる税金~」のページで詳しく紹介しています。

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この記事のポイント まとめ

不動産購入で発生する税金は?

不動産購入で発生する税金は以下の通りです。

  • 不動産取得税
  • 消費税
  • 印紙税
  • 登録免許税

社会情勢や景気によって軽減措置が取られることもあります。
詳細は「1. 不動産購入で発生する税金一覧」をご一読ください。

不動産取得税とは?

不動産取得税とは、不動産を購入や取得した時にかかる税金です。
不動産取得税がかかるケースは以下の通りです。

  • 家を新築・増築・改築した
  • 土地や家屋を購入・交換・贈与で取得した

詳細は「2. 不動産取得税」をご一読ください。

不動産購入時の税金を軽減する方法は?

不動産購入時の税金を軽減するためには、不動産購入の特例や軽減措置、確定申告を上手に利用してください。

詳細は「6. 不動産購入時の税金を軽減するなら確定申告を!」をご一読ください。