都市計画区域とは？区分ごとのメリット・デメリット、調べ方について解説

不動産売買を検討中の方は、「都市計画区域」という言葉を目にしたことがあるでしょう。都市計画区域とは、都市計画に基づいて一体的に整備や開発を進めるべきエリアのことを指し、物件の価値にも影響を与える要素の一つです。

本記事では、都市計画区域の概要や、区分ごとのメリット・デメリット、調べ方などについて解説します。

1.都市計画区域とは？

都市計画区域は、都市計画法に基づく「都市計画」を実施するための区域です。市もしくは一定規模以上の町村の中心となる市街地を含み、一体的に整備・開発・保全しなければならないエリアのことを指します。

参考：“都市計画法”． e-Gov法令検索

健全な街づくりを行なうためには、都市計画の一環として「どのエリアをどう開発すべきか」というプランを検討しなければなりません。対象エリアは原則として都道府県知事が指定しますが、都市計画が2つ以上の都道府県をまたいでいる場合は、例外的に国土交通大臣が指定します。

また、都市計画区域は都道府県や市区町村といった行政地域の区分に関係なく、独自の基準をもって決まることが特徴です。

なお、都市計画区域は日本の国土のうち25％程度を占めています。そして、その25％程度のエリアに全人口の9割以上が居住しています。

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1-1.都市計画区域外

都市計画区域外はその名のとおり、都市計画区域には含まれないエリアのことです。主に人口が少なく自然豊かなエリアが該当します。のどかな田園風景や人里離れた田舎の風景をイメージするとわかりやすいでしょう。

都市計画区域外は都市計画の対象ではありませんが、建物の建築や土地開発は原則可能です。

1-2.準都市計画区域

準都市計画区域とは、都市計画区域外で指定される区域です。現時点において相当数の建設・開発が行なわれている、あるいはその見込みがある場合に土地利用を規制するために定めるエリアのことを指します。

その土地で好き勝手に建設・開発が行なわれている状況を放置すれば、将来的に街づくりを進める際、何らかの支障が生じかねません。そのため、事前に土地利用の制限を設けることで、対象エリアでの乱開発を防いでいるのです。

都市計画区域と同様、準都市計画区域も都道府県知事が指定します。

なお、準都市計画区域は日本の国土の1％にも満たないので、そこに住んでいる人口の割合も1％未満です。対象エリアの具体例としては、福井県吉田郡永平寺町の一部や大分県大分市本神崎、長野県飯田市の一部などが挙げられます。

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2.都市計画区域の区分

都市計画区域には大きく分けて、以下の3つの区分があります。

区分ごとにエリアの性質やメリット・デメリットが異なるため、1つずつ詳しく解説します。

2-1.市街化区域

市街化区域とは、すでに街づくりが進められているエリア、あるいは今後10年以上を目安に優先的かつ計画的に整備すべきエリアのことです。一般的な「街」は、この市街化区域に該当するケースが多いでしょう。

市街化区域には「用途地域」が定められており、住居系・商業系・工業系という区分が設けられています。この3つの区分は、さらに細かく13項目に分類されています。

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2-1-1.市街化区域のメリット

市街化区域の主なメリットは、以下のとおりです。

2-1-2.市街化区域のデメリット

一方、市街化区域には以下のようなデメリットもあります。

不動産の税金については「固定資産税・都市計画税～家や土地など不動産を所有しているとかかる税金～」もご覧ください。

2-2.市街化調整区域

市街化調整区域とは、無秩序な開発行為を防ぎ、農地や自然環境を守るために積極的な街づくりを抑制すべきエリアのことです。

市街化を目的にしたエリアではないので、原則として市街化調整区域に建物を建てることはできません。しかし、例外的に自治体から開発許可が下りて、建築や開発が認められるケースもあります。

「田舎」というイメージを持たれがちで、前述した都市計画区域外と混同されることもありますが、両者はまったくの別物です。

詳細は「市街化調整区域とは？建築許可は下りる？土地活用の方法」「市街化調整区域の問題点やメリットとは？売却のコツも解説」の記事を参考にしてください。

2-2-1.市街化調整区域のメリット

市街化調整区域には、以下のようなメリットがあります。

2-2-2.市街化調整区域のデメリット

一方、市街化調整区域には以下のようなデメリットもあるため、注意が必要です。

2-3.非線引き区域

非線引き区域とは、市街化区域・市街化調整区域に該当しないエリアのことです。正式名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」です。

地方の街では市街化があまり進んでおらず、都市計画区域の区分がきちんと指定されていないケースもよく見受けられます。非線引き区域は、そうしたエリアをあえて区分せず、保留にした区域といえます。

2-3-1.非線引き区域のメリット

非線引き区域のメリットは、ほかの区分より建築に関する規制が緩いことです。

例えば、市街化区域は自治体の許可なしで1,000平米以上の建物を建築できませんが、非線引き区域は許可なしで3,000平米までの建築が認められています。そのため、不動産売買の自由度も高いといえるでしょう。

ただし、自治体によっては厳しい規制を設けているケースもあります。

2-3-2.非線引き区域のデメリット

非線引き区域のデメリットは、以下のとおりです。

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3.都市計画区域の調べ方

各自治体が作成・公開している「都市計画図」を参照すれば、都市計画区域の内外や区分について調べることができます。都市計画図は、主に2,500分の1以上の縮尺で作成される平面図です。

都市計画図は役所の窓口、あるいは各自治体のホームページから入手可能です。

まとめ

都市計画区域は市町村の中心となる市街地を含む、一体的に整備・開発・保全することが求められるエリアです。ここに日本の全人口の9割以上が住んでいるため、誰にとっても関わりが深いエリアであるといえます。

都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域という3つの区分に分類され、それぞれメリット・デメリットが異なります。不動産を売買する際は事前にこれらの知識を押さえておきましょう。

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