何が違う？リバースモーゲージとリースバックの仕組みからメリットまで詳しく解説

ますます物価が高まっていくこの時代。
老後資金の不安なく過ごすための選択肢として「リバースモーゲージ」と「リースバック」が注目されるようになりました。

2つの方法は「自宅を手放さずに資金を調達できる」という点で同じためよく混同されやすく、「リバースバック」といった誤った言葉まで使われることがあります。
この記事では、それぞれの違いを理解し、検討していくために以下について解説します。

1.リバースモーゲージとは家を担保にお金を借りる仕組み

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関からお金を借りる仕組みです。
高齢者向けのローンで、老後の生活資金や医療費、住居の改修費用など、幅広い用途で利用できます。

リバースモーゲージの特徴は、返済の方法にあります。
ローンであるため元本に対して年利2.5～3％程度（各金融機関に商品や、経済動向で異なります。）の利息が発生しますが、契約者の存命中は毎月利息だけを返済します。

元本の返済は、契約者が亡くなった後に、担保にした不動産を売却して完済します。
ただし、契約中に一括完済する場合や、相続人が現金で完済する場合はその限りではありません。

リバースモーゲージは、毎月の返済額が少ないため、まとまった資金を得ながら固定費を抑えられる点で優れていると言えます。

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2.リースバックとは家を売って借りなおす仕組み

リースバックは、自宅を売却して（不動産会社が買取）、賃貸として借りなおす資金調達の方法です。
手にするのは売却代金なので、まとまった金額を、利子もなく、自由に使えます。

最大の特徴は売却するという点であり、所有者ではなくなるため固定資産税等の支払いが必要になります。
一方で、賃貸借契約をして住むため、当然に家賃の支払いが必要です。

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3.リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージとリースバックは、いずれも「自宅に住み続けながら資金を得る方法」ですが、仕組みや条件に大きな違いがあります。
以下で詳しく見ていきましょう。

3-1.受け取るお金の違い

リバースモーゲージで受け取るお金は「借入金」ですので、利息が発生します。
毎月支払うお金は、この「利息」部分だけです。

リースバックで受け取るお金は「売却代金」ですので、利息なく自由に扱えます。
ただし、毎月「家賃」の支払いが必要になります。

3-2.審査・条件の違い

リバースモーゲージとリースバックでは、その仕組みが異なるため、審査や条件に違いがあります。

例えば、リバースモーゲージのほとんどは55～60歳以上を対象にしていますが、リースバックは成人以上なら利用可能です。
またリバースモーゲージは、戸建ての利用が主でマンションで利用できるケースは非常に少ないのが現状です。

以下は、それぞれの審査や条件について特徴をまとめた表です。

4.メリットとデメリットの比較

リバースモーゲージとリースバックには、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。
以下で詳しく比較してみましょう。

4-1.リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリットとデメリットをまとめていきます。

住み続けながら大きな資金を得られるうえ、毎月の返済は利息分であるため、存命中の負担を小さく抑えられます。
例えば、金利3％で1,000万円を借りた場合は、月々25,000円の利息を支払います。

リバースモーゲージで借りられる金額は、本来の不動産価値よりも低く、50～70％程度です。
場合によっては30％にもなります。

契約者が亡くなるまで契約が続くため、長生きするほど利息の支払い期間も長くなります。
ほとんどが変動金利での契約になるため、金利上昇の影響も受けます。

また、不動産価値が大きく落ちると、担保価値が元々の評価を割ってしまうため、部分的な借入額の返済を求められる場合があります。

4-2.リースバックのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリットとデメリットをまとめていきます。

リバースモーゲージと異なり、より多くのまとまった金額が手に入ります。
家の所有者ではなくなるため、固定資産税や都市計画税の支払いも無くなります。

通常の売却での価格を100とした場合、リースバックでは6～8割の価格で取引されます。
家賃の支払いは当然必要ですが、買い戻しができる場合もあります。
ただし、不動産会社から家を買い戻す際は、基本的に買取価格よりも高い金額に設定されます。

また、契約によっては長く住めない場合があることに注意が必要です。
賃貸の契約には、借主都合で契約を延長できる普通借家契約と、貸主の同意がないと契約延長をできない定期借家契約があります。
定期借家契約の場合、貸主が更新に応じなければ2～3年程度で退去しなければいけない場合もあります。

5.リバースモーゲージが向いている人の特徴

リバースモーゲージは以下の特徴がある方におすすめです。

リバースモーゲージは、高齢の方が自宅に住み続けながら資金を得る方法としては有用です。
月々の支払いも比較的少額であるため、お金に困ることなく老後を過ごせる方もいるでしょう。

ただし、前章のデメリットで示したように、リバースモーゲージには大きなリスクもあります。
普通に売却する場合と比べて手元に残る金額は少ないうえ、長生きすれば借り入れた金額以上に利息を支払う可能性もあります。

また、自宅の相続ができないため、相続人の理解が必要不可欠です。
契約者が亡くなった後の自宅の売却を相続人が行う場合もあるため、一定の負担はかけるものとして考えてみましょう。

6.リースバックが向いている人の特徴

リースバックは、以下のような方に向いています。

リースバックではリバースモーゲージよりも多くの資金を、一度に手にできます。
所有権がなくなる事は一見デメリットですが、固定資産税等の支払いが不要になるという利点もあります。

ただし、家賃の負担は大きいため、安定した収入が必要です。
この先も賃貸での生活を続ける場合は、借入金額を家賃支払い総額が上回る時がくるためです。

また、定期借家契約で貸主が契約更新を拒絶した場合や、貸主の不動産会社が倒産した場合などは退去の必要がでる場合もあります。
この点を見ると、リバースモーゲージに比べて住居維持の面でリスクを感じます。
そのため、長期的な計画性が重要になります。

「自宅に住み続られる」という点で大きなメリットがありますが、通常の売却で「より高く売って住み替える」方法もあわせて検討してみましょう。

まとめ

リバースモーゲージとリースバックは、老後資金の不安を解消するための有力な選択肢です。
リバースモーゲージは自宅に住み続けながら定期的に資金を得たい方に、リースバックはまとまった資金が必要な方に向いています。

ただし、いずれもデメリットがあるため、資金の大きさを考えるなら普通に売却した方が良い場合もあります。
それぞれの特徴を理解し、自分に最適な方法を選びましょう。

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