不動産価格の算出方法〜査定方法とは？

ウリタイガー先生の回答

不動産には同じものが存在しないため、取引ごとに金額が決まるんです！中古物件の査定方法では、これまでに取引された物件と比較する「取引事例比較法」により、算出されることが多いようですよ。一戸建てなら敷地の形や面積、方位、接する道路状況等、マンションは階数や間取り、部屋の方位などを比較して金額を出し、さらに取引時の市場相場や物件ごとの特性も加味して最終的な金額が算出されます！

1．詳しい解説

同じ不動産は存在しないため、取引ごとに金額が決まる

不動産売却を考える際、どのくらいの金額になるのか気になるところです。一戸建ての場合なら、同じ地域であっても土地の形や間取りが異なる、マンションなら間取りは同じでも階数や部屋の方位が異なるなど、不動産にはまったく同じものが存在しないため、取引ごとに金額が決まります。

不動産の査定方法は、主に3つ

不動産価格の査定方法は、一戸建てなどをもう一度建築した場合の原価をもとにした「原価法」、投資用不動産に用いられる「収益還元法」がありますが、中古の不動産取引には「取引事例比較法」を用いて算出されることが多いようです。

不動産の査定方法でよく使われる「取引事例比較法」とは？

「取引事例比較法」とは、実際に近隣で取引された事例をもとに、売ろうとしている物件を比較する査定方法。たとえば、一戸建てなら最寄駅から徒歩10分以内で同じくらいの築年数の家はいくらで売却されていたか、同じマンションなら他の部屋がどれくらいの金額であったかを参考にします。敷地の形や面積、方位、接する道路状況、マンションは階数や間取り、部屋の方位などを比較していき、事例よりもプラスになるかマイナスになるかを項目ごとに考え金額を決めていくのです。

その後、取引事例と今回売る時期との市場相場により、時点修正を行います。不動産市場で、事例取引時より上がっているか下がっているか、その割合を判断します。このほか、眺望の良さなど、それぞれの物件の特性によって加味される要素もあり、最終的な査定金額が出されます。査定金額や調査結果は、担当者が不動産査定書にまとめてくれますので、後日確認することができます。

自分の不動産、どうやって価格を算出してもらえばいいの？

こういった査定金額は不動産会社に依頼して算出してもらうことになります。種類は「机上査定（簡易査定）」と、より詳しい「訪問査定」があり、費用は無料で不動産査定をしてもらうというのが一般的です。できれば複数の不動産会社に依頼して、相場や適正な金額を把握してみましょう。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の違いとポイントについては、「不動産売却における査定依頼のポイント」のページに詳しく紹介していますので、参考にしてください。

また、不動産売却の手順については、「不動産売却の流れ～売ることを決めてから引き渡しまで」の記事でご確認ください。

2. 不動産の売却価格の算出方法に関するよくある質問

• Q
  不動産の売却価格はどう計算される？
  A

  中古不動産の場合は、「取引事例比較法」で算出されるのが一般的です。近隣での取引事例をもとに、敷地の形や面積、方位、築年数、階数などの条件を比較し、さらに市場相場の変動も加味して最終的な金額が決まります。

• Q
  不動産の査定方法にはどんな種類がある？
  A

  主に「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3種類です。中古住宅の売却では取引事例比較法、投資用不動産では収益還元法、一戸建ての建物部分には原価法が用いられることが多く、それぞれの物件特性に応じて使い分けられます。

• Q
  査定価格と実際の売却価格は同じですか？
  A

  同じとは限りません。査定価格は過去の取引事例や物件の条件、市場動向をもとに算出した売却価格の目安です。実際の売却価格は、売り出し価格や購入希望者との交渉、市場の状況などによって変動します。複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額の根拠も比較することが大切です。

• Q
  不動産の査定を依頼するにはどうすればいい？
  A

  不動産会社に「机上査定（簡易査定）」または「訪問査定」を依頼します。不動産会社による査定は、一般的に無料です。不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。