マンション買取業者と不動産会社での買取の違いを解説

マンションの売却方法は、不動産会社に買い主を探してもらう「仲介」という方法が一般的ですが、実は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という方法もあります。買取は、早く手放したい・すぐに現金化したいなどの場合にとても良い方法です。

「買取」は、マンションの買取を専門で行っている会社もあり、そのような会社を「マンション買取業者」と呼んでいます。買取・再販を専門にする会社の中には上場をしている企業もあります。

今回は、マンションの売却をする際に「買取」も視野に入れ、どのような買取方法があるのか、仲介と比べるとどのような違いがあるのかなどやさしく解説します。

マンションの持つ条件と、売り主の希望する売却条件が合うポイントがわかれば、買取と仲介のどちらを選ぶべきなのかがわかり、最適で最善のマンション売却ができるようになります。

マンション売却が決まっていて、不動産会社に相談したい方は、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使って一括査定を申し込んでみることをおすすめします。一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに価格の比較が可能です。

1.不動産売買におけるマンション買取とは?

マンションの買取とは、不動産会社が直接、マンションを売り主から購入する売却方法のことです。

マンションの買取をしている不動産会社には、一般的な不動産会社とマンション買取業者がありますが、この2つのうち、マンションの買取業者は、マンション買取をメインに行う不動産会社のことです。

中古マンションの売却方法には、大きく分けて仲介・買取の2つがありますが、一般的には「仲介」でマンションを売却するケースがほとんどですので、「買取」はあまりイメージがわかないかもしれません。

マンションの「買取」には、以下のような特徴があります。

〇買い主(誰が買うか):
不動産会社がマンションを買います。不動産会社は購入した不動産にリフォームなどの手を加えて再販をする目的で、事業としてマンションを購入します。

〇期間(いつ売れるか):
不動産会社が査定をし、売り主が提示された価格に納得すればスグに買取が成立します。引き渡し日なども、売り主の希望するスケジュールに沿って進められます。

〇価格(いくらで売れるか):
買取後、不動産会社がその不動産に付加価値を付けて再販するため、再販リスクを含んだ金額設定となり、市場価格の6~7割程度が相場になります。しかし、直接買取のため仲介手数料が不要です。

1-1.マンションの買取方法には2種類ある

マンションの買取は、不動産会社とマンション買取業者のどちらも行っています。不動産会社は仲介・買取のどちらもしていますが、マンション買取業者は買取と再販を専門で行う傾向があります。買取方法には2種類あり、マンション買取業者は1つ目の「即時買取」をメインにしています。

1-1-1.即時買取

売り主と不動産会社の間で価格交渉が決まれば、すぐに契約成立する買取方法です。7~14日程度でマンション売却が可能です。売り主の希望日程に合わせた売却もできます。

マンション買取業者は、この即時買取をメインにしています。一般的な不動産会社でも即時買取をしますが、比較的、資金力のある大きな不動産会社が対応しています。

1-1-2.買取保証

買取保証は、先に仲介という一般的な方法でマンションを売りに出し、一定の期間内にマンションが売れなかった場合には、あらかじめ決めておいた金額で、不動産会社がマンションを必ず買い取ってくれる方法です。

前項の即日買取では、最初から市場価格の6~7割減の値段になりますが、買取保証であれば、市場相場で売れる可能性を残してあるので、仲介期間中にマンションが売れれば、即日買取よりも高い金額での売却が期待できます。買取保証も、資金力のある大きな不動産会社が主に対応しています。

どちらのタイプの買取でも、不動産会社との交渉などによっては、タンス・ソファ・冷蔵庫などを含めた家財を残したままでも引き渡しができますので、マンション内に物が多い、次の引っ越し先には別の家具がある、期限内に片づけが終わらないケースなどにも買取は適しています。

1-2.仲介による売却との違い

仲介によるマンション売却は、一般的なマンションの売却方法です。不動産会社にお願いをして、買い手を見つけてもらい、一般の方にマンションを買ってもらいます。

仲介による売却のイメージ

以下は、仲介と買取の違いを表にしたものです。

仲介 比較内容 買取
なるべく高く売りたい方向け 向いているタイプ 早く売りたい方向け
個人のお客様 買い主(誰が買うか) 不動産会社
平均3~6か月かかる 期間(いつ売れるか) 査定に納得すれば即・買取成立
市場相場に準じる 価格(いくらで売れるか) 市場価格の6~7割程度

〇買い主(誰が買うか):
個人のお客様が購入します。主に、自分が住むためなどの実需としてマンションを買います。

〇期間(いつ売れるか):
個人の方を相手にしますので、購入希望者を見つける必要があります。そのため、広告販売をする期間が必要で、問い合わせ対応や内覧対応などを合わせて、平均で3~6か月程度の時間がかかります。

引き渡し時期や売り主の銀行ローン契約などの内容によっては、契約後、さらに1~2か月が必要になることもあります。

〇価格(いくらで売れるか):
広告活動をして広い範囲から購入者を見つけるので、市場相場価格で売れる可能性が高くなります。売り主と買い主の仲介をしてくれていますので、契約が成立した場合は、仲介手数料が発生します。

マンションの買取は仲介よりも低い金額での売却額になってしまうことが多いのですが、エリア・土地条件・マンションの状況などによっては、買取価格と相場価格に大きな差がなく成約できるケースもあります。売却予定のマンションが実際にいくらで売れるかは、不動産会社に買取も含めた相談・確認をしてみましょう。

誠実で信頼できる不動産会社であれば、仲介の場合と買取の場合の、それぞれの価格査定をして、どれほどの差があるのかを比較し、売り主にとって良い結果になる方法を提案してくれます。

このような信頼のおける不動産会社を探すときには、一回の申し込みで複数の不動産会社にマンション売却額の査定ができる「不動産売却 HOME4U」のご利用をおすすめします。

信頼のできる全国1,800社もの不動産会社の中から、マンション売買に実績のある不動産会社に最大6社までまとめて査定価格の取り寄せができます。申し込みの際には、買取も検討していることを一言添えれば、適切な対応をしてくれます。

2.マンション買取を選んだほうが良い6大ケース

中古マンション売却を検討したときに、仲介よりもマンションの買取、またはマンション買取業者を選んだほうが良いと思われるケースを6つにまとめました。マンションの買取そのものは、多くの不動産会社が行っていますので、まずは不動産会社による即時買取・買取保証の両方を前提に、マンション売却額の査定を相談してみます。

そのうえで、ご自分が希望している買取条件やタイミングがどうしても合わない場合には、買取専門業者にも打診をしてみましょう。

2-1.ケース1 半年以上待てない方

普通の不動産会社での仲介によるマンション売却は、平均で3~6か月 の期間がかかります。

この期間を待てないほどマンションの現金化を急いでいる方や、早く手放したい方は、提示された査定額に納得がいけばすぐにでも買取をしてくれる、不動産会社またはマンション買取業者の「即時買取」をおすすめします。

2-2.ケース2 売却を近所に知られたくない方

マンション周辺や友人などにマンション売却することを知られたくないのであれば、「即時買取」が向いています。

マンション買取であれば、不動産会社がマンションを売り主から直接買い取るため、チラシやネット掲載などの広告などをする必要がありませんので、誰にも知られないでマンション売却ができます。例えば、リストラ・離婚・ストーカー被害など、引っ越したことも、引っ越し先も、売却をしたことすら知られたくない時などに向いています。

ただし、普通の仲介によるマンション売却でも、周囲に知られないように配慮をしながら売却する方法はあります。例えば、不動産会社の顧客リストに直接、営業担当者が打診をする、広告や看板を出さないなど、周囲への配慮をした売却方法もありますので、売却期間に半年程度の余裕があるのであれば、「内緒で売りたい」ことを不動産会社に相談して、ご自身にとって最適な販売方法がどれなのか確認しましょう。

2-3.ケース3 いつまでに売りたいという明確な期日がある方

家の引渡タイミングや、引っ越し時期が明確に決まっている場合は、「買取保証」または「即時買取」のどちらも向いています。どちらも、ご自身が設定した期日までに確実に現金化できる上に、ご自身が決めた日程通りでマンション売却と引き渡しが可能です。

例えば、現在が9月で、来年の4月に引っ越しすることが決まっているのであれば、期日までに半年以上ありますので、ますは「買取保証」を利用して、仲介による市場相場で売れるチャンスも残しつつ、万が一、買い手がつかなかった場合には、引っ越しが迫った3~4月近くになってから不動産会社にマンションを買い取ってもらうことができます。ここまで時間的な余裕がない場合には、査定額に納得がいけばすぐに買取が成立する「即時買取」にします。

どちらの買取の場合でも、不動産会社との話合い*によっては、タンス・ソファ・冷蔵庫など、ある程度大型の家具や家電を残したままでも引き渡しが可能なので、マンション内に荷物が多い・新居と引っ越し先同時の片づけは大変など、期限内に片づけが終わらないケースにも適しています。

*話し合いの結果は不動産会社の判断によります。事前に、このようなケースの場合は、どの程度の現状渡しが可能かも相談しましょう。

2-4.ケース4 あまりにもボロボロなため市場で売れないかと不安な方

売却予定のマンションがあまりにもボロボロで、普通に売っても買い手がつかないかもしれないという不安がある方は、普通の仲介と、買取の両方から検討してみましょう。

買取の場合、不動産会社はその物件を買い取った状態から、リフォームなどで手を加えて再販することが前提としていますので、室内がどんなに汚れていても、たいていの場合は問題なく買取が成立します。また、物件に対する古さや汚さなどは、不動産のプロが判断するものと、素人の感覚には違いがありますので、もしかしたら、ご自身が思っているほどボロボロではない可能性もあります。

古い・汚いなどで普通の売却では買い手がつかないのではないかと不安がある方は、査定申し込みの際に、必ず現地調査を含めた査定をしてもらいましょう。その際、買取も検討していることを記入したうえで相談するとよいでしょう。

再販を前提にしているマンション買取の場合、不動産会社は、その物件を修繕(リフォーム)するか、または配管周りから間取りまでを大きく変える(リノベーション)かを考慮に入れ、新しくなった状態のマンションがいくらで売れるかまで考えて査定します。

例えば、顧客リストの中にマンションがあるエリアや条件を希望していた方がいたかどうか、マンションの建物全体が持っている条件はどうか、周辺の同条件のマンションの売れ行き具合なども参考にして総合的な判断をしていきますので、ご自身のお持ちのマンションが売れるか売れないかは、一度、プロの目に判断してもらうのが最善策です。

誠実で信頼のできる不動産会社であれば、仲介または買取の両方の査定額を提示しながら、売り主にとって最善の結果になるような活動をしてくれます。そのような信頼できる不動産会社探しには、日本最老舗の不動産情報の一括査定サイトである「不動産売却 HOME4U」のご利用をおすすめします。

大手企業から地元の精鋭不動産会社までを含めた1,800社もの不動産会社の中から、マンション売買に実績のある不動産会社最大6社までまとめて査定価格の取り寄せができます。申し込みの際には、買取も検討していることを一言添えれば、現地調査後、売り主にとって最適な結果が出るような提案をしてくれます。

2-5.ケース5 ちょっと問題がある物件の方

問題のある物件というと、一般的にはそのマンションの建物・敷地内で起きた自殺・他殺などの事故・事件をイメージしますが、実はそれ以外にも、マンション売却をしにくくなる問題には以下のようなものがあります。

  • 孤独死があった
  • 火事が出たことがある
  • マンション内にゴミ屋敷住人がいる
  • 部屋が傾いている
  • 築年が古いのに大規模修繕がされていない
  • 近隣トラブルがある
  • 住民間トラブルがある
  • 雨漏りがある
  • 何らかの紛争中である

孤独死や家事などを含む事件や事故が起きた物件は、告知義務がありますので、隠したまま販売することはできません。また、それらの事件事故がかなり昔の出来事であっても、マンションに起きている問題などは、事故物件検索サイトやSNSで何でもわかってしまいますので、買い手はつきにくくなることがあります。

このような問題ありのマンションを売却する場合、最初から不動産会社に仲介・買取を断られてしまうか、仲介・買取を引き受けてくれていても、値段が折り合わない・購入希望者が見つからない状態が長引き、事実上の放置状態になることがあります。

このような事態を避けるためには、問題のある物件をお持ちの場合は、不動産会社による買取と、買取専門業者による買取の両方からマンション売却を検討してみましょう。

不動産会社による買取には「不動産売却 HOME4U」などの不動産の一括査定ができるサイトを賢く利用し、申込時から複数の不動産会社に事故物件であることと、買取を含めての売却を検討していること相談をします。

マンション買取業者は、売却予定のマンションがあるエリア名を入れた検索語、例えば「○○県 マンション 買取業者」などで検索をして、買取専門業者に事故物件であることを告げて、買取に応じてくれるか、その場合の査定額がいくらになるのかなどを相談してみましょう。

どちらの場合でも、必ず複数の会社に査定をしてもらい、その中から、納得のいくものを選ぶようにします。

2-6.ケース6 築年40年以上の物件をお持ちの方

築年が40年以上経過しているマンションで最も問題になるのは、耐震基準です。

耐震基準とは、1981(昭和56)年5月31日までに建築確認された基準を「旧耐震基準」といい、震度5強程度で建物が倒壊せず、壊れたところが出たとしても修繕すれば普通に生活ができる構造基準として設定されています。

1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認された基準は「新耐震基準」といい、震度6強~7程度の地震でも倒壊しない水準となっています。ここ10年ほどの間に起きた東日本大震災や熊本地震の震度を参考にしても、新耐震基準を備えているマンションから売れていくのは当然といえるでしょう。

ここでいう築年数とは、実際の築年月や竣工日ではなく、建築確認日のことですので、それがわかる書類などが手元にあれば確認 しておきます。正確な建築確認日がわからない場合は、現在2021年(令和3年)からみると、現時点で築年が40年以上あるマンションは、旧耐震で建てられている可能性が高くなります。

ただし、旧耐震基準で建築されているマンションでも、その後に耐震補強工事を行っている建物であれば、性能は新耐震基準と同等になっていますので売却の際にも問題はありません。
【参照:2011年 東日本大震災
【参照:2016年 熊本地震

不動産売却塾 コラム

税制面でもいろいろ問題あり。旧耐震基準のマンション

建築確認日が昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の物件には、以下のような住宅購入の際のさまざまな優遇制度などが使えなくなるため、築年が40年以上のマンションは、買い手が付きづらいといえます。

・住宅ローンが組みにくい
鉄筋コンクリート造のマンションは100年もつといわれていますので、理論上は、築年50年でも80年でも売買はできるはずです。しかし、以下の例のように、買い手が使えるローンに制限がかかるため、現金一括で買うなどの予算がない場合は、築年の古いマンションは敬遠されがちです。

例1)フラット35が使えない
住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合していないとフラット35が利用できない。
【参照:フラット35中古住宅の技術基準の概要

例2)旧耐震物件への資金貸し出しをしないことがある
金融機関では旧耐震物件への資金貸し出しをしない傾向があります。例えば、三菱UFJ銀行では2018年より、旧耐震物件に該当する物件へのローンは受付をしなくなりました。その他の金融機関でも、リフォームとセットになったプランなど一部の例外はあるものの、原則として、築年が古い物件は担保価値が低いため融資はしない、または厳しい傾向があります。

・住宅ローン減税が適用されない
住宅ローン減税または住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを買ったら税金を安くしますよ、という国土交通省の制度です。しかし、築25年以上の鉄筋コンクリート造マンションの場合は、以下の条件が揃わないと適用できません。

・耐震等級1以上であると評価されたもの
耐震等級1が震度6から7程度の地震に対して倒壊しない建造物であること。

・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの
売買された中古住宅に、のちに欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が事業者に支払われる保険契約をしている物件であること。
【参照:国土交通省 既存住宅売買瑕疵保険について

但し書きには「耐震基準適合証明書」が取得できれば良いと書いてありますが、集合住宅であるマンションに個人の売買に建築士の調査を入れるのは現実的ではありませんので、証明書の取得は難しいといえます。

・贈与税などが免除にならない
マイホームの購入資金を親や祖父母が資金援助する場合、贈与税が免除される制度がありますが、旧耐震基準で建てられたマンションを含んだ住宅を購入する資金には適用されません。そのため、例えば親や祖父母からの贈与でマンションを買おうとしている購入希望者は、新築か築浅のマンションを選択することになります。
【参照:直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

・不動産取得税や登録免許税の優遇が適用されない
旧耐震の物件を買っても、不動産取得税や登録免許税の優遇制度が適用されません。
【参照:東京都主税局Q13居住用の中古住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか

まとめ

マンション買取には、即時買取と買取保証があり、不動産会社は両方に対応し、マンション買取業者は即時買取をメインにやっていることがわかりました。今回紹介したマンションの売却方法は、大まかに分ければ以下の3つになります。

  • 早く売りたいなら即時買取
  • 半年くらい時間の余裕があるなら買取保証
  • 高く売りたいなら仲介

ご自分の状況などに合わせて、最も良いと思われる売却方法を選べば、どの方法でも満足のいく結果になります。マンションの買取を含めた売却には、先に査定額を確認し、最も良い条件で売却できる不動産会社にお願いしましょう。その際、最も大事なのは、はじめから一つの会社に絞ってしまうのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をして慎重に比べることです。

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申し込みの際には、買取も検討していることを相談すれば、適切な回答が得られ、安心した売却ができるようになります。また、買取業者とも比較したい場合は、「エリア名 マンション買取」と検索窓に入れれば、マンションがある地域の買取専門業者がヒットしますので探してみて下さい。