大損注意！築浅マンション売却の注意点と高く売る方法を解説

意外に思うかもしれませんが、築浅マンションの売却は結構、苦戦します。
築年数別のマンションの成約率は、「築0～5年」の方が「築6～10年」よりも低いです。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)”．REINS TOWER．(2024-04-17)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

昨今は築浅の状態で売ると購入時よりも値上がりしているケースも見かけますが、実は大きく損をして売却せざるをえないケースもたくさんあるのです。

築浅マンションの売却で大きな損をしないためには、売却前にしっかりと注意点を把握しておくことが重要です。

ぜひ最後までおつきあいいただき、大損のリスクを避け、少しでも高く売るための知識武装をしてください！

1.築浅マンションを売却するときの9つの注意点

早速、本題に入りましょう！
築浅マンションを売却するときの注意点は、主に以下の9点です。

(1) 売却理由はきちんと伝える
(2) 新築プレミアムが消滅する
(3) 査定前に相場を把握しにくい
(4) 必ず複数の不動産会社に査定を依頼する
(5) 住宅ローンが完済できるかをしっかり確認する
(6) 品確法の10年保証は引き継がれない
(7) 売却価格が高いので仲介手数料も高くなる
(8) 火災保険の解約返戻金を忘れないようにする
(9) 所有期間5年以下だと売却時の税率が高い

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.売却理由はきちんと伝える

築浅マンションを売却するときは、まずは不動産会社に売却理由をきちんと伝えることがポイントとなります。

築浅マンションの売却理由としては、例えば以下のようなものがあります。

売却理由によっては、早く売らなければならないこともあります。
また、住宅ローンが多く残っているときは、粘って高く売らなければならないケースも多いです。

不動産会社は売主が抱えている事情によって適切な対策を提案してくれるため、気が引ける方もいらっしゃるかもしれませんが、売却理由はきちんと不動産会社に伝えるようにしてください。

1-2.新築プレミアムが消滅する

築浅物件は、売却時には新築プレミアムが消滅するという点がポイントです。
新築プレミアムというのは、「新築物件」だからこそ生じている価値のことを指します。
新築プレミアムは、一般的には物件価格の10％～15％程度に相当します。

物件広告で「新築」と表示できるのは、不動産の公正競争規約で「建築後1年未満であって、居住の用に供されたものでない」物件であることが決まっています。

そのため、築1年未満の物件であっても、1度でも住んでしまえば「新築物件」とは謳えないことになります。

新築物件と謳えなければ新築プレミアムはなくなり、価格が10％～15％程度下落してしまうケースもあるのです。

1-3.査定前に相場を把握しにくい

築浅マンションは査定前に相場を把握しにくいという特徴があります。
不動産の売却では、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を調べておくことが望ましいです。

理由としては、自分で相場を調べておかないと不動産会社の査定価格が安過ぎるのか高過ぎるのか判断が付かないということが挙げられます。

しかしながら、築浅マンションの場合、インターネットで売り物件を調べても、同じマンションの売り出し中の物件が出てこないことから、相場が把握しにくくなっています。

そのため、築浅マンションの場合、頑張って相場を把握する必要はありません。
近隣で似たような間取りで比較的新しいマンションがいくらくらいか、ざっくり知っていればOKです。

1-4.必ず複数の不動産会社に査定を依頼する

築浅マンションを売却するには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

築浅マンションは自分で相場が把握しにくいので、適正価格を知る上では、複数の不動産会社の査定結果を見比べることが最適な方法となります。

4～6社程度の査定結果を見比べれば、ストライクゾーンが自然と見えてきます。
「異常に安い」、または「異常に高い」査定結果があれば、それらは排除し、ストライクゾーンの中で売れば損をせず、確実に売ることができます。

ただ、そうはいっても、いくつもの不動産会社を自分で探すのは手間がかかりますし、せっかく問い合わせても「うちは賃貸仲介が専門なので…」と言われてしまう可能性もあります。

自分のマンションのエリアでマンション売却が得意な不動産会社を効率よく見つけるなら、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」が便利です。

所在地や間取りなど簡単な項目を入力するだけで、最大6社のマンション売却が得意な不動産会社に査定を依頼することができます。

査定を依頼する際は、大手と地元系の中小の不動産会社をバランス良く選択することが大切です。
なぜなら、大手は全国的に幅広い視点で築浅マンションの売却動向を知っていますし、地元の不動産会社は、その地域で築浅マンションを売りに出すとどの程度の価格で売れるのかを良く把握しています。

両方のタイプの不動産会社の査定額を比較することが、損せず売るための必須行動です。

ぜひ「不動産売却HOME4U」を有効活用し、高額売却への足掛かりとしてください。

1-5.住宅ローンが完済できるかをしっかり確認する

築浅物件では、住宅ローンが完済できるかをしっかり確認することもポイントです。
フルローンに近い状態で購入した新築マンションは、価格が大きく下がる築浅の売却ではオーバーローンとなって売却できないことがあります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回ってしまうことです。

住宅ローンが残っている物件は、売却額で住宅ローン残債を返済することが原則となります。
売却額だけでは足りない場合は、貯金等を加えて一括返済することになります。

住宅ローン残債と査定額をしっかり確認し、住宅ローン残債を返せることを確認した上で売却活動を進めるようにしましょう。

1-6.品確法の10年保証は引き継がれない

築浅マンションは、売却しても、「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の10年保証」は引き継がれません。

新築マンションを購入すると、買主は品確法により建物の10年保証を受けています。
しかしながら、品確法の10年保証は新築物件を購入した人だけが受けられる保証であり、築10年以内にマンションを売却してもその保証は買主には当然に引き継がれません。

たとえ築後3ヶ月で売却したとしても、次の購入者は10年の保証を分譲主に対して直接請求できないことになります。

新築の購入者と築浅の購入者では、受けられる保証の内容が大きく異なることから、築浅物件になると価値が大きく下落してしまうのです。

1-7.売却価格が高いので仲介手数料も高くなる

築浅マンションは、売却価格が高いので仲介手数料も高くなる点にも注意が必要です。
物件価格が400万円超の場合、不動産会社が受領できる仲介手数料は「物件価格×3％＋6万円」が上限額となります。
仲介手数料の相場は築浅物件でも上限額であることが一般的です。

例えば、7,000万円の築浅マンションを売却した場合、仲介手数料は216万円(＝7,000万円×3％＋6万円)となります。
大きな費用負担が生じますので、仲介手数料を支払える準備をしておいてください。

1-8.火災保険の解約返戻金を忘れないようにする

築浅マンションでは、売却時に火災保険の解約返戻金を忘れないようにすることもポイントです。

火災保険は複数年一括契約をすると保険料が安くなることから、マンション購入時に複数年分を一括払いしていることがよくあります。

残存期間がある状態でマンションを売却する場合、解約すると残存期間分の保険料が解約返戻金として戻ってきます。

解約返戻金は保険会社に言わないと戻ってこないので、解約手続きを忘れないようにしましょう。

1-9.所有期間5年以下だと売却時の税率が高い

所有期間5年以下だと売却時の税率が高い点も注意点です。
マンションの売却では譲渡所得(売却益のこと)が発生すると税金が生じます。

税金は譲渡所得に税率を乗じて求められますが、その税率は所有期間によって決まります。

売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と呼ばれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

ただし、価格が購入価格よりも大きく下がり売却益が生じないときは税金が発生しません。
また、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例があり、利用すると売却益が出ても税金は生じないことが多いです。

築浅物件を売却する場合には、税金の制度についても良く調べておく必要があります。

ただし、所有期間5年以下が税率が高いといっても、課税される譲渡所得がなければ税金は発生しません。
まずは査定額を知り、税金のシミュレーションまで詳しくたてられるようにしましょう。

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2.築浅マンションでも売却に苦戦するケース

売却しやすそうな築浅マンションでも、売却に苦戦するケースが存在します。
この章では、築浅マンションでも売却に苦戦するケースを3つ紹介します。

(1)売れ残りの部屋が存在するケース
(2)売り出し価格が高過ぎるケース
(3)条件が悪い部屋のケース

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.売れ残りの部屋が存在するケース

築浅マンションでも、まだ新築分譲からの売れ残りの部屋が存在するケースでは売却に苦戦します。

昨今は、マンションディベロッパーが供給過剰による値崩れを防ぐために一つのマンションを複数期に分けて分譲する売り方が増えてきています。

例えば、まだ第2期分譲が終わっていない段階で第1期分譲の物件を売ろうとすると、買主は第2期分譲の新築を購入したがるため、売却に苦戦することが多くなるのです。

また、単純に売れ残りがあるようなマンションの場合、駅から遠いなどの条件が悪いことも多く、築浅であっても売却に苦戦します。

2-2.売り出し価格が高過ぎるケース

売り出し価格が高過ぎることも売却に苦戦するケースです。
築浅マンションは同じマンション内に過去の売却事例が少ないため、不動産会社にとっても査定が難しくなっています。

そのため、不動産会社が高過ぎる査定価格を付けてしまうこともあり、それに基づいて売却を進めるとなかなか売却することができません。

適正な売り出し価格で売るには、「1-4.必ず複数の不動産会社に査定を依頼する」でもお伝えしたように、複数の不動産会社に査定を依頼し、ストライクゾーンをしっかり把握してから売り出し価格を決めることがポイントです。

2-3.条件が悪い部屋のケース

マンションの売却価格は築年数だけで決まるわけではありません。

築浅マンションでも、北向きバルコニーや1階住戸など条件が悪い部屋は売却に苦戦します。

新築分譲時は価格の安さを理由に、条件の悪い物件でも我慢して購入してしまう人も多いです。
条件の悪い部屋の中には、新築だから高く売れていただけということがよくあります

しかしながら、中古市場では条件の悪い部屋は築浅であっても購入希望者たちの厳しい目にさらされます。
条件の悪い部屋は、その条件に釣り合った売り出し価格にしないと売却は難しいのです。

状況に応じて、適切な売却方法を考えるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。
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3.築浅マンションをできるだけ高く売却する3つの方法

2章で紹介したケースを見て、「自分のマンションは売れるのだろうか？」と心配になってしまった方もいらっしゃるかもしれません。

この章では、少しでも高く売却するための3つの方法を解説していきます。

(1)売却スケジュールに余裕を持たせる
(2)周辺の新築分譲物件の価格を意識して売り出し価格を決定する
(3)一般媒介で売りに出す

この3つはどなたでも実践できることですので、ぜひ取り入れていただければと思います。
では、それぞれ順番に解説していきます。

3-1.売却スケジュールに余裕を持たせる

築浅マンションを高く売るには、売却スケジュールに余裕を持たせることが重要です。
築浅物件は築古物件よりも売りやすいですが、だからといってすぐに売れるわけではありません。

物件広告を出してから、一定数の購入検討者の目に触れるようになるには、ある程度の時間が必ず必要です。
築浅マンションの売却でも、価格査定から引渡まで最短コースでも4.5ヶ月程度の時間がかかります。

焦って売ると安く売ることに繋がりますので、売却スケジュールは余裕を持つようにしましょう。

3-2.周辺の新築分譲物件の価格を意識して売り出し価格を決定する

築浅物件を高く売るには、周辺の新築分譲物件の価格を意識して売り出し価格を決定することがポイントです。

周辺の新築マンションの相場が上がっている場合は、購入時の価格よりも高く売れるケースがありますので、周辺の新築マンション価格はしっかりチェックすべきです。

周辺の新築マンション価格よりもやや低い価格で売れば、購入した価格よりも高く売却できるケースがあります。

3-3.一般媒介で売りに出す

築浅マンションを高く売るには、一般媒介契約で売りに出すことも方法の一つになります。
媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約で、専任媒介契約または専属専任媒介契約は1社の不動産会社にしか売却を依頼できない契約です。

築浅マンションは高く売却できる物件であるため、得られる仲介手数料が高くなり、依頼された不動産会社はやる気を出して売却活動をしてくれます。

そのため、一般媒介で複数の不動産会社に依頼すると、各社が我先にと売却を決めようとするため、早く高く売れるようになるのです。

なお、媒介契約に関する詳しい情報は「3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ？」で解説していますので、気になる方はぜひチェックしてみてください！

マンション売却の詳しい流れを知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

マンション売却の流れを8ステップで詳しく解説！

マンション売却を成功させるには、はじめに全体の流れを知ることが重要です

まとめ

いかがでしたか。
「築浅マンションの売却」について解説してきました。

売却相場が把握しにくい特徴がありますので、適正な価格をきちんと把握するためにも、査定は「不動産売却HOME4U」を使って、複数の不動産会社を比較することをおススメします。

この記事で得た情報を、マンション売却成功に向けてお役立てください。

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