プロが解説！土地売却をフル活用した相続対策完全ガイド

1円でも資産を残して他界すれば、相続の問題は誰でも発生します。

仮に相続財産が1円で相続人が2人いた場合、1円をどう分けるのか問題となります。

1円くらいなら、揉めないかもしれませんが、それが1円ではなく、1つの土地だったらどうでしょうか。

1つの土地に対して、2人もしくは3人といった複数の相続人が存在する場合、その土地はどのように分ければ良いのか問題となります。

このような相続の問題を分割の問題と呼びます。税金の問題ではありません。

相続は税金の問題がクローズアップされがちですが、分割の問題の方が根は深いです。

土地を分割するには、売却して現金化するという方法が合理的です。

分割の問題を解決するには、相続と売却はセットで考えなければいけません。

相続は、税金の問題は一部の人にしか発生しませんが、分割の問題は、ほとんどの人に発生します。

相続の問題は決して他人ごとではありません。

そこでこの記事では、売却をフル活用した土地の相続対策についてご紹介いたします。

最後までお読みいただき、ぜひご参考にして頂ければと思います。

土地売却について基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の流れを7ステップで解説』を併せてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.相続の流れ

被相続人が他界されると相続が発生します。

相続の流れについては以下の通りです。

相続の流れでポイントとなるのが相続税の納付です。

相続税の申告と納付の期限は、相続が開始してからたった10ヶ月しかありません。

相続は、非常に短期間の中で納付まで行わなければならないという難しさがあります。

また相続では、相続人が複数いる場合、相続財産は相続人の共有状態で相続されるという点もポイントです。

共有とは、1つの財産を共有で有することであり、各人が一つのものを50％とか、25％という持分割合で所有することを言います。

相続の流れの中で、「遺産分割協議書の作成」というものがあります。

遺産分割協議書とは、共有状態で相続した財産を、誰がどの財産を持つのかを定めた書面です。

相続で問題となるほとんどのケースは、この「遺産分割」になります。

相続財産が現金であれば1円単位で分けることができるため、相続人間で平等に分けることが可能です。

一方で、相続財産に土地が含まれている場合、平等に分けることはできません。

土地を平等で分けるには、相続後、売却によって現金で分けることになります。

しかしながら、例えば相続財産が自宅のみである場合、次のようなケースで揉めることがあります。

例えば、相続人が娘2人で、1人は嫁に行き、1人は未婚で被相続人の家に住んでいるような場合です。

このようなケースでは相続した家を売却してしまうと、1人の娘は家を失うことになります。

しかしながら、家を売却しないと、嫁に出たもう1人の娘は何も財産を受け取ることができません。

よって、2人の相続人間の間に不公平感が生じます。

最悪の場合、家族が相続で争う「争族」が発生してしまうのです。

このように相続においては、後々、分割で問題となることが多いです。

相続対策で重要なのは、「どう節税するか」ではなく、「どう分割するか」ということを優先して考えなければいけません。

近年の相続対策では、まず分割対策を考え、次に納税資金を確保する納税対策を考えます。

そして最後に節税対策を考えるというのが主流です。

相続の流れの中で最も揉める部分は「遺産分割」です。

したがって、相続対策は優先順位を分割対策、納税対策、説財対策の順番で考えましょう。

以上、ここまで相続の流れについて見てきました。

相続で一番話題となるのは、相続「税」です。

相続が発生したとき、自分が相続税を払わなければならないかどうか気になっている方も多いと思われます。

そこで、次に相続税が発生する人とはどのような人なのか見ていきます。

2.相続税が発生する人とは

2-1.相続税の基礎控除額

相続は全ての人に発生しますが、相続「税」に関しては、一部の人にしかかかりません。

2015年1月に相続税法が強化され、相続税の課税対象となる人が増えました。

2015年の相続税法改正以前は、相続税を納める義務のあった人が、全体の4％程度と言われていました。

法改正以降は、その倍の8％程度の人が相続税の支払義務があるであろうと言われています。

さらに、東京都のような地価の高いところでは、12％程度の人が相続税の対象となっていると推定されています。

相続税は、かつては25人に1人しか該当しない税金でしたが、今では12.5人に1人の人が課税対象者となっています。

さらに東京都であれば8人に1人くらいの割合で相続税の対象者となるため、相続税は限られた富裕層だけのものではなくなりつつあります。

では、相続税を払う義務のある人と、払わなくても良い人は何で決まるのでしょうか。

そのポイントとなるが基礎控除額と言われるものです。

基礎控除額とは、被相続人(他界される方)が保有している資産から機械的に控除される金額です。

被相続人が保有していた資産は相続財産と呼ばれます。

相続財産には、金銭の他、預貯金、有価証券、動産、不動産などの他、債務や債権など、原則として被相続人に属した一切の権利義務が含まれます。

基礎控除額とは、以下の計算式で決まります。

法定相続人とは、配偶者と子供が基本的な法定相続人となります。

配偶者は常に相続人です。

他の血族の相続人については、優先順位が以下のように決まっています。

第一優先は、子またはその代襲相続人(子が先に他界した場合の孫のこと)です。

第二優先は、直系尊属(父母など)です。

第三優先は、兄弟姉妹またはその代襲相続人(兄弟姉妹の子)です。

例えば、被相続人Ａさんには妻1人、子1人がいたとします。

この場合、法定相続人は2名です。

すると基礎控除額は以下のように計算されます。

例えば、被相続人Ａさんが預貯金500万円、不動産3,000万円を保有していたとします。

相続財産としては3,500万円です。

すると課税の対象となる財産額は以下のように計算されます。

例えば、被相続人Ａさんが預貯金500万円、不動産3,000万円を保有していたとします。

相続財産としては3,500万円です。

すると課税の対象となる財産額は以下のように計算されます。

被相続人Ａさんは、基礎控除額以上の資産を持っていないため、課税対象資産としてはマイナスとなり、相続税が発生しません。

もし、被相続人Ａさんが基礎控除額以上の資産を持っていたとすると、基礎控除額を超えた部分の資産に対して相続税が課税されることになります。

相続税が発生する人は全国で8％程度の人と言いましたが、これは言い換えると基礎控除額以上の資産を持っている人が、全国で8％程度ということになります。

基礎控除額は、法定相続人の数で決まります。

近年はひとりっ子の家庭も増えてきました。

ひとりっ子の家庭は基礎控除額が低くなるため、相続税は発生しやすくなります。

また、東京は土地価格が高いため、東京に自宅を持っている人も相続税は発生しやすいです。

以前は、相続税は一部の資産家にしか課税がされませんでした。

しかしながら、相続税法が改正以降は都内に在住でひとりっ子の家庭の人は、サラリーマン世帯でも相続税が発生する人が登場してきています。

自分には無関係だと思っていた相続税も、ひょっとしたら対象者となっている場合もあります。

まずは、自分の資産が基礎控除額以上の資産であるかどうかを確認する必要があります。

ところで土地のような不動産は、売却しなければ価格は分かりません。

土地はどのように資産額が決まるのでしょうか。

そこで次に土地と相続税評価額について見ていきます。

2-2.土地と相続税評価額

現金は、被相続人が保有していた額がそのまま相続税評価額となります。

現金を100万円保有していたら、相続税評価額も100万円です。

一方で、不動産は一定のルールの基づき評価額を決めます。

まず単純で分かり易いのが建物です。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。

固定資産税は土地と建物に発生します。

毎年、土地と建物の所有者のところに、各市区町村から固定資産税納税通知書というものが届きます。

この固定資産税納税通知書の中に、「固定資産税評価額」というものが記載されています。

自宅のような自分で使っている建物の場合、建物の相続税評価額は固定資産税評価額となります。

それに対し、土地については単純ではありません。

土地にも固定資産税評価額が記載されていますが、土地の相続税評価額は固定資産税評価額ではありません。

土地の相続税評価額は、国税庁が公開している「相続税路線価」(以下、「路線価」と略)に基づき決まります。

国税庁のホームページを見ると、地図で自分の自宅の前の路線価を調べることができます。

路線価とは、自分の家の前の道路(路線)に記載された価格です。

路線価の数字は、単位は千円で、m²単価を表しています。

路線価は毎年微修正されるため、被相続人が他界した年の相続税路線価を用います。

土地の相続税評価額は、もっとも単純なもので、「面積×路線価」で決定されます。

但し、形状や広さによっては、評価額が修正される場合もあります。

一般的な戸建分譲地のような標準的な広さで整形な土地の場合、単純に「面積×路線価」で決まります。

例えば、土地が200m²で、前面路線価が150となっていた場合、土地の相続税路線価は以下のように計算されます。

尚、郊外で人口密度の低いようなエリアは、相続税路線価が割り振られていません。

このような地域は倍率地域と呼ばれます。

倍率地域はエリアごとに1.1倍、1.0倍のような倍率が決められています。

倍率地域では、土地の固定資産税評価額に倍率を乗じたものが相続税評価額となります。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1倍だった場合、倍率地域の土地の相続税評価額は以下のように計算されます。

ここで路線価は時価の80％相当額と言われています。

1億円が時価だとしたら、土地の相続税評価額は8,000万円であるという関係です。

このように実際の価値よりも低く評価してくれるということは、相続税にとっては喜ばしいことです。

例えば、基礎控除額が4,200万円のＡさんが、4,500万円の現金を持っていたとします。

この場合、基礎控除額以上の300万円部分のところが課税対象となるため、Ａさんには相続税が発生します。

一方で、Ａさんが4,500万円で土地を購入したとします。

土地の評価額は時価の80％ですので、相続税評価額は3,600万円(＝4,500万円×80％)となりました。

すると、Ａさんの資産は基礎控除額未満と評価されますので、相続税が発生しないことになります。

つまり、同じ資産でも、それを現金で持っているか、土地で持っているかで相続税の発生の有無が異なることもあります。

土地などの不動産は、相続税評価額を下げてくれるという効果があります。

現金を土地に変えるだけでも相続税の節税対策となるのです。

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3.土地売却による相続対策

節税の恩恵を受けられるとしても、残念ながら複数の相続人がいる場合、土地のままでは分割しにくいですよね。

そこで本章では、売却することでのメリットや税金などについて説明していきます。

3-1.現金は万能

土地は相続税評価額を下げてくれるため、節税対策としては効果がありますが、分割しにくいというデメリットを抱えています。

争族になるケースでは、ほとんどの場合、分けにくい土地が関与していることが原因です。

一方で、現金は分割しやすいです。

そのため、分割対策を考えるのであれば、現金で相続するのが最も良い形です。

しかも現金であれば、それがそのまま納税資金となります。

仮に、現金を持ち合わせていない相続人が土地を相続した場合、納税資金がありません。

納税資金のない相続人は、相続税が払えないため、相続した土地を物納することになります。

よって納税対策を考えても現金で相続する方が良い形となります。

また、現金であれば暦年贈与によって、生前から徐々に資産を相続人へ移転することも可能です。

暦年贈与とは、年間110万円以下は贈与税を非課税として相続できる制度です。

つまり、現金であれば、毎年110万円ずつ、相続人へ資金を移転することができます。

資金の移転によって、相続人が現金を貯めることができるため、納税対策となります。

このように資産を徐々に移転するということは、土地にはできません。

したがって、現金は分割対策にもなり、節税対策にもなり、暦年贈与もできるという万能性を持ち合わせています。

そこで、土地を持っている場合は、アパートのような有効活用をするのではなく、売却して現金化することをお勧めします。

土地は、土地になっていることにより現金よりも2割評価を下げています。

そのため、土地を売却して現金化すると、むしろ相続税評価額が上がるのではないかという懸念もあります。

しかしながら、土地は売却すれば税金を納めます。

先祖代々持っているような土地であれば、売却すると2割くらい税金が取られます。

結局のところ、税金を納めてしまえば、2割くらい現金が減るため、土地を持っているのと同じになります。

土地を売却することで、ほぼ同じ資産額となり、さらに万能な現金を手にすることができます。

そこで売却時の税金について見ていきます。

3-2.売却時の税金

個人の所得には、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得の10種類があります。

このうち、不動産を売却したときに発生する所得は、「譲渡所得」です。

譲渡所得は以下の計算式で計算されます。

譲渡価額とは売却額です。

取得費とは土地の購入価額です。

譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

譲渡価額が取得費と譲渡費用よりも高ければ所得税が発生し、譲渡価額が取得費と譲渡費用よりも低ければ所得税は発生しません。

尚、税率に関しては、所有期間によって異なります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得と呼ばれます。

短期譲渡所得の場合、所得税率が30％、住民税率が9％、合計39％が税率となります。

それに対し、長期譲渡所得の場合、所得税率が15％、住民税率が5％、合計20％が税率です。

ここで譲渡所得を計算する上でポイントなるのが「取得費」です。

先祖代々から受け継がれているような土地の場合、土地の購入価額は分からないことがほとんどです。

そこで次に取得費が不明の場合について見ていきます。

3-3.取得費が不明の場合

取得費が不明の場合は、概算取得費というものを計算に用います。

概算取得費とは、譲渡価額の5％ です。

取得費が分からないケースでは、この概算取得費を取得費として用います。

例えば路線価評価額が8,000万円の土地を考えます。

取得費は不明です。

先祖代々からの土地であるため、5年超の所有期間があります。

路線価は時価の80％程度であるため、この土地を売ったら1億円になったとします。

この場合、譲渡所得を計算すると、以下のようになります。計算を簡略化するため、譲渡費用はゼロとします。

譲渡所得は9,500万円となります。

この土地は所有期間が5年超であるため、所得税および住民税の合計税率は20％となります。

よって、所得税および住民税は以下の通りです。

よって、1億円の土地を売却して、1,900万円の税金を支払うため、結果的に手残りの資金は以下のように計算されます。

元々、相続税評価額は8,000万円の土地を売却した結果、税引後8,100万円の現金を手にすることができました。

つまり、相続財産としては、土地のまま持っていても、現金にしても結果的には、ほぼ変わらないということになります。

以上、ここまで取得費が不明の場合について見てきました。

3-4.売却による効果

取得費の分からない土地は、売却しても相続税評価額はほぼ変わらないというのが結論です。

ところが、土地を現金に換えたことにより、分割のしやすさと納税のしやすさの2つのメリットが生まれました。

分割対策、納税対策、節税対策の順番で考えた場合、土地をそのままにしておくよりも、売却して現金化した方が、有効な相続対策となっています。

しかも売却による所得税を考慮すると、資産を土地で持っていても、現金で持っていても、相続財産としては、ほぼ同額です。

遊休地を持っている場合には、土地活用の前に是非、売却を検討してみましょう。

3-5.その他相続前に売却した方が良い土地

ちなみに、相続で売却すべき不動産は遊休地の土地だけではありません。

「底地」を持っている人は、相続前に絶対売却すべきです。

底地とは、家などの建物を建てる目的で借地の設定を受けている土地です。

つまり、他人に貸している土地です。

底地を売却した方が良い理由は、底地の相続税評価額は時価よりも高く評価されてしまうためです。

つまり、底地で持っておくよりも、売却して現金にした方が財産を小さくできます。

言い換えると、底地は相続税評価額で評価されているような金額では売却はできません。

本当の価値以上に、過剰な評価がなされている資産になります。

底地も国税庁が規定している借地権割合というものを用います。

借地権割合は、エリアによってことなります。

住宅地の借地権割合は、60％や70％といった数値です。

例えば借地権割合が60％のエリアの場合、底地割合は40％(＝1－60％)と計算されます。

借地権割合が70％のエリアであれば、底地割合は30％です。

例えば、路線価の評価額が1,000万円の土地で、借地権割合が60％のエリアの場合、底地の評価額は400万円となります。

しかしながら、実際には底地は二束三文でしか売却できないため、相続税評価額ほどの価値がありません。

実際に売却してみると、相続税評価額では売却できないことが往々にしてあります。

よって、底地は底地として持っている限り、過剰に評価され相続税を上げる結果になっています。

底地は売却こそが相続税対策になるのです。

また、非常に地形の悪い土地や、長細い土地等、著しく市場性の劣る土地も売却を検討すべきです。

このような著しく価値が劣る土地も時価よりも相続税評価額が高くなっている可能性があります。

誰も買手が見つからなさそうな土地は、一度、査定をとって時価を確認してみる必要があります。

時価が相続税評価額よりも安い場合には、積極的に売却を検討すべきです。

売却こそが相続対策に繋がります。

4.土地を売りたいときの手順

では最後に、土地を売りたいときの手順についてご紹介します。

土地の売却で相続対策を行う場合、大切なのがまずは査定です。

査定とは売却予想価格を算出することになります。

査定を行ってみて、売却が相続対策となるかどうかを見極める必要があります。

査定は複数の不動産会社に依頼するのが、鉄則です。

査定額は、あくまでも売却の「予想価格」であるため、客観性を持たせるためにも複数社から取得すべきです。

大切な資産の売却であるため、1社の査定だけで判断せず、複数の不動産会社の査定額をきちんと見比べるようにして下さい。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使うのが便利です。

知名度の高い大手不動産会社でも、土地の所在地によっては査定の対象外になっているケースもあるので、自力で査定してくれる不動産会社を探すのは意外と面倒なものですが、HOME4Uであれば、個別に不動産会社に問い合わせなくても、1分ほどの簡単な入力で、あなたの土地に対応できる複数の不動産会社をシステムが自動でピックアップし、無料で査定を依頼することができます。

各社の査定額を比較して一番高く売れそうな不動産会社に目星をつけ、周辺の過去の売却実績などさらに具体的にヒアリングをしてみてください。

各社から一通りヒアリングをした後は、媒介契約を締結し、売却活動を開始します。

媒介とは、仲介・あっせんの意味です。

不動産会社に仲介やあっせんを依頼する契約を媒介契約と呼びます。

尚、土地の売却においては、売主は境界を明示する義務があります。

境界が明示できない状況であれば、売却前に測量を行う必要があります。

先祖代々持っているような土地は、境界が不明瞭な土地が多いです。

売却するために、隣地や道路との境界を確定するようにして下さい。

測量会社を知らない場合には、不動産会社に紹介してもらうのが良いでしょう。

境界が確定したら、売却活動開始です。

売却には通常3ヶ月程度時間がかかります。

売却後は、確定申告を行い、所得税を支払うことになります。

まとめ

いかがでしたか？

相続対策は、分割対策、納税対策、節税対策の順番で考える必要があります。

土地は節税対策にはなりますが、分割対策や納税対策としては弱い面を持っています。

取得費の分からない土地は、実は売却してもほとんど相続税評価額としては変わりません。

売却後の現金には、分割もでき、納税もでき、暦年贈与も可能と言う万能性を備えています。

人口減少が進む中、土地の売却は相続対策として有効性が高いとして注目されつつあります。

売却という手段を有効に活用して、“争族”とならない相続対策を行いましょう。

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