売るなら今！オリンピック前にマンションを売却すべき8つの理由

中古マンション価格が高止まりしています。

東京カンテイによれば、足元の首都圏中古マンション平均価格は70平米あたり3725万円（2019年2月時点）。アベノミクス景気が始まった13年1月時点と比べて1000万円近く上がりました。近畿圏、中部圏でもこの6年間で500万円近く上昇しています。

出典：東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」

中古マンション価格が上昇している今がマンションを高値で売却できるチャンスです。
そこでこの記事では、価格上昇の背景と東京オリンピック前に売るべき理由、売却時のポイントなどを説明します。ぜひこの記事で得る情報を上手に活かして、売却の好機を逃さないようにしてください！

マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』も併せてご覧ください。

1. 東京オリンピック前の今、マンション価格は高騰している

中古マンション価格が上昇しているのは、買い手のニーズがあるからです。新築マンション価格が高騰し、新築を買いたくても金銭的に手が出ない層が、中古マンション市場に流れてきています。中古マンションの買い手が増えれば、それだけ価格も上昇します。

新築マンションの月間契約率は近年不調です。不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向 2019年2月度」によれば、2019年2月の首都圏の新築マンション価格は1戸当たり平均6284万円。月間契約率は65.6％と、好不調の境目と言われている70％を下回りました。

高騰の背景には、2020年の東京オリンピックに向けた「インフラ投資の拡充」が大きく関係しています。詳細を以下、3つの要因に大別して説明します。

1-1. 要因1 建築費の増加

東京オリンピックに向けたインフラ整備により、公共工事が増え、それに伴い建築資材と人件費の需要が高まり、建築費全体が高騰しました。

国土交通省によると、2011年度を「100」とした場合の建設工事費の指数は、2017年度は「108」と8％上昇しました。100を下回った2012年度を最後に、右肩上がりが続き、2018年度は「110前後」を推移しています。

出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」

1-2. 要因2 地価の上昇

地価の上昇圧力が、そのまま新築価格に波及しています。地価が上がると、開発デベロッパーが仕入れる用地のコストが膨らみ、そのまま新築価格にのしかかります。

国交省が3月に発表した「2019年1月1日時点の公示地価（全用途・全国平均）」は、前年比1.2％増と4年連続で上昇しました。新築価格が高騰している一因になっています。

最新5年間の公示価格については、こちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事「【2019年最新版】「公示価格」とは？近年の動向を解説します！」

1-3. 要因3 海外マネーの取り込み

海外マネー（国外からの需要）増加も新築価格を押し上げました。ここでいう外需とは、「訪日外国人観光客の増加」と「海外の国内不動産投資の活発化」です。

日本政府観光局が発表した2018年の訪日外国人客数は約3,119万と過去最高を記録し、オリンピック誘致が決まった2013年（約1,036万人）の3倍の規模です。

訪日観光客の受け皿となるホテル建設が増えて、国内の用地仕入れ競争が激化し、仕入れコストがあがり、マンションの販売価格にのしかかりました。

日銀の低金利政策も後押しし、海外投資家による国内不動産取引も活発になりました。

これら3つの要因により、新築マンション価格が高騰しています。その結果、中古マンションのニーズが増え、まさに今、中古マンション価格が上昇局面を迎えているのです。

2. 東京オリンピック前に売るべき8つの理由

需要旺盛な中古マンション市場ですが、東京オリンピック後は、退潮の兆しが見え隠れしています。

東京オリンピック前にマンションを売ったほうがいい8つの理由を紹介します。

2-1. 2019年の消費増税問題

2019年10月に消費税が8％から10％に引き上がります。消費税増税前に駆け込み需要があり、消費増税後に買い控えが続くことは容易に想像できます。

2014年に消費税が5％から8％に上がったときも、駆け込み後の反動減がしばらく続きました。

ニーズのある今のうちに、マンション売却をおすすめします。

2-2. 生産緑地問題で価格暴落の危機

2022年問題とも言われる生産緑地問題は、中古マンション価格を押し下げる大きな懸念事項として社会問題化しています。

これまで農地として課税を免れてきた都市部の生産緑地の大部分で、2022年に税優遇が終わりを迎えます。固定資産税や相続税が課税されると、土地所有者は宅地へ転用して税金を安くする動きが想像できます。

この生産緑地は全国に約1万3000ヘクタールと東京ドームの約2,800個分あり、その8割が2022年に税優遇の期限を迎えます。

宅地転用が増えれば、住宅の供給が増え、マンション価格が下落にむかうことは予想できます。

2-3. 海外投資家の撤退

マンション価格の上昇をけん引してきた海外投資家の買い意欲は鈍化してきており、オリンピック後はさらに衰退すると一部で予想されています。

新築・中古価格の割高感と円安一服（円安傾向が落ち着き、レートが横ばいになっている状態）により投資妙味が次第に薄れているためで、海外勢が取得したマンションがオリンピック後、売りに傾けば、マンション価格は一気に急落します。

2-4. 人口が減少に転じる

人口が減ればマンションの買い手が少なくなるので、マンションの売却が不利になります。

オリンピック開催以降は、総人口が減少に転じると予想されています。国立社会保障・人口問題研究所によれば、すべての都道府県で2030年以降の総人口は一貫して減少します。東京以外の大阪、名古屋、福岡の地方都市圏も同様です。

特にマンションのおもな購入層である30代～40代人口の減少が顕著になります。

出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30年推計）」 

2-5. 中古より新築需要が高まる

中古より新築需要のほうが高くなると、中古マンション市場が冷え込みます。

人口が減れば、マンション需要が落ち込むことになります。マンションの買い手が少なくなれば、理論上、新築マンション価格が落ち込むことになります。東京オリンピック後は総人口が減少に転じます。本当に減少すれば、マンションニーズも減ってくるでしょう。しかし、新築マンション価格が下がれば、新築マンションが買いやすくなるので、その分、買い手がつきやすくなります。

新築に買い手がつきやすくなると、中古マンションを買おうとしている人がその分減ることになり、それがそのまま、中古マンション価格の下落圧力につながるのです。

2-6. 金利上昇の可能性

オリンピック後に住宅ローンの金利が上がる可能性も、無視できません。

マンション需要を押し上げてきたのは、日銀の低金利政策の下支えがあったからでした。融資の金利を下げて国内消費を活発化させる政策はまだ続いていますが、政府が掲げるインフレ率2％が実現できれば、その必要がなくなります。

その後は景気を引き締めるための金利上昇が見込まれます。金利が上がれば住宅ローンの金利にも上昇圧力が加わり、マンションの買い意欲が冷え込む可能性があります。

2-7. 賃貸向け融資の引き締め

2018年、とある銀行による不正融資問題などの影響で、個人向けの不動産融資にブレーキがかかりました。

日銀の調べでは、2018年の新規融資額は前年比で16％減の2兆8348億円。地銀や信金などが不動産融資に慎重になり、買い手に不利な状況に向かっています。

融資が下りなければ、多くの買い手は不動産を取得することができません。オリンピック後にマンション需要が減るとわかれば、融資環境はさらに不利になると予想されます。

2-8. 地政学リスクによる相場下落

ここしばらく好調な中古マンション市場ですが、いつ何が引き金になって不調に転じるかは誰にも見通せません。

不動産市場は、世界の政治・経済の出来事と密接にかかわっています。世界規模の出来事をリスクと捉えることを「地政学的リスク」といいますが、わかりやすい例でいうと、近隣国による軍事的危機や国内の天災等を指します。

こうした地政学的観点から「日本の不動産はリスクが高い」と思われると、一時的に海外からの買い手が少なくなったり、売りが増えたり、マーケットに影響を及ぶことがあります。

中古マンション市場が好調なうちに、早めに売り抜けることも一つの考え方です。

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3. マンションを賢く早く売る方法

2章で、東京オリンピック前の売却をオススメする理由をご紹介しましたが、みなさんはどうお感じになられましたか？

「買い手が見つかりそうなうちに早めに売りたい！」と思った方もきっといらっしゃるでしょう。

そこで3章では、東京オリンピック前にマンションを売りたいと思った方のために、賢く早く売る方法を紹介します。

3-1. 複数の不動産会社にまとめて査定を依頼する

マンションを売ろうと思ったときに最初にすることは、不動産会社に売却価格の査定を依頼することです。

査定は複数の会社に見てもらうのが成功の秘訣です。なぜなら、不動産会社によって査定価格にはばらつきがあるからです。

例えば、

といった具合に、数百万単位で価格が変わってくることがあります。マンション価格を適正価格、あるいはなるべく高く売りたい人は、複数社に査定を依頼し、しっかり比べることが重要です。

とはいえ、査定を依頼するべく不動産会社を自力で探し出し、一社一社、足を使って査定依頼をするのは大変ですし、効率もよくないですよね。

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オリンピック前にマンションを売りたいと思っている方は、ぜひ今すぐHOME4Uを使って複数の不動産会社に査定を依頼して、効率よくマンション売却を進めてください。

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まとめ

いかがでしたか？
東京オリンピック前のマンション売却をおすすめする理由を紹介しました。

東京オリンピック後は、中古マンションの価格を下げかねない話題が立て続けにやってきます。
2019年後半に消費税が増税されれば、買い手の購入意欲は冷え込みます。同時に生産緑地（納税が猶予された田畑）が解除されて、節税するためにマンション建設が増えます。ライバルのマンションが増えるので、高く売れるチャンスが小さくなり、さらに国内の人口は減少に転じれば、売却はより不利になることは容易に想像がつきます。

近い将来、マンションを売却する予定がある方は、中古マンションにニーズがある今の時期に、動き始めることをオススメします。

好機を逃さないよう、今すぐ「不動産売却 HOME4U」を使って複数の不動産会社に査定を依頼し、賢く早くマンション売却を成功させてください。

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（2019/10/2追記：本記事の掲載内容は、公開日時点での情報です。）