地上権とは？土地購入前に知っておきたい賃借権との違いや注意点

自宅を建てるための土地を購入する際に注意したいのが、「地上権」の有無です。地上権が設定されていると、自分の土地であっても自由に活用することができません。

本記事では、地上権の概要をはじめ、地上権と賃借権の違いや地上権のメリット・デメリット、地上権が設定されている土地を購入する際の注意点などについて解説します。

1.そもそも地上権とは？

地上権は借地権の一つであり、民法第265条において以下のように定義されています。

引用：“民法”. e-Gov法令検索

つまり、地上権者（地上権を持っている方）は、土地の所有者の許可を得ずに、土地の貸し借り、売却、建物の建築、抵当権の設定などができる、ということです。

また、借地権には「賃借権」というものもあります。これは、土地の賃貸借契約に基づき、借地人（土地を借りる方）が土地を利用する権利のことです。

借地人は、土地の所有者に対して契約で決められた地代を支払うことで、借地上を利用する権利（賃借権）が得られます。

なお、借地権についてより詳しく知りたい方は、「借地権とは？種類や特徴、メリット・デメリットをわかりやすく紹介」をご覧ください。

2.地上権と賃借権の違い

地上権も賃借権も借地権の一種であることに変わりはありませんが、この2つには大きな違いがあります。

ここでは、地上権と賃借権の違いについて詳しく見ていきましょう。

2-1.地上権：建物の売却・貸し出しに土地所有者の許諾は不要

地上権は、他人が所有する土地を使用する権利のことです。地上権がある場合、土地の所有者の許可がなくても土地を貸し出す、その土地にある建物を売却する、担保に設定するといったことが可能です。

これまで地上権が設定されるケースは多くありませんでしたが、近年では太陽光発電パネルを設置するために地上権を設定するケースが増えています。

2-2.賃借権：建物の売却・貸し出しに土地所有者の許諾が必要

賃借権は、他人が所有する土地を使う権利である、という点では地上権と同じです。ただし、地上権とは異なり、その土地にある建物を建て替えたり、売却したりすることは、原則的に土地所有者の許可がないとできません。

なお、改築やリフォーム、建物の売買などをする際に、土地所有者から承諾料を求められるケースもあります。

3.地上権のメリット・デメリット

本章では、地上権のメリット・デメリットを紹介します。

3-1.地上権のメリット

地上権が設定されていることでメリットを享受できるのは、その土地を使う借地人です。

3-1-1.建物の譲渡や建て替えなどで、土地を自由に使える

その土地にある建物の譲渡や建て替えなどを希望する場合、賃借権では土地所有者の許可が必要になります。しかし、地上権が設定されていれば、借地人は土地所有者の許可がなくても土地を自由に使うことが可能です。

3-1-2.抵当権の設定ができるため住宅ローンを組みやすい

地上権があれば抵当権の設定ができるため、不動産を担保に融資を受けることが可能です。家を建てる際に住宅ローンが比較的組みやすくなるのは、大きなメリットの一つといえるでしょう。

3-2.地上権のデメリット

借地人が地上権のメリットを享受できる一方で、土地所有者にはデメリットがあります。

3-2-1.所有権があっても土地を自由に使えない

土地の使用権は借地人にあるため、建物を建てたり、貸したりすることはもちろん、基本的にはその土地に立ち入ることもできません。地代を請求できるような取り決めなどがなければ、土地を持っていてもほとんど意味がない状態だといえるでしょう。

3-2-2.想定外の使い方をされる場合がある

前述のとおり、借地人が譲渡や売却を無許可で行なえるため、土地所有者が想定していない使い方をされる可能性も否定できません。具体的には、まったく面識のない方がいつの間にか借地人になっていたり、社会的にマイナスなイメージのある使い方をされたりすることも考えられます。

3-2-3.更新料や承諾料をもらえない

地上権には地代の支払い義務がないため、土地所有者は賃借料や権利の更新料、譲渡などの際の承諾料などを得られません。地上権を設定する際に、土地所有者と借地人の間で地代などに関する取り決めをしておけば、賃借料や更新料などが得られる場合もあります。

4.地上権が発生するのはどのようなとき？

地上権は借地人にとってはメリットがあるものの、土地所有者にとってはデメリットしかありません。それにも関わらず、地上権が発生するのはなぜでしょうか。

また、地上権には「法定地上権」というものもあります。本章では、地上権が発生する理由と、地上権と法定地上権の違いについて解説します。

4-1.土地所有者と建物所有者が合意したとき

地上権は、土地所有者と建物所有者の合意により、地上権の設定契約を締結した場合にのみ発生するとされています。

ただし、地上権が設定されると、土地所有者の権利が大きく制限されることになるため、合意に至るケースは稀です。

4-2.合意がなくても、地上権が発生することもある

土地所有者と建物所有者との間に合意がなくても、競売や公売によって成立する地上権を「法定地上権」といいます。

法定地上権は、以下のようなケースで成立します。

4-2-1.抵当権が設定された土地・建物が競売にかけられた場合

債務者が支払いを怠り、抵当権者によって土地や建物が競売にかけられると、土地と建物のどちらかが競り落とされるケースがあります。この場合、競り落とされた土地または建物には、法定地上権が成立します。

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4-2-2.土地や建物が強制競売にかけられた場合

抵当権が設定されていなくても、土地や建物の所有者が支払いをしなかったために、一般の債権者が裁判所に対して、不動産の強制競売を申し立てるケースがあります。この場合、判決に沿って強制競売をした結果、土地や建物が競り落とされ、それぞれ異なる所有者となったときに、法定地上権が成立します。

なお、強制競売となった場合には、抵当権の設定は必要ありません。

4-2-3.税金滞納で強制処分を受けた場合

土地・建物の所有者が税金を滞納した場合には、強制処分として土地や建物が公売にかけられます。

公売とは、差し押さえた財産を入札などによって売却して金銭に換え、滞納国税に充てる手続のことです。公売で土地または建物が落札された場合にも、法定地上権が成立します。

参考：“公売情報”. 国税庁

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5.地上権が設定されている土地を購入する際の注意点

購入したい土地に地上権が設定されている場合、そのまま購入しても思うように活用できません。最後に、地上権が設定されている土地を購入する際の注意点や対処法を解説します。

5-1.地上権の登記を抹消してもらう

地上権の設定されている土地を購入する際には、地上権者と土地の所有者が共同で、地上権抹消登記を申請する必要があります。土地所有者が地上権者を知らない場合には、登記簿を手がかりにして地上権者を探さなければなりません。

また、すでに地上権者が死亡している場合は、相続人に協力を依頼します。それでも交渉がうまくいかない場合には、次に示す方法をとることになります。

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5-1-1.地上権抹消登記請求訴訟を提起する

地上権抹消登記の申請について、地上権者やその相続人の協力が得られない場合には、訴訟を提起することになります。これを「地上権抹消登記請求訴訟」といいます。

この訴訟で勝つと、土地所有者が単独で地上権抹消登記を申請できます。なお、申請の際には登記の添付書類として、地上権抹消登記の申請を地上権者に命ずる確定判決書を用意します。

5-1-2.公示送達により訴状を送達して判決を得る

地上権者の所在が不明な場合には「公示送達」を利用して、地上権抹消登記請求訴訟を提起します。公示送達とは、地上権者など訴状を送達する相手方の所在が不明な場合に認められる送達方法です。訴状を裁判所の掲示板に掲示することで、相手方に送達したことになります。

掲示板への掲示から2週間が経過すると、公示送達の効力が生じて訴訟を始められます。その後、判決が確定すれば、地上権抹消登記の申請が可能になります。

5-1-3.公示催告の申し立てにより除権決定を得る

地上権者の所在が不明な場合には、公示催告の申し立てにより抹消登記を申請する方法もあります。公示催告とは、利害関係者の申し立てに基づいて、存否や所在が不明な方に対して一定期間内に権利の届け出をするよう、裁判所が公示して催促することです。

公示催告の申し立てによって除権決定を得ると、土地所有者は地上権の抹消登記を単独で申請できます。

5-2.地上権を購入する

地上権は購入することが可能です。購入費用は一般的に、その土地の相場における20～70％ほどとされています。

また、地上権の登記をする際には登録免許税が必要です。登録免許税は登記の種類によって税率が変わり、地上権の登記には不動産評価額の1,000分の10がかかるとされています。

さらに、登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬がかかります。司法書士報酬の目安は、5万円前後です。

一般的に登記は1～2週間ほどで完了します。

地上権の購入にあたって、土地の値段を知りたい方は「土地の値段を調べる方法を解説！価格を決める5つの要因とは」で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

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まとめ

借地権の一つである地上権は、他人が所有する土地を自由に使える権利です。借地人にとってはメリットがあるものの、土地所有者にとってはデメリットばかりといえます。そのため、地上権の設定されている土地を購入する際には、地上権の登記を抹消してもらうことが重要です。

また、地上権者や相続人が協力的でない場合、所在が不明な場合には、地上権抹消登記請求訴訟や公示送達などにより地上権の抹消登記を検討しましょう。地上権は購入することも可能なため、状況に応じた方法を選ぶことが大切です。

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