家の売却でやってはいけないこと25選！売却で失敗しないためには？

多くの方にとって、家の売却は人生で1度あるかないかのことです。そのため、「家の売却で失敗したくない」と考えてしまいますよね。

家の売却でやってはいけないことを把握すれば、初めての売却でも安心して進められます。ぜひ本記事で正しい知識を身につけてください。

なお、家を売るための事前準備や注意点について詳しく知りたい方は『家を売る完全ガイド！注意点と初めにやるべき準備｜高く売るコツも解説 』をご覧ください。

1.家の売却でやってはいけないこと25選

家の売却でやってはいけないこと25選を、「売却準備中」「売却活動中」「売買契約・引き渡し後」の3つの段階に分けて紹介していきます。

「やってはいけないこと」をすると、相場よりも安く売却してしまったり、売却活動が長引いたりする可能性があります。売却活動を成功させるためにも、これからご紹介する内容をぜひ最後までお読みください。

2.家の売却準備中にやってはいけないこと

家の「売却準備中」にやってはいけないことは、以下のとおりです。

不動産会社に頼るだけでなく、自分でも調べて売却準備をすることが大切です。

その1.売却スケジュールを立てないまま不動産会社を探し始める

売却スケジュールを立てないまま不動産会社を探し始めると、いつまで経っても売却できないかもしれません。

購入需要の高い時期に合わせて、逆算して売却計画を立てましょう。

家の需要が最も高いのは、新年度・新学期シーズンの2月～3月頃、次いで、転勤シーズンの9月～11月頃です。

一方、8月頃は気温が高く、天候が不安定なため買い手の活動意欲が下がると言われています。

家の売却は、一般的に3ヶ月～6ヶ月程度かかるため、3月頃までに売却を終わらせたいなら、前年の10月までに売却活動の準備を始めるのがおすすめです。

高値での売却を成功させるためにも、購入需要が高まる時期を狙ってスケジュールを立てましょう。

その2.不動産会社に相談する前に家のリフォーム・解体をする

不動産会社に相談する前に、家のリフォーム・解体をするのは避けましょう。

築年数の経過した古い家を売却するには、「リフォームや解体をしたほうが高く売れるのでは」と考える方もいます。

しかし、高額なリフォーム費用がかかる上に、リフォーム代を割り増しした価格で家が売却できるとは限りません。

また、解体費用は、木造住宅で4～5万円程度／坪かかるので、延床面積が30坪であれば、120万円～150万円程度の費用がかかります。

近年では、古くて安い家を自分でリフォーム・リノベーションしたいと考える方も多く、築古物件でも売り方次第で売却できる可能性があります。

そのため、まずは不動産会社に相談して、ベストな売却方法を判断してもらうのがおすすめです。

その3.所有物件が不動産仲介と買取のどちらに適しているか知らない

所有物件が、不動産仲介と買取のどちらに適しているか知らないと、家が売れ残る可能性が高くなるでしょう。

「仲介」とは、不動産会社に買い手を探してもらう一般的な売却方法です。
一方「買取」は、不動産会社が直接家を買い取ってくれる方法です。

築年数の経過していない綺麗な物件であれば、不動産仲介を利用して高値での売却が期待できます。

しかし、築古の老朽化が目立つ物件や、生活する上で立地条件の悪い物件などは、住居としての需要が低いため、不動産仲介で売却を依頼しても売れ残るかもしれません。

物件の状態や、自身の希望条件により、どちらを選ぶか判断することになりますが、まずはそれぞれの特徴を理解することが大事です。

その4.相場よりも安くなることを知らずに買取を選ぶ

相場よりも安くなることを知らずに買取を選ぶと、金銭面で損をする可能性があります。

買取は、仲介手数料がかからず短期間で売却ができるメリットはありますが、仲介と比べて相場の7割程度の価格で取引されます。

買取の場合は、買取した物件を修繕・リフォームして、内装を綺麗にした状態で再度販売します。

そのため、少しでも安く仕入れた方が、売却しやすくなり利益も出るので、買取価格が仲介よりも安くなることが多いです。

買取の良い面だけを見て依頼すると、金銭面で後悔することもあるため、不動産会社と相談してから判断しましょう。

その5.自分で相場を把握していない

自分で相場を把握していないと、不動産会社に提示された査定額が妥当か判断できません。

相場がわからないと、安い金額を提示されても疑問を持たないまま売却したり、不動産会社の担当者が説明している内容が理解できなかったりするかもしれません。

事前に、売却する家と同じような物件の相場を調べておくと、提示された査定額が相場よりも安い、または高い理由を不動産会社に聞けます。

売却のタイミングを逃さないためにも、予め自分で相場を把握しておきましょう。

その6.ローン残債があるのに金融機関にだまって売却を進める

ローン残債があるのに、金融機関にだまって家の売却を進めることは原則不可能です。

住宅ローンを利用して物件を購入した場合は、家に「抵当権」が設定されているので、ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却できません。

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を借金の担保として確保する権利のことです。

また、ローンの返済が困難な場合は、「任意売却」と呼ばれる方法があります。任意売却であれば、家の売却代金だけでローン残債を補填し、抵当権も抹消してもらえます。

とはいえ、抵当権を抹消する、任意売却を行う、どちらの場合も金融機関での手続きが必要です。ローン残債を一括返済する金利の計算にも関係するため、事前に金融機関に相談しましょう。

その7.査定額だけで不動産会社を決める

査定額だけで不動産会社を決めるのは避けましょう。

不動産仲介における査定額は、あくまで売却予想価格なので、提示された金額で売却できるとは限りません。

不動産会社によっては、契約を取るために高額な査定額を提示してくる場合があります。高い査定額の根拠や理由を説明できるのなら、高値で売却できる可能性もありますが、きちんと説明できないようなら注意が必要です。

相場よりも高い価格だと、家が売却できずに売れ残るかもしれません。

その8.一社しか査定を依頼せずに契約を決める

一社しか査定を依頼せずに契約を決めると、査定額が相場より高いのか安いのか判断できません。

複数社から比較することで、売却する物件が相場よりも高くて売れにくいのか、あるいは安くて損をする可能性があるのか気づけます。

査定額の基準は、不動産会社ごとに異なり、会社によっては数100万円程度の差が出る場合があります。

相場を理解して、良い条件の不動産会社と契約するためにも、5～6社程度に査定を依頼しましょう。

不動産査定を依頼するなら、一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー) 」が便利です。

運営実績20年の「不動産売却 HOME4U 」なら、マンションを売るための的確なアドバイスをしてくれる不動産会社が見つかります。

「不動産売却 HOME4U 」では家の所在地や広さなど必要最低限の情報を入力するだけで、最大6社の不動産会社から、査定価格をまとめて取り寄せることができます。

マンション売却を検討されている方は、ぜひ 「不動産売却 HOME4U」を利用しましょう。

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その9.「大手だから安心」という理由で不動産会社を選ぶ

「大手だから安心」という理由で、不動産会社を選ぶのは避けましょう

大手はネットワークが広く、情報量が多い点が魅力ですが、売却したいエリアの販売実績が少なければ、売却期間や金額に影響が出るかもしれません。

また、不動産会社選び以上に家の売却で大切なのは、信頼できる担当者を見つけることです。

基本的には、営業活動から契約書の作成、引き渡しまで1人の担当者が受け持つので、いかにそのエリアに精通しているかに加え、知識や経験の豊富さが、家の売却において重要なポイントになります。

大手から中小まで幅広く査定を依頼し、売却したいエリアの実績が豊富な会社を選びましょう。

その10.住宅ローン残債を把握してない

住宅ローンの借り入れをしている場合は、原則完済していないと家を売却できません。

売却価格を補填して完済できるか判断するためにも、ローン残債の確認は必須です。

ローンが完済できない売却価格で進めても、売買が延期になったり、取り消されたりする可能性があります。

そのため、家の売却を決めたら、まずは金融機関に住宅ローン残債を確認しましょう。

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その11.売却にかかる費用と税金を把握していない

売却にかかる費用と税金を把握していないと、資金計画にズレが生じます。

想定していたよりも費用や税金が発生し、売却後の手取り額が少なくなる可能性があるのです。

売却にかかる主な費用と税金は、以下のとおりです。

事前に費用と税金を計算に含めて、シミュレーションしておくと安心です。

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その12.売り出し価格を自由に決める

売り出し価格を自由に決めないようにしましょう。

相場よりも高く売り出せば、購入希望者が見つかりづらくなり、安く売り出せば手元に入ってくるお金が少なくなり、損をしてしまいます。

そのため、価格を設定する際は、希望売却価格や査定結果、間取りが似ている物件の価格などを参考にし、買い手が見つかる範囲の適正価格を見極めることが大切です。

自分で家の売り出し価格を決められない場合は、不動産会社に相談しましょう。

不動産会社は、相場を把握しているので、物件に見合った適正な価格を提示してくれます。

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その13.媒介契約の種類と違いが分からないまま契約する

媒介契約の種類と違いが分からないまま契約すると、思うような売却活動ができなくなるかもしれません。

媒介契約とは、家を売却する際に不動産会社に間に入ってもらい、買い手を探してもらうための契約です。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあり、それぞれの特徴は以下のとおりです。

※レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、複数会社との契約ができませんが、一般媒介契約なら複数会社との契約が可能です。

また、専属専任媒介契約は、自分で買主を探す行為ができません。

それぞれの特徴を理解しておかないと、契約違反になる可能性があるので、種類や違いを把握してから媒介契約を結びましょう。

3.家の売却活動中にやってはいけないこと

家の売却活動中にやってはいけないことは、以下のとおりです。

適切な価格設定を行い、買い手に良い印象を与えることが、早く高値で売却するためのポイントです。

その14.売却価格を相場よりも大幅に高く設定する

売却価格を相場よりも大幅に高く設定すると、買い手が見つかりづらいです。

買い手も相場価格を把握していることが多く、高すぎる価格だと物件検討の段階で省かれてしまうかもしれません。

不動産から提示された査定額や、周辺の売り出し中の物件を参考に、相場を把握して価格を設定しましょう。

その15.売却価格を相場よりも低く設定する

売却価格を相場よりも安く設定すると、金銭面で損をすることがあります。

家の売却では、買い手から値引き交渉されることもあり、最終的な売却価格が、当初予定していた売り出し価格よりも安くなる場合があるのです。

特に、住宅ローン残債がある場合は、安すぎる価格だと完済できなくなるかもしれないので、事前に最低限の売却額（下限価格）を設定しておきましょう。

売却代金で住宅ローンを完済して、さらに新居購入に充てたいなどの場合は、下限価格の設定がより重要になります。

その16.内覧前に片付けをしない

買い手が内覧する前に、片付けをして良い印象を与えましょう。

家を綺麗にしておくと部屋が広く見えるので、買い手が実際に住んだイメージがしやすいです。

室内が散乱していたり、汚れていたりすると、買い手にマイナスイメージを与えてしまうため、購入にまで至らないかもしれません。

短期間での売却を目指すなら、片付けをして綺麗な状態で内覧希望者を待ちましょう。

その17.販売活動を全て不動産会社に任せきりにする

販売活動を全て不動産会社に任せきりにするのは、おすすめできません。

家の売却を長引かせないためにも、不動産会社と定期的に連絡を取り、進捗状況に応じた戦略を立てる必要があります。

営業活動や広告の内容、購入希望者からの問い合わせ件数などを確認し、なかなか買い手が見つからない場合は、売却プランを見直してもらいましょう。

販売活動の内容を定期的に把握して、自身でも知識を身につけておくと役立ちます。

NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー) 」を利用すれば、信頼できる優良な不動産会社が見つかりやすくなります。
ぜひ「不動産売却 HOME4U 」をご活用ください。

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その18.物件の不具合や傷などを買主に隠す

物件の不具合や傷などを買主に隠して売却した場合は、後々トラブルに発展する可能性があります。

後から契約書に記載のない不具合が判明すると、補修費用や賠償金の請求、場合によっては契約解除を求められます。

雨漏りやシロアリ被害はもちろんのこと、周辺環境についても伝えましょう。

近隣トラブルなどの隠れた問題や、宗教施設や暴力団事務所といった嫌悪施設がある場合も、告知します。

売却を成功させるためにも、不動産会社に隠さず相談して、対策を練ることが重要です。

その19.値段交渉を拒否する

すべての値段交渉を拒否すると、いつまでも売却活動が進みません。

そのため、予め妥協できる箇所とできない箇所の基準を決めておき、交渉を行うことが大切です。

たとえば、値下げした売却代金が、住宅ローンの返済や、仲介手数料などの支払いに充てられないようなら、それ以上の値引き交渉に応じるのは難しいでしょう。

一方で、売り出し始めてから長期間経過しているタイミングで購入希望者から値引き交渉があれば、売却できるチャンスと言えます。

「あの時、値下げすれば良かった」と後悔しないためにも、妥協できる金額や期間といった基準を決めておきましょう。

その20.内覧対応が不誠実

内覧対応が不誠実だと、いくら物件が良くても購入にまで至らない可能性があります。

買い手は、信頼できる売り手から購入したいと考えています。
内覧時は、質問や疑問点に的確に回答し、ゆっくりと家を見て回れるように配慮しましょう。

事前に、内覧の際はどのような流れで案内するのか、不動産会社と相談しておくとスムーズです。

4.家の売買契約・引き渡し後にやってはいけないこと

家の売買契約・引き渡し後にやってはいけないことは、以下のとおりです。

買主とのトラブルを回避し、税金の申告漏れを防ぐためにも、内容を理解しておきましょう。

その21.契約書の確認を怠る

買主が決まり、売買契約を締結する際は、契約書の確認は怠らないようにしましょう。

売買契約を結ぶ際は、不動産会社の担当者から重要事項の説明が行われ、署名・捺印した後は、原則内容を変更できません。

売買契約書には、家の売却価格や引き渡し日、買主との間で相談した内容などが記載されています。

口頭で約束した内容であっても、売買契約書に記載されていなければ無効となるため、しっかりと確認しておきましょう。

不明点があれば、売買契約を締結する前に、担当者に質問して説明を受けておくと安心です。

その22.契約締結後にキャンセルする

契約締結後にキャンセルすると、違約金の支払いが発生します。

売主都合のキャンセルであれば、買主から受け取った手付金の2倍の金額を支払うのが一般的です。

買主の合意があれば、契約締結後のキャンセルは可能ですが、購入までにかけた費用や時間が無駄になり、買主との信頼関係は低下するでしょう。

トラブルに発展しないためにも、売買契約は慎重に進めることが大切です。

その23.家財の処分をせずに引き渡す

家財を処分して空っぽの状態で引き渡すのが原則です。

買主にとって不要な家財を処分しなければ、契約違反となる場合があります。

処分には、引っ越しの際に引っ越し会社に引き取ってもらったり、リサイクルショップなどで売却したりする方法があります。

一般的に、売買契約から物件の引き渡しまでは、1ヶ月程度と言われています。

家具や家電といった大きな家財は、処分するまでに時間がかかることもあるので、引き渡し日までに間に合うよう計画的に進めましょう。

その24.確定申告をせずに放置する

確定申告をせずに放置すると、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生します。

余計な出費をおさえるためにも、家を売却して利益が出たら、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を済ませましょう。

確定申告はインターネットの電子申告・納税システム（e-Tax）か、申告時に住民票のある住所を管轄している税務署に設置された臨時窓口で行うのが一般的です。

不明点がある場合は、税理士に相談しながら申告を進めましょう。

その25.税制特例を把握しないまま確定申告を行う

税制特例を把握しないまま確定申告を行うと、損をするかもしれません。

家の売却で発生した利益（譲渡所得）は、譲渡所得税を支払う必要があります。

しかし、特例を理解しておくと、譲渡所得税の支払いを抑えられ、売却額や特例によっては支払いが発生しないこともあります。

マイホームを売却するのか、相続した家を売却するのか、などによっても適用できる特例は異なるため、事前に把握しておきましょう。

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まとめ

家の売却でやってはいけないこと25選を、「売却準備中」「売却活動中」「売買契約・引き渡し後」の3つの段階に分けて解説しました。

売却準備中は、まずは売却スケジュールを立て、不動産会社に頼るだけではなく、自身でも調べて準備を整えましょう。

売却活動中は、相場に適した価格設定を行い、買主には誠実に対応することが大切です。

売買契約・引き渡し後は、後々買主とのトラブルを避けられるように、売買契約書の内容をしっかりと確認し、税金の申告漏れを防ぐためにも、確定申告を忘れずに行いましょう。

信頼できる不動産会社を見つけて、自身も不動産売却に関する知識を身につけることで、売却を成功させられる可能性が高まります。