住宅ローンがあるけど引っ越したい人必見！賢い引越し方法2選とは

今の家から引っ越したいと思っている方の中には、「住宅ローンが残っているけど引っ越すことはできるのだろうか？」と心配している方もいらっしゃると思います。

結論からすると、「住宅ローンがある物件でも引っ越すことは可能」です。

最もオーソドックスな方法は、売却と同時に住宅ローン残債を一括返済する方法です。
また、転勤等の場合には、一時的に家を貸して引っ越すこともできます。

住宅ローンがある物件は、「住宅ローンのルールを正しく踏まえた上でアクションを起こすこと」が不可欠です。

そこでこの記事では、引っ越しを検討している住宅ローン返済中の皆さんに向けて、「基本的なルール」と「上手に引っ越すための方法」を中心に解説します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、適切なアクションを起こすための足掛かりとしてください。

売却について初歩的な内容から知りたい方は、『家を売る完全ガイド』もご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.住宅ローンがある場合の基本ルール

まずは「住宅ローンがある場合の基本ルール」について、以下の2点を解説します。

1. 住宅ローンが残ったままでは原則「売却できない」
2. 住宅ローンが残ったままでは原則「貸せない」

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.住宅ローンが残ったままでは原則「売却できない」

結論としては住宅ローンがある物件でも売却して引っ越すことはできますが、まず知っておきたいのは住宅ローンが残ったままで売却はできないという原則です。

住宅ローンがある物件を売るには、住宅ローン残債を完済する必要があります。
しかしながら、住宅ローン残債を完済できるようなお金は持っていないのが一般的です。
そこで、住宅ローン残債は物件の売却代金をもって返済することになります。

住宅ローン残債を完済しないと売れませんが、住宅ローン残債を完済するには売らなければならないため、売却と住宅ローンの完済は引渡日に同時に行うということです。

引渡日とは、最終的に買主が売買代金を支払って、売主が物件を引渡す日になります。
実は引渡日には、売主が住宅ローンを借りている銀行の担当者にも同席してもらいます。

売主の銀行の担当者は、抵当権抹消に必要な書類を持参してきます。
抵当権とは、債権者(銀行)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利(担保権)のことです。

住宅ローンを借りる際、住宅には抵当権が設定されます。
もしもAさんが抵当権の付いたままの状態で物件をBさんに売ってしまうと、売却後にAさんが住宅ローンの返済を滞ってしまった場合、Bさんの家が最終的に競売にかけられてしまいます。

Bさんのように抵当権付きの物件を購入すると、他人(Aさん)のせいで自宅が競売にかけられてしまうかもしれないため、通常、抵当権付きの物件を買う人はいないわけです。
そのため、買主は物件を購入する際は抵当権が抹消されていることを条件とします。

ただし、売主が抵当権を抹消するには、買主に売買代金を支払ってもらわないと抹消できないため、買主の売買代金の支払いと抵当権の抹消は同日に行うことになるのです。

引渡日は、売主の銀行担当者が買主からの売買代金が入金されることを確認し、そのお金で住宅ローン残債の一括返済が行われたことも確認できたら、抵当権抹消書類を引渡します。

引渡日には、登記簿の変更手続きを行う司法書士も同席します。
売主の銀行担当者は司法書士に抵当権抹消書類を引渡し、司法書士はその足で法務局に向かって抵当権抹消と所有権移転の2つの登記手続きを行うのです。

結果的に、買主は抵当権が抹消された物件を購入でき、売主は住宅ローンが残っている物件を売ることができます。
つまり、住宅ローンがある物件であっても、売却して引っ越すことはできるのです。

1-2.住宅ローンが残ったままでは原則「貸せない」

住宅ローンがある物件を他人に貸して引っ越したいと希望する人もいますが、住宅ローンが残ったままの物件は他人に貸せないのが原則になります。

理由としては、住宅ローンを借りる際に銀行と締結した金銭消費貸借契約に違反してしまうからです。

金銭消費貸借契約には、借りるお金の資金使途(お金の使い道)が定められています。
住宅ローンの資金使途は、あくまでも「マイホームの購入」であり、「投資物件の購入」ではありません。

住宅ローンが残っている物件をそのまま貸せば、それはあたかも「投資物件の購入」になってしまいます。

例えば、新築物件に1日だけ住んで、次の日から他人に貸すようなことを想像すれば投資物件を購入しているのとほとんど同じとイメージできるかと思います。

投資物件の購入の場合、銀行は不動産投資ローンで融資するのが通常です。
不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、借りる側にとっては不利なローンです。

一方で、貸す側の銀行にとっては、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が儲かります。
銀行からすると、金利の低い住宅ローンで不動産投資のようなことを行われてしまうと、損をしてしまうのです。

そのため、銀行は住宅ローンが残っている状態で他人に貸すことは原則的に認めにくいということになります。

ただし、転勤等のやむを得ない理由で一時的に引っ越す場合は、例外的にその間に貸し出すことは認めてくれます。

よって、やむを得ない理由がある場合には、例外的に銀行の同意を得た上で物件を他人に貸し、引っ越すことはできるのです。

2.住宅ローンがあるときに上手に引っ越す方法2選

住宅ローンがあるときは、色々な手続きが必要になるので、できるだけ手間なく引っ越したいですよね？
本章では、上手に引っ越す方法について、2つのパターンを解説します。

1. 売却して引っ越す
2. 転勤等の間だけ一時的に貸して引っ越す

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.売却して引っ越す

住宅ローンがあるときに引っ越すには、売却して買い替えるのが最もオーソドックスな方法となります。

前章で解説した通り、売却代金で住宅ローン残債を一括返済すれば売却することはできますので、引っ越しも可能です。

銀行に対しては住宅ローン残債の繰上返済手数料を支払う必要がありますが、繰上返済手数料を支払えば銀行から特に反対されることはありません。

住宅ローン残債をきちんと一括返済できるのであれば、銀行も抵当権抹消に協力してくれます。

住宅ローン残債を一括返済するには、できるだけ高く売ることがポイントです。
家を高く売るには、まず高く売ってくれる不動産会社を探す必要があります。

具体的には、売却前に複数の不動産会社に査定を依頼し、高く売ってくれる不動産会社を探すのが適切です。

査定とは、不動産会社による売却予想価格の算出ですので、高く売る自信のある会社ほど高い価格を提示することができます。

例えば、不動産会社によっては既に見込み客を抱えているケースもありますので、そのような会社は強気の価格を提示してくれます。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」が便利です。
物件がある地域において、売却実績が豊富な不動産会社が自動で選ばれて査定に参画することから、不動産会社選びの失敗を防げるというメリットがあります。

「住宅」というものは必ずしも大手が高く売ってくれるというわけではなく、地元密着の不動産会社の方が高いことも多々あるので、大手と地元密着の両方のタイプの不動産会社の査定を受けて、査定額を比較するのが賢明です。
この点、「不動産売却 HOME4U」は、大手にも地元の中小の不動産会社にもバランス良く査定を依頼できるため、高く売ってくれる不動産会社を見つけやすい仕組みになっています。

まずは住宅ローン残債を超える売却額となることが目標ですので、できる限り高く売ってくれる不動産会社を見つけるために、「不動産売却 HOME4U」をぜひ上手に活用してください。

2-2. 転勤等の間だけ一時的に貸して引っ越す

転勤等のやむを得ない事情がある場合には、住宅ローンがある物件でも貸すことができます。

銀行に行くと、理由を記載する申請書がありますので、その申請書を提出して了解を得られれば、今の家を貸した状態で引っ越すことが可能です。

転勤のように一定期間、一時的に貸し出すことを「リロケーション」と呼びます。
リロケーションでは自分が戻ってきたときに確実に借主を退去させる必要があるため、「定期借家契約」と呼ばれる種類の賃貸借契約を締結することがポイントです。

一般的採用されている「普通借家契約」で貸してしまうと、借主を退去させるために貸主が立ち退き料を支払う必要が出てきます。

定期借家契約であれば、立ち退き料なしで契約期間満了時に確実に賃貸借契約を終了させることができるため、リロケーションでは定期借家が用いられるのです。

リロケーションは定期借家契約を用いる点等、一般的な賃貸とは異なる部分もあることから、賃貸をするならリロケーションの扱いに慣れている不動産会社に管理を依頼する必要があります。

リロケーションの実績豊富な不動産会社は、「賃貸経営HOME4U」で探すことが可能です。
複数の不動産会社から管理の提案を受けることができますので、高く貸してくれる不動産会社を見つけることができます。

リロケーションは管理会社を決めさえすれば、後は全て任せることが可能です。
初めての賃貸でも様々な相談に乗ってくれる不動産会社を見つけることができますので、「賃貸経営HOME4U」をぜひ利用してみてください。

3.住宅ローンの一括返済方法

「手持ちの家がいくらで売れるのか（売却額で住宅ローンが完済できるのか）」によって、住宅ローンの一括返済方法の選択肢が変わってきます。
本章では返済方法について、以下の3つのパターンを解説します。

1. 売却代金で一括返済する
2. 「住み替えローン」を利用する
3. 「ダブルローン」を利用する

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.売却代金で一括返済する

住宅ローンの一括返済方法としては、売却代金で一括返済することが原則です。
売却代金で一括返済しきれない場合でも、貯金を加えて一括返済できるのであれば、銀行もその返済方法を認めてくれます。

買い替えの方法には、「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
売り先行とは、売却を先に行い、購入を後で行うという買い替え方法です。
それに対して、買い先行とは、購入を先に行い、売却を後で行うという買い替え方法となります。

通常、住宅ローンがある物件を売る場合には、経済的な負担を軽くするため、売り先行を選択します。

売り先行は、売却代金の入金後に購入ができることから、資金繰りが楽になるという点がメリットです。

ただし、売り先行は住みながらの売却となるため、売りにくく、また、購入物件と売却物件のタイミングが合わないと仮住まいが発生してしまう点がデメリットとなります。

よって、売り先行で買い替えを行う場合には、売却と購入のスケジュールをしっかり計画した上で実行することがポイントです。

なお、「売り先行」「買い先行」など買い替えに関する詳しい解説は、以下の記事をご参照ください。

3-2.「住み替えローン」を利用する

住宅ローンの一括返済方法としては、「住み替えローン」を利用するという方法もあります。
住み替えローンとは、オーバーローンのときに利用するローンのことです。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っていることを指します。
それに対して、アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額を下回っていることです。

住宅ローンが残っている場合、売却代金で一括返済することから、物件を売るにはアンダーローンであることが原則となります。

しかしながら、オーバーローンの状態でも物件を売りたい場合には、住み替えローンを利用できる場合もあります。

住み替えローンとは、次に購入する物件の住宅ローンに売却物件で返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローンのことです。

ただし、住み替えローンは物件価格以上のローンを組むことから、銀行の審査が厳しい点がデメリットです。
住み替えローンを利用したい場合には、早めに銀行に相談することをおススメします。

3-3.「ダブルローン」を利用する

ダブルローンとは、売却物件の住宅ローンを支払いながら、購入物件の住宅ローンも組むことができるローンのことです。
一部の金融機関で扱っている商品となります。

売却が決まるまで、売却物件と購入物件で二重ローンが発生しますが、物件を先に購入できるため、住み替えがしやすくなる点がメリットです。
ダブルローンを利用すれば、実質的に「買い先行」による住み替えが可能となります。

買い先行は空き家の状態で売るため物件を売りやすく、先に引っ越すことから、仮住まいも発生せず引っ越しが1回で済む点がメリットです。

ただし、ダブルローンも審査が厳しいため、全員が利用できるわけではありません。
ダブルローンを利用したい場合も、早めに銀行に相談するようにしてください。

4.住宅ローンがある物件を売るときの注意点

前章まで、基本的なルールや売却方法などを解説してきましたが、住宅ローンがある物件を売るときに、とりわけ注意が必要な事柄があります。
本章では、その注意点について以下の2点を解説します。

1. 住宅ローン残債を正確に把握する
2. 手残りを把握しておく

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.住宅ローン残債を正確に把握する

住宅ローンがある物件を売る場合、まずは住宅ローン残債を正確に把握することがポイントです。
住宅ローン残債は、最新の返済予定表を元に残債を調べておきます。

住宅ローン残債を把握したら、アンダーローンになりそうか、オーバーローンになりそうかを把握します。

売ることが決まっている場合には、不動産会社による机上査定を利用するのが便利です。
机上査定とは、不動産会社が物件を見ずに行う査定のことを指します。

机上査定は物件こそ見ませんが、不動産会社の営業担当者が取引事例等を元に価格を把握するため、コンピューターが行うシミュレーション査定よりも価格精度は高いです。

実際に物件を見て査定を行う訪問査定に近い価格が出てきますので、ある程度の信頼性を元にアンダーローンか否かを把握することができます。

机上査定の段階で、仮にオーバーローンになってしまいそうであれば、住み替えローンの利用を検討することが必要です。
もしくは無理に売却せず、引っ越しは諦めるという判断もありえます。

机上査定に関しても、「不動産売却 HOME4U」を利用すれば無料で依頼することが可能です。

売却実績が豊富な不動産会社が対応してくれますので、机上査定に関してもぜひ利用してみてください。

4-2.手残りを把握しておく

住宅ローンがある物件を売る場合、手残りを把握しておくこともポイントとなります。
売却では住宅ローン残債を完済するだけではなく、諸費用や、場合によっては税金も発生するからです。
手残りは、売却代金から住宅ローン残債と諸費用、税金を差し引いたものとなります。

売却に要する諸費用には、下表のようなものがあります。

表にまとめると色々ありますが、税金以外の諸費用の合計額は売却代金の3.5～4％程度です。

例えば、4,000万円で家が売れた場合、諸費用は140～160万円程度といったイメージとなります。

次に税金ですが、税金は売却益に対して課税されるものであるため、発生しないことが多いです。

粗っぽい表現をすると、買った金額よりも売った金額が高く売れないと税金は発生しないことになります。(実際には購入価格に対して減価償却という計算をしなければならないため、正確には買った金額よりもやや低い金額と比較して利益を計算することになります。)

机上査定の結果、高く売れそうな場合には、税金についてもしっかり調べておくようにしましょう。

5.住宅ローン控除の基本ルール

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に一定率を乗じた額を所得税から控除できる制度のことです。
本章では、住宅ローン控除の基本ルールについて以下の2つのケースを解説します。

1. 買い替えの場合
2. 一時的な引っ越しの場合

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.買い替えの場合

買い替えの場合、住宅ローンは新たにまっさらな状態で新規に利用できるのがルールです。
例えば、住宅ローン控除の適用期間が9年経過していたとしても、購入物件で新たに1年目からスタートすることができます。

もちろん、今の物件で住宅ローン控除が完全に終了していても、購入物件で再び1年目から適用することが可能です。

住宅ローン控除は、購入物件で要件を満たしていれば、何度でも利用できる制度となっています。

5-2.一時的な引っ越しの場合

転勤等のやむを得ない理由による一時的な引っ越しの場合、「家族全員の転居」と「単身赴任」でルールが分かれます。

まず、家族全員の転居の場合、転居している間は住宅ローン控除を利用することができません。
ただし、引っ越し先から元の家に戻ってきたら、住宅ローン控除を再開することが可能です。

尚、家族全員の転居では、転居の間に物件を他人に貸しているか否かで住宅ローン控除の再開の時期が異なります。

転居の間に物件を他人に貸していない場合、「再入居した年」から住宅ローン控除を再開することが可能です。

一方で、転居の間に物件を他人に貸している場合、「再入居した翌年」から住宅ローン控除が再開できるようになります。

次に、単身赴任で家族が今の家にそのまま残っている場合には、住宅ローン控除は単身赴任期間中も継続されます。

単身赴任の場合は、一時的に中断することはなく、住宅ローン控除の適用期間がそのまま続くということです。

住宅ローン控除の取り扱いをまとめると下表のようになります。

まとめ

いかがでしたか。

住宅ローンがある物件はそのまま売却できず、原則として売却と同時に住宅ローン残債を一括返済することが必要です。
また、住宅ローンがある物件は、やむを得ない事情がない限り、原則として貸すことはできません。

売却するなら「不動産売却 HOME4U」、賃貸するなら「賃貸経営HOME4U」を上手に活用して、できるだけ損のない選択をするようにしてください。

皆さんの引っ越し計画が、理想通りに捗ることを願っています。