【2026年2月施行】所有不動産記録証明制度を徹底解説！メリットや注意点がわかる

2026年2月から「所有不動産記録証明制度」が施行されます。これにより所有する不動産を一括で把握できるようになります。

相続人による手続きの負担が軽減されるほか、被相続人（亡くなった方）が所有する不動産の確認漏れを防ぐことも可能です。

この記事では、制度の概要やメリット、注意点をわかりやすく解説します。

1.所有不動産記録証明制度とは

「所有不動産記録証明制度」とは、不動産の登記に記載された名義人の住所や氏名をもとに、その名義人が所有している全国の不動産を一括で確認できる新しい仕組みです。

この制度は、これまで相続登記の際に大きな負担となっていた「不動産の調査」を効率化することを目的としています。全国に散らばる不動産を漏れなく把握できるため、相続手続きの大幅な簡略化が期待されています。

なお、この制度により現在、生存している名義人の不動産を一括で調査することも可能です。

1-1.所有不動産記録証明制度は「2026年2月」に施行

所有不動産記録証明制度は、2026年2月から正式にスタートします。

これにより、被相続人が所有していた土地や建物を「一括で証明書化」することが可能になります。これまで、複数の役所や登記所を回って情報を確認しなければならなかった不動産の状況が、1枚の証明書で完結するのが大きな特長です。

1-2.利用できるのは誰？取得場所や手数料は？

所有不動産記録証明制度を利用できるのは、プライバシーなどを配慮のうえ、以下の方たちに限られます。

また、所有不動記録証明書を取得できる場所は、現時点（2024年12月）では「証明書の交付請求先となる登記所については法務大臣が指定する予定」と公表されていますが、全国の法務局になることが考えられます。

なお、所有不動記録証明書の取得には手数料が発生しますが、現時点（2024年12月）では、具体的な金額は決定していません。

2.所有不動産記録証明制度が施行される理由

ここでは、2026年2月に所有不動産記録証明制度が施行される背景について詳しく解説します。
2024年4月に義務化された相続登記との関係性についてもぜひご覧ください。

2-1.これまでの制度の問題点

これまで名義人が所有する不動産を確認する方法は、名寄帳・固定資産税納税通知書・権利証（登記済権利証）の3つでした。

しかし、これらには下表の問題点があるのです。

いずれの調査方法にも問題点があり、被相続人が所有するすべての不動産を把握できず、古い土地などの相続登記がされないまま放置されるという事態が起こっていました。

そこで2024年4月から始まったのが相続登記の義務化です。

2-2.相続登記との関係性

2024年4月から相続登記が義務化され、土地や建物を相続した場合は、3年以内に登記を行うことが法律で定められました。

とはいえ、相続登記を行う際、まず被相続人がどの不動産を所有していたのかを「2-1.これまでの制度の問題点」の方法で調査する必要があります。

しかし、所有不動産記録証明制度により、相続登記の効率化が図れます。相続登記に必要な不動産の一覧が所有不動記録証明書に記載されるからです。

そのため、所有不動産記録証明制度は、相続登記の義務化に対応するための有効なツールとして期待できます。

相続登記については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

相続登記の義務化は2024年4月1日から！申請期限と罰則は事前に把握しよう

相続登記が義務化されることについて、頭を悩ませている人も多いのではない

3.所有不動産記録証明制度を利用する主なメリット4選

所有不動産記録証明制度には、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、以下の主なメリット4選を解説します。

3-1.被相続人が所有していた不動産の見落としを防げる

被相続人が全国各地で所有していた不動産の情報を一括で確認できるため、見落としの心配を軽減できます。不動産を巡る相続トラブルのリスク回避にもつながるでしょう。

3-2.遠方の不動産の確認が容易

被相続人が遠方に所有していた不動産についても、わざわざ現地まで出向く必要がなくなります。所有不動産記録証明書を取得するだけで、詳細な情報を確認できるため、時間とコストの削減が可能です。

3-3.相続登記を効率化できる

不動産の所在を特定する手間が省けるため、相続登記の手続きも効率化できます。所有不動産記録証明書を活用することで、複数の不動産を同時に手続きすることも可能です。

3-4.相続準備をスムーズに行える

相続人同士で不動産の内容を正確に把握できるため、遺産分割協議や相続税の計算をスムーズに行えます。このように事前準備が整うことで、相続手続き全体の負担が軽減されるでしょう。

4.所有不動産記録証明制度を利用する際の注意点

所有不動産記録証明制度には大きなメリットがある一方で、いくつかの注意点もあります。ここでは、主な2つの注意点について解説します。

4-1.制度に登録されていない不動産がある可能性がある

所有不動産記録証明制度では、すべての不動産が必ずしも登録されているわけではありません。登記を行っていない古い土地などは、確認できない可能性があります。その場合は、追加での調査が必要になるため、注意が必要です。

また、不動産の登記を行ったあとに、名義人の住所や氏名が変わった際、住所や氏名変更の登記を行っていないと、所有不動産記録証明書に反映されない恐れがあります。

例えば、埼玉県所沢市に住んでいた被相続人が、埼玉県所沢市の住所で不動産を購入し、その後、住所変更の登記を行わないまま、東京都中野区のマンションへ引っ越して亡くなったケースなどが該当します。

この場合、被相続人が亡くなったときに住んでいた東京都中野区の住所で所有不動産記録証明制度を利用しても、埼玉県所沢市の不動産は所有不動産記録証明書に反映されないことが考えられます。

つまり、不動産の登記上の住所と氏名、現住所・現在の氏名が一致している必要があるのです。

しかし、2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記が義務化されます。
住所や氏名に変更があった日から2年以内にその変更の登記を申請しなければならなくなるのです。

したがって、名義人の不動産を一括で確認できない、という状態は徐々に解消されていくと考えられます。

4-2.情報の不備によりトラブルが発生する場合がある

制度に登録された情報が正確でない場合、不動産の内容に誤解が生じる可能性があります。そのため、取得した所有不動産記録証明書の情報を十分に確認し、不備がある場合は早めに修正手続きを行いましょう。

5.不動産を相続する際は専門家との連携が重要

所有不動産記録証明制度は相続登記を効率化する有用なツールですが、所有不動産記録証明書だけでは対応しきれない以下のようなケースもあります。

これらのケースでは、専門家（司法書士や弁護士）のサポートを受けることが重要です。所有不動産記録証明制度を活用しながら、専門家と連携することで、相続登記を円滑に進められるでしょう。

また現在、相続した不動産の売却を検討している方は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。簡単な物件情報を入力するだけで、最大6社の優良企業の査定を受けられます。

より良い不動産相続の方法などについてアドバイスがもらえる可能性もあるため、相続のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

まとめ

2026年に施行される「所有不動産記録証明制度」は、相続手続きを大幅に簡素化し、相続時のトラブルを減らすために役立つ画期的な制度です。

この制度を利用することで、被相続人が所有していた不動産情報を一括で確認できるため、相続登記や遺産分割の準備をスムーズに進めることができます。
特に、不動産の見落としを防げる点や、遠方の不動産を効率的に確認できる点が大きなメリットです。

ただし、制度に登録されていない不動産がある可能性や、情報の不備によるトラブルも考えられるため注意が必要です。

相続でのトラブルや負担を最小限にするためにも、専門家のアドバイスを受けながら適切に手続きを進めることをおすすめします。