4,000万円の土地を売却したい方必見！かかる税金や節税方法も紹介

土地を売ると、状況に応じて税金がかかります。以下は、4,000万円の土地を売却した際にかかる税金の目安は以下の通りです（3,000万円で購入した場合）。

本記事では、4,000万円の土地売却時にかかる税金の種類と節税方法、そのほかにかかる各種費用について解説します。大切な土地を売りに出す際の資金計画などに、ぜひ役立ててください。

1. 4,000万円の土地の売却にかかる税金の種類

土地を4,000万円で売却すると、以下の税金がかかる場合があります。

これらの税金は、いずれも不動産だけを対象とするものではありません。土地の売却においては、次のような意味があります。

どのような場合に税額や税率がどれくらいになるのか、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1.登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円）

登録免許税は、不動産登記や特定の国家資格の登録などの申請手続きを行うときに課される税金です。土地の売買では、以下の登記を申請する際に課税されます。

住宅ローンを組んで不動産を取得する際には、土地と建物に金融機関の抵当権が設定されます。
もし抵当権が残っているときには、土地を買主に引き渡す前に売主が「抵当権抹消登記」を申請しなければなりません。

申請の際には、「抵当権を抹消する不動産の数 × 1,000円」の登録免許税がかかります（土地の価格は税額に影響しません）。
例えば、土地と建物にそれぞれ設定されている抵当権を抹消するときには、合計で2,000円の登録免許税を納める必要があるということです。

登記は正確に行う必要があるため、司法書士に代理手続きを依頼する方も多いでしょう。その際には、司法書士への報酬として1～2万円の追加費用がかかります。

なお、土地の売買では名義を変更するために「所有権移転登記」も必要となりますが、こちらの登録免許税は買主が負担するのが一般的です。

1-2.印紙税（1万円）

印紙税は、契約書や領収証などの特定の文書に課される税金です。土地の売却では、売買契約書に対して課税されます。

印紙税額は、契約書に記載された金額に応じて決まります。

出典：“No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで”.国税庁および“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”.国税庁（参照2025-03-10）をもとに、お家のいろはが独自に作成

上記のとおり、土地を4,000万円で売却するときの契約書に課される印紙税は、本来なら2万円です。
ただし、2027年（令和9年）3月31日までに作成された契約書には軽減税率が適用されるため、1万円となります。

1-3.所得税・住民税

土地の売却で譲渡所得（利益）が発生した場合は、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）が課されます。

ただし、税率は土地の所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

※2037年（令和19年）まで、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税を加算

所得税は収入から経費を差し引いた額にかかる税金であるため、土地の売却価格にそのまま課されるわけではありません。
売却価格から、その土地を購入した際に支払った金額などを差し引いた利益に対して課税されます。

住民税も所得税と同様、土地を売却して得た利益に対してかかる税金です。所得税や住民税の税額を計算する方法については、このあと詳しく説明します。

なお、土地の売却時にかかる費用・税金、必要書類については、以下の記事でも詳しく解説しています。

2. 4,000万円で土地を売却する際にかかる税金の計算方法とシミュレーション

土地を4,000万円で売却した場合の譲渡所得税は、自分でも計算できます。計算式を確認したうえで、具体的な数値を当てはめてシミュレーションしてみましょう。

なお、登録免許税と印紙税の税額は前述したとおりです。ここでは、所得税と住民税を計算するために、課税譲渡所得の算出方法から説明します。

2-1.課税譲渡所得の算出方法

課税譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。

譲渡価格とは、土地を売ったときの値段のことです。そのため、「売却価格」と読み替えて差し支えありません。また、取得費用は土地の購入時、譲渡費用は土地の売却時にかかった費用です。
なお、このあとのシミュレーションでも詳しく説明しますが、取得費用が不明な場合は概算取得費（売却価格の5％）で計算するルールがあります。

特別控除には、状況に応じて「3,000万円特別控除」や「平成21年および平成22年購入の土地に適用できる1,000万円特例」などを適用可能です。詳しくは後述するので、節税に役立ててください。

こうして土地の売却価格から各種費用を差し引いて求められるのが、売却利益である「課税譲渡所得」です。

ただし、課税譲渡所得が0円以下になる場合は、利益が出ていないので所得税・住民税を納める必要はありません。

なお、土地の売却時に課される所得税と住民税は分離課税です。給与所得などに課される所得税・住民税とは別枠で課税される点に留意しましょう。

2-2.シミュレーション例（3,000万円で購入した土地を4,000万円で売却したケース）

土地を4,000万円で売却した場合にかかる譲渡所得税を、具体的に計算してみましょう。ここでは、土地の購入価格が3,000万円だったと仮定します。

税額の計算方法は、以下のとおりです。

STEP1:基本情報の整理

まず、計算に必要な金額などの情報を整理しましょう。

STEP2:各費用の計算

次に、取得費用と譲渡費用を計算します。なお、購入価格を証明できる契約書などがない場合、売却価格の5％を取得費用とみなすルールになっています（概算取得費）。

STEP3:課税譲渡所得の算出

土地の売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引き、課税譲渡所得を計算しましょう。今回は特例を適用しないので、特別控除は0円です。

STEP4:所有期間による税額の計算

最後に、課税譲渡所得に税率を乗じて税額を計算します。このとき、土地の所有期間が5年を超えているかどうかによって税率が異なる点に注意しましょう。

シミュレーションからもわかるとおり、4,000万円の土地の売却時にかかる税金は、決して安くないケースもあります。
税額を抑えるためには、このあと説明する控除や特例をできる限り利用することが重要です。

土地の売却を検討している方は、一括査定の利用をおすすめします。

3.土地を売却する際の節税対策

以下の特別控除や特例を適用することで、土地の売却時にかかる所得税や住民税の額を抑えられる場合があります。

ただし、一定の条件を満たさないと特別控除や特例を利用できない点に注意しましょう。それぞれの特別控除・特例の概要と適用条件について詳しく解説します。

3-1. 3,000万円特別控除

マイホームが建っている、もしくは建っていた土地を売却する場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例の利用が可能です。
正式名は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。

この特例を適用する際に、土地の所有期間に関する制約はありません。ただし、以下のような条件を満たす必要があります。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”.国税庁（参照2025-03-10）

自宅として使っていた土地であれば、売却時に特例を適用できる可能性が高いでしょう。売却前に家屋を取り壊して更地にした場合も、条件を満たせば対象となります。

ただし、こちらの特例は「住宅ローン控除」との併用ができません（特例を利用してから2年間は控除を受けられない）。
土地の売却後、住宅ローンを組んで新居を購入する予定がある場合は、特例を適用すべきかどうか慎重に判断しましょう。

上記の特例はマイホームのためのものですが、空き家を相続した場合に適用できる控除もあります。
制度の名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、譲渡所得から最大3,000万円を控除可能です。

こちらの特例は、主に次の条件で適用できます。

出典：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”.国税庁（参照2025-03-10）

被相続人（もともとの所有者）が住まいとして利用していた土地であれば、特例を適用できる可能性があります。実家を相続した場合などは、条件を満たしているかどうか確認してみましょう。

3-2.取得費加算の特例

土地の相続に際して相続税を納めている場合は、その税額の一部を取得費用に加算できる特例があります。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と呼ばれる制度です。

次の条件を満たしていれば、特例を適用できます。

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”.国税庁（参照2025-03-10）

この特例を適用することで課税対象となる譲渡所得を減らせるので、所得税・住民税の税額を抑えたい場合に役立つでしょう。

ただし、前述した3,000万円特別控除の1つ「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」との併用はできません。
マイホームの売却時に適用される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは併用できます。

3-3.平成21年および22年購入の土地に適用できる1,000万円特例

土地を購入した時期が2009年（平成21年）または2010年（平成22年）だった場合には、譲渡所得から1,000万円の控除が可能な特例を利用できる可能性があります。
いわゆるリーマンショックのあとに、景気対策として創設された特例です。

この特例は、主に次の条件を満たす場合に利用できます。

出典：“No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除”.国税庁（参照2025-03-10）

特例の適用を受けるにあたり、土地の用途には制限がありません。ただし、前述した3,000万円特別控除をはじめとする、ほかの特例とは併用できない決まりになっています。

マイホーム以外（別荘や倉庫など）に利用していた土地を売却する際には、購入した年を確認したうえで特例の適用を検討してみましょう。

3-4. 10年超所有軽減税率の特例

前述したとおり、土地を売却した際の譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。
所得税（復興特別所得税を含む）と住民税を合わせた税率は、所有期間が5年以下（短期譲渡所得）なら39.63％、5年超（長期譲渡所得）の場合は20.315％です。

ただし、マイホームとして利用していた土地を売却するときに所有期間が10年を超えているなら、軽減税率を適用できます。
この場合の所得税・住民税の税率は、譲渡所得のうち6,000万円までの部分が14.21％、6,000万円を超える部分については20.315％です。

こちらの軽減税率は、主に以下の条件を満たす場合に適用できます。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”.国税庁（参照2025-03-10）

なお、マイホームの売却時に適用される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」との併用も可能です。長く住んだ自宅の土地を売却するときは、特例の利用を検討してみましょう。

4.土地売却時に税金以外で考えておくべき費用

土地を売却する際には、税金以外にも以下のような費用がかかる場合があります。

思わぬ費用が必要になって慌てることのないように、あらかじめ確認しておきましょう。

4-1.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産の売買が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法によって、以下のように上限額が定められています。

出典：“＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ”.国土交通省（参照2025-03-10）

売却価格が400万円を超える場合は、次の式でも計算できます。

例えば、土地を4,000万円で売却した際に不動産会社へ支払う不動産仲介手数料は、138万6,000円（4,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税12万6,000円）が上限です。

なお、多くの不動産会社が、上限と同じ額を報酬額として定めています。

4-2.書類取得のための諸費用

土地を売却する際の必要書類のなかには、取得に費用がかかるものもあります。例えば、登記事項を確認・変更するには、下記の書類が必要です。

書類の取得費用は、不動産仲介手数料などと比べれば大きな金額ではありません。しかし、書類を受け取りに行くために交通費がかかることもあります。

4-3.測量費用

土地を売却するにあたり、測量が必要になることは少なくありません。
測量は土地の公正な取引に欠かせないものであり、買主とのトラブルを未然に防ぐためには正確な土地の広さを明確にしておくことが重要です。

測量費用は、隣地との境界があいまいになっているなど、状況によって異なります。
目安として通常は10～20万円、境界を決める確定測量が必要な場合には40～50万円程度かかると考えておきましょう。

4-4.解体費用

売却する土地に古い家屋が残っていても、「古家付き」として売り出すことは可能です。しかし、居住用にするのは難しいなどの理由から、売主が解体や整地を行うケースも少なくありません。

解体費用の目安は、下記のとおりです。

ただし、実際の費用は、解体作業の難易度によっても変わります。解体費用を安く抑えるためには、複数社に見積もりを依頼して比較するのがおすすめです。

5.4,000万円の土地を高く売るためには

土地の売却時には登録免許税や印紙税のほか、所得税・住民税がかかることもあります。
また、これらの税金以外にも、不動産仲介手数料や各種書類の取得費用がかかります。土地の状況によっては、測量や解体が必要になることもあるでしょう。

4,000万円の土地売却にかかる税金や費用は、決して安くはありません。
少しでも手残り金額を増やしたいのなら、高く売ってもらえるように、土地の売却実績が豊富で信頼できる不動産会社を探すのがおすすめです。

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