セカンドハウスローンとは？メリット・デメリット、審査基準や代替案を徹底解説

セカンドハウスを購入するにあたり、資金の不足を補うために「セカンドハウスローン」の利用を検討している方もいるのではないでしょうか。

本記事では、セカンドハウスローンのメリット・デメリットをはじめ、審査基準、代替案などについて解説します。セカンドハウスローンの内容を把握し、利用すべきかどうか、適切に判断しましょう。

1.セカンドハウスローンとは？

セカンドハウスローンとは、生活拠点である自宅とは別に、居住可能なセカンドハウス（別荘・別宅など）を購入する際に利用できるローンのことです。

セカンドハウスも「住宅」には変わりないため、住宅ローンを組んで購入することを考えている方もいるでしょう。しかし、通常の住宅ローンはあくまで「契約者自身が居住するための住宅」が融資対象であり、セカンドハウスの購入には利用できません。

購入対象がセカンドハウスであるという事実を隠して通常の住宅ローンを利用することは契約違反になります。実際に、一括返済のペナルティが科せられた事例もあるので、融資対象にセカンドハウスが含まれるかどうかきちんと確認しましょう。

なお、セカンドハウスローンを申し込む場合は、以下のような流れで手続きを進めます。

これらの手続きが完了すれば、契約書で定めた借入日に融資を受けることができます。

2.セカンドハウスローンのメリット

セカンドハウスローンには、主に3つのメリットがあります。

それぞれのメリットについて詳細をまとめましたので、しっかりおさえておきましょう。

2-1.用途の自由度が高い

セカンドハウスローンは別荘や別宅だけではなく、老後に住むための住宅や中古物件、すでに所有している物件の増改築やリフォームも融資対象となり、その用途の自由度の高さが特徴です。

通常の住宅ローンは契約者本人が居住するための家を購入する際にのみ利用できますが、融資対象の住宅そのものを担保に入れなければなりません。しかし、資産価値が下がりやすい中古物件は債権が回収できないリスクも高いため、審査が厳しくなる傾向にあります。

また、増改築やリフォームも資産価値の低下を招く恐れがあるので、同様に審査が厳しくなる可能性が高くなります。リフォームを目的としたローンも存在しますが、借入額は500万円以内と少ないため思うように利用できないかもしません。

一方、セカンドハウスローンであれば築年数が経った中古物件の購入から、二世帯住宅への増改築や水回りの大規模修繕まで幅広く対応可能です。単身赴任、Uターン転職、子どもの独立といったライフイベントに合わせて、柔軟に活用することができるでしょう。

2-2.融資上限額が大きい

金融機関によって変動しますが、セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと比べて融資上限額が大きいこともメリットです。富裕層向けのローン商品であれば融資上限額が1億円を超えるプランも多数あるため、高額な物件も購入しやすくなります。

また、融資上限額が大きい場合、多様なオプションや保障を備えていることも多いので、併せてチェックしましょう。

2-3.返済能力が高い場合、審査に通りやすい

セカンドハウスローンは返済能力が高いことを証明できれば、比較的審査に通りやすい傾向にあります。手元に多くの現金がなくても、職業や収入面が安定していると金融機関から判断された場合、ローンを利用できる可能性が高く、子どもの学費や老後の生活に充てる資金を残しつつ、セカンドハウスの購入が可能です。

3.セカンドハウスローンのデメリット

セカンドハウスローンを利用する場合、以下のようなデメリットも受け入れる必要があります。

それぞれのデメリットについても詳しく解説するので、メリットとともに把握しておきましょう。

3-1.金利が高い

通常の住宅ローンと比べると、セカンドハウスローンは金利が高く設定されています。利息分も含めた場合、同額を通常の住宅ローンで借りるよりも返済額が高くなることは避けられません。

実際の利率は金融機関によって異なりますが、おおむね年2～3％程度に設定されています。通常の住宅ローンの利率は金融機関によりますが、年1％を切るケースもあるので、セカンドハウスローンは倍以上の利息がかかることになります。

また、セカンドハウスローンの金利タイプはほとんどが「変動金利型」と「固定金利期間選択型」なので、金利の上昇リスクにも注意しなければなりません。

3-2.住宅ローン控除が適用されない

住宅の購入やリフォームの際にローンを組んだ場合、一定の条件を満たすことで住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されます。住宅ローン控除は、所得税・住民税の減税につながる有益な制度ですが、これは通常の住宅ローンが対象であり、セカンドハウスローンは原則、対象外です。

例えば、一般的な新築住宅を購入する場合、住宅ローン控除を適用すれば13年間で最大273万円節税できますが、セカンドハウスローンでは、このような恩恵を受けることはできません。

ただし、以下のようなケースに該当し、セカンドハウスが「生活の拠点である」と認められた場合には、一般的な住宅と同様に税金の優遇措置を受けられる可能性もあります。

3-3.審査基準が厳しい

セカンドハウスローンは2軒目の住宅に対するローン商品であり、すでに自宅を所有している方のみ利用可能です。自宅を購入する際に通常の住宅ローンを利用し、セカンドハウスローンと併せて2本のローンを契約する「ダブルローン」という選択肢もあります。

しかし、2本のローンを同時に組む場合、契約者にとっては返済の負担が大きくなり、金融機関にとっても貸し倒れのリスクが高まるため、返済能力はもちろん、職業や健康状態も厳しく審査されることになります。

なお、審査基準の詳細については後述します。

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4.セカンドハウスローンの審査基準

セカンドハウスローンを申し込む場合、特に重要視される審査基準は以下の5項目です。

審査基準の概要や有利に働く条件についてそれぞれ解説しますので、ぜひ参考にしてください。

4-1.返済能力

セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと2本立てで組むケースが多いため、契約者の返済能力は厳しくチェックされるポイントです。

金融機関にもよりますが、一般的に「前年度の年収が500万円以上」という年収基準が設けられているケースが多く見受けられます。さらに、セカンドハウスローンの年間返済額が年収の30～35％を超える場合、返済能力に不安があると判断されやすいため、審査を突破することは困難です。

自分の年収を考慮しつつ、無理なく返済できる借入額を設定しましょう。

4-2.雇用状況

セカンドハウスローンの審査においては、契約者の雇用状況も返済に関わる重要なポイントです。主に「どのような雇用形態で働いているのか」「勤続何年か」といった点が重視されます。

経営状況が安定している企業で正社員として長く働いている方は、審査に通りやすいでしょう。また、転職の頻度は少ないほうが高評価で、今後も定職に就いて安定した収入を確保できると判断されやすい傾向にあります。

逆に、転職回数が多い方や、収入が安定しにくい個人事業主などは、金融機関から見るとリスクが高いため、審査も通りにくくなります。

4-3.健康状態

セカンドハウスローンを組む際には、万が一に備えて、団信（団体信用生命保険）への加入が求められます。契約者が事故や病気で亡くなったり、重度の後遺症が残ったりして返済不能な状態に陥った場合、金融機関は貸し倒れとならないよう保険金を返済に充てるためです。

しかし、契約者の健康状態が良くない場合は、そもそも団信に加入できません。審査の段階で健康状態も厳しくチェックされるので、不安な場合はあらかじめ病院や金融機関に確認しましょう。

4-4.債務返済状況

セカンドハウスローンの契約にあたり、他のローンやキャッシングの返済状況もチェックされます。現在利用している住宅ローンやマイカーローンの残高、過去の返済履歴なども審査のポイントです。

ローンの返済で滞納があったり、クレジットカードの遅滞頻度が高かったりすると、審査でも不利に働きます。また、セカンドハウスローン以外にも多数のローンを抱えている場合には、返済不能に陥るリスクが高いと判断されやすいでしょう。

4-5.担保評価

セカンドハウスローンで物件を購入する場合、その物件自体の担保評価もチェックされるポイントです。もし契約者が何らかの事情でローンを返済できなくなった場合、金融機関は担保となった物件を売却することで、融資分を可能な限り取り戻そうとします。

担保評価は立地条件や築年数によって決まりますが、中古物件の場合は劣化状態なども影響します。

5.セカンドハウスローンは、フラット35で代用できる

セカンドハウスローンは金利が高く審査基準も厳しいため、代替案として「フラット35」を利用するのも一案です。セカンドハウスを購入する際にも、住宅ローンと同程度の金利で融資を受けることができます。

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱う「全期間固定金利型」の住宅ローンです。借入開始から返済完了まで金利が一定で変わらないため、契約した時点で毎月の返済額を確定することが可能です。したがって、安定的かつ計画的に返済しやすいローンといえるでしょう。

そして、フラット35はセカンドハウスローンより低金利（年1～2％程度）なので、返済の負担が比較的少ない点もメリットです。

さらに、フラット35には年収や職業に関する審査基準が設けられていないため、セカンドハウスローンを契約しにくい非正規社員や個人事業主の方でも利用しやすいでしょう。

ただし、フラット35を利用するためには、物件が一定の技術基準を満たしている必要があります。また、市場金利が大幅に下がっても、その恩恵を受けることはできません。

メリット・デメリットの両方を踏まえて、どちらを利用するかを慎重に検討しましょう。

参考：“【フラット35】の対象となる住宅・技術基準”. 住宅金融支援機構

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まとめ

セカンドハウスローンはその名のとおり、セカンドハウス（別荘・別宅など）を購入する際に利用可能なローンです。中古物件の購入や既存物件の増改築・リフォームにも対応しているほか、融資上限額も大きいので、さまざまな目的や用途に合わせて幅広く活用できます。

一方で、通常の住宅ローンより金利が高い、節税につながる住宅ローン控除が適用されない場合が多い、といったデメリットもあります。また、金融機関は貸し倒れなどのリスクを最小限にすべく、返済能力や雇用状況に関して厳しい審査基準を設けている、という点も理解しておかなければなりません。

年収や職業の問題からセカンドハウスローンの利用が難しい場合、代わりにフラット35の利用を検討しましょう。

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