雨漏りがある家を高く売却するコツ！告知義務から高く売る方法まで解説

雨漏りがある、または雨漏りしたような老朽化した家を持っていて売却を検討している方に向けて、「雨漏りがある 家を売却できるのか」について解説しています。

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1. 雨漏りがある家は売却できる！まず知っておくべきポイント

雨漏りのある家でも売却は可能です。ただし、売却前にいくつか重要なポイントを押さえておく必要があります。
特に「告知義務」と「契約不適合責任」について理解しておくことが大切です。以下で、告知義務と契約不適合責任について詳しく説明します。

1-1. 告知義務がある

不動産を売却する際、売主には物件の状態について告知義務があります。
雨漏りは代表的な物理的瑕疵で、雨漏りした事実や修繕履歴は必ず買主に伝えなければなりません。

不動産会社を通じて売却する場合、売主は「物件状況報告書（告知書）」に雨漏りしている事実を記載します。たとえ過去に雨漏りしていて修繕が完了していても場所や修繕の有無・時期まで記載しなければなりません。

万一、雨漏りの事実を故意に隠して売却し、引き渡し後に発覚すると、告知義務違反としてトラブルに発展する可能性があります。

1-2. 契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任のことです。
2020年4月の民法改正により、それまでの瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更され、買主が行使できる権利が強化されました。雨漏りの告知義務を怠ることも契約不適合に該当します。

契約不適合責任を問われると、修繕（追完）請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった救済措置を求められます。

なお、売主が契約不適合責任を負いたくない場合、契約時に「現状有姿で引き渡す（契約不適合責任免責）」特約をつけるケースもあります。

契約不適合責任については以下の記事で法改正やトラブル回避について詳しく解説しています。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？2020年の法改正による変更点やトラブル回避のポイントを解説

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、不動産を売却する売主、購入する買主、

2. 雨漏りした家の売却は修繕前？修繕後？

雨漏りが発生した家を売るとき、「修繕してから売るべきか、そのまま売るべきか」と悩むのではないでしょうか。
結論から言えば、ケースバイケースです。

雨漏りのある物件は、木材腐食によるシロアリ被害やカビ発生など建物の安全性低下につながる二次被害を引き起こしている可能性があります。そのため市場では敬遠されがちです。
一方で、雨漏りを修理してから売却に出せば「もう問題が解消済み」とアピールでき、買い手も見つけやすくなります。引き渡し後のトラブル（補修費負担など）を避けられるメリットも大きいでしょう。

しかし、修理費用が高額だったり、老朽化が進んだ物件だったりする場合、修繕することでマイナスを生じる恐れもあります。

以下では、修理前に売却すべきケース、修理後に売却すべきケースをまとめました。

判断が難しいケースもあるでしょう。その場合、まずは信頼できる不動産会社に相談することをおすすめめします。不動産のプロであれば、修繕した場合の想定売却額と無修繕の場合の買取額を比較検討し、どちらが得策かアドバイスしてくれます。

雨漏り物件の売却に迷ったら、まずは不動産のプロに無料相談してみましょう。修繕すべきか否か、費用対効果も含め最短でベストな提案をしてもらえます。

3. 雨漏りした家を高く売る4つの方法

雨漏り歴のある家でも、工夫次第でできるだけ高く売却することは可能です。ここでは雨漏り歴がある 家を売る ためのおすすめの4つの売却方法を紹介します。
それぞれメリット・デメリットがありますので、状況に応じて検討してみてください。

3-1. リフォームして売却する

まず検討したいのが、雨漏り箇所周辺をリフォームしてから売却する方法です。

リフォーム売却のポイントは、修繕の証拠（記録）を用意することです。
雨漏りを修理した際の写真や工事明細、施工業者からの保証書などは、後々買主への信頼材料になります。

特に修理に保証期間が付いている場合、その期間内であれば「雨漏り被害を無償で修繕できる」と買主に伝えることで、安心感から高値で売却しやすくなります。

例えば築10年未満の住宅なら住宅瑕疵担保責任保険が適用され雨漏り修理が無償になるケースもあります。

ただし、リフォームしてから売る場合、費用対効果の見極めが重要です。

3-2. ホームインスペクションを受けた後に売却する

雨漏り物件を高く売るために、ホームインスペクション（住宅診断）を活用することも有効です。
住宅診断士などの第三者の専門家に家の傷みや劣化状況をチェックしてもらうことで、近年中古住宅売買で注目されています。

専門家による客観的な診断書があると、「家全体の品質が悪いのではないか」「他にも不具合が隠れているのでは？」という懸念を払しょくでき、品質の保証材料となるでしょう。

一方、インスペクションの結果が「思った以上に状態が良くない」と判明した場合、そのまま売りに出すのではなく必要な修繕を再検討することができます。

費用（一般的に5～10万円程度）と時間はかかりますが、雨漏り物件を高く売る上で有効な投資といえるでしょう。

ホームインスペクションについては以下の記事をご参照ください。

ホームインスペクションの費用相場はいくら？効果や注意点を解説！

不動産売却時のホームインスペクションの費用相場は5万円程度ですが、実施

3-3. 更地にして売却する

思い切って建物を解体し、更地にして売却する方法です。

雨漏りが発生するような築古物件では、建物そのものに価値がほとんど無い場合もあります。そのような場合、古家付きより更地のほうが買い手にとって扱いやすく、高値で売却できる可能性があります。

更地売却の大きなメリットは、雨漏りという問題自体を消せる点です。建物を除去してしまえば雨漏りやシロアリ・カビといった瑕疵の心配もなくなり、土地の価値そのものを評価してもらえます。また更地にすることで、解体費用を売主が負担する分、交渉がスムーズになる利点もあります。

ただし、更地にするには解体費用がかかる点に注意が必要です。建物の規模によっては数十万円以上かかります。

また、建物を滅失すると翌年から土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税金が最大で約6倍にも跳ね上がる可能性がある点にも留意が必要です。

3-4. 修繕せずに「買取」で売却する

雨漏りを修繕せず現状のまま買取してもらう方法が結果的に「高く」売れる場合もあります。
不動産買取とは物件を不動産会社が直接買い取ってくれることで、買取を行う不動産会社には買い取った家をリフォームして再販するノウハウがあります。そのため、雨漏りがあっても問題視せず積極的に購入してくれる業者も多く、「自分で直す余裕はないけど早く売却したい」という場合に有力な選択肢となるでしょう。

上記4つの方法の中で「これだ！」と思うものがあれば、ぜひ専門業者への相談や無料査定の活用から始めてみてください。プロのサポートを受けることで、スムーズかつ有利な売却を実現しましょう。

4. 雨漏りした家を売却する際の注意点

最後に、雨漏り物件を売却する際の注意点をまとめます。高く売るテクニック以上に大切なポイントです。

• 告知内容は正確かつ詳細に伝える: 雨漏りの有無や修繕歴は契約時にしっかり告知します。口頭説明だけでなく契約書面に明記することで、後日の「聞いていない」というトラブル防止につながります。
• 修繕の記録や保証を活用する: 雨漏りを修理した場合、その記録（工事領収書・修理内容報告書など）や保証書は必ず保管し、買主に提示します。
• 雨漏り以外の関連箇所もチェックする: 雨漏りが原因で発生するカビやシロアリ被害、木部腐食などの二次被害がないかも確認します。雨漏り箇所周辺にカビが生えていれば適切に除去し、防カビ処置をしておくとよいでしょう。また長期間放置した雨漏りは柱や梁を傷めて耐震性に影響が出るケースもあります。

  応急処置で被害拡大を防ぐ: 修繕前に売却する場合でも、応急処置はしたほうが無難です。何もしないままでは雨漏りが悪化し、建物の劣化が進んでますます価値が下がります。

• 信頼できる不動産会社をみつける: 雨漏り物件を売る際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。告知義務を果たしたと感じていても、不動産会社に書面がないとして、売却後の瑕疵を指摘されるなど悪質なケースもあります。
  雨漏りについて売却への影響を的確に説明できる会社を選ぶとよいでしょう。

雨漏りがある家の売却でトラブルに巻き込まれないためには複数の不動産会社を比較検討することが有効です。一括査定サービスを利用して、どこの対応が信頼できるかを比較してみてください。

まとめ

雨漏りがある家でも、ポイントを押さえれば売却自体は十分可能です。

重要なのは「隠さず正直に伝えること」と「適切な方法を選ぶこと」。法律上の義務である告知をきちんと行い、契約不適合責任への備えをしたうえで、修繕するか現状のまま売るか戦略を立てましょう。

修理してから売る、インスペクションを活用する、更地にする、買取業者に任せるといった複数の選択肢がありますので、自身の状況（築年数・予算・緊急性など）に合った方法を選んでください。

雨漏り物件の売却には専門知識に裏打ちされた的確な判断も求められます。不安な方は早めに不動産のプロに相談してみることをおすすめします。