相続した家が老朽化、売却したほうがいい？

実家など相続した家を今後使う予定がないなら、なるべく早く売却することをおすすめします。

固定資産税は払い続けなくてはならないうえ、さらに老朽化が進んで自治体から「特定空き家」に認定されると、固定資産税がこれまでの6倍に増える可能性もあるからです。

1．詳しい解説

最近、質問のように実家などを相続しても、自分の住んでいる地域に生活基盤ができあがっていているため、空き家として放置してしまうというケースがよく見受けられます。

下のグラフは総務省統計局の「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について」内の全国の空き家数と率を出したグラフです。

黒い棒グラフが空き家数、黒い四角の折れ線が全国の総住宅数に対する空き家の割合になります。

この通り空き家自体年々増え続けており、老朽化の危険性に加え、その活用も含めた対策として政府は平成27年5月26日に「空家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」を施行しました。

老朽化が進めば「特定空き家」に！認定されると、固定資産税が最大6倍に！？

施行された「空家対策特別推進法」ですが、その内容の中に自治体が倒壊の危険性や衛生上の問題があると判断した「特定空き家」に対し、固定資産税に設定されている「住宅用地の特例」という優遇処置を外すという決定があります。

住宅用地の特例

通常の固定資産税の計算は「空き地」にも設定されている「課税標準額（※） × 1.4％（固定資産税率）」というものになります。

※課税標準額は、課税の基準となる価格のことで、国土交通省が年1回定める地価公示価格の70％を目途に計算された「固定資産評価額」に基づき算出されます。

「住宅用地の特例」は上記の表のように、住宅のための（住宅が建っている）土地であれば、課税標準額が1/6（1/3）になる優遇なのですが、これが無くなることで元の税額、つまりは6倍になってしまうということなのです。

実は都市計画税も優遇措置からはずされます。

固定資産税と同じときにやってくる都市計画税（自治体の都市計画に当てられる税金）も固定資産税と同じように「住宅用地の特例」があります。（軽減比率は変わります。）

そして、やはり同じく「特定空き家」の指定により優遇措置は外されてしまいます。

＞固定資産税と都市計画税については、こちらの記事でも詳しく説明しています。

「特定空き家」に認定された！どうすればよい？

自治体から「特定空き家」の通告を受けたら、まず立入調査が入り、助言、指導が行われます。

それにより改善が認められば「特定空き家」の認定からは解除されます。

しかし、改善が認められずに勧告を受けてしまった時点で「住宅用地の特例」の優遇措置から外されてしまいます。

もし、立入調査を拒否した場合や、その後の市町村長の勧告を無視してしまうと、それぞれ20万円以下、50万円以下の罰金を受けることになります。

加えて、勧告後の期限内に完了の見込みがない場合「行政代執行」として、強制的に解体され費用は所有者負担となります。

その支払いができない場合は財産の差し押さえも行われることとなります。

面倒や心配があろうとも特定空き家に指定された場合は、行政の応答に速やかに応じるようにすることが大事です。

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あなたの空き家は「特定空き家」になってませんか？特定空き家チェック！

国土交通省の空家等対策の推進に関する特別措置法のガイドライン（２ページ目）によると、以下の4項目が「特定空き家」の大きな区分となっています。

それぞれの内容をチェック項目として書き出しました。

1．そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

2．そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる おそれのある状態

3．適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

4．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

いずれも、放置して老朽化すれば必ず出てくる問題です。ひとつでも当てはまる場合は対策を考えるべきです。

2. 老朽化した家の売却に関するよくある質問

• Q
  老朽化した家の売却で押さえるべきポイントは？
  A

  家が建っている状態のまま売り出すことが重要です。更地にすると「住宅用地の特例」が外れ、売却までの間の固定資産税が大幅に増えてしまいます。利用予定がないなら、できるだけ早く不動産会社に査定を依頼し、売却の準備を進めましょう。

• Q
  「特定空き家」に認定されるとどうなる？
  A

  自治体から勧告を受けた時点で住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に増えます。改善命令に従わない場合は行政代執行による強制解体が行われ、その費用は所有者負担となります。さらに、立入調査の拒否や勧告の無視には罰金も科されるため、早めの対応が欠かせません。

• Q
  老朽化した家は誰に相談して売却すればいい？
  A

  まず不動産会社に査定を依頼することが第一歩です。不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、最大6社にまとめて査定依頼ができ、各社の査定額や売却プランを比較したうえで最適な会社を選べます。

• Q
  老朽化した家を放置すると固定資産税はいくら増える？
  A

  小規模住宅用地（200平米以下）の場合、住宅用地の特例が外れると課税標準額が6倍になります。都市計画税の優遇措置も外れ、課税標準額が3倍に増えるため、税負担は二重に増加します。

まとめ

いかがでしたか？

家の老朽化対策ということを考えると、リフォームやリノベーションなんかもありますが、工事費などを考えると、今後利用する予定がないのならば、できるだけ早く不動産会社に査定を依頼して売却をおすすめします。

家を解体して土地として売ることもできますが、「住宅用地の特例」は家が建っていることが条件、つまり売れない間は「空き地」として高い固定資産税を払うことになります。

いずれにせよ、できるだけ早く不動産会社に査定を依頼して、相続した家がいくらで売却できるのか調べることをおすすめします。

HOME4Uは、不動産会社も、査定価格も比較がかんたんにできる「一括査定依頼サービス」も利用できますので、売却したい時期などを考えて、ニーズに合うサービスを利用してみてはいかがでしょうか。