【第4話】任意売却の手順を理解しておこう

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前島家の売却体験記 第4話
第3話で、もう少しで競売にかけられそうになった前島さん。友人に任意売却という方法があることを教えてもらい、さっそくHOME4U(ホームフォーユー)の一括査定サービスに依頼してくれました。そんな前島さんは、コンタクトを取った不動産会社から任意売却の手順を教えてもらったようです。今回はその手順をご紹介します。それでは、第4話をお届けします!

体験記・第4話

何も知らずに、そのまま滞納を続けていたら、わが家は競売にかけられ、私たち家族は家を失っていただろう。ほんとうに、不動産に詳しい友人がいてよかった。私は彼に任意売却という方法を教えてもらいました。

それがどんな方法なのかは友人にさらっと教えてもらったのですが、もっと詳しく知りたいと思い、HOME4Uの一括査定サービスで査定候補先として出てきた会社のうちの何社かに質問して聞いてみることにしたのです。
そこで、次のような話を教えてもらうことができました。

住宅ローンを滞納し、放置し続けると、金融機関から督促状、催告書が届くようになります。
それでも放置していると、期限の利益の喪失となり、金融機関は保証会社に代位弁済を要求し、債権が保証会社へ移ります。
保証会社は債権回収のために裁判所へ競売の申し立てを行うことになります。
そして、競売の開札の前日までに任意売却を完了させていかないと、強制退去させられてしまいます。

そこで、住宅ローンを滞納したら、できるだけ早く不動産会社に任意売却の相談をする必要があるのです。

▼任意売却の手順

1)物件調査・価格査定
任意売却を依頼した不動産会社(仲介会社)が、物件調査を行い、査定をしてくれます。査定価格は、近隣の相場と同程度になるようです。
2)媒介契約の締結
任意売却は1社の不動産会社のみに依頼をするので、専任媒介契約を結びます。ちなみに、契約の有効期限は3ヶ月間です。
3)債権者(保証会社)に任意売却の申し入れ
査定価格に基づき債権者と売却価格を協議し、売却価格を決めます。 不動産会社の担当者と、申し入れに同行しなければいけないこともあるようです。
4)販売活動
不動産流通機構「レインズ」へ登録され、住宅情報サイト、新聞チラシ、住宅情報誌に掲載されて、販売活動が行われます。
5)買受人の決定
購入希望者が現れたら買付証明書を作成してもらい債権者へ提出。その上で購入価格の承諾を得て、買受人を決定します。
7)債権者との同意
債権者に、各債権者の残高、仲介手数料、抵当権抹消登記費用、印紙代、管理費滞納分、税金滞納分など、購入価格から差し引かれる金額の配分を記載した配分表を提出し、債権者の同意を取り付けます。
8)売買契約の締結
買受人と売買契約を結びます。また、いつ引き渡しを行うかも買受人と相談し決めます。
9)引っ越し
引っ越しは、引き渡しまでに完了させておきます。引っ越し代は家の売却代金から充当することが可能なので、早めに不動産会社へ相談しておきましょう。
10)代金決済・抵当権抹消・費用の精算
売買代金を決済し、抵当権抹消など必要な手続きをすべて行います。 任意売却の場合は、売却代金から引っ越し代、印紙代、抵当権抹消費用、不動産業者の仲介手数料などの費用を取り分けることができます。取り分けた費用を支払った後の残金が、借入金の返済に充当されます。
11)債権者との残債務の返済方法を決定
代金決済後、なおも残務がある場合は、債権者と返済方法の交渉を行います。

以上の手順がすべて滞りなく終了したら、ようやくローン地獄から解放され、家族3人は気持ちを新たに、普段通りの生活をスタートさせることができるのです。家族の笑顔が見られる生活に、早く戻りたい。

また、今回、いくつかの会社に任意売却について質問することで、早急に依頼を決断するよう勧めるところや、まずはこちらの疑問点を解決してくれるところなど、会社によって対応方法に違いがあることがよくわかりました。これは、依頼する会社を決める際、いい判断材料になりそうです。

マネ子先生からひとこと

任意売却の手順は工程が多く大変だとは思いますが、一つひとつをクリアしていくことで、ローンの苦しみから早く解放されることになるのデス。
さて次回は最終回。前島さんは、HOME4U(ホームフォーユー)で任意売却の依頼先を決めます。前島さん一家はローンの苦しみからどのように解放されるのでしょうか。それでは、次回をどうぞお楽しみに!

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