土地を1,000万円で売却すると税金はいくら？節税のコツも解説

土地売却時にかかる税金は、所得税・住民税・印紙税・抵当権抹消の登録免許税など色々あります。この中でも所得税と住民税は土地売却で利益が出た場合にかかり、確定申告をして税金を納めることになりますから、納税分の現金はしっかりと残しておきましょう。

土地を売却するときにかかる仲介手数料などの費用については、こちらの記事で詳しく解説しているのでご参考にしてください。

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2.土地を1,000万円で売却したときの税金シミュレーション

譲渡所得税・住民税を算出するには、まず「課税譲渡所得」を出します。これに税率を掛ければ税額がわかります。

• A譲渡価格＝土地を売った値段
• B取得費＝土地を購入した際にかかった金額
  土地購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税など。
• C譲渡費用＝土地を売却した際にかかった費用
  仲介手数料、印紙税、測量費用、取壊し費用など。
• D特別控除＝税金の優遇
  一定の条件を満たせば、税金の優遇を受けられます。
  特別控除には種類が多いため、次章でまとめて説明します。

2-2.計算シミュレーション

それでは、500万円で購入した土地を1,000万円で売却したケースでシミュレーションしてみます。

課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除
＝1,000万円－（500万円＋30万円＋36万円）＝434万円

【所有期間5年以下の場合】
税額＝434万円×39.63％＝約171万円

【所有期間5年超の場合】
税額＝434万円×20.315％＝約88万円

2-3.購入価格がわからないときの計算シミュレーション

購入価格を証明する売買契約書などが見つからないときは、取得費は売却価格の5％とみなして計算できるというルールがあります。

1,000万円で土地を売却した場合は、売却金額の5%にあたる50万円を取得費にできます。

課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除
＝1,000万円－（50万円＋36万円）＝914万円

【保有期間5年以下の場合】
税額＝914万円×39.63％＝約362万円

【保有期間5年超の場合】
税額＝914万円×20.315％＝約185万円

このように、同じ1,000万円で売れた土地であっても、2-2より税金が高くなってしまうことがわかります。

取得費が不明だと取得費を5％とみなして計算されてしまうので課税額が高くなる可能性が高いです。

例えば相続で得た土地など、当時の購入価格が分からないケースは珍しくないのですが、できるだけ関連書類を探してみてください。

ここまで読んで、「税金の計算を見るのはウンザリしてきた」「自分で計算するのは不安だ」という方は、不動産売買に精通した税理士に依頼することをおすすめします。

税理士の心当たりがない場合は、仲介を依頼する不動産会社に税理士を紹介してもらうとスムーズです。

税金の計算が嫌になってきた方は、次の3章はナナメ読みで飛ばしても問題ないので、「4.土地売却時の税金で損をしないためには」へどうぞ。

これから売却する予定で、税金をもっと明確にシミュレーションしたい方は、不動産会社に査定を依頼してみましょう。

所得税・住民税、印紙税は、売却金額で決まるため、査定額を知ることでおおよその税金まで計算ができます。

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3.土地売却で使える可能性がある税制優遇

土地売却に使える特例制度には、売却益が出ても3,000万円まで非課税になる制度などがあり、うまく使えば大幅な節税が可能です。

ただし、様々な特例制度があり、併用できるものと併用できないものがあるため、自分にとって有利なものを選ぶ必要があります。

なお、特例制度を使うと非課税になる場合でも確定申告は必要なので注意してください。

それでは、土地売却で使える可能性がある特別控除について解説します。

3-1.マイホームの敷地の3000万円特別控除

マイホームを売却したときに使える特例で、取り壊して更地にして売却した場合も要件が合えば対象となります。

この特例を使うと、売却して得た利益が3,000万円以下なら譲渡所得はゼロになり、譲渡所得税も0円になります。

譲渡所得が3,000万円を超えるときにも税金を大きく減らせるため、適用要件を満たしているか確認しましょう。

参考：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-11）

なお、3,000万円特別控除を利用すると、その後、2年間は購入した新居について「住宅ローン控除（減税）」が受けられなくなります。

他にも併用できない優遇制度が多いため、どの制度を利用すれば最も有利になるか慎重に選ぶ必要があります。

3-2.所有期間10年超の軽減税率

10年以上所有していたマイホームやその敷地を売却した場合に、一定の要件を満たせば税率が低くなる特例です。

マイホームを取り壊して土地を売却したときにも、この特例の対象になります。

土地の譲渡契約が家屋の取り壊し日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなってから3年目の年末までに売る、といった要件があります。

この特例を使うと所得税、住民税の税率は次のとおりになります。

「所有期間10年超の軽減税率」と「3,000万円特別控除」との併用は可能ですが、他の特例とは併用できないものが多いです。

参考：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁. （参照2024-04-11）

3-3.相続した家の敷地の3000万円特別控除

親などが住んでいた実家を相続して売却した場合、一定の要件を満たすと、「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けることができます。

家屋を取り壊して更地にして売却した場合も対象です。

売却益から3,000万円まで差し引くことができ、節税効果が大きい特例ですが、2027年（令和9年）12月31日までの期間限定の制度なので注意してください。

参考：“No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例”. 国税庁. （参照2024-04-11）

3-4.公共事業、区画整理事業、農地などの特別控除

所有する土地を公共事業や区画整理事業などのために売却した場合は、一定の要件を満たせば特別控除として5,000万円まで控除することができます（収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除の特例）。

また、農地の売却についても税制優遇があります。

農用地区域内の農地を農業委員会のあっせんにより譲渡した場合などには800万円、農業経営基盤強化促進法の買入協議によって農地中間管理機構に譲渡した場合は1,500万円の特別控除があります。

3-5.相続税を納税した人は「取得費加算の特例」

相続した土地を売却したとき、一定の条件を満たせば、「取得費加算の特例」を受けることができます。

この特例は、相続税を納税した人が、相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例です。

相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に土地を売却することなどが要件です。

参考：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”. 国税庁. （参照2024-04-11）

土地を売却する際には、上記のように様々な特別控除があります。これらの税制優遇を利用することで、土地売却時の税金負担を軽減できますが、併用できるものとできないものがあるので、自身にとって有利な制度が何かを事前に把握しておくことが大切です。

4.土地売却時の税金で損をしないためには

土地の売却に関して、税金で損をしてしまう人は少なくありません。

そうならないためのポイントは以下の3つです。

• 購入価格や費用を証明することが重要
• 所有期間の数え方に注意！
• 所有期間は5年を超えたほうがトクとは限らない

詳しく見ていきましょう。

4-1.購入価格や費用を証明することが重要

税金を無駄に払わないためには、購入価格を証明する売買契約書や、支払った仲介手数料の領収書など、売買に関する書類を探し出して申告することが重要です。

もし売買契約書が見つからなくても、他の証拠書類でも認められる可能性があるため、関連するものを集めて税務署に相談してください。

土地を購入した価格がわからないと、売却価格の5％を取得費とするので取得費が本来の価格より低くなる傾向があります。

すると、譲渡所得が高くなってしまい、支払う税金が高くなってしまうケースが殆どです。

2章のシミュレーションでは、購入価格がわからない土地を1,000万円で売ると、長期譲渡所得で185万円、短期譲渡所得の場合で362万円もの税金が発生してしまいました。

売却価格の5％しか差し引けないため、税金を計算するうえで不利になってしまうのです。

4-2.所有期間の数え方に注意！

土地の所有期間は、納税額に大きな影響を与えます。

まず、所得税・住民税の税率を再掲します。

	所有期間5年以下 （短期譲渡所得）	所有期間5年超 （長期譲渡所得）
所得税（復興特別所得税を含む）	30.63％	15.315％
住民税	9％	5％
合計	39.63％	20.315％

5年超なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、短期譲渡所得では税率はほぼ２倍になってしまいます。

この、「5年以下かどうか」という所有期間の数え方は独特なので、この認識を間違えると無駄に高い税金を納めることになるかもしれません。

所有期間は、「土地取得日から売却年の1月1日までの年数」になります。原則として引渡し日を採用しますが、契約日を採用できる場合もあります。

なお、相続した土地の場合には、被相続人（亡くなった人）が取得した日から数えます。

例えば、2017年9月1日に取得した土地を2022年10月1日に売却した場合の所有期間は「2017年9月1日〜2022年1月1日」で4年4ヶ月とカウントされるので、5年以下となってしまいます。

住んでいた期間は丸5年でも、所有期間は5年未満と見なされてしまうので、短期と長期のギリギリで売却する状況であれば、タイミングを見極める必要があります。

4-3.所有期間は5年を超えるほうがトクとは限らない

譲渡所得税・住民税は、土地の所有期間が5年以下だと税率が高くなるというのが一つのポイントですが、長く所有していたほうが絶対にトクになるわけではありません。

早く売ったほうが手元に残るお金が増えるケースもあるので注意してください。

例えば、「相場よりも高くてもいいから早くその土地を買いたい」という人がいるなら、そのチャンスを逃さないほうが有利かもしれません。

あるいは、「転居から3年以内に売却」「相続から3年以内」などの要件を満たすことで税金の特例を受けられるようなケースでは、早めに売却して特例を使ったほうが有利になることがあります。
有利な売却のタイミングは人によって異なるため、見極めが重要です。

土地を売却する際、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率が高くなります。しかし、「転居や相続から3年以内」といった要件で税金の特例が受けられる場合もあり、短期でも売却した方が有利になることもあります。状況に応じて、最適な売却タイミングを見極めることが重要ですね！

5.税制を把握した上で最適な売却方法を決めよう

土地の売却に関する税制は非常に奥が深く、わかりにくいものです。特別控除を利用するためには細かな要件がたくさんあります。

また、特例制度には併用できない組み合わせもあって、どれを利用するのが最も有利なのか税務署が積極的に教えてくれるわけではありません。

税制をよく知らずに売却をしてしまうと、思いがけない税金が発生してしまうことがあります。

税金に関する失敗例
• マイホームの敷地をすぐに売らなかったため、「住まなくなってから3年以内に売る」という条件をクリアできずに特例を利用できなくなった。
• 「売却までに貸していない」という要件を知らずに、軽い気持ちで土地を貸してしまったために特例を使えなくなってしまった。
• あと数か月待ってから売却すれば税率が低くなるはずだった。

税金で損をしないためには、特例の利用や、予想される税額について税理士に確認した上で、不動産会社と相談しながら最適な売却のタイミングを決めるのが理想です。

思い当たる税理士がいなければ、税理士の紹介を不動産会社に依頼するのも一つの方法です。

不動産会社の中には、社内税理士や提携する税理士事務所と連携し、税金についてもフォローを受けながらスムーズに売却できる企業もあります。

土地を売るときには、市場動向と税金の両方を考慮しながら、最も有利な方法を選ぶことで手取りを増やせます。

売り方しだいで土地の売却価格は高くも安くもなりますし、税金も変わります。

納得して売りたいと考えるなら、複数の不動産会社に査定を依頼し、税金を考慮した売り方などを質問してみてください。

複数の企業の対応を比較検討して、信頼できる不動産会社に任せるようにしましょう。

良い不動産会社を見極めるためには、査定額やコンサルティング能力をじっくりと比較するのが一番わかりやすいです。

「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、あなたの売りたい土地に最適な不動産会社を手間なく探し出して、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。

20年以上の運営の中で確かな実績のある不動産会社だけを選定し、大手の不動産会社から地元に根差した中小の会社まで揃っているので、信頼できる不動産会社探しのためにぜひご活用ください。

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まとめ

それではおさらいです。

土地を売却した際にかかる税金のうち、印紙税と登録免許税はそれほど心配ありません。最も注意したいのは、売却で利益が出たときにだけ発生する「譲渡所得税」と「住民税」です。

所得税・住民税は、土地の所有期間が5年未満だと税率が高くなってしまいます。

また、購入価格が不明なときにも、課税額が高くなる可能性があります。

土地を売却したときには様々な「特別控除」などの優遇制度があるのですが、利用するための要件は非常に細かいですし、どれを利用するのが最も有利なのか判断するのは簡単ではありません。

損をしないためには、税金と市場動向の両方を考慮しながら土地を売却できるような不動産会社を選ぶことが大切です。

「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」を使って税金についての不安を解消できるような不動産会社を見つけて、売却を成功させてくださいね。

土地を売却すると所得税、住民税のほか、さまざまな税金が発生します。この税額は土地の所有期間や売却時の利益などによって大きく変わってきます。

こうした税額計算のために、きちんと土地の購入価格を証明する売買契約書などを用意しましょう。加えて税金を抑えることができる特例制度もいくつか存在します。自身が使える特例制度が何かをしっかりと把握し、最適な売却方法を選ぶことが、満足のいく土地売却の実現に繋がりますね！

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