不動産売却塾の授業:費用・お金の講座
住宅ローンが残っている不動産を売却する方法とは!?

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住宅ローンが残っているけれど、不動産を売却することはできますか?

急に転勤が決まったり、家族が増えて家が手狭になってしまったりと、やむを得ずマイホームを売却しなければいけなくなることもあるでしょう。そんなとき、どうしたらいいのか悩みますよね。「まだ住宅ローンが残っているのに不動産は売れるのかな・・・?」 ここでは、そんなお悩みを持つ方のための不動産売却についてご紹介します。

住宅ローンが残る不動産は売れるの!?

完済して抵当権を抹消すれば、売れますヨ。

住宅ローンが残っているけれど、不動産を売却しなければいけなくなった。こんなとき、売却できるか心配になる方もいらっしゃいますよね。

でも、心配しなくても大丈夫です。ローンが残っていても、不動産は売却できます。ただし、不動産を売るには、売る予定のマイホームに組んだ住宅ローンに設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消には完済が必要です。

完済するには、預貯金などの自己資金を使います。もし、まとまった自己資金がない場合は、必要な資金を事前に準備してから売却したほうがいいでしょう。けれども、現在のマイホームを売って、新しく買い換える場合は、まとまった自己資金がなくても検討できる方法があります。それは、「住み替えローン(買い替えローン)」を利用する方法です。

住み替えローンとは?

マイホームを買い換える場合、売却代金を新居の購入費に充てますが、新しく購入する家の価格よりも売却代金が少なかった場合、足りない購入資金を預貯金などの自己資金でまかなう必要があります。とはいえ、売却代金が大幅に足りず住宅ローンが完済できないという方は少なくありません。そんな場合は、住み替えローンの利用を検討するのもひとつの方法です。

まとまった自己資金がなくても、買い換えを検討できるんデス。

住み替えローンとは?

住み替えローンとは、現在のマイホームを売却して新しく家を購入するときに利用するローンのことです。新居の購入で足りない資金だけでなく、住宅ローンの残債も上乗せして借りることができます。住み替えローンは、通常の住宅ローンと同じく、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型など、金利や家計の状況に応じて借りることが可能です。現在はローンの金利が比較的低く設定されている場合が多いため、場合によっては、これまでの住宅ローンよりも低い金利で利用できるかもしれません。

住み替えローン利用の注意点

住み替えローンを利用するには注意点もあります。それは、新居の購入代金に加えて、住宅ローンの残債も上乗せして借りることになるので、場合によっては、現在の住宅ローンよりも返済額が増える可能性があるのです。また、多額の資金を借り入れることになるので、年齢、年収、担保物件、過去のローン未払いの有無など、審査は比較的厳しくなります。それに、長期のローンを組んでしまうと、完済時期が定年を過ぎる可能性もあります。その際、返済できなくなるかもしれません。また、子どもがいるのなら教育資金が必要ですし、ご夫婦の老後資金も考えなければなりません。ローンを組むということは、住宅だけでなく家族のこれからの暮らしに必要な資金も同時に考える必要があるのです。よって、住み替えローンを組む場合は、しっかりと資金計画を立ててから利用することをおすすめします。

住み替えローンを利用するポイント

先に売るか、先に購入するか、売買のタイミングが大事なのヨ。

住み替えローンを利用する場合、抵当権を抹消してから、新しく抵当権を設定することになります。仮に抵当権の処理がうまくいかないと、債務不履行となりトラブルの発生にもなりかねません。よって、不動産売却と新居の購入をスムーズに行う必要があります。 住み替えローンを利用する上で大事なことは、売買のタイミングです。マイホームを先に売る「売り先行」か、新居を先に購入する「買い先行」かで、状況が変わってきます。

「売り」先行の場合

売り先行の場合は、売却代金をそのまま新居の購入資金に充てることができるので、資金に見合った新居を探せるというメリットがあります。けれども、新居が決まるまでは仮住まいを準備しなければならないというデメリットもあります。一時的とはいえ、住まいを借りることになるので、その資金を上乗せした資金計画を立てる必要があります。

「買い」先行の場合

買い先行の場合は、新居をじっくり検討しながら選べるというメリットがあります。けれども、売却予定の不動産に残る住宅ローンと、新居購入のための住宅ローンが重複するというデメリットもあります。また、売却代金が予定額を大きく下回り、資金計画に狂いが生じる可能性もあるので注意が必要です。

現在は、大都市圏などでは地価が上昇傾向にありますが、地方圏では下落が続いています。そのため、最近では売却代金が予定を下回り、住宅ローンの残債が多くなるというケースが増えています。仮に不動産売却が思い通りにいかない場合を考えて、事前に次のような対策をしておくことができます。

買い替え特約を設定する

新居を購入する際、売買契約書に「買い替え特約」を付記してもらいましょう。買い替え特約とは、「現在の物件が○月○日までに〇○円以上で売却できない場合は、この契約は白紙撤回する」というもの。売買契約の際は手付金を支払いますが、契約後に買主の都合で契約解除する場合は、手付金は戻ってきません。けれども買い替え特約を交わしておけば、万が一の場合、手付金は戻ってきます。ただし、個人間で売買をする場合は、買い替え特約を交わすのは難しいかもしれません。

買い取り保証制度を利用する

不動産仲介会社を通して売買する場合、一定期間が経っても不動産が売れないときは、売却する不動産を買い取ってもらう「買い取り保証制度」を利用する方法があります。ただし、すべての不動産仲介会社で実施しているわけではありません。また、この制度を利用した場合、買い取り価格が査定額の80%程度になってしまいますので注意が必要です。

譲渡損失が出た場合の特例を利用する

2015年(平成27年)12月31日までにマイホームを売却する場合、売却価格が住宅ローンの残額よりも低く損失が出たときは、一定の要件を満たせば、損失分を給与所得など他の所得から控除(損益通算)でき、もし控除しきれなかった場合は、翌年から3年にわたって繰越控除ができるという特例があります。これを「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。不動産を売却しても、まだ住宅ローンの残債がある場合は、この特例を利用しましょう。これには確定申告が必要ですが、所得税が軽減される制度です。忘れず手続きすることをおすすめします。

  • ※この特例の詳細や要件などは、国税庁のホームページでご確認ください。
  • ※この記事は2015年2月19日現在の情報に基づき作成しています。

ここでは、不動産を売却する場合についてご紹介しましたが、家や土地を買い換えない場合は「任意売却」という方法があります。

関連記事「任意売却とは?~競売との違い~」はこちら

いかがでしたか?
住宅ローンが残る場合の不動産売却についてはおわかりいただけましたか?住宅ローンの完済や住み替えローンの利用には、十分な資金計画が必要デス。そのため、事前にしっかりと資金のシミュレーションをすることが肝。まずは、お持ちの家や土地がいくらで売れるのかを確認しておきましょうネ。「HOME4U(ホームフォーユー)」では、複数の不動産会社へのまとめて査定依頼ができますよ。各社の査定額を取り寄せることで、相場を把握することができるの。こうしていくらで売れるのかを確認しておくことは、不動産売却の大事なポイントデス。

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