売買契約書とは？作成方法や収入印紙が必要なケースを紹介

売主と買主が売買取引を行なう際には、売買契約書を作成します。安心して契約を締結するためには、正しい作成方法で不備のないように仕上げることが大切です。

特に、高額な取引になる不動産売買においては、売買契約書を作成することで信用の担保につながります。本記事では、売買契約書の役割や作成方法、収入印紙が必要なケースなどについて解説します。

1.売買契約書とは？

そもそも売買契約書とは、どのような書類なのでしょうか。ここでは、どのようなシーンや目的で売買契約書を作成するのかを解説します。また、主な記載内容も併せて確認しておきましょう。

1-1.売買契約書は売買取引の契約文書

売買契約書とは、売主と買主が売買取引を行なう際に作成して取り交わす契約文書のことです。契約文書を作成することで、どのような内容の取引が行なわれたのかを証明できます。

売買取引があった場合でも、契約書の作成は義務ではありません。そのため、実質口頭のみでの約束でも売買契約は成立します。

しかし、口頭のみの契約では、どのような内容の取引が行なわれたのかを証明できません。例えば、商品を引き渡したのに期日までに決済が行なわれなかったとしても、約束をしていたことを証明できなければ、売り手が損をしてしまうでしょう。

このようなトラブルを防止したり、トラブル発生時のリスクを最小限に抑えたりする必要があるため、取引があった際には契約書を作成するケースがほとんどです。

1-2.売買契約書の主な記載事項

売買契約書には、当事者のことや売買の対象となるものなど、契約内容の詳細を記載しなければなりません。記載する項目としては、以下のようなものが挙げられます。

なお、所有権移転時期は、引き渡し時または代金決済時になるのが一般的です。

2.主な売買契約書は4種類

ひとくちに売買契約書といっても、取引内容によって種類は異なります。代表的なものは、以下の4つです。

2-1.不動産売買契約書

不動産の売買においては、売買契約書の作成が法律上義務付けられていないため、口頭のみでも成立します。しかし、住宅ローンの契約や不動産登記などを行なう際には売買契約書が必要になるため、ほとんどの取引で契約書を作成します。

また、売主と買主双方の認識が異なる状況で取引が進められ、後々トラブルに発展する可能性も否定できません。このような事態を回避するためにも、売買契約書を作成するのが賢明といえます。

不動産会社が介入する場合は、多くのケースで不動産会社が作成しますが、不動産会社が介入しないケースでは、売主と買主が話し合って作成することになります。

不動産の契約では、取引内容によって作成する契約書が異なります。例えば、土地と建物の取引では土地建物売買契約書、借地権や抵当権付きの不動産においては借地権付底地売買契約書などを作成します。

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2-2.物品売買契約書

物品売買契約書とは、企業間および個人で物品（商品）を売買する際に作成する契約書のことです。売主から買主へと所有権を移転し、買主がこの取引に対して代金を支払い契約を締結する際に作成します。

原則として、契約内容は当事者が自由に決定できます。それゆえに、商法や民法とは異なる規定で契約する際は、詳細を記載しておく必要があるでしょう。

また、一般的な商品の取引では、対象物の特定が困難なケースもあります。当事者間での認識を一致させるためには、製造番号や仕様などを詳細に記載し、対象物を明確に示すことが大切です。

2-3.株式譲渡契約書

株式譲渡契約書とは、企業の株式を売買（譲渡）する際に作成する契約書です。書類の名称には「譲渡」とありますが、有償で株式や債券などを譲り渡す場合は、売買契約にあたると考えられます。

参考：“民法第五百五十五条”． e-Gov法令検索

一方で、対価を受け取ることなく株式や債券を譲渡する場合は、株式贈与にあたると考えられます。

原則として、株式や債券は自由に譲渡できます。譲渡契約書に合意事項の権利・義務を正しく記録しておくことで、売主と買主の双方が安心して取引を成立させられるでしょう。

2-4.継続的売買取引基本契約書

継続的売買取引基本契約書とは、複数回の取引を前提とした契約書のことです。毎回同じ内容の契約を締結するのは売主・買主の双方にとって手間がかかるため、継続的に発生する取引がある場合は共通事項に関する基本契約を締結します。

基本契約を結んだあとは、基本契約の内容と異なる取引が発生した場合にのみ、個別契約を結びます。継続的売買取引基本契約書を交わしておくことで、契約手続きの手間を省けるだけでなく、売主にとっては販路の確保、買主にとっては仕入れの確保につながります。

契約書を作成する際は、契約期間や引き渡しの方法、売買単価、違約条項などを決めておきます。また、個別契約を結ぶ場合、基本契約と個別契約のどちらにプライオリティをおくべきなのか、双方で認識にずれが生じるかもしれません。そのため、契約前にどちらを優先するのかを明確にしておくとよいでしょう。

3.売買契約書の作成方法

1度限りの契約の場合は、売買契約書を1通のみ作成するケースが一般的です。前述したように、当事者の表示や売買の対象、引き渡し、代金に関することなどを具体的に示す内容に仕上げましょう。

複数回にわたっての取引が前提の場合は、上記のほかに継続的売買取引基本契約書も併せて作成します。基本契約書には、対象の商品に不具合があった場合の責任や商品の検査方法など、共通して適用されるルールを記載しましょう。

条件が曖昧な状況ではトラブルに発展する可能性が高まるため、支払いに関することや所有権の移転など、具体的な内容を明確に示しておくことが大切です。また、売主と買主のどちらかにとって有利な内容になっていないか注意しながら作成しましょう。

なお、不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社が作成を行なうケースがほとんどです。

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4.売買契約書で収入印紙が必要なケースとは？

収入印紙とは、国が発行する税金や手数料などの証票のことです。課税文書に該当するものには、収入印紙を貼付しなければなりません。

参考：“印紙税法”． e-Gov法令検索

ここでは、収入印紙が必要なケースと不要なケースについて解説します。

4-1.収入印紙が必要なケース

印紙税法で課税文書と定められている文書は、第1号文章から第20号文書までの、全20種類です。

取引の例としては、不動産の売買契約書や有価証券、為替の譲渡契約書などが挙げられます。

課税文書に該当するかどうかは、以下の内容から判断するとよいでしょう。

印紙税法別表第1（課税物件表）に掲げられている20種類の文書により証されるべき事項（課税事項）が記載されていること。
当事者の間において課税事項を証明する目的で作成された文書であること。
印紙税法第5条（非課税文書）の規定により印紙税を課税しないこととされている非課税文書でないこと。

引用：“No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断”． 国税庁

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4-2.収入印紙が不要なケース

課税文書に該当したとしても、以下のようなケースでは収入印紙が不要です。

4-2-1.5万円未満の取引による課税文書

身近な課税文書としては、第17号文書に該当するレシートや領収書が挙げられます。

ただし、記載された受取金額が5万円未満のものは非課税となるため、収入印紙は不要です。なお、原則として受取金額には消費税を含みません。

参考：
“No.7105 金銭又は有価証券の受取書、領収書”． 国税庁
“印紙税法”． e-Gov法令検索

4-2-2.電子契約で締結した取引

国税庁では、課税文書の要件の一つに「当事者の間において課税事項を証明する目的で作成された文書であること」と定めています。電子契約の場合、紙の文書が存在しません。電子契約は課税文書の要件を満たしていないため、該当しないと考えてよいでしょう。

ただし、電子契約書をプリントアウトして署名や押印などをした場合には収入印紙が必要になるケースもあるため、注意が必要です。

参考：“No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断”． 国税庁

4-2-3.クレジットカードで購入した際の領収書

クレジットカードでの決済は信用取引によるもので、金銭や有価証券のやり取りが発生しません。そのため、領収書と記載されている文書でも第17号文書には該当しないことから、収入印紙は不要です。金額が5万円以上の取引においても、収入印紙は必要ありません。

ただし、クレジットカードによる決済である旨を領収書に記載しなければ、課税文書と判断される可能性があります。その場合は収入印紙が必要になるため、クレジットカード決済であることを忘れずに記載しましょう。

5.売買契約書における収入印紙の取り扱いの注意点

売買契約書に収入印紙を貼付する際には、貼り忘れや消印の有無に注意が必要です。

本章では、押さえておくべきポイントを具体的に解説するので、不備のないように確認しておきましょう。

5-1.収入印紙を忘れずに貼る

収入印紙の貼付を忘れてしまった場合、脱税とみなされて過怠税が課せられます。過怠税とは、課税文書作成時において納めるべき印紙税を正しく納付しなかった場合に課せられる税のことです。

参考：“印紙税法第二十条”． e-Gov法令検索

なお、課税文書に対する不備が発覚した場合は、当初納めるべき印紙税の3倍の金額を納付しなくてはなりません。また不備に気付いて申告した場合でも、1.1倍の金額を納付する必要があります。

5-2.収入印紙に消印を押す

売買契約書に貼付した収入印紙には、消印が必要です。消印とは、収入印紙の再利用を防止する目的で、契約書と収入印紙それぞれにまたがって押印することです。

参考：“印紙税法第八条2項”． e-Gov法令検索

なかには、斜線を引いたり「印」という文字を書いたりすればよいと考える方もいるかもしれません。しかし、これらの対応は印鑑や署名と同等の効力があると判断されないため、消印としては不適切です。

また、「割印」と混同されがちですが、「印紙を消す」という意味合いをもつため、正しい表現は「消印」であることを覚えておきましょう。

6. 不動産関連の売買契約書に必要な収入印紙の税額

収入印紙が必要な課税文書のうち、不動産売買契約における収入印紙税額は、以下のとおりです。

出典：“No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで”． 国税庁. （参照2024-03-22）

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7.不動産売買契約には印紙税額の軽減措置がある

2014年（平成26年）4月1日から2024年（令和6年）3月31日までの間に作成される不動産売買契約書の印紙税には、軽減措置が設けられています。

軽減措置が設けられている理由は、印紙税が高額になり過ぎることで、契約の締結そのものが困難になることを避けるためです。軽減措置を設けることで、不動産売買市場の活気を保つ目的があります。

軽減措置が講じられた際の軽減税率は、以下のとおりです。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”． 国税庁. （参照2024-03-22）

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8.売買契約書の収入印紙代は誰が負担する？

収入印紙代は、原則として課税文書の作成者が負担することになります。

状況によっては、契約書を2通作成し、双方で保管するケースもあるでしょう。このようなケースでは、2通それぞれに収入印紙が必要となり、双方が1通ずつ負担するのが一般的です。

どちらか一方の判断で決めてしまうとトラブルにつながる可能性があるため、収入印紙の負担については事前に双方で話し合っておくとよいでしょう。

参考：“課税文書の作成時期及び作成者”． 国税庁

9.売買契約書に使用する収入印紙の入手先

収入印紙は、全国の法務局、全国の郵便局、コンビニエンスストアなどで購入可能です。法務局であれば、全31種類の収入印紙を購入できます。

収入印紙の一例は、以下の画像のとおりです。

引用：“収入印紙の形式改正について”． 国税庁. （参照2024-03-22）

郵便局の場合、規模の小さな支店では、高額な収入印紙を扱っていないケースもあります。そのため、高額な収入印紙を購入したい場合は、はじめから法務局に出向いたほうが無駄足にならずに済むかもしれません。

近隣で収入印紙を入手しやすい場所としては、コンビニエンスストアが挙げられます。ただし、コンビニエンスストアで手に入るのは、主に200円の収入印紙です。急を要する際に手軽に購入できる点は魅力的ですが、高額な収入印紙が必要な場合には、法務局に行きましょう。

10.売買契約書の保管期間

不動産の売買契約書は、基本的には永久保存する必要があります。その主な理由は、以下のとおりです。

契約終了後は早めに処分したいと思うかもしれませんが、不動産の売買契約書だけは処分しないように注意しましょう。

まとめ

売買契約書とは、売買取引を行なう際に売主と買主が取り交わす契約文書のことです。不動産の売買契約は口頭のみでも成立しますが、住宅ローンの契約や不動産登記の際に必要であるため、契約書を作成する場合がほとんどです。トラブル回避のためにも、正しい手順で作成したいものです。

なお、不動産会社に売買の仲介を依頼する場合は、ほとんどの取引で不動産会社が作成するため安心して任せられるでしょう。

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