不動産取引における内金とは？手付金との違いや注意点について解説

不動産取引を行なう際には、内金（うちきん）を授受するケースがあります。内金とは、売買契約を結んだあとに代金の一部として前払いする金銭のことです。手付金と似ていますが、支払いのタイミングや金額などが異なります。

本記事では、内金の概要や手付金との違い、不動産取引での注意点などについて解説します。

1.内金とは？

内金（うちきん）とは、売買契約やサービスの代金として、契約成立後に前払いする金銭のことです。一般的な不動産取引で内金をやり取りするケースは少ないものの、建物の請負契約などでは比較的よく見られ、「内入れ金」とも呼ばれます。

不動産取引では、売買契約の締結から物件の引き渡し日までの間に、買主が売主へと内金として売買代金の一部を先に支払います。売主が内金を要求する際は、あらかじめ契約で定めなければなりません。

なお、物件の引き渡し前に支払う金銭には「中間金」もあります。売買契約の成立から義務の履行までの間に支払いが発生することから、中間金と呼ばれ、これも内金の一種です。

不動産売却の決済の流れや必要な準備について知りたい方は「不動産売却時の決済から引き渡しまでの流れ！必要な書類と持ち物も解説！」をご覧ください。また、土地売買の基本的な流れと費用の内訳については「【土地売買の基本】売主・買主の流れと費用、上手く進めるコツ」で詳しく解説しています。

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2.内金と手付金の違い

内金とよく間違えられやすいものとして「手付金」が挙げられます。どちらも不動産取引に関係する金銭ですが、以下のような違いがあります。

上記の違いを押さえて、内金への理解を深めましょう。

2-1.法的効力

内金は、慣例として授受されるもので、法律上に定められたルールは存在しません。そのため、内金自体に法的効力はありませんが、実際にお金を支払った行為には「契約の履行」という点で効力が生じます。

一方、手付金は民法上に規定されているため、法的効力を持つ金銭です。手付金は、以下のように目的によって3種類に分けられます。

消費者保護の観点から、宅建業法では原則的に解約手付となります。ペナルティを受け入れる必要はあるものの、売主・買主のどちらも法律に則って契約を解除することが可能です。

参考：
“民法 第五百五十七条”． e-Gov法令検索
“宅地建物取引業法 第三十九条第二項”． e-Gov法令検索

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2-2.支払いのタイミング

内金は原則として契約成立後に支払いますが、具体的なスケジュールや支払い回数といった細かな条件は契約によって異なります。例えば、建物の請負契約では、工事のスケジュールに合わせて着工金・中間金・棟上金などを、複数回に分けて支払うケースもあります。

売買契約を締結した時点から物件の引き渡しが行なわれるまでの期間なら、どのタイミングに支払っても問題ありません。ただし、タイミングがきちんと定められていないため、支払い自体を忘れてしまいやすい点に注意しましょう。

一方、手付金は「契約締結時」に支払うものです。不動産取引では、売買契約の手続きを行なう契約日当日に支払うのが原則とされています。

一般的には、買主がその場に現金を持参して直接手渡しますが、事前に金融機関から振り込むケースもあります。不動産売買の手付金は、数百万円単位と高額になるため、契約締結まで自宅で保管したり、契約日当日に持参したりするとリスクが高いからです。

また、売買契約の手続きは当事者のスケジュールに合わせて行なうため、契約日はおおむね土日祝日に設定されます。土日祝日だと銀行や郵便局の多くは休業日のため、直前の金曜日などに振り込まれるケースもあります。

2-3.金額

前述のとおり、内金には法的なルールがなく、金額に関しても当事者が事前に話し合って決定します。売買代金の20～50％程度が相場とされていますが、金額の定めはありません。

それに対して、手付金は5～10％が一般的な相場とされています。20％以下の範囲内なら売主・買主の合意のもと設定できますが、20％を超えることは宅建業法で禁止されています。

参考：“宅地建物取引業法 第三十九条”． e-Gov法令検索

なお、未完成物件の取引をする場合、売買代金の5％超えるもしくは1,000万円超える手付金を支払うことで、売主に「手付金等の保全措置」を講ずる義務が発生します。完成物件であっても、売買代金の10％超えるもしくは1,000万円超える手付金を支払えば、上記の保全措置を義務化することが可能です。

売主は義務を履行するため、以下に挙げる保全措置のいずれかを実行しなければならないことを把握しておきましょう。

参考：“宅地建物取引業法 第四十一条”． e-Gov法令検索

2-4.代金との関連性

内金は支払った時点で代金の一部となりますが、それ以外の目的や効果はありません。

一方、手付金は解約手付や違約手付の目的として支払われます。したがって、義務が履行されるまで売買代金の一部には充当されませんが、義務が履行されると代金の一部に充てられます。

2-5.契約解除後の返還義務

内金は契約に基づいて支払う金銭であるため、契約解除の際には、売主から買主へ返還する必要があります。

それに対し、手付金は以下のようなケースに当てはまる場合にのみ返還義務が生じます。

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3.不動産取引における内金の注意点

不動産取引では、内金と手付金を同時に支払うべきではありません。最終的にどちらも売買代金の一部になる関係上、内金が手付金と区別できない状態に陥りやすいためです。契約締結の際は、内金か手付金かをきちんと区別できるよう明確化する必要があります。

また、内金と類似した金銭として「申込金（申込証拠金）」もあります。これは、契約を結ぶ前に買いたい物件を押さえるために支払う金銭ですが、内金と同じく法的効力がないため、混同しないよう注意しましょう。

まとめ

内金とは、売買契約の契約成立後に代金の一部として前払いする金銭のことです。

手付金と混同されることがありますが、支払いのタイミングや金額などに違いがあります。最終的にどちらも売買代金の一部となることから区別が難しいため、同時に支払うのはできるだけ避けましょう。

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