離婚時の財産分与で家はどうする？分与方法と注意点を詳しく解説

離婚時に共有財産を分割する財産分与ですが、持ち家がある場合にはどのようにして財産分与すれば良いのでしょうか。

住み続ける、もしくは家を売るにしても持分や住宅ローンの状況によって方法が変わるため、トラブル回避のためにも方針を固めたうえで財産分与を進めることが大切です。

本記事では財産分与と持ち家をテーマに以下の内容を解説しています。

1.離婚時に発生する財産分与とは？

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築き上げてきた財産を離婚時に分割することで、家庭裁判場の実務においては夫婦で2分の1ずつ分け合うことが原則とされています。

まずは、財産分与について以下の3つの基本を確認し、取決めの準備をしましょう。

1-1.財産分与の種類は3つ

財産分与は大きく分けて3種類、「精算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」があります。

この3種類の中で中核をなすのが「清算的財産分与」です。

婚姻中に夫婦間で協力して形成・維持してきた財産を、夫婦の名義にかかわらず共有財産としてとらえ、公平に分配する方法です。

離婚原因の有無にも左右されないため、たとえば浮気（不貞行為）で離婚原因を作った側からも請求できることが特徴です。

扶養的財産分与は、離婚により一方が困窮してしまうケースなどで、生計を助ける目的で財産が分与されることです。

たとえば夫婦の一方が病気である、専業主婦（または主夫）である、高齢である場合に認められます。

慰謝料的財産分与は慰謝料の意味合いをもつ財産分与のことです。

本来、慰謝料と財産分与は別々のものですが、慰謝料と財産分与を区別しないでまとめて財産分与として請求、または支払うことがあります。

1-2.財産分与の対象は「婚姻期間中の夫婦の共有財産」

財産分与の対象になるのは、婚姻期間中に築いて維持してきた財産で、例としては以下のものがあります。

しかしながら、婚姻前から所有していた財産や、婚姻中であっても夫婦の協力以外の方法で取得した財産は財産分与の対象にはなりません。

婚姻前から所有していた財産の例としては、独身時代に貯めた預貯金や購入した不動産のことです。

夫婦の協力以外の方法で取得した財産とは、婚姻中に相続により取得した遺産などが挙げられます。このような財産のことを「特有財産」と言い、特有財産は財産分与の対象外ということを覚えておきましょう。

また、借金などマイナスの財産も考慮しなければなりません。夫婦の生活を営むために借り入れた借金ならば、財産分与において考慮します。

しかし、自分のために借り入れた借金は財産分与の対象にはなりません。たとえばギャンブルや個人的な買い物につぎ込むための借り入れは、財産分与時に考慮しません。

1-3.財産分与の割合は50％ずつが基本

財産分与の割合は原則として50％ずつ分与することが一般的です。

妻が専業主婦である、パートタイマー・アルバイトなどで働いていて、夫と比べて収入が少ないなどの場合でも、50％ずつ分与します。

ただし、必ず50%であると決定しているわけではありません。夫婦の話し合いによって割合が変わることや、個別の事情により割合が修正されることもあります。

2.離婚時に家を財産分与する方法

財産分与の対象には不動産も含まれているため、一戸建てやマンションなど持ち家の売買や持分の譲渡も検討するケースも発生します。
売却して現金化するか、夫婦の一方が住み続ける2種類が考えられるでしょう。

以下で、それぞれ解説していきます。

2-1.家を売却して現金で分ける

家の価値を測るのは難しいですから、売却して現金にしてしまった方が、平等な財産分与がしやすいでしょう。
また売却することで、家を通じた、金銭・権利がらみの関係性が続くこともありません。

一方で、売却に際して仲介手数料や税金などの諸費用がかかるうえ、高く売れるとも限らないので、売却に消極的な方もいます。
また、家を売却する財産分与方法を考える場合は、住宅ローンの存在も考慮しなければいけません。

損得を判断するためにも、売却する方法について詳しく理解していきましょう。
以下では、アンダーローンとオーバーローンの状態に分けて解説します。

• アンダーローン：住宅ローン残高が売却金額よりも低い状態で、売却時に完済可能な状態
• オーバーローン：住宅ローン残高が売却金額よりも高い状態で、完済が困難な状態

アンダーローンの場合

売却価格に対して住宅ローンの残債が少ない「アンダーローン」の場合、売却して住宅ローンを完済し、残った資金を分割することで財産分与は完了します。

注意点として、頭金を独身時代の貯金で支払ったり、親が頭金を援助してくれたりした場合には特有財産と扱われます。

たとえば、以下の条件で財産分与の対象となる金額を算出してみましょう。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは売却価格より住宅ローンの残債が大きい状態で、マイホームを売却するには完済の不足分を現金で補填しなければなりません。

このオーバーローンの場合、マイホームは財産分与の対象になりません。売却しても売却金額は返済に回され、財産として分けるお金が手元に残らないためです。

そもそもオーバーローンの場合、現金で不足分を補填できなければ売却そのものができません。それでも住宅ローンの残債が残っているならば、任意売却や強制競売での売却をし、離婚後もローンの名義人が支払う必要があります。

2-2.どちらかが家に住み続け、もう片方に対して現金を支払う

夫婦のいずれかが家に住み続ける場合、住み続ける方はもう片方に現金を支払ってマイホームの財産分与を精算します。

財産分与して持ち分が半分ずつになり、住み続けるほうが相手方の持ち分を買取って精算することをイメージすれば分かりやすいでしょう。この方法は家の名義がどちらか一方になり、将来的な売却や賃貸の際にトラブルが発生しづらくなります。

マイホームに住まない側もまとまった現金を得られるので、離婚後に生活の基盤を作るのに役立てられるでしょう。

注意点としては、マイホームの購入に際して特有財産がある場合には考慮して計算することと、購入時の金額ではなく財産分与時の資産価値を元に支払う現金を決定することです。

財産分与時の資産価値の算出は難しいものなので、不動産会社への査定依頼や不動産鑑定士による鑑定評価など専門家に依頼しましょう。

とはいえ、住宅ローンが残っている状態で、どちらか一方が住み続ける場合は、具体的にどうしたらよいのでしょうか。

ケース別に詳しく解説します。

住宅ローンの債務者が住み続けるケース

住宅ローンの債務者が住み続けるのなら、そのままローンの支払いを行えば問題ありません。
しかし、連帯保証人が妻もしくは夫である場合は、連帯保証人を変更する手続きが必要になります。

その際、金融機関は金銭を回収できなくなるリスクを負うため、新たな連帯保証人を立てることを求められるケースが多いです。

住宅ローンの債務者でない方が住み続けるケース

住み続ける方がローンの名義人でない場合も、住み続けないほうの債務者がローンを支払い続ける必要があります。
そのため、債務者のローンの支払いが滞ると、最悪の場合、家が競売にかけられてしまうことがあります。

それを防ぐためには、事前に明確な支払い計画や再調整の手続きを踏んでおくことが重要です。
債務者が支払いを滞らせた場合に備えて、離婚時に住宅ローンに関する公正文書を作成しておきましょう。

また、ローン名義変更や借り換えを行うのも手です。
ただし、新たにローンの審査が必要になるため、返済能力などによっては名義変更が認められない可能性があります。

ペアローンのケース

ペアローンの場合は、両方の名義が関わるため、借り換えを行う必要が生じます。
片方が住み続ける場合、その方が名義人になるためには、ローンの再契約や名義変更手続きを行う必要があるのです。
したがって、審査を通るかどうかが課題となります。

そのほか、家を売らずに賃貸物件として運用し、収益でローン返済を続ける方法もあります。

家の名義変更については以下の記事で詳しく解説しています。

家の名義変更とは？不動産の登記にかかる費用と必要書類をシーン別に解説

不動産の売買や住み替えなどに伴い、家の所有者が変わった場合には、名義変

3.離婚で家を財産分与する際の注意点

離婚により家を財産分与する際の注意点は以下のとおりです。

売却する場合や住み続ける場合でも共通した注意点なので、しっかりと確認し財産分与後にトラブルが発生しないようにしましょう。

3-1.財産分与の請求期限

財産分与の請求期限は離婚が成立してから2年以内です。
2年を経過すると請求権が消滅するため注意しましょう。

ただし、離婚が成立してから2年以内に財産分与調停や審判の申し立てを行っていれば、調停や審理中に2年が経過しても財産分与は行われます。

3-2.家・ローンの名義人を把握しておく

家の名義と住宅ローンの名義人を事前に把握しておきましょう。
財産分与の方法を考えていく上で重要なポイントであるためです。

家を財産分与する際に売却を考える方もいますが、家の売却は名義人本人でなければできません。
たとえば、家の名義人が売却を拒んでいる場合や、家の名義人と連絡が付かない状況では売却は難しくなるでしょう。

また、ほとんどの住宅ローンは、「名義人自身が住むこと」を前提にしているため、その他の人が家に住み続けている場合は規約に違反します。
金融機関の対応は、状況によって、また各機関の方針によって大きく異なりますが、場合によっては全額一括返済を求められます。

名義人がだれであるかを知っておく事は、財産分与方法を考える第一歩と言えます。

3-3.名義人以外が住むことのリスクの多さ

一方が家に住み続ける事こと可能です。
ただ、前項でもお伝えしたように、住宅ローンの名義人以外が住む事で規約違反とみなされる可能性もあります。

こうした真っ先に思い浮かぶ住宅ローンの問題以外にも、「家」があることで完全に元夫婦間の関係が断ち切れないなどのデメリットもあります。

例えば、夫が慰謝料などの名目で住宅ローン返済を続ける家に、連帯保証人の妻が住み続けるケースでは、将来的に夫が返済を滞納する可能性があります。この場合、連帯保証人に返済の催促が届くでしょう。
また、住宅ローン完済後でも、家の名義人ではない方が住み続けている場合、いつか家を売却したいと考えた時には、本来の名義人にお願いしなければいけません。

3-4.公正証書を作成する

連帯保証人やペアローン、住宅ローンの名義人以外が家に住み続ける場合で住宅ローンの返済が続くようならば、公正証書を作成して、確定した内容を記録しておきましょう。

公正証書は公証人が内容を聞き取りして書面を作成する公的な文章のことです。もし、相手方が住宅ローンの支払いを拒んだ場合、裁判所に訴えることなく強制執行手続きに移ることができます。

財産分与で取り決めした内容の証拠として、万が一支払いが滞った場合の強制力として公正証書を作成することは重要なポイントです。

財産分与では親身にアドバイスをくれる不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、数多くある不動産会社の中から信頼できる1社を探しだすのは難しいことです。

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まとめ

離婚時の財産分与とは、夫婦で築いた財産を平等に分配することです。

その際の家の扱いは「家を売却する」か「家に住み続ける」の2つの選択肢があります。家を売却する際に重要なポイントは、住宅ローンの残債を確認することと、家の名義人が誰なのかを確認することです。

家に住み続ける場合には、誰が住んで、住宅ローンの名義人は誰なのか、誰が住宅ローンを支払うのかを確認し、住む人が住宅ローンを支払うように整理することが重要です。そして、財産分与で取り決めしたことは、公正証書で記録するようにしましょう。

こうした手続きをぬけもれなくスムーズに行うためにも、的確なアドバイスをくれる不動産会社を選ぶことが大切です。「不動産売却 HOME4U」を活用し、信頼できる不動産会社を見つけてください。

• Q
  離婚時の自宅はどう分けるべきですか？
  A
  
  以下の2通りが代表的です。

  • 自宅を売却し、売却益を50%ずつ分ける。
  • どちらか一方が住み続け、もう一方に持分相当の現金を支払う。

• Q
  住宅ローンが残っている場合の注意点は？
  A
  

  • 残債が売却価格より少ない場合は、売却して完済し、余剰を折半する。
  • 残債が売却価格を超える場合は、不足分の負担方法を決めてから処分する。
  • ローン名義人と居住者を一致させることが基本。

• Q
  トラブル防止のために行うべき手続きは？
  A
  

  • 自宅とローンそれぞれの名義と残債を確認・共有する。
  • 取り決めを公正証書などの書面で残す。
  • 弁護士や不動産会社に相談して内容をチェックしてもらう。