住宅ローン滞納するとどうなる？滞納1日目から競売までの流れと対策

住宅ローンを滞納し続けると最終的には不動産を競売にかけられてしまいます。

この記事では、住宅ローン滞納から競売までの流れや、競売を回避するための任意売却などについて解説します。

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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1.住宅ローンの滞納するとどうなるのか

住宅ローンは借金ですので、滞納期間に応じて遅延損害金が発生します。

滞納金と遅延損害金を早期に返済できれば問題ありませんが、滞納を続けると、住宅ローンを分割で支払う権利を失い、一括返済を求められます。

およそ3～6カ月程度の滞納で一括返済請求がされ、この頃には、信用情報期間による事故情報（ブラックリスト）に登録されます。

そして、一括返済に応じれない場合は、金融機関が債権回収のため競売による強制的な不動産売却の手続きを始めます。

最初の滞納からおよそ10～12カ月程で競売となり、最終的には強制退去となります。

また、住宅ローン借り入れ時は優遇金利が適用されますが、住宅ローン滞納により優遇金利が解除されるので、「1回だけ…」と、安易に滞納しないよう注意しましょう。

2.住宅ローンを滞納から競売・強制退去までの流れ

住宅ローンを滞納すると金融機関はどのような動きを見せるのでしょうか。

住宅ローンの滞納月数に応じた出来事を以下にまとめました。

• 【1～2カ月】請求書が届く
• 【3カ月】催告書や期限の利益喪失予告書が届く
• 【3～6カ月】期限の利益喪失
• 【6～10カ月】競売開始の決定と差し押さえ
• 【10～12カ月】競売の入札が始まる

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1.【1～2カ月】請求書が届く

住宅ローンを1～2カ月滞納すると、銀行から「支払いができていない」と連絡があったり、支払い請求書、督促状が送られてきたりします。

この段階で完全に支払いができれば、今後も問題なく住み続けられます。

ただし、本来の支払い日から遅延した日数分の遅延損害金が発生するため注意しましょう。

2-2.【3カ月】催告書や期限の利益喪失予告書が届く

催告書には、記載された期日までに支払われない場合、法的手続きに移行する旨が記載されています。

催告書に従って支払いが済まされない場合は、次に期限の利益喪失予告書が届きます。

期限の利益とは、住宅ローンを分割で支払う権利のようなもので、期限の利益が喪失することは、一括返済しなければいけないということです。

2-3.【3～6カ月】期限の利益喪失

滞納分の支払いがされなければ、期限の利益喪失予告書の通り、期限の利益が喪失します。

期限の利益が喪失すると、金融機関から住宅ローン残債を一括で請求されます。

すでに滞納をしている状態ですから、一括返済の請求に応えられる方は少ないでしょう。債務者が一括返済ができない場合、保証会社が代位弁済を行い、債権が保証会社に移ります。

期限の利益喪失後に一括返済もできなければ、金融機関は競売の手続きを始めます。競売はすぐに開始されるわけではなく、半年以上の期間があります。

不動産を競売にかけられると、強制的に売却され弁済金に充てられます。なお一般的に、通常の売却相場の6割ほどの安い価格で取引される傾向にあります。

2-4.【6～10カ月】競売開始の決定と差し押さえ

裁判所から競売開始の決定通知が届きます。

ここで不動産が差し押さえられた状態となりますが、すぐに引き渡しをする必要はなく、競売で落札されるまでは住み続けることも可能です。

2-5.【10～12カ月】競売の入札が始まる

裁判所から期間入札の通知が届きます。

この書類には、競売の入札開始と終了、落札者決定に関する次項等が記載されています。

落札者が決定し契約が交わされると、いよいよ強制退去させられてしまいます。

住宅ローンを滞納してしまった場合、約1年で競売の入札がはじまり、落札者が決定して契約が交わされると強制退去させられてしまいます。また、競売は通常の売却相場の6割ほどの安い価格で取引され、売却額も弁済に充てられるので注意が必要です。

3.住宅ローンを滞納しないための対処法

住宅ローンを滞納しないためには、どのようなことができるでしょうか。

以下では、5つの対処法を紹介します。

• 収支を見直す
• 金融機関へ相談する
• 住宅ローンを借り換える
• 公的な融資制度を利用する

3-1.収支を見直す

まずは支出を洗い出し、削減できないものがないか徹底的に検討しましょう。

そのうえで不用品の売買や、副業などをはじめて収入を増やせないか考えてみましょう。

一戸建てを所有している方であれば、車を手放して、空いた駐車場をレンタルして副収入を得ることも一案です。

【支出を減らす例】

• 格安SIMのスマートフォンにする
• 車を手放す
• 保険を見直す
• あらかじめ買い物リストを作り衝動買いを抑える

3-2.金融機関へ相談する

住宅ローンは無断で滞納せず、滞納の可能性がある時点で金融機関に相談しましょう。

支払い猶予や、返済スケジュールの変更を承諾してもらえる場合もあるためです。

3-3.住宅ローンを借り換える

現在の住宅ローンより金利の安い住宅ローンに借り換えれば、総支払額から毎月の返済額まで抑えられる可能性があります。

ただし、住宅ローンの借り換えには、多くの手数料がかかります。そのため、十分な預貯金がない状態ではおすすめできません。

3-4.公的な融資制度を利用する

国や自治体の提供する融資制度では、無利息、あるいは低金利で融資を受けることができます。

例えば、以下のような制度があります。

• 緊急小口資金貸付
• 総合支援資金

住宅ローンを滞納してしまいそうな場合は収支を見直し、支出を徹底的に削減しましょう。それでも解決できない場合は、金融機関に支払い猶予や返済スケジュールの変更の相談を。

金利の安い住宅ローンに借り換えたり、公的な融資制度を利用して無利息や低金利の融資を受けたりすることも選択肢の1つです。

4.任意売却なら競売を回避できる

任意売却は、住宅ローンを支払えない場合に、金融機関に合意を得たうえで売却する方法です。

本来、住宅ローンを完済しなければ抹消できない抵当権を、特例的に抹消してもらうことで売却が可能になります。

売却をしても返済しきれない金額に関しては、売却後に現実的な返済計画を立て直し、分割で返済していきます。

任意売却が可能かどうかは金融機関との交渉次第になります。

住宅ローンを3カ月程滞納し、住宅ローンの一括返済を求められるタイミングで、任意売却しやすくなります。

“任意売却しないと競売？”

住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は競売によって債権を回収しようとします。

競売とは、法的に不動産を強制売却できる仕組みで、抵当権を設定している金融機関などが裁判所に申し立てをして実行されます。

不動産会社を通して普通に売却する場合に比べて、競売での売却金額は6割程となることが多く、残債の支払いが困難になります。

任意売却は競売での売却を回避する手段です。競売で売却される（開札期日の前日）までは、任意売却が可能ですが、金融機関の合意を得る必要があります。

住宅ローンを滞納してしまうと、その期間に応じて遅延損害金が発生します。それでも滞納を続けると、約1年間で住宅が競売にかけられてしまいます。

こういった状態にならないためにも、事前に家計の収支改善や住宅ローンの見直しを行いましょう。それでも解決できない場合は金融機関に相談したり、公的な融資制度の利用の検討も。

それでも支払えない場合は、金融機関と交渉し、任意売却をすることができれば競売を避けることができます。できるかぎり早めに手を打ち、追い込まれる前に解決していきましょう。