本記事では、「サブリース」の節税効果や節税可能な税目、節税を意図する際の注意点について簡潔に解説しています。

1.サブリースで節税できる税目

サブリースで節税できる税目は以下のとおりです。

〈サブリースで節税できる税目〉

サブリースの概要については以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてご覧ください。

1-1.所得税・住民税

サブリースでは管理委託と比べてオーナーの収益性が低く、その分所得も少なくなるため、所得税や住民税の節税が期待できます。

ただし、節税にはなりますが、そもそも所得を減らすことになるので結果的に損をする可能性もあります。

所得税・住民税をさらに節税するには、オーナー自らが資産管理を目的としたサブリース法人を立ち上げるのが効果的です。

サブリース法人を設立することで、所得の分散や経費計上範囲の拡大につながり、所得税や住民税を抑えやすくなります。

1-2.相続税

サブリースによる相続税の節税効果は大きいです。

相続した土地にマンションやアパートなどの賃貸物件が建てられていると、「貸家建付地」として評価され、更地よりも相続税評価額が低くなります。

また、賃貸物件の入居率が高いほど相続税は低くなりますが、サブリースでは常に満室扱いとなることから、入居率は100%として計算されます。

通常の賃貸経営のように空室状況に左右されることがないため、サブリースでは安定した相続税の節税が可能です。

1-3.固定資産税・都市計画税

賃貸物件や戸建などが建てられている土地は住宅用地の特例が適用されるため、土地の課税標準額が大幅に減額されます。

課税評価額の軽減割合は以下のとおりです。

〈住宅用地の特例による課税標準額の減額割合〉

参考： 固定資産税・市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

固定資産税の評価額は更地に比べて1/6、都市計画税の評価額は更地に比べて1/3になります。

2.サブリースと管理委託の節税対策比較

ここでは、節税対策におけるサブリースと管理委託の比較を行っています。

管理委託を含む賃貸管理の種類については以下の記事で解説しているので、あわせてご覧ください。

2-1.節税対策比較表

サブリースと管理委託における節税効果の比較は以下のとおりです。

＜表　サブリースと管理委託の節税効果比較＞

基本的にサブリースと管理委託ではサブリースのほうが節税効果が高くなります。

2-2.所得税・住民税の節税対策比較

サブリースでは、手数料が賃料の10～20％であるのに対し、管理委託の手数料は賃料の3～10％です。

サブリースの方が引かれる手数料が多いぶん所得が低くなるため、結果的にサブリースの方が所得税・住民税の節税になります。

また、オーナー自身が資産管理会社を設立してサブリース法人にすれば、所得の分散・計上可能な経費の拡大が可能になるため、さらなる節税効果が期待できます。

ただし、管理委託でも修繕費・管理費・減価償却費など経費の計上や青色申告によって所得を軽減できるため、サブリースと同様の節税効果を得られる場合もあります。

2-3.相続税の節税対策比較

賃貸物件の入居率が高いほど、土地と建物の評価額は低くなります。

これは、入居者に対して部屋を貸していることにより、税法上は資産価値が下がっていると考えられるためです。

サブリースの場合は賃貸割合（入居率）が100％として計算されるため、相続税評価額を大幅に下げることが可能です。

ただし、管理委託の場合でも、賃貸割合（入居率）が100％であれば、相続税の節税効果はサブリースと同じです。

2-4.固定資産税・都市計画税の節税対策比較

固定資産税と都市計画税に関しては、サブリース・管理委託のどちらも住宅用地の特例が適用されます。

住宅用地の特例では、建物用途が「住宅」であるか否かが重要であるため、固定資産税や都市計画税の節税効果はサブリースと管理委託では同じといえるでしょう。

3.サブリースで節税対策を検討する際の注意点

サブリースで節税対策を検討する際は、以下の2点に注意してください。

〈サブリースで節税対策を検討する際の注意点〉

ここでは、それぞれの注意点について詳しく解説します。

3-1.賃料減額要求がある

基本的にサブリース契約では、年数が経過するとサブリース会社からの賃料減額要求が行われます。

賃料が減額されるとオーナーの収入も減少しますが、収入の増減は固定資産税の算出に影響しないため、税金の支払いが負担に感じやすくなるといえるでしょう。

収支計画を立てる際は、将来的に収入が落ちるリスクを踏まえておくことが大切です。

3-2.借地借家法に基づく契約であることに注意

サブリース契約は、オーナーが「貸主」、サブリース会社が「借主」になる借地借家法に基づいた賃貸借契約です。

借地借家法は「借主」を保護する目的の法律であり、正当事由がない限り、「貸主」であるオーナーからの解約は認められていません。

そのため、節税効果ばかり期待して、安易に契約すると、経営が苦しくなっても解約できないなどのリスクがあります。

サブリース契約を検討する際は節税効果だけでなく、契約による長期的な影響も考慮しましょう。

「サブリースの解約が難しいと言われている理由」や「正当事由」について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

まとめ

サブリースでは所得税や住民税、相続税などさまざまな税種において節税が可能です。

管理委託よりも節税効果が高い傾向にあるため、中長期的に賃貸経営を検討する際はサブリースも選択肢のひとつです。

ただしサブリース会社から賃料の減額要求が行われたり、オーナー側からの解約が難しかったりと、サブリース契約はさまざまリスクがあります。

「節税できそう」と安易にサブリースを選ばず、専門家の意見も聞きながら慎重に賃貸経営に取り組みましょう。